Per i non addetti ai lavori non è così scontato il significato dell’espressione “accatastamento C2”. Sono diverse le persone che non sanno bene neppure in cosa consista, a cosa serva e quando sia necessario accatastare un immobile, figuriamoci se sanno a cosa corrisponde la classe catastale individuata come C2.

In via del tutto generale sappiate che, in alcuni casi, le unità immobiliari classificate come appartenenti alla categoria catastale C2 possono essere considerate come pertinenza della casa.

Caso tipico è quello della cantina, che peraltro sovente è rappresentata nella medesima scheda catastale dell’abitazione.

Ma non sono solo le cantine a poter essere considerate C2.

Vediamo dunque, innanzitutto, di far chiarezza sul termine accatastamento e sul significato di classe C2, per poi passare ad affrontare diverse questioni connesse all’accatastamento C2.

Queste riguardano la pertinenzialità, o meno, dell’unità immobiliare accatastata come C2 rispetto alla prima casa, l’impossibilita di adibire un locale C2 ad abitazione e la possibilità invece di trasformarlo in un C1 o in alcuni casi particolari persino in A2 o A3, rendendolo in tutto e per tutto abitabile.

Che cos’è l’accatastamento?

L’accatastamento è una pratica catastale che deve essere effettuata ogni volta che terminano i lavori di nuova costruzione di un immobile, ma è obbligatoria anche qualora si intervenga su un’unità già esistente, apportando delle variazioni tali da comportare una modifica della rendita catastale.

Accatastare un immobile, non solo è indispensabile per la presentazione della pratica di “Fine Lavori” e per ottenere l’agibilità dello stesso, ma soprattutto serve per potergli attribuire una rendita, che è la base di partenza si cui si calcolano le imposte dovute allo stato.

Quando è necessario effettuare l’accatastamento? Chi lo fa?

L’accatastamento è indispensabile qualora si debba denunciare una nuova costruzione, ma è necessario anche ogni volta che si realizza un qualsiasi intervento su un fabbricato esistente che comporti una modifica della rendita catastale precedentemente attribuita a quell’immobile.

Ad esempio questo accade se si decide di ampliare un’unità immobiliare, se si modifica la distribuzione degli spazi interni, se se si fondono più unità immobiliari creandone una unica o al contrario se si decide di frazionare un’immobile per suddividerlo in varie proprietà dimensionalmente più contenute.

Si deve procedere con l’accatastamento anche ogni qual volta ci si renda conto che la planimetria depositata al catasto, in realtà, non è conforme allo stato reale delle cose, oppure quando i dati dell’immobile, come indirizzo, numero civico o piano, non siano corretti e anche nel caso in cui si effettui un semplice cambio di destinazione d’uso (ad esempio da ufficio ad abitazione o viceversa), seppur questo non comporti alcun tipo di lavori.

Qualora poi le modifiche al fabbricato interessino anche la sua sagoma, sarà necessario aggiornare non solo la scheda catastale e dunque la rendita, ma anche il Tipo Mappale.

Sia per modificare una scheda catastale esistente, che per effettuarne una nuova, che per aggiornare un tipo mappale, bisogna rivolgersi ad un tecnico abilitato, un geometra, un perito, un architetto, piuttosto che un ingegnere, in grado di utilizzare i software predisposti dal Ministero delle Finanze.  In particolare: DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) è il programma ministeriale dedicato agli accatastamenti, mentre PREGEO quello utilizzato per redigere i Tipo Mappali.

Accatastamento C2: cosa significa?

La categoria catastale C2 è una delle categorie catastali più comuni e diffuse. Fanno parte di questa categoria magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero, come cantine, solai, sottotetti. In alcuni casi può trattarsi di pertinenze dell’abitazione, in altri invece di immobili a se stanti.

Rientrano nella categoria catastale C2 anche quei locali in cui le merci vengono vendute all’ingrosso e che, a differenza dei negozi, non presentino vetrine. Attenzione dunque a non confondere locali con accatastamento C2 con quelli C1, i negozi veri e proprie, dove è invece possibile mettere in mostra i prodotti che si vendono.

È molto importante sapere a che categoria catastale appartiene un immobile che state acquistando, perché sappiate che legalmente non si può abitare in un immobile accatastato come C2 (non otterrete mai l’abitabilità) e non si può considerare neppure un vero e proprio negozio.

Ma è possibile cambiare classe ad un immobile e trasformarlo da C2 in altro?

Sì, ma non sempre. Ad esempio, un sottotetto non abitabile, in alcuni frangenti, può essere trasformato in una vera e propria abitazione, di classe A3 o A2, per farlo però sarà necessario redigere un progetto, presentare una DIA, o addirittura un permesso di costruire, pagare gli oneri al Comune e effettuare tutta una serie di lavori, per poi alla fine redigere una nuova scheda catastale.

Allo stesso modo è possibile passare da C2 a C1, si tratta però di operazioni non così automatiche e soprattutto che comportano sempre lavori di modifica sull’immobile, anche piuttosto ingenti ed onerosi.

Accatastamento C2 ed il pagamento dell’IMU

È bene sapere che, qualora un’unità immobiliare di classe C2 non possa essere considerata come pertinenza di una prima casa, allora sarà soggetta a versamento dell’imposta municipale unica, la cosiddetta IMU.

La regola di base è semplice, per ogni abitazione principale è possibile conteggiare un massimo di tre pertinenze, ognuna necessariamente accatastata in una delle seguenti categorie:

C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);

C6 (stalle e scuderie, garage);

C7 (tettoie chiuse o aperte).

Dunque non è possibile considerare pertinenze dello stesso immobile, ad esempio un solaio e una cantina o un sottotetto, poiché tutte appartengono alla medesima categoria catastale, ovvero C2. Allo stesso modo per una singola abitazione solo un box può essere considerato pertinenziale, non più d’uno!

Anche se, come spesso accade per le cantine, una pertinenza risulta accatastata unitamente all’abitazione principale, le altre pertinenze per essere ritenute tali dovranno comunque necessariamente essere diverse da C2, ovvero C6 o C7.

Qualora un contribuente possieda due box, oppure una cantina ed un solaio adibito a deposito, dovrà stabilire quale dei due considerare come pertinenza dell’abitazione principale e quale, invece, separare dalla prima casa ai fini del calcolo e del pagamento dell’IMU.

Fino al 2015 venivano applicate due aliquote diverse una per l’IMU, applicabile a tutti gli immobili diversi dalla prima casa ed una più bassa per la TASI, riservata all’abitazione principale e alle sue pertinenze.

Oggi la TASI è stata abolita pertanto sulla prima casa e le sue pertinenze non si pagano le tasse, mentre sugli altri immobili va corrisposta l’IMU. Questa per le categorie catastali C2, C6 e C7 viene calcolata nel seguente modo: sulla rendita catastale, rivalutata del 5%, si applica l’aliquota fissata da ogni singolo Comune moltiplicata per 160.

Con questa guida speriamo di aver fatto un pò di chiarezza ed aver fugato ogni vostro dubbio riguardo all’accatastamento C2. Ovviamente le questioni tecniche legate all’argomento sono molte di più e molto più complesse, ma quello che conta ora dovrebbe esservi chiaro.

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

86 COMMENTS

  1. articolo molto chiaro ben scritto ed esplicativo. ma ho una domanda: si trovano on line annunci di vendita locali c3 come appartamenti. come devo considerarli? come c2 o come appartamenti abitabili? ho sempre considerato il termine appartamento intrinsecamente legato al termine abitabile, mi sbagliavo? Ti ringrazio, simona.

