Per i non addetti ai lavori non è così scontato il significato dell’espressione “accatastamento C2”. Sono diverse le persone che non sanno bene neppure in cosa consista, a cosa serva e quando sia necessario accatastare un immobile, figuriamoci se sanno a cosa corrisponde la classe catastale individuata come C2.

In via del tutto generale sappiate che, in alcuni casi, le unità immobiliari classificate come appartenenti alla categoria catastale C2 possono essere considerate come pertinenza della casa.

Caso tipico è quello della cantina, che peraltro sovente è rappresentata nella medesima scheda catastale dell’abitazione.

Ma non sono solo le cantine a poter essere considerate C2.

Vediamo dunque, innanzitutto, di far chiarezza sul termine accatastamento e sul significato di classe C2, per poi passare ad affrontare diverse questioni connesse all’accatastamento C2.

Queste riguardano la pertinenzialità, o meno, dell’unità immobiliare accatastata come C2 rispetto alla prima casa, l’impossibilita di adibire un locale C2 ad abitazione e la possibilità invece di trasformarlo in un C1 o in alcuni casi particolari persino in A2 o A3, rendendolo in tutto e per tutto abitabile.

Che cos’è l’accatastamento?

L’accatastamento è una pratica catastale che deve essere effettuata ogni volta che terminano i lavori di nuova costruzione di un immobile, ma è obbligatoria anche qualora si intervenga su un’unità già esistente, apportando delle variazioni tali da comportare una modifica della rendita catastale.

Accatastare un immobile, non solo è indispensabile per la presentazione della pratica di “Fine Lavori” e per ottenere l’agibilità dello stesso, ma soprattutto serve per potergli attribuire una rendita, che è la base di partenza si cui si calcolano le imposte dovute allo stato.

Quando è necessario effettuare l’accatastamento? Chi lo fa?

L’accatastamento è indispensabile qualora si debba denunciare una nuova costruzione, ma è necessario anche ogni volta che si realizza un qualsiasi intervento su un fabbricato esistente che comporti una modifica della rendita catastale precedentemente attribuita a quell’immobile.

Ad esempio questo accade se si decide di ampliare un’unità immobiliare, se si modifica la distribuzione degli spazi interni, se se si fondono più unità immobiliari creandone una unica o al contrario se si decide di frazionare un’immobile per suddividerlo in varie proprietà dimensionalmente più contenute.

Si deve procedere con l’accatastamento anche ogni qual volta ci si renda conto che la planimetria depositata al catasto, in realtà, non è conforme allo stato reale delle cose, oppure quando i dati dell’immobile, come indirizzo, numero civico o piano, non siano corretti e anche nel caso in cui si effettui un semplice cambio di destinazione d’uso (ad esempio da ufficio ad abitazione o viceversa), seppur questo non comporti alcun tipo di lavori.

Qualora poi le modifiche al fabbricato interessino anche la sua sagoma, sarà necessario aggiornare non solo la scheda catastale e dunque la rendita, ma anche il Tipo Mappale.

Sia per modificare una scheda catastale esistente, che per effettuarne una nuova, che per aggiornare un tipo mappale, bisogna rivolgersi ad un tecnico abilitato, un geometra, un perito, un architetto, piuttosto che un ingegnere, in grado di utilizzare i software predisposti dal Ministero delle Finanze.  In particolare: DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) è il programma ministeriale dedicato agli accatastamenti, mentre PREGEO quello utilizzato per redigere i Tipo Mappali.

Accatastamento C2: cosa significa?

La categoria catastale C2 è una delle categorie catastali più comuni e diffuse. Fanno parte di questa categoria magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero, come cantine, solai, sottotetti. In alcuni casi può trattarsi di pertinenze dell’abitazione, in altri invece di immobili a se stanti.

Rientrano nella categoria catastale C2 anche quei locali in cui le merci vengono vendute all’ingrosso e che, a differenza dei negozi, non presentino vetrine. Attenzione dunque a non confondere locali con accatastamento C2 con quelli C1, i negozi veri e proprie, dove è invece possibile mettere in mostra i prodotti che si vendono.

È molto importante sapere a che categoria catastale appartiene un immobile che state acquistando, perché sappiate che legalmente non si può abitare in un immobile accatastato come C2 (non otterrete mai l’abitabilità) e non si può considerare neppure un vero e proprio negozio.

Ma è possibile cambiare classe ad un immobile e trasformarlo da C2 in altro?

Sì, ma non sempre. Ad esempio, un sottotetto non abitabile, in alcuni frangenti, può essere trasformato in una vera e propria abitazione, di classe A3 o A2, per farlo però sarà necessario redigere un progetto, presentare una DIA, o addirittura un permesso di costruire, pagare gli oneri al Comune e effettuare tutta una serie di lavori, per poi alla fine redigere una nuova scheda catastale.

Allo stesso modo è possibile passare da C2 a C1, si tratta però di operazioni non così automatiche e soprattutto che comportano sempre lavori di modifica sull’immobile, anche piuttosto ingenti ed onerosi.

Accatastamento C2 ed il pagamento dell’IMU

È bene sapere che, qualora un’unità immobiliare di classe C2 non possa essere considerata come pertinenza di una prima casa, allora sarà soggetta a versamento dell’imposta municipale unica, la cosiddetta IMU.

La regola di base è semplice, per ogni abitazione principale è possibile conteggiare un massimo di tre pertinenze, ognuna necessariamente accatastata in una delle seguenti categorie:

C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);

C6 (stalle e scuderie, garage);

C7 (tettoie chiuse o aperte).

Dunque non è possibile considerare pertinenze dello stesso immobile, ad esempio un solaio e una cantina o un sottotetto, poiché tutte appartengono alla medesima categoria catastale, ovvero C2. Allo stesso modo per una singola abitazione solo un box può essere considerato pertinenziale, non più d’uno!

Anche se, come spesso accade per le cantine, una pertinenza risulta accatastata unitamente all’abitazione principale, le altre pertinenze per essere ritenute tali dovranno comunque necessariamente essere diverse da C2, ovvero C6 o C7.

Qualora un contribuente possieda due box, oppure una cantina ed un solaio adibito a deposito, dovrà stabilire quale dei due considerare come pertinenza dell’abitazione principale e quale, invece, separare dalla prima casa ai fini del calcolo e del pagamento dell’IMU.

Fino al 2015 venivano applicate due aliquote diverse una per l’IMU, applicabile a tutti gli immobili diversi dalla prima casa ed una più bassa per la TASI, riservata all’abitazione principale e alle sue pertinenze.

Oggi la TASI è stata abolita pertanto sulla prima casa e le sue pertinenze non si pagano le tasse, mentre sugli altri immobili va corrisposta l’IMU. Questa per le categorie catastali C2, C6 e C7 viene calcolata nel seguente modo: sulla rendita catastale, rivalutata del 5%, si applica l’aliquota fissata da ogni singolo Comune moltiplicata per 160.

Con questa guida speriamo di aver fatto un pò di chiarezza ed aver fugato ogni vostro dubbio riguardo all’accatastamento C2. Ovviamente le questioni tecniche legate all’argomento sono molte di più e molto più complesse, ma quello che conta ora dovrebbe esservi chiaro.

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Spero dunque di riuscire a fornirvi preziosi consigli, mettendo a vostra disposizione, non solo la mia esperienza professionale, ma anche quella di mamma di due bimbi e di moglie, che ama vivere la propria casa, ogni giorno, nel migliore dei modi.
Sara Raggi

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