Il termine beneficio fondiario, sicuramente non è uno di quelli che si sentono comunemente nominare in una chiacchierata tra amici, neppure quando l’argomentazione si fa più seria.
Detto ciò, può capitare di sentirlo nominare in relazione ad un terreno agricolo e ad un’azienda che su di esso insiste. In questi casi, soprattutto per chi non ha studiato estimo e non può dunque contare su qualche reminiscenza scolastica da geometra, è più che lecito non capirci nulla e domandarsi: ma cos’è il beneficio fondiario?
Cerchiamo, allora, di comprendere di che si tratta, in quali ambiti è indispensabile tenerne conto, come si calcola e soprattutto a cosa serve conoscerne il suo valore.
Beneficio fondiario definizione
La disciplina di afferenza del beneficio fondiario è l’estimo, ovvero quella disciplina che si utilizza per attribuire un certo valore ad un determinato bene economico. In particolar modo si è soliti parlare di beneficio fondiario in relazione alle aziende agricole ed alla loro redditività.
Si definisce, appunto, beneficio fondiario il reddito generato dal capitale fondiario, che è pari al reddito dominicale di un fondo al netto delle imposte che su di esso gravano.
Vediamo, però, di comprendere il significato dei singoli termini appena utilizzati, in modo tale da chiarire in modo esaustivo anche il concetto di beneficio fondiario.
Capitale Fondiario
Il capitale fondiario è uno dei fattori produttivi di un’azienda agraria, assieme ad esso troviamo anche il capitale di esercizio (o agrario), il lavoro e l’organizzazione. Esso è costituito da tutti i beni immobili che fanno parte dell’azienda stessa, ovvero dalla terra nuda e dai capitali stabilmente investiti su di essa.
La terra nuda rappresenta, chiaramente, la base territoriale di qualunque azienda agricola ed in sede di stima è importante valutare molteplici aspetti che la caratterizzano, dall’ubicazione, alla superficie, passando per l’orientamento, la natura del terreno, la presenza o meno di sistemi di irrigazione e molto altro ancora.
Con l’espressione “capitali stabilmente investiti” si suole invece indicare tutti gli investimenti stabili effettuati sulla terra, con lo scopo di aumentarne la produttività. Per tale regione, questi, in alternativa, vengono chiamati anche miglioramenti fondiari e comprendono:
- sistemazioni della superficie, in termini di viabilità, divisione in appezzamento, realizzazione di canali irrigui, pozzi artesiani, scoline, o impianti di irrigazione e/o di drenaggio sotterraneo, ecc…
- piantagioni arboree, quali vigneti, frutteti, pioppeti ecc…
- fabbricati rurali, come case, stalle, porcilaie, legnaie, cantine, fienili ecc…
Formule per il calcolo del beneficio fondiario
Vediamo, ora, nella pratica come viene calcolato il valore del beneficio fondiario di un’azienda agricola, ovvero quali sono le formule matematiche utilizzate per redigere una
stima analitica di questo tipo di attività.
Prima però, è bene specificare che queste variano a seconda che si abbia a che fare con un’azienda a conduzione diretta, oppure di una condotta in affitto.
Azienda conduzione diretta
La formula per il calcolo del beneficio fondiario di un’azienda a conduzione diretta è la seguente:
Bf = PLV-( Sa+St+SV+Q+Tr+I)
Dove:
PLV = produzione lorda vendibile
Sa = salari (compensi per il lavoro manuale svolto, che indicativamente incidono per un 25% su PLV)
St = stipendi (compensi per il lavoro intellettuale svolto, che indicativamente incidono per un 6% su PLV)
Sv = spese varie (per prodotti e servizi extra aziendali, come concimi, sementi, carburanti, diserbanti, ecc…)
Q = quote (comprendono le spese di assicurazione e necessarie per la manutenzione e le sistemazioni interne)
Tr = imposte e contributi (comprendono l’IRPEF, l’ICI, CAU ecc… e mediamente incidono per l’8 % su PLV)
I = interessi sul capitale di scorta e sul capit
ale di anticipazione (compenso del capitalista calcolato sul capitale agrario).
Azienda in affitto
Diverso è il caso di un’azienda condotta in affitto. In questi frangenti il beneficio fondiario rappresenta il reddito del proprietario che concede in affitto l’appezzamento di terreno ad un imprenditore agricolo e si ricava a partire dal canone da esso ricevuto.
La formula utilizzata per il calcolo beneficio fondiario diventa allora la seguente:
Bf = Rpl– Spp
Dove:
Rpl = reddito padronale lordo (pari al canone di affitto annuo più gli interessi maturati)
Spp = spese di parte padronale.
Le spese del proprietario sono diverse si calcolano con la seguente formula (Q + Sv + Imp + Cont + St) e comprendono appunto:
Q = quote sul capitale fondiario
Sv = spesa di sfitto e per mancato pagamento
Imp = imposte di parte padronale
Cont = contributi consortili
St = spese per custodia e amministrazione proprietà.
Attenzione perché che quando si parla di investimenti agrari e di valutazioni ad essi connesse, è bene ricordarsi che il saggio di capitalizzazione dipende sempre anche dalla durata e dal rischio legati al bene oggetto di stima.
Tale valore sarà inferiore per investimenti a minor rischio e con un ritorno piuttosto ravvicinato in termini di reddito (come aziende seminative o zootecniche) e più alto per aziende che per loro stessa natura comportano un rischio d’impresa maggiore (quali uliveti, vigneti e frutteti).
Concludendo
Sebbene con questa breve trattazione non abbiamo di certo la pretesa di avervi illustrato una materia così complessa come l’estimo agrario, speriamo almeno di esservi stati utili per riuscire a comprendere il significato generale del termine beneficio fondiario.
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Ottima esposizione dell’argomento ma sopratutto semplice e chiara.