Per i non addetti ai lavori non è così scontato il significato dell’espressione “accatastamento C2”. Sono diverse le persone che non sanno bene neppure in cosa consista, a cosa serva e quando sia necessario accatastare un immobile, figuriamoci se sanno a cosa corrisponde la classe catastale individuata come C2.

In via del tutto generale sappiate che, in alcuni casi, le unità immobiliari classificate come appartenenti alla categoria catastale C2 possono essere considerate come pertinenza della casa.

Caso tipico è quello della cantina, che peraltro sovente è rappresentata nella medesima scheda catastale dell’abitazione.

Ma non sono solo le cantine a poter essere considerate C2.

Vediamo dunque, innanzitutto, di far chiarezza sul termine accatastamento e sul significato di classe C2, per poi passare ad affrontare diverse questioni connesse all’accatastamento C2.

Queste riguardano la pertinenzialità, o meno, dell’unità immobiliare accatastata come C2 rispetto alla prima casa, l’impossibilita di adibire un locale C2 ad abitazione e la possibilità invece di trasformarlo in un C1 o in alcuni casi particolari persino in A2 o A3, rendendolo in tutto e per tutto abitabile.

Che cos’è l’accatastamento?

L’accatastamento è una pratica catastale che deve essere effettuata ogni volta che terminano i lavori di nuova costruzione di un immobile, ma è obbligatoria anche qualora si intervenga su un’unità già esistente, apportando delle variazioni tali da comportare una modifica della rendita catastale.

Accatastare un immobile, non solo è indispensabile per la presentazione della pratica di “Fine Lavori” e per ottenere l’agibilità dello stesso, ma soprattutto serve per potergli attribuire una rendita, che è la base di partenza si cui si calcolano le imposte dovute allo stato.

Quando è necessario effettuare l’accatastamento? Chi lo fa?

L’accatastamento è indispensabile qualora si debba denunciare una nuova costruzione, ma è necessario anche ogni volta che si realizza un qualsiasi intervento su un fabbricato esistente che comporti una modifica della rendita catastale precedentemente attribuita a quell’immobile.

Ad esempio questo accade se si decide di ampliare un’unità immobiliare, se si modifica la distribuzione degli spazi interni, se se si fondono più unità immobiliari creandone una unica o al contrario se si decide di frazionare un’immobile per suddividerlo in varie proprietà dimensionalmente più contenute.

Si deve procedere con l’accatastamento anche ogni qual volta ci si renda conto che la planimetria depositata al catasto, in realtà, non è conforme allo stato reale delle cose, oppure quando i dati dell’immobile, come indirizzo, numero civico o piano, non siano corretti e anche nel caso in cui si effettui un semplice cambio di destinazione d’uso (ad esempio da ufficio ad abitazione o viceversa), seppur questo non comporti alcun tipo di lavori.

Qualora poi le modifiche al fabbricato interessino anche la sua sagoma, sarà necessario aggiornare non solo la scheda catastale e dunque la rendita, ma anche il Tipo Mappale.

Sia per modificare una scheda catastale esistente, che per effettuarne una nuova, che per aggiornare un tipo mappale, bisogna rivolgersi ad un tecnico abilitato, un geometra, un perito, un architetto, piuttosto che un ingegnere, in grado di utilizzare i software predisposti dal Ministero delle Finanze.  In particolare: DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) è il programma ministeriale dedicato agli accatastamenti, mentre PREGEO quello utilizzato per redigere i Tipo Mappali.

Accatastamento C2: cosa significa?

La categoria catastale C2 è una delle categorie catastali più comuni e diffuse. Fanno parte di questa categoria magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero, come cantine, solai, sottotetti. In alcuni casi può trattarsi di pertinenze dell’abitazione, in altri invece di immobili a se stanti.

Rientrano nella categoria catastale C2 anche quei locali in cui le merci vengono vendute all’ingrosso e che, a differenza dei negozi, non presentino vetrine. Attenzione dunque a non confondere locali con accatastamento C2 con quelli C1, i negozi veri e proprie, dove è invece possibile mettere in mostra i prodotti che si vendono.

È molto importante sapere a che categoria catastale appartiene un immobile che state acquistando, perché sappiate che legalmente non si può abitare in un immobile accatastato come C2 (non otterrete mai l’abitabilità) e non si può considerare neppure un vero e proprio negozio.

Ma è possibile cambiare classe ad un immobile e trasformarlo da C2 in altro?

Sì, ma non sempre. Ad esempio, un sottotetto non abitabile, in alcuni frangenti, può essere trasformato in una vera e propria abitazione, di classe A3 o A2, per farlo però sarà necessario redigere un progetto, presentare una DIA, o addirittura un permesso di costruire, pagare gli oneri al Comune e effettuare tutta una serie di lavori, per poi alla fine redigere una nuova scheda catastale.