    • Buongiorno,
      purtroppo spesso per vendere si tentano tutte le strade,
      ma un c2 o un c3 non sono abitabili e non sempre hanno i requisiti per diventarlo… infatti, se guarda bene, in genere il prezzo di questi “appartamenti” è decisamente inferiore alla media e non è in alcun modo possibile
      metterci la residenza, tant’è che non può acquistarli come prima casa!
      Spero di averle chiarito la questione. Un saluto

  2. Buonasera, devo prendere in affitto un magazzino/deposito C2 con bagno/lavanderia 90mq totale altezza soffitto 2.40 con una finestra per locale, totalmente ben rifinito e piastrellato posto al seminterrato, accesso carraio tramite rampa garage, contesto condominiale, e abibirlo come allenamenti sportivi tipo functional trainer con qualche amico senza scopo di lucro, la domanda e se posso lasciarlo tranquillamente in C2 o passarlo in C4? grazie!

    • Buongiorno,
      la situazione non mi è molto chiara… Se lei vuole allenarsi con gli amici nel garage di casa, in taverna o in soffitta può farlo senza fare nulla… Ognuno a casa sua nei limiti
      del possibile fa come vuole… Un sacco di gente ha una piccola palestra casalinga in taverna o in soffitta… Se invece si propone di fare il personal trainer a pagamento per gente esterna è altra cosa e sono ben altre le considerazioni da fare a partire dall’altezza dei locali e dalla presenza di un vespaio areato o impianti a norma).
      Bisogna capire quali siano realmente le sue intenzioni.
      Spero di esserle stata utile
      Spero di essere

  3. Buonasera,
    Ho letto con attenzione l’articolo e la ringrazio di averlo condiviso.
    La mia situazione è questa:
    Ho affittato un locale categoria C2
    E ne ho fatto un laboratorio creativo con uso associativo culturale.
    Si può fare?

    • Buongiorno,
      credo sia teoricamente possibile, ma per essere certa la invito a chiedere allo sportello delle attività produttive del suo comune, a cui peraltro credo che l’associazione per poter aprire abbia dovuto fare domanda.
      Non so dirle di più, mi spiace.
      Un saluto

  4. Gentile Sara,
    quanto potrebbe essere l’onorario di un architetto che si occupa di seguire un cambio di destinazione d’uso da C2 ad abitazione?
    Grazie,
    lMarta

    • Buongiorno,
      bisogna distinguere due cose: una è la semplice pratica catastale che in genere costa sui 500 euro, ma per trasformare, ovvero rendere abitabile, un c2, in genere non basta cambiare la scheda catastale!
      Bisogna soddisfare determinati requisiti, aprire apposita pratica in comune, sovente fare dei lavori (a volti anche ingenti) e pagare oneri. la parcella dipende dal locale da trasformare e dai lavori richiesti per raggiungere il risultato desiderato, se c’è anche direzione lavori, sicurezza… insomma ogni caso è a sè

      Spero di esserle stata d’aiuto

    • Buongiorno,
      scriva pure un suo recapito alla redazione e se desidera e preferisce le risponderò in maniera privata.
      un saluto

  5. Buongiorno Sara,

    Complimenti per l’articolo molto chiaro ed esauriente.
    Mi chiedevo come mai su alcuni siti di vendite immobiliari si trovino appartamenti categoria C2 in vendita come “appartamenti” anche già locati ad inquilini regolarmente paganti (in nero?)
    Come è possibile registrare un contratto di locazione abitativa per un C2?

    Grazie

    • Buongiorno.
      Onestamente non è proprio contemplata (in alcun modo) la possibilità di affittare ad uso abitativo un immobile accatastato come C2. Può affittarla come deposito, quello sì, ma all’agenzia dell’entrate non si può registare un contratto per uso abitativo. Detto ciò oggi, rispettando particolari requisiti, è possibile recuperare seminterrati e renderli abitativi, previo progetto, lavori e pagamento di oneri (un pò come avviene per i sottotetti). Per cui si può pensare di acquistare un C2 già sapendo che si potrà “recuperare” ma se è C2 non è abitabile (almeno al momento).
      Spero di aver chiarito il suo dubbio.
      A presto

  6. a roma centro ho trovato un piccolo locale accatastato c2, attualmente utilizzato dal proprietario come appartamento, che vorrei affittare per fare attività ricettiva. So che essendo contratti inferiori al mese non vanno registrati, ma è possibile comunque utilizzare il locale come alloggio turistico? grazie

    • Buongiorno,
      un C2 non può essere affittato se non come C2, per gli usi consentiti ai C2. Rientarno tra i C2 magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero, come cantine, solai, sottotetti… tutti ambienti che non sono abitabili,
      quindi per legge non ci si può abitare o dormire dentro…. poi che molti lo facciano è altra qustione, ma se lei stava pensando ad un affitto tipo bed an breakfast glielo sconsiglio vivamente dovesse succedere malauguratamnete qualunque cosa sono guai seri!!!
      Un saluto e continui a leggerci!

  7. Buonasera Sara e complimenti per l’articolo e le Sue approfondite competenze!

    Mia figlia ha trovato un appartamento a Milano da comprare.
    Ci siamo già accordati sul prezzo e dobbiamo a breve firmare un compromesso.
    Abbiamo quindi preso tutte le informazioni del caso ed abbiamo trovato qualcosa che ci sembra anomalo.
    L’appartamento ha un solaio di pertinenza che si trova, insieme ad altri solai di proprietà di altri condomini, al settimo piano (sottotetto) dello stabile.
    Il solaio, che rientra negli accordi di compravendita, ha una altezza bassa e serve solo da ripostiglio, sia oggi che nel futuro per mia figlia.

    Il solaio compare regolarmente (con pianta esatta e regolare) nel precedente atto di vendita, al suo attuale proprietario, dell’appartamento che vogliamo acquistare e nella visura catastale dello stesso immobile.
    Ma nel Certificato di Abitabilità dello stabile NON compare il settimo piano ( e quindi nessun solaio) mentre compaiono regolarmente sia tutti gli appartamenti che anche tutte le cantine del piano seminterrato.

    La domanda è questa: non comparendo il settimo piano, il solaio si deve considerare non abitabile?
    Se si, è regolare una tale situazione?

    Possiamo andare avanti con l’acquisto a cuor leggero oppure occorre prima chiedere all’attuale proprietario di sanare (sempre se sia possibile farlo) questa situazione?

    Grazie anticipate del Suo prezioso parere

    Gianni

    • Buongiorno,
      purtroppo, specie per gli immobili più datati, le situazioni in cui catastale, stato di fatto e disegni di progetto non coincidno sono moltissime.
      Se il notaio a cui si rivolgerà per fare l’atto di compravendita è particolarmnete scrupoloso sarà lui stesso a pretendere che le cose siano chiare e precise al momento del rogito.
      A questa cosa si può ovviare solo con una sanatoria, ma riguradando tutto lo stabile o si procede tutti insieme o deve essere il singolo a sollevare la questione per
      quanto concerne la sua parte e poi finirà comunque per “trascinare” tutto il condominio obbligandolo alla sanatoria.
      Bisognerebbe innanzitutto fare una ricerca d’archivio e vedere cosa è depositato in comune. Il fatto che compaia sulla scheda catastale non significa in alcun modo che non sia un “abuso”.
      Senta il suo notaio e poi decida il da farsi.
      Un saluto

  8. Buongiorno Sara,
    Avrei anche io un quesito, riguardo una porzione di corte,
    su due livelli non comunicanti (credo ex fienile) con giardino, privo di qualsiasi impianto, tetto rifatto ma privo di isolamento,
    consegnato a rustico c2.
    il prezzo è molto invitante, ma dopo aver letto l’ articolo,
    comincio ad aver dubbi sulla possibilità di passarlo ad abitazione..
    che ne pensa?

