La legislazione italiana regola il diritto di utilizzo di un fondo di proprietà altrui per il proprio passaggio; è necessario, però, capire bene quale sia l’esatta definizione della cosiddetta “servitù di passaggio” e quali diritti e doveri vadano imputati a ciascuna parte in causa, perché spesso tra vicini di casa quest’eventualità può portare a spiacevoli contenziosi.

Cosa si intende con esattezza quando si parla di “servitù o diritto di passaggio”?

In genere, qualora il proprietario di un immobile non dovesse avere diretto accesso alla strada, gli è consentito passare sul fondo del vicino senza che quest’ultimo possa opporsi: di fatto la servitù di passaggio è un diritto reale contemplato dal nostro ordinamento giuridico, che obbliga il titolare di quello che viene definito “fondo servente” a metterlo a disposizione del proprietario del “fondo dominante”.

Perché si configuri una servitù di passaggio, non è indispensabile che i fondi confinino tra loro: basta che siano vicini, tanto da determinare un’effettiva utilità, che talvolta può non essere legata esclusivamente a reali necessità, ma può trattarsi solo di una mera questione di comodità.

La legge regola l’esercizio della servitù di passaggio in vario modo, con diritti e doveri da entrambe le parti coinvolte.

Se dal un lato l’art 1065 del Codice Civile sancisce che l’esercizio della servitù debba avvenire in modo conforme al titolo e al possesso, così da arrecare il minor aggravio possibile al fondo servente; dall’altro, secondo quanto stabilito dall’art. 1069 del Codice Civile, il proprietario del fondo dominante, nel far eseguire opere sul proprio fondo deve scegliere modalità e tempistiche che arrechino minor incomodo possibile al proprietario del fondo servente.

Secondo l’art. 1067 c.c. poi il proprietario del fondo servente non “può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo” e quello del fondo dominante “non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente”.

Da dove deriva il diritto di passaggio sul fondo del vicino?

Esistono diverse modalità per classificare ed istituire le servitù di passaggio: vi sono servitù volontarie, regolate da un contratto scritto stipulato tra le parti, e altre invece coattive, come avviene nei casi in cui i titolari di due fondi vicini, non riuscendo a raggiungere un accordo pacifico, chiedono l’intervento di un giudice che viene chiamato a giudicare se esistono i presupposti per l’istituzione di un diritto di passaggio ed ad emettere una sentenza che di fatto la costituisca.

In questi casi, come previsto dall’art. 1053 c.c., chi è in possesso del fondo servente riceverà dal titolare del fondo dominante un’indennità proporzionata al danno arrecato dal passaggio.

Il diritto di passaggio può “estinguersi”?

Così come accade nel caso di altri diritti reali limitati, anche la servitù di passaggio in taluni casi può venire meno, ma quando? Ecco i casi previsti dalla legge:

  • qualora il diritto di passaggio sia sancito mediante un contratto tra le parti e questo fissi una data scadenza al sopraggiungere di tale data decadrà anche il diritto;
  • quando il proprietario del fondo dominante rinunci di sua volontà al proprio diritto di passaggio;
  • quando il proprietario del fondo servente rinunci alla proprietà del fondo;
  • nei casi in cui una sentenza accerti che la servitù di passaggio non è più necessaria;
  • nel momento in cui, come previsto dall’art. 1072 del Codice civile, la medesima persona diventi proprietaria sia del fondo dominante che di quello servente;
  • quando il diritto di passaggio da parte dal proprietario del fondo dominante non viene più esercitato per almeno venti anni.

Il diritto di passaggio si può acquisire per usucapione?

Detto questo, se vent’anni di inutilizzo fanno decadere il diritto di passaggio, in molti si domanderanno se, al contrario, il passaggio prolungato nel tempo sul fondo di un vicino può dare luogo all’acquisizione (per una sorta di usucapione) di una servitù di passaggio?

In effetti, qualora il passaggio non sia da ritenersi “clandestino”, ma vi sia un pacifico accordo tra le parti, trascorsi vent’anni, è possibile ottenere l’accertamento della costituzione di una servitù di passaggio per usucapione, sebbene non si tratti di un atto automatico.

In effetti però in questi casi il proprietario del fondo servente può contestare la situazione, avendo da eccepire di aver solo “tollerato” quel passaggio del vicino e quelli che dal nostro codice vengono definiti “atti di tolleranza” impediscono di fatto l’usucapione.

L’art. 1144 del codice civile sancisce che gli atti di tolleranza, derivanti da rapporti di amicizia o familiarità come quelli di buon vicinato, sanzionati dalla consuetudine e che implicano un rapporto di transitorietà e saltuarietà comportando un godimento di modesta portata, non possono in alcun modo servire di fondamento all’acquisto del possesso.

Per cui si rischia non solo che la servitù di passaggio non venga riconosciuta, ma che, di fatto, da quel momento in poi il vicino possa rifiutarsi di farvi passare sul proprio fondo.

Le controversie tra vicini di casa, specie per motivi legati a servitù di passaggio, sono molto frequenti: il consiglio in questi casi è quello di far prevalere il buon senso e tentare di risolvere i problemi in modo più pacifico possibile, mantenendo con i propri confinanti rapporti, se non buoni ed amichevoli, quantomeno civili.

 

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Spero dunque di riuscire a fornirvi preziosi consigli, mettendo a vostra disposizione, non solo la mia esperienza professionale, ma anche quella di mamma di due bimbi e di moglie, che ama vivere la propria casa, ogni giorno, nel migliore dei modi.
Sara Raggi

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