Se avete acquistato, o ereditato, un terreno agricolo probabilmente, più di una volta, vi sarete chiesti se sia possibile costruirvi qualcosa.
Sebbene sia opinione piuttosto diffusa che sui terreni agricoli non si può costruire nulla, in realtà non è proprio così!
Vediamo, allora, di capire cosa è possibile edificare, in che termini e che condizioni devono essere verificate affinché questo sia realmente fattibile.
La prima cosa da fare, però, sarà chiarire quando ci si trova dinnanzi ad un terreno definibile come agricolo.
Cos’è un terreno agricolo
Viene definito agricolo un terreno che, nello strumento urbanistico vigente (oggi il PGT), insiste nella zona identificata con la lettera E, ovvero è destinato unicamente ad un uso agricolo.
Il fatto che un determinato terreno si trovi in zona E prescinde dall’effettivo esercizio di impresa agricola. In poche parole, nessuno vi obbliga a coltivarlo, ma in tali aree l’attività edificatoria è fortemente ridotta, proprio per salvaguardare il paesaggio e l’ambiente, in modo da mantenere un equilibrio ottimale tra aree libere verdi e aree costruite.
Detto ciò, non è da escludersi che un terreno, che un tempo era agricolo, dopo anni venga trasformato in residenziale o produttivo, ma può accadere anche l’esatto opposto! Negli anni cambia la giunta Comunale, cambia il Piano di Governo del Territorio, cambiano le sue previsioni e di conseguenza mutano anche le destinazioni d’uso…. Ma non è dato saperlo con certezza fino al momento in cui il cambiamento non è attuato!
Per cui, se avete un terreno agricolo e desiderate costruirvi qualcosa oggi vediamo come potete fare, senza aspettare sperando che qualcosa in futuro possa cambiare!
Quando è possibile costruire su un terreno agricolo
Per poter anche solo pensare di costruire su un terreno a destinazione agricola, bisogna innanzitutto accertarsi che questo sia, in qualche misura, edificabile. Per farlo è necessario procurarsi un certificato di destinazione urbanistica, che si può ottenere facendo domanda al Comune. Basterà compilare l’apposito modulo, corredarlo di marca da bollo ed allegarvi:
- La copia del documento di identità del proprietario del terreno stesso. Qualora la richiesta venga fatta da persona diversa, sarà necessario presentare regolare delega, in cui peraltro si dichiara il motivo per cui si sta richiedendo il certificato suddetto;
- L’estratto mappa catastale del terreno in oggetto (recante data non antecedente agli ultimi tre mesi);
- La ricevuta del versamento dei diritti di segreteria al Comune. L’importo ed il numero di conto corrente su cui effettuare il pagamento variano da Comune a Comune, ma sono ben indicati sul modulo di richiesta.
Su questo certificato sono riportati, oltre alla destinazione d’uso consentita, tutti i parametri edificatori ed eventuali vincoli ambientali o paesaggistici che gravano sul terreno. Normalmente questo certificato viene rilasciato entro 30 giorni dalla richiesta. Ricordate che ha validità di un anno!
Se il terreno in questione, come avviene nella maggior parte dei casi, risultasse non edificabile vi è in realtà ancora una possibilità. Quasi sempre, infatti, vi si potrà costruire una casa colonica.
Se si dimostra che l’edificio che desiderate realizzare sarà asservito al terreno e si tratterà, a tutti gli effetti, di quella che un tempo veniva definita “la casa del contadino”, allora potrete ottenere i permessi necessari. Anche in questo caso, ci sono però delle restrizioni.
Innanzitutto è necessario dimostrare di essere un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo da almeno tre anni. Non vi venga in mente di dichiarare di essere contadini se in realtà non lo siete! I controlli, in tal senso, sono molto scrupolosi e, oltre a dover pagare una bella multa, in breve tempo rischiereste di veder demolita la vostra nuova casa colonica.
Sui terreni agricoli, ci sono poi anche dei limiti legati a “quanto” è possibile costruire. Vediamo di analizzarli brevemente.
Quanto è possibile costruire su un terreno agricolo
In via del tutto generale, per saper quanto è possibile costruire su un determinato terreno è necessario guardare innanzitutto l‘indice di fabbricabilità dello stesso, indicato sul certificato di destinazione urbanistica. Questo parametro esprime il rapporto massimo che ci può essere tra il volume dell’edificio da costruire e la superfice del terreno su cui esso insiste.
A livello nazionale l’indice di fabbricabilità per i terreni agricoli è molto basso e fissato a 0,03 mq/mc, ma tale valore può essere ulteriormente ridotto sia a livello regionale che comunale.
Che significato ha questo numero? È semplice. Se si dispone di 10.000 mq di terreno agricolo si potranno costruire al massimo (10.000 mq x 0,03 mc/mq) 300 mc, che considerata un’altezza media di piano di 3 m, sono a tutti gli effetti 100 mq di abitazione in pianta.
È chiaro quindi che per realizzare una casa colonica è necessario possedere parecchio terreno agricolo!
Oltre all’indice di fabbricabilità è possibile, infine, che vi siano altre limitazioni, rispetto ad esempio all’altezza degli edifici o ai materiali con cui questi vengono realizzati e rifiniti.
In tutti i casi, se sussistono i requisiti previsti ed intende procedere, come per tutte le costruzioni, è necessario affidarsi ad un tecnico che prepari tuta la documentazione necessaria. Sarà sua cura informarsi preventivamente di ogni questione e presentare un progetto, mediante Permesso di Costruire per poter finalmente dar corso ai lavori.
Attenzione: se da un lato affermare che, in assoluto, sui terreni agricoli non è possibile costruire alcunché è una falsità, è vero anche che pensare di poter aggirare norme e restrizioni realizzando una casa in legno o prefabbricata non è la strada giusta! Non è la tipologia di casa a fare la differenza e l’iter da seguire è sempre quello che vi abbiamo appena illustrato.
Diverso è solo il caso in cui desideriate costruire una piccola casetta in legno, ma non abitabile, che sia priva di impianti e che serva solo per ricoverare gli attrezzi!