    • Buongiorno,
      il prezzo è indubbiamente invitante e con tutta probabilità è possibile trasformare l’immobile in abitazione, ma sappia che i lavori da fare per rendere del tutto un’abitazione vera e propria non sono lavori da poco. Quello che mi sento di consigliarle è (assolutamente prima di sbilanciarsi con un’offerta) di far visionare il tutto ad un tecnico di fiducia che le possa dare un’idea certa della cifra necessaria per i lavori, gli oneri, varie ed eventuali.
      In bocca al lupo
      Un saluto

  9. Buona sera a tutti, avrei una domanda :
    e’ possibile considerare una pertinenza dell’abitazione principale un magazzino Cat. C2 ubicato nelle vicinanze dell’abitazione principale ma ad un diverso indirizzo civico ?
    grazie

    • Buongiorno,
      per i box (C6) è sicuramente possibile basta che questi siano situati nel raggio di una distanza massima prefissata (ma i box hanno scheda catastale a parte, pur essendo di pertinenza).
      Il C2 invece (cantina, solaio o magazzino) per essere considerato di pertinenza deve essere necessariamente accatastato assieme all’immobile di cui è appunto ritenuto pertinanziale.
      Pertanto è una situazione un pò al limite, le consiglio di rivolgersi all’ufficio catastale del suo comune in modo da capire come vedono loro la questione ed agire di conseguenza.
      Un saluto

  10. Buongiorno, approfitto della sua disponibilità per chiedere un’informazione. Vorrei acquistare un immobile accatastato A7 con una pertinenza C6 (garage) di 16mq che il proprietario ha attualmente adibito a salone, angolo cottura, camera da letto e bagno. Il proprietario si è detto disposto a regolarizzare la situazione, ma deve necessariamente accatastarlo A7 oppure ci sono degli escamotage che non conosco? Grazie mille

    • Buongiorno,
      suppongo che stia parlando di un villino dunque A7, con una porzione “abusivamente” adibita ad abitazione.
      Per regolarizzare il tutto e renderlo abitabile è necessario innanzitutto che sussistano i requisiti (vespaio areato, rapporti aeroilluminanti, altezza, impianti a norma, ecc…) e non è detto che vi siano, o comunque che non siano necessarie opere. Ovviamente sanata la situazione sarà anche questa porzione facente parte del villino e dunque tutto A7.
      Detto ciò le consiglio vivamente di far regolarizzare al venditore e comprare una volta che tutto è a posto.
      Un saluto e in bocca al lupo per la nuova casa!

  11. Salve,
    sono un architetto e mi sto occupando di un accorpamento catastale di due unità immobiliari aventi unico proprietario e ricadenti in particelle confinanti. Si tratta nel concreto di un’unica abitazione ma che risultava divisa solo formalmente al catasto per questioni di proprietà poi confluite in un’unica.
    Entrambe le unità sono già accatastate e sono presenti gli elaborati planimetrici.
    unità1 costituita da: camera al piano terra con accesso dall’esterno e porta di comunicazione con unità confinante (2) e piano primo costituito da camera da letto accessibile solo passando per unità2.
    unità2 costituita da: cucina al piano terra con accesso dall’esterno e comunicante tramite porta con unità1 (vedi sopra), scala interna di accesso a piano primo, piano primo con wc e camera da letto e porta per accedere a camera da letto ricadente in unità1. Inoltre in unità 2 è presente un ambiente con accesso solo dall’esterno, quindi non comunicante con gli altri vani dell’unità, con altezza di 2,10 mt.
    La mia questione riguarda proprio questo ambiente: allo stato attuale risulta censito come cucina (almeno per quanto leggo da planimetria catastale) mentre l’ambiente che realmente è una cucina risulta non specificato, quindi vano principale generico. Essendo un locale con altezza ridotta, non comunicante con vani principali,con accesso dall’esterno, volevo classificarlo come cantina e posizionare la cucina nel suo punto effettivo. Per chiarire si tratta di un’abitazione in zona agricola e questo ambiente è un locale accessorio che si trova anche ad una quota più bassa rispetto all’abitazione seppur realizzato in aderenza. La procedura di accorpamento è ovviamente per evitare il pagamento dell’imu per entrambe le unità attualmente separate al catasto. Questo è il mio primo docfa, e in generale il mio primo approccio a queste questioni.IL DOCFA mi è stato bocciato anche per altri aspetti che ho facilmente corretto e poi per questo ambiente che avendolo descritto ingenuamente come cantina per ridurre le spese, mi è stato detto di censirlo come unità c/2 indipendente…ma l’abitazione ha già un’altra pertinenza classificata c/2 con depositi ad uso agricolo, e poi l’ambiente è già attualmente unito all’abitazione, non vedo perchè separarlo.
    insomma come potrei definire questo spazio in maniera semplice senza che il mio cliente si ritrovi un incremento di tasse? Mi conviene lasciare la situazione come è al catasto, e cioè lasciare lì la cucina o in ogni caso classificarlo come vano principale? ma poi per logica come è possibile avere un vano principale non comunicante con il resto dell’abitazione? ripeto è il mio primo docfa quindi mi scuso per le lacune tecniche forse anche banali. Spero che quello che ho scritto sia comprensibile, è più facile da capire sui disegni che descriverlo. In ogni caso Grazie.

    • Buongiorno,
      Guardi il docfa anche per chi è esperto a volte riserva grandi sorprese, in alcuni casi dipende anche dall’interpretazione che da il singolo tecnico che controlla la scheda.
      Però, per dubbi particolari sappia che è possibile prendere un appuntamento con il tecnico del catasto e parlare direttamente con lui. Certo è che una cucina non direttamente accessibile e alta 2,10 non esiste.
      Io la tratterei come un ulteriore pertinenza su quella ovviamente pagheranno le tasse… sempre meglio che su metà casa come seconda casa.
      In bocca al lupo

  12. Buongiorno, non so se è di sua competenza, provo a farle la domanda.
    Sto rifacendo il tetto del fienile classificato in C2, posso usufruire delle detrazioni fiscali del 50% per ristrutturazione? Grazie Iole

    • Buongiorno,
      no, mi spicae, le detrazioni sono solo per la ristrutturazione di abitazioni e sue pertinenze. Quindi a meno che il fienile non sia una diretta pertinenza della casa (ma dubito) non può beneficiare del bonus.
      Un saluto

  13. salve, avevo un rudere che prima di demolirlo lo accatastato in c2 e rifatto una nuova costruzione molto piu grande del precedente, posseggo 6500 mq di terreno posso adibirla in azienda agricola? iscrivendoni come impreditpre agricolo in camera di comercio? In seguito posso variare la destinazione d’uso in aabitazione? terreno agricolo in e1 grazie

    • Buongiorno,
      onestamente le consiglio di consultare un professionista di zona, che analizzerà la situazione in riferimento al PGT vigente nel suo comune.
      In genere però in zona agricola la realizzazione di residenziale è ammessa solo in minima percentuale e sempre asservito all’azienda agricola e al terreno in cui si trova.

      Un saluto

  14. Buongiorno, i miei genitori possiedono un fabbricato accatastato come C/2 e con qualche modifica fatta da mio padre ci vivono dentro da anni. Era un capannone ma ora ha l’aspetto di una casa vera e propria. Io devo chiedere un mutuo e loro mi farebbero da garanti. La banca può in qualche modo fare controlli sul tipo di utilizzo della casa e rifiutare il mutuo o peggio comunicare all’agenzia delle entrate la situazione? Quanto costerebbe passare la categoria catastale ad uso abitativo? Grazie mille

    • Buongiorno,
      purtroppo “l’aspetto” non è ciò che conta… e anche se i suoi genitori e molti altri vivono in ambienti accatastati come C2 questo non sarebbe ammesso… Tant’è che la residenza probabilmente non l’hanno lì.
      La banca sicuramente non concede mutui prima casa su immobili che “casa” non sono, questo è certo, ma in genere non fa segnalazioni all’agenzia delle entrate.
      Detto questo, il problema costo non è tanto la scheda catastale nuova, ma la pratica comunale e sanare l’abuso con i lavori e gli oneri che comunque ne conseguono.
      Un saluto

  15. Salve, posso chiederle se è possibile utilizzare un c2 ad uso garage, quindi parcheggiando l’auto? La casa che mi interessa ha un deposito di 40 m2 accanto a dei box quindi accessibile in auto, è al piano seminterrato con rampa per accesso.

    • Buongiorno,
      sebbene la categoria catastale C2 indichi depositi, cantine e soffitte, mentre la categoria C6 box e posti auto, di fatto, non sarebbe il primo a parcheggiare l’auto all’interno di un “magazzino”.
      In questi casi, sostanzialmente, l’importante è che nessuno dei vicini abbia qualcosa da ridire a riguardo…
      Detto ciò, se preferisce, a meno che ci siano particolari impedimenti o vincoli di cui non sono a conoscenza, potrebbe anche chiedere di cambiare destinazione d’uso al suo seminterrato trasformandolo da C2 a C6.
      Spero di esserle stata utile.
      Un saluto

  16. Ciao Sara buongiorno,
    stiamo valutando l’acquisto di una casa indipendente strutturata in questo modo:
    – Piano terra categoria A3 formata da due ambienti e bagno (circa 65mq)
    – Seminterrato uso deposito di circa 100mq con tre ambienti e bagno.
    Costruzione 2009, il tutto dimostrato da planimetria. Gli attuali proprietari praticamente vivono nella zona deposito (hanno fatto salotto cucina e tavernetta) mentre dormono in quella ad uso abitativo dove la cucina dichiarata è diventata una seconda stanza da letto.
    Posso avere problemi nelle pratiche di acquisto e di mutuo, durante ispezioni del perito eccetera? Sono al mio primo acquisto e non vorrei toppare!

    • Buongiorno,
      Purtroppo sì… ha ragione a temere, specie se (come mi ha scritto) per l’acquisto di questa abitazione necessita di un mutuo bancario.
      Il perito quando effettua il suo sopralluogo deve valutare lo stato di fatto in cui l’immobile si trova, ma non può avvallare alcun abuso, né tantomeno valutare economicamente un qualcosa di abitabile se teoricamente non lo è davvero, solo perché viene utilizzato come tale…
      Di fatto, per la banca, il prezzo dell’immobile che volete acquistare sarà solo quello degli ambienti abitabili, la parte sottostante invece verrà valutata come pertinenza non abitabile e quindi deprezzata almeno di un 50% rispetto al costo a mq di un’abitazione. Ciò implica, innanzitutto, che se l’importo di mutuo che intendete richiedere è consistente è facile che vi neghino il prestito, non ravvisando sufficiente margine di rientro in caso d’insolvenza.

      Detto ciò, se le schede catastali non sono conformi allo stato di fatto e/o questo è difforme alla concessione edilizia, anche con il notaio potreste avere problemi, tanto che questo potrebbe (o meglio dovrebbe) rifiutarsi di rogitare finché la situazione non è stata sanata.

      Premesso quanto sopra, è anche vero che in casa propria tutti fanno come vogliono, ma poi i nodi (prima o poi) vengono al pettine, specie in caso di vendita, affitto o successione! Nella normalità delle cose, nessuno va a controllare quanti dormano in un sottotetto non abitabile o se si organizzino pranzi e cene in taverne che figurano quali cantine! Poi però se bisogna vendere, comprare o eseguire lavori di qualche tipo le problematiche emergono sempre….

      Ora, se per effettuare l’acquisto non aveste necessità di chiedere un mutuo potreste azzardarvi a fare l’operazione a cuor leggero, a mio avviso sempre però valutando al massimo al 50% la superficie non abitabile (diversamente non vedo convenienza economica alcuna!). Così invece, a meno che proprio non siate innamorati della casa in questione, io mi sentirei di consigliarvi di lasciar perdere. Altra soluzione è che chi vende sani a proprie spese l’abuso prima della vendita, o semplicemente ripristini lo stato di progetto approvato, riportando la cucina nella zona realmente abitabile.
      Spero di avervi fornito un quadro chiaro della situazione, se dovessero servirvi altre delucidazioni in merito sarò lieta di fornirvele.
      Un saluto

  17. Sara grazie innanzitutto. Dove potrei scriverti per allegarti eventualmente anche planimetrie ed essere più precisi?

  18. Gentilissima Sara aiuto…
    Sono alla ricerca di ampliare gli spazi abitativi alla famiglia composta da 5 elementi che attualmente stanno in 55 metri quadri, un buco. La strada di cambiare casa è quasi inaccessibile.
    Ora mi si presenta un occasione che forse potrei cogliere per le mie capacità lavorative ma a livello legale nn so se sia un suicidio. La palazzina in cui si trova il mio appartamento è di tre piani: al primo ci sta casa mia con entrata indipendente e accanto il mio vicino con la sua entrata. Al secondo piano vi è un altro appartamento anche esso con la propria entrata. Al piano terra una volta stava una falegnameria con 4 saracinesche dai 4 civici rossi che nel tempo sono stati trasformati in 4 magazzini, ognuno munito di bagno, di cui uno l’ho preso in affitto io. Quel sant’ uomo del proprietario è deceduto e gli eredi vogliono vendere.
    Trasformare un paio di quei locali in camere da letto facendo sparire i rispettivi civici rossi, tutto in via legale, è un suicidio?

    • Buongiorno,
      non so dove abiti… ma credo in Liguria perchè in poche altre zone esiste la prassi dei “numeri rossi”. Di fatto, colore a parte, ciò che fa fede è la destinazione d’uso catastale dei locali che vuole annettere.
      Se si tratta di un C2 è una cosa se invece si ha a che fare con un C1 o un A10 un’altra. In ogni caso per fare quello che desidera, complicazioni a parte, deve necessariamente affidare l’incarico ad un tecnico che
      si occupi dell’aspeto progettuale e burocratico della questione! A maggior ragione poi, se, per collegare i due piani, deve “bucare” un solaio!
      Un saluto e in bocca al lupo

  19. Buongiorno architetto, mia moglie ha ereditato una porzione di un vecchio casolare in campagna consistente in 2 stanze al piano terra accatastate C2 E C6 ed infatti si tratta della stalla e della cantina. Le vorremmo utilizzare per andarci il fine settimana attrezzandole con una cucina ed eventualmente un bagnetto da ricavare in una porzione di una delle due stanze. Considerando che luce ed acqua sono già presenti e che non faremmo altre modifiche a porte e finestre è obbligatorio il cambio di destinazione d’uso?
    Grazie.

    • Buongiorno….
      teoricamente non è neppure così semplice ottenere il cambio di destinazione d’uso (se vuole trasformare un C2 e un C6 in abitazione ci vuol ben altro che mettere una cucina!!! Non basta fare una nuova scheda se non
      si hanno i requisiti di abitabilità!! e poi ci sono gli onerie tutto quel che ne consegue).
      Finchè nessuno le dice nulla, visto l’uso sporadico, può utilizzarlo come le pare… poi, secondo me, un domani valuterà la convenienza (specie economica) di trasformare il tutto.
      Un saluto

      • Bene, grazie per il consiglio. In effetti l’idea originale era proprio quella di trasformare quelle stanze in un piccolo appartamento, ma i costi dei lavori e gli oneri vari ci hanno portato a considerare il piano B. Ci accontenteremo di qualche grigliata domenicale!
        Un saluto.