Allo stesso modo è possibile passare da C2 a C1, si tratta però di operazioni non così automatiche e soprattutto che comportano sempre lavori di modifica sull’immobile, anche piuttosto ingenti ed onerosi.

Accatastamento C2 ed il pagamento dell’IMU

È bene sapere che, qualora un’unità immobiliare di classe C2 non possa essere considerata come pertinenza di una prima casa, allora sarà soggetta a versamento dell’imposta municipale unica, la cosiddetta IMU.

La regola di base è semplice, per ogni abitazione principale è possibile conteggiare un massimo di tre pertinenze, ognuna necessariamente accatastata in una delle seguenti categorie:

C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);

C6 (stalle e scuderie, garage);

C7 (tettoie chiuse o aperte).

Dunque non è possibile considerare pertinenze dello stesso immobile, ad esempio un solaio e una cantina o un sottotetto, poiché tutte appartengono alla medesima categoria catastale, ovvero C2. Allo stesso modo per una singola abitazione solo un box può essere considerato pertinenziale, non più d’uno!

Anche se, come spesso accade per le cantine, una pertinenza risulta accatastata unitamente all’abitazione principale, le altre pertinenze per essere ritenute tali dovranno comunque necessariamente essere diverse da C2, ovvero C6 o C7.

Qualora un contribuente possieda due box, oppure una cantina ed un solaio adibito a deposito, dovrà stabilire quale dei due considerare come pertinenza dell’abitazione principale e quale, invece, separare dalla prima casa ai fini del calcolo e del pagamento dell’IMU.

Fino al 2015 venivano applicate due aliquote diverse una per l’IMU, applicabile a tutti gli immobili diversi dalla prima casa ed una più bassa per la TASI, riservata all’abitazione principale e alle sue pertinenze.

Oggi la TASI è stata abolita pertanto sulla prima casa e le sue pertinenze non si pagano le tasse, mentre sugli altri immobili va corrisposta l’IMU. Questa per le categorie catastali C2, C6 e C7 viene calcolata nel seguente modo: sulla rendita catastale, rivalutata del 5%, si applica l’aliquota fissata da ogni singolo Comune moltiplicata per 160.

Con questa guida speriamo di aver fatto un pò di chiarezza ed aver fugato ogni vostro dubbio riguardo all’accatastamento C2. Ovviamente le questioni tecniche legate all’argomento sono molte di più e molto più complesse, ma quello che conta ora dovrebbe esservi chiaro.

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

162 COMMENTS

  1. articolo molto chiaro ben scritto ed esplicativo. ma ho una domanda: si trovano on line annunci di vendita locali c3 come appartamenti. come devo considerarli? come c2 o come appartamenti abitabili? ho sempre considerato il termine appartamento intrinsecamente legato al termine abitabile, mi sbagliavo? Ti ringrazio, simona.

    • Buongiorno,
      purtroppo spesso per vendere si tentano tutte le strade,
      ma un c2 o un c3 non sono abitabili e non sempre hanno i requisiti per diventarlo… infatti, se guarda bene, in genere il prezzo di questi “appartamenti” è decisamente inferiore alla media e non è in alcun modo possibile
      metterci la residenza, tant’è che non può acquistarli come prima casa!
      Spero di averle chiarito la questione. Un saluto

      • salve Sara, io ho un piccolo grande problema 🙂
        ho aquistato un locale di tipo C2… che ha una rendita catastale di euro 428.45
        quindi mi ritrovo un locale di circa 245mq con un ingente IMU da pagare..
        non si potrebbe fare nulla per abbassare tale rendita?

        • Buongiorno,
          temo di no, perché abbassare le rendite è possibile, ma solo previa autorizzazione del catasto e solo se vi sono particolari requisiti per i quali viene accertato che l’accatastamento originario non è stato calcolato correttamente.
          In questo caso la vedo dura: un C2 è un C2… Può rivolgersi ad un collega che operi in zona e vedere se riesce a fare qualcosa.
          Si tratta di un capannone? Le rendite dei capannoni sono generalmente piuttosto alte, d’altro canto un tempo gli affitti dei capannoni garantivano delle belle rendite ai proprietari. In caso non c’è molto da fare se non pagare o vendere.
          Mi spiace, un saluto

  2. Buonasera, devo prendere in affitto un magazzino/deposito C2 con bagno/lavanderia 90mq totale altezza soffitto 2.40 con una finestra per locale, totalmente ben rifinito e piastrellato posto al seminterrato, accesso carraio tramite rampa garage, contesto condominiale, e abibirlo come allenamenti sportivi tipo functional trainer con qualche amico