  20. Buonasera Sarà, sto per affittare un negozio che sarà adibito a esercizio pubblico (bar). Il negozio in questione possiede una bellissima cantina con mattoni a vista, accatastata come C2. È possibile secondo lei arredarla con tavoli e sedie e utilizzarla come sala per i clienti?

    • Buongiorno,
      purtroppo non è così facile risponderle in maniera certa ed univoca…
      Sono molte le cose da valutare: prima di tutto bisogna analizzare i requisiti del locale (altezza, illuminazione e areazione naturali e/o artificiali) e poi molto dipende dal singolo Comune.
      Per queste ragioni, il consiglio che mi sento di darle è quello di interpellare un tecnico che operi nella zona e possa eseguire tutte le verifiche del caso.
      Un saluto

  21. Buonasera Sig.ra Raggi,
    Le scrivo dal comune di Barletta,
    vorrei chiederle se in un locale commerciale attualmente accatastato come C2, in attesa da anni di agibilità, io possa svolgere l’attività di ingrosso salumi, ovvero inserire due celle per la vendita solo ai miei clienti e non ad avventori (dettaglio).
    La ringrazio anticipatamente

    • Buongiorno…
      ma l’agibilità è sicuro che sia stata richiesta? Perchè non è possibile attendere anni per averla… Si affidi ad un bravo tecnico che chiarisca la situazione
      e poi si rivolga allo sportello per le attività produttive che le saprà dire in merito all’utilizzo (molto dipende dal comune).
      Un saluto

  22. Buon giorno ho trovato un locale c2 vorrei fare un laboratorio sara molto costasa la pratica e tempi grazie manu

    • Buonasera,
      mi spiace, ma è davvero impossibile risponderle così genericamente…
      Le consiglio di interpellare un collega che eserciti nella sua zona e che, a seguito di un sopralluogo possa darle un’idea più precisa…
      Purtroppo le variabili che entrano in gioco sono davvero tante!
      Continui a seguirci, un saluto e in bocca al lupo!

  23. Buonasera, le scrivo per chiederle un consiglio, sto valutando la proposta di acquistare un magazzino accatastato come C2 , interessante ma al momento della visita con l immobiliare mi è stato detto che una piccola parte laterale è stata costruita abusivamente, non è accatastata, il totale del magazzino è circa 70mq e il pezzetto abusivo sarà 10mq
    Cosa mi consiglia di fare , loro mi hanno detto che non ci sono problemi ma io non vorrei trovarmi poi nei pasticci
    Grazie
    Lia

    • Buonasera,
      i problemi ci sono eccome! Chi vende, per vendere, deve prima sanare la situazione, sempre che sia possibile farlo, diversamente il notaio potrebbe (o meglio dovrebbe proprio) rifiutarsi di rogitare.
      Se per “loro” non ci sono problemi che regolarizzino tutto prima del rogito (ripeto sempre che sia possibile)!
      In questo caso, onestamente, le consiglierei di non rogitare se vi è difformità con lo stato di fatto
      Un saluto e in bocca al lupo!

  24. Salve Sara, vorrei alcune info sulla mia situazione se possibile:
    vorrei acquistare un C2 di 140 mq circa (da ristrutturare) con cantina di pertinenza di 40mq.
    L’immobile si trova all’interno di un condominio a piano terra ed ha doppio ingresso indipendente uno all’interno del palazzo e l’altro con accesso esterno dalla corte.
    Teoricamente (parola del consulente immobiliare) potrebbe, con lavori di ristrutturazione che dovrei fare io successivamente all’acquisto, avere le caratteristiche per essere trasformato in uso abitativo.
    Sicuramente ha tante finestre, non ha un vespaio ma mi ha informato sempre il caro consulente che ci sono le cantine sotto al pavimento e quindi non necessita di vespaio.
    L’impianto elettrico a norma ovviamente lo farei io cosi come il bagno ecc.
    La mia domanda è la seguente:
    Per sfruttare al meglio e pagare meno oneri e ottenere la residenza in questo immobile, posso dividere il tutto in due spazi con ingressi indipendenti e eseguire le pratiche del cambio destinazione su una sola porzione e farne diventare il resto pertinenza della mia nuova abitazione?
    In modo da avere una casa di 40mq e un “capannone” che successivamente sfrutterò come studio fotografico/seconda casa?
    Spero di essere stato abbastanza chiaro.
    Un saluto e grazie mille.

    • Buonasera.
      Il suo quesito mi ha fatto sorridere, proprio per il “teoricamente” riferito al consulente immobiliare….
      La verità è che, per avere certezze (o comunque qualche sicurezza in più), io se fossi in lei mi farei accompagnare a visionare l’immobile da un tecnico di fiducia. Sappia che, come ha ipotizzato, il teoricamente dell’agente di turno non vale molto, ciò che fa fede è l’atto notarile e quello che di fatto compra, ovvero un C2! Poi, se una volta che lei l’ha acquistato non è possibile trasformarlo non potrà rivalersi più su nessuno!
      Detto ciò, se sussistono i requisiti, del suddetto capannone può anche recuperarne solo una parte!
      Un saluto e In bocca al lupo!

  25. Salve Sig.ra Raggi, le faccio i miei complimenti per le risposte esaurienti e per la pazienza che ha nel rispondere spesso anche a domande che le erano già poste. Ho letto un pò tutti i commenti ma non ho trovato risposta al mio quesito.
    Sto acquistando un immobile con la seguente descrizione : casa indipendente a/4 , garage c/6 e un magazzino / deposito c/2 . Per quanto riguarda l’a/4 + c/6 mi è chiaro che posso usufruire le agevolazioni della prima casa. Visto che sono tutte categorie diverse pertinenziali all’abitazione posso usufruire delle agevolazioni prima casa anche per il c/2 ? O pago come seconda casa il c/2?
    Alessandra H.

    • Buonasera,
      ogni abitazione, se sussistono i requisiti, può usufruire dell’agevolazione prima casa con relative pertinenze, ovviamente a patto che si tratti di una sola pertinenza per tipo. Quindi, la sua abitazione, accatastata come a4, se ha un solo box (c6) e una sola cantina (c2) può usufruire in toto delle agevolazioni: paga tutto come prima casa! Diversamente, se fossero due box distinti, o due cantine diverse, allora l’agevolazione varrebbe solo per un box e solo per una cantina.
      Spero di esserle stata utile e grazie mille per i complimenti, spero continui a seguirci.

  26. Buongiorno
    vorrei se possibile sottoporLe un quesito
    Sono propietario di un immobile accatastato c2 annesso agricolo di circa 30mq con terreno.
    Vorremmo ristrutturarlo ma ci pare di capire che non esistono detrazioni pèer recuperare una parte delle spese sostenuti.
    Sbaglio oppure qualcosa si pottrebbe detrarre?
    grazie e buona giornata
    carlo

    • Buongiorno,
      le confermo che nel suo caso il bonus ristrutturazioni può valere solo se grazie ai lavori che desidera effettuare, l’immobile cambierà destinazione catastale divenendo di fatto abitazione
      (ma questo comporta ben altre spese).
      Diversamente no, se resta C2 nulla di quanto speso potrà essere detratto.
      Un saluto

  27. Buonasera Sara e complimenti per l’articolo e le sue approfondite competenze.
    Le vorrei un parere sulla mia situazione: ho un appartamento sito al 5° paino in classe A/2 a cui è associato nella stessa visura anche una cantina al piano sotterraneo. Avendo fatti dei lavori di ristrutturazione minima alla cantina, tali lavori inficiano il certificato di agibilità di cui è fornito l’appartamento? Devo infatti allegarlo per una compravendita.

    Grazie mille in anticipo

    • Buongiorno,
      no l’agibilità non viene inficiata.
      Detto ciò, per vendere, la planimetria catastale dovrebbe essere conforme allo stato di fatto, pertanto teoricamente dovrebbe aggiornarla prima del rogito.
      Un saluto

  28. Buongiorno gentilissima Sara!
    Sono proprietario di una piccola casa in campagna (A/07) con annesso giardino, in un paesino del Lazio. Tale giardino, come indicato nell’atto notarile di acquisto del mio dante causa (i miei genitori), “dovrà essere mantenuto nell’attuale destinazione”.
    Preciso che mio papà 15 anni fa aveva posizionato dei lastriconi sull’erba perchè anzianio e infartuato, non aveva più la forza di tagliare l’erba.
    La mia proprietà ha la particolarità di essere una “enclave” : terreno che si trova all’interno di una proprietà altrui; nel caso presente all’interno della proprietà dei vicini. Sono completamente quindi circondato dalla loro proprietà (cio’ si spiega perchè i precendeti proprietari vicini erano i miei zii).
    A seguito di un litigio con gli attuali vicini, ho di recente perso la possibilità di parcheggiare la mia auto nel loro piazzale, come ci avevano autorizzato a invece a fare per tanti anni. Vista la particolare situazione della mia proprietà, attualmente non più alcuna possibilità di parcheggiare vicino casa. Sono titolare di una servitù di solo passaggio sul loro piazzale antistante casa mia e sui circa 200m di loro stradina interna che porta al cancello (tale cancello apre sulla stradina di campagna comunale dove materialmente non è possibile parcheggiare). Non ho quindi più alcuna possiblità di parcheggiare vicino casa. Mi chiedo, posso stazionare semplicemente la mia auto su una piccola parte del mio giardino, senza per questo cambiarne la destinazione (giardino)? Preciso che non occorre fare alcun intervento materiale per parcheggiare l’auto su tale mia area giardinata. Pongo il quesito perchè non vorrei che i cari vicini mi possano fare causa per questo. Oppure che soluzione si puo’ consigliare?
    Secondo quesito. Sotto la mia abitazione ho una “cantina” (di circa 30m2) accatastata regolarmente come C/02 con un portone che si affaccia sulla stradina interna di cui sopra. Come soluzione disperata, alcuni amici mi suggeriscono di fare dei lavori per ingrandire il portone di tale cantina, installandoci una vera porta/garage e di parcheggiare l’auto in tale cantina. Per fare eventualmente cio’ occorre cambiare l’accatastamento della cantina C/02 in C/06? Quali sarebbero le spese? Preciso che parte di tale cantina rimarrebbe comunque locale di deposito come è attualmente. Preciso inoltre che in tale modo risolverei il problema per una macchina, ma rimarrebbe quello di fare parcheggiare eventuali fornitori, operai o amici in visita…..
    Altro problema : una parte di tale mio giardino ricade erroneamente nella particella dei miei vicini. Con sentenza passata in giudicato, il giudice ha riconosciuto la mia proprietà esclusiva di questa parte della mia area giardinata e quindi della porzione in questione di tale particella. I vicini ora mi diffidano con lettera del loro avvocato ad astenermi dal procedere al frazionamento di tale particella, come vorrei invece fare io per regolarizzare tutta la situazione (ed anche per poter vendere).
    Come posso fare per tutti questi punti???
    Devo rivolgermi in Comune? Quale ufficio?
    Aiuto!
    Grazie mille!

    • Buongiorno,
      le consiglio di affidarsi ad un bravo architetto o ingegnere che opera sul suo territorio e che, carte alla mano, certamente troverà la soluzione migliore per lei.
      Quello che posso dirle io è che, oggi, qualora un’abitazione ne sia priva, per realizzare posti auto e/o autorimesse pertinenziali ci sono delle agevolazioni e si può “derogare” a diverse cose.
      Ovviamente, ogni situazione è a sè stante e dipende anche dal Comune in cui ci si trova.
      Di certo il problema è risolvibile, ma non può far nulla da solo, senza nominare un professionista che le rediga apposita pratica.
      Un saluto

      • Buongiorno!

        Grazie mille!

        Avei cortesemente da chiederle ancora :
        1) Un buon geometra va bene lo stesso oppure meglio un architetto o un ingegnere?
        2) Nel frattempo, secondo lei posso temporaneanmente parcheggiare la macchina su una piccola parte della mia area giardinata?
        3) Circa l’ultimo quesito riguardante la diffida dei vicini ad astenermi a frazionare cosa mi consiglia? io vorrei regolarizzare il tutto anche in vista di vendere! Come posso frazionare anche se loro non mi daranno l’accordo?

        Grazie mille

        Cordialissimi saluti

        • Salve!
          Mi scusi tanto : potrebbe cortesemente darmi le informazione richieste.
          🙂
          Grazie mille
          Cordialissimi saluti

          • Buongiorno,

            Un bravo geometra andrà benissimo, ma mi spiace, per rispondere agli altri quesiti bisogna che interpelli qualcuno che sia sul posto e che, carte alla mano e visionata la situazione, possa fornirle le indicazioni corrette. Le cose, in questi casi, non sono mai semplici e per giudicare servono competenza, ma anche molti più elementi.

            Un saluto

  29. Buonasera Sara anche io vorrei chiederti un consiglio
    Vivo da anni in un condominio nel quale non si fa che litigare per le auto parcheggiate che in alcuni casi rendono complicate le manovre per entrare o uscire dai box. Premesso che non abbiamo un regolamento condominiale che impedisca la sosta, credo che i box in origine non siano stati accatastati come tali. Non essendo proprietaria di box ma interessata a risolvere la questione relative a minacce di sentenze per impedire la sosta (condizione che renderebbe la vita molto più complicata alla maggior parte dei condomini) come posso fare per verificare se i box sono realmente accatastati come tali? Grazie

    • Buongiorno,
      non ho capito se non avete proprio un amministratore e/o un regolamento condominiale, o se questo non prende in considerazione i Box.
      Detto ciò, l’amministratore, se c’è, dovrebbe, preoccuparsi di risolvere la questione.
      Diversamente, anche lei può chiedere ad un tecnico di farle una visura per immobile, che riporta l’elenco di tutti i subalterni presenti e le relative destinazioni d’uso,
      da lì potrà capire se ci sono box che risultano accatastati come tali (C6) e quanti. Il costo è di qualche decina d’euro (fino a un centinaio d’euro o più se i Sub sono molti).
      Spero di esserle stata utile, un saluto!

  30. Buongiorno,
    Viviamo in Belgio.
    Potremmo comprare un C / 2 in Italia, potrebbe essere considerato come l’acquisto di una casa
    per le vacanze ?

    Abbiamo visto un laboratorio e vogliamo fare un’attività artistica non commerciale.
    Questo edificio C2 si trova nella regione di Camaiore, sembra più un laboratorio,
    ma ha un bagno e una cucina.
    Quali problemi affrontiamo se qualche volta restiamo lì ?
    Non dobbiamo inserire un indirizzo di residenza, e non lo affitteremo.
    Potremmo rimanere in motorhome sul campo e utilizzare i locali solo per l’attività ?

    Grazie mille

    • Buongiorno.
      No, un C2 non può essere considerato nè una prima nè una seconda casa. Quindi sulla carta non potreste utilizzarlo come tale.
      Detto ciò, se voi sporadicamente ci dormite, a meno che qualcuno dei vicini non faccia reclamo e denunci la cosa, non dovreste avere problemi.
      Un saluto

  31. Buongiorno,
    vorrei un chiarimento: sto valutando l’acquisto di un lavatoio accatastato C/2, altezza soffitti mt. 2,50 composto da locale con bagno,ripostiglio, grande terrazzo panoramico.
    Vorrei capire se è possibile accatastarlo come ufficio e quali sono i requisiti per fare questo.

    Grazie

    • Buongiorno,
      ovviamente dovrebbe cambiargli la destinazione d’uso, ma quello che più mi preoccupa è l’altezza di 2,50 metri. Verifichi con un tecnico di zona, perchè nella maggior parte dei comuni
      un altezza inferiore ai 2,70 metri non consente di realizzare nè abitazioni nè uffici, ma unicamente locali di servizio.
      Un saluto

  32. Buongiorno Sara, sto acquistando per la prima volta casa. Dopo mesi ancora non rogitiamo perchè la casa essendo ante 1967 non ha certificato di agibilità ma nemmeno si trova nulla al comune riguardante la licenza edilizia e la conformazione dell’immobile. La sola cosa che si conosce è il numero di licenza edilizia al quale dice il comune non sono riconducibili alcuni atti perchè al momento introvabili. Inoltre la casa ha un sottotetto di pertinenza (quello che acquisto è ultimo piano di 2) di esclusiva proprietà non accatastato con la casa. Le mie domande sono: può andar bene la carta del comune con la quale si dice che la licenza c’è ma non c’è altro? o devono per forza darmi documentazioni maggiori affinchè un domani facendo lavori non avrò problemi con la certificazione dell’agibilità? Inoltre c’è chi mi dice il sottotetto deve essere accatastato perchè scritto negli atti precedenti pure, e chi invece dice non c’è bisogno perchè non ha scala di accesso diretta e se lo accatastano poi mi aumenta rendita inutilmente. Anticipatamente ringrazio.

    • Buongiorno,
      il problema deve risolverlo chi le vende la casa. Non si può rogitare senza agibilità… Non è così inusuale che case vecchie non abbiano l’agibilità, ma prima di rogitare
      il venditore dovrà, tramite suo tecnico di fiducia e a sue spese, ottenerla! Lo pretenda, anche perché non è detto che una casa degli anni ’60 oggi abbia tutti i requisiti
      per ottenere l’agibilità, ma al momento non è un problema suo, faccia in modo che non lo diventi!!
      Diversamente le consiglierei di farsi rendere la caparra e cercare altro…
      In bocca al lupo!

  33. Buongiorno Sara Raggi, mi complimento innanzitutto per la sua competenza.
    Sto acquistando un appartamento prima casa dotato di box e cantina che risultano di pertinenza.
    Il proprietario in un secondo tempo però acquistò altre 2 cantine adiacenti alla cantina già esistente. Sarebbe mia intenzione unire queste 2 nuove cantine affiancate abbattendone il muro divisorio interno e ricavare così un unico locale hobby..niente di più. Queste 2 nuove cantine sono entrambe accatastate come C/2 (R.C. pari a 17.35 l’una in prov. di Milano) con un subalterno diverso per ciascuna. Quali sono le soluzioni per regolarizzare la cosa e renderla più logica senza dover spendere IMU e/o spese di registrazione (2% in quanto prima casa)?
    Mi chiedo pertanto:
    -accorpare queste 2 cantine alle casa principale non pagandone più l’IMU in quanto prima casa? si potrebbe fare? ne consegue che l’imposta di registro calcolata sul valore catastale dell’intera casa inevitabilmente aumenterebbe…in tal caso procedere all’accatastamento dopo il rogito una volta che sono proprietario a tutti gli effetti dell’immobile?
    -unirle alla terza cantina originaria della casa che tra l’altro è adiacente ad esse e non risulta accatastata ma solo presente su planimetria.
    In sostanza cosa mi conviene fare?
    La ringrazio per le delucidazioni,
    Dott. Leonardo Ruvolo

    • Buongiorno,
      basta che lei renda le 3 cantine una cantina unica prima di rogitare e non ci sarà alcun problema! Ciò significherebbe presentare una CILA al comune e poi, a fine lavori, adeguare catastalmente il tutto, effettuando
      una fusione. Di fatto, è una cosa semplice, ma essendo prima del rogito la dovrebbe fare chi vende. Potreste mettervi d’accordo: paga lei il tutto e il venditore firma le pratiche a suo nome.
      Diversamente potrà comprare solo una delle tre cantine con l’agevolazione prima casa e sulle
      altre si applicherà l’aliquota più alta e, finché non risulteranno una sola, anche l’IMU.
      Può comunque fare tutto dopo, una volta rogitato. Solo le costerà qualcosa in più l’atto (magari neppure troppo!): chieda un preventivo al notaio nei due casi e veda quale è la differenza!
      La cantina originaria credo sia assolutamente accatastata e come normale lei la vede sulla planimetria insieme alla casa.
      Il discorso è proprio questo: perché siano considerate uniche e pertinenziali, dovrebbe vederle tutte e tre lì (sotto forma di una sola).
      Spero di essere stata chiara, altrimenti mi dica pure cosa non le torna che cercherò di spiegarmi diversamente.
      Un saluto

  34. Buonasera signora Sara
    Ho preso in affitto un locale per abitare dopo due anni ho scoperto che il immobile e di categoria 2 ciò è un magazzino o cantina ha 2,10 altezza ultimamente l’aria è diventata irrespirabile , per fatto di muffa che per altro mi sta rovinando i mobili e i vestiti. E per la prima volta che prendo in affitto una casa di cui le mie conoscenze sono al zero . Due anni fa quando mi sono rivolta alla agenzia immobiliare pensavo che pagando un servizio sarebbero occupati loro di tutto invece dopo un bel po’ di tempo ho scoperto che il titolare della agenzia immobiliare era il marito dalla signora che mi affittava il monolocale. Per abitare in una cantina sto pagando 500 euro mensili più le spese condominiali .
    Vorrei sapere cosa posso fare perché continuare a vivere in questi condizioni ho paura di ammalarmi . Grazie aspetto un suo consiglio.

    • Buongiorno,
      la prima domanda che mi sorge spontanea è: il contratto è stato regolarmente registrato all’agenzia dell’Entrate???
      Dubito…. o, se è stato fatto, il contratto non sarà registrato a fini abitativi. Appuri questa questione (saprà bene se l’affitto lo paga in nero e per contanti o con bonifico), perchè se lei ha accettato di affittare un locale
      non a destinazione abitativa (consapevolmente o meno) e poi ci è andato ad abitare il torto è suo. Peraltro, anche nel caso in cui avesse accettato di pagare un affitto in nero sarebbe comunque complice della cosa.
      Diversamente potrebbe anche ricorrere per vie legali ed avrebbe ragione. Ma i tempi ed i costi della giustizia in questi casi sono poco incoraggianti, ovviamente per prima cosa dovrebbe prendere un legale.
      Onestamente, le consiglio di cercarsi un’altra casa e dare disdetta, questo è sempre nel suo diritto. Se poi il contratto non è registrato non sta scritto da nessuna parte che debba dare 6 mesi di preavviso…
      In bocca al lupo!

  35. Gentilissima Sara, ho visionato al fine di acqiistarlo un villino (a/7),di 4 piani di circa 60 mt a piano. Nella planimetria ho notato che la tavernetta è accatastata quale garage, il pian terreno quale deposito il primo piano abitazione e il secondo sottotetto. Ora dovendoci abitare con un nucleo familiare di 4 persone, è possibile che possano nascere problemi qualora I vigili in sede di verifica della residenza, magari conoscendone le caratteristiche, mi contestano la presenza cucina e del soggiorno al pian terreno, e il “lato notte” al primo piano….cosa potrebbe accadere? GRAZIE

    • Buongiorno,
      strano che anche il piano terra non sia “abitabile”, ciò significa che la cucina, in effetti, dovrebbe stare al secondo piano, così come almeno un bagno e la camera…
      I vigili normalmente non fanno certe verifiche controllano solo che siate effettivamente residenti e la casa sia a posto…
      certo è che, il fatto che voi abbiate la residenza in 4 in 60 mq è un po’ forzata come cosa….
      Secondo me, almeno il piano terra potrebbe essere recuperato, anche in un’ottica futura.
      Certo è che il prezzo dell’immobile sarà allettante proprio in virtù del fatto che sono abitabili solo 60 mq… comprarne 180 tutti abitabili avrebbe
      un costo più alto, o sbaglio? Se così non fosse io cercherei un’abitazione in regola.
      Veda lei… il problema non è tanto quello dei vigili, il controllo dovrebbe essere fatto dal comune, quando viene chiesta l’agibilità,
      ma a suo tempo sarà già stato fatto!
      Alla peggio le potrebbe essere chiesto di sanare la cosa, con pagamento oneri, sanzione, progetto e relativi costi di adeguamento.
      Sappia che un domani se volesse rivendere chi comprerà si farà la stessa domanda che lei si è posto oggi e potrebbe desistere dall’acquisto…
      La decisione però ora spetta a lei!
      In bocca al lupo

  36. L’inquilino di mio padre ha in affitto un immobile per il quale paga al mio genitore di 88 anni (cardiopatico) euro 500,00 al mese. Si tratta di vecchissimo immobile con rendita catastale attuale del locale oggi C/2 (deposito) che è di € 383,47.
    I costi che sostiene mio padre di: Irpef, Imu, di registrazione annua, riparazioni tetto, varie, etc. nei fatti mi sembrano abbastanza consistenti e pesano ben oltre la meta’ dei 500 euro dell’affitto percepito.

    Adesso l’inquilino ha sollecitato mio padre, con subdola insistenza, riguardo alla necessita’ e all’urgenza di dover avviare subito effettuare un cambio di destinazione d’uso dell’immobile (pretenderebbe addirittura di incaricare egli stesso (da inquilino) per questi lavori un suo geom.di fiducia) da attuale locale C/2 (deposito) a locale C/3 (laboratorio artigianale).
    Pare che presuntivamente la rendita catastale schizzerebbe da euro 383,47 circa € 1.325,00.UNA COSA ( gia’ solo questa!) CHE MI SEMBRA PESANTISSIMA!!!
    Inoltre l’inquilino chiede a mio padre di sostenere egli proprietario i costi complessivi per il Cambio di destinazione d’uso per: ” oneri comunali e costi del tecnico abilitato, per un importo complessivo di cir a euro 3.202,00 iva compresa e Progettazione stato di fatto e di progetto; 2) relazione asseverata; 3) S.C.I.A. percambio destinazione d’uso da locale deposito a laboratorio artigianale presso l’Ufficio
    Tecnico Urbanistico del Comune di Catania; 4) planimetria e docfa per cambio
    destinazione d’uso da C/2 a C/3″.
    MI SEMBRA quella dell’inquilino UNA RICHIESTA FOLLE !!
    DOMANDA: DI QUANTO AUMENTEREBBERO TUTTE LE TASSE VARIE ( IMU,TASI,ETC.ETC.)che mio padre dovrebbe pagare per detto immobile di circa 180 mq e alto circa 7 metri?
    Quali altri oneri e/o costosi e impegnativi adeguamenti dei locali, in materie varie,…deriverebbero da questo cambio di destinazione?
    Inoltre quali altri obblighi e costi comporterebbe, anche per il futuro a tutto i livelli (anche in caso di vendita, questa operazione? Considerato che il sottoscritto e’ al momento proprietario della nuda proprieta’?
    E DI QUANTO DOVREBBE AUMENTARE l’importo mensile dell’ATTUALE AFFITTO ridicolo di 500 euro mensili, per poter Compensare adeguatamente questa Folle pretesa dell’inquilino??
    Cosa ci consiglia di fare ?
    La ringrazio anticipatamente e resto in attesa. Distinti saluti. Carmelo Distefano

    • Buongiorno,
      guardi, la questione è molto complessa. Suo padre assolutamente NON è obbligato a cambiare destinazione d’uso solo perchè lo desidera l’inquilino. Se lui
      ha un contratto registrato per un C2 si tiene un C2, a meno che voi non desideriate cambiare destinazione d’uso, diversamente lui potrà darvi disdetta e
      affittare un altro locale con la destinazione desiderata.
      Se desiderate, fatevi fare voi un preventivo da un professionista di VOSTRA fiducia che vi quantifichi esattamente tutte le spese necessarie per il cambio e vi
      dica a quanto ammonterebbe la nuova rendita, poi, conti alla mano, vedete se vi conviene anche in base all’aumento delle tasse… Certo è che se lui dopo un anno
      dal cambio vi desse disdetta oltre il danno la beffa… Fate attenzione!
      Oppure accordatevi per un canone aumentato di poco (100 euro mensili, magari), ma a patto che i costi per il cambio se li accolli lui.
      Il mio consiglio è procedete con cautela e valutate bene.
      In bocca al lupo

  37. Buongiorno,
    sono proprietario di una casa (A3) con due pertinenza (C2) e (C6) tutte con stesso numero di particella e con sub diverso.
    Inoltre sono usufruttuario di un altro immobile con due sub particelle:(A3) (C6).
    Mi chiedo se ai fini IMU posso usufruire di tutte e tre le pertinenze. Infatti le prime due sono accatastate insieme alla casa e l’altra è C6.
    Grazie

    • Buongiorno,
      no ai fini IMU si può usufruire per ogni unità immobiliare solo di una pertinenza per tipo (ovvero un C2 e un C6), per le altre deve pagare come se fosse una seconda casa.
      Un saluto

    • Buongiorno,
      guardi mi sembra un valore alto, ma detta così non poso esserle d’aiuto.
      Si rivolga ad un tecnico della sua zona, gli mostri l’immobile, fornendogli
      visura e scheda e si faccia consigliare da qualcuno che può valutare la situazione da vicino.
      Un saluto

  38. buonasera Sara,
    sono proprietario di un locale accatastato in cat. C/2 classe 3 consistenza di 107mq. ed una rendita di euro 127,10. il locale non ha nessun tipo di allaccio idrico ed elettrico devo pagare IMU e TASI.
    Grazie per la risposta.
    una buona serata.

    • Buongiorno,
      se non si tratta di una pertinenza della prima casa, assolutamente sì, che un C2 non abbia allacci è piuttosto comune.
      Si rivolga ad un centro CAF o al suo commercialista per sapere esattamente l’importo dovuto.
      Un saluto

  39. Buongiorno, ho fatto un preliminare di vendita composto da un vano cat. A/6 cl. 3 e un vano dammusato cat. C/2 cl. 7. Quest’ultimo già abitabile ma dai documenti risulta C/2. Cosa mi consiglia di fare? Avrei intenzione di fare una casa vacanze. Mi conviene esser chiaro all’atto o far aggiornare al catasto la situazione dall’attuale proprietario? Grazie mille

    • Buongiorno,
      Non so come sia possibile che risulti abitabile un C2. Lei ha in mano la pratica e l’agibilità? Normalmente per chiudere i lavori è necessario anche
      presentare la nuova scheda, con la nuova destinazione d’uso e la rendita catastale variate. Controlli bene, in caso faccia assolutamente regolarizzare tutto
      all’attuale proprietario prima di procedere con l’acquisto per evitare spiacevoli inconvenienti.
      In bocca al lupo

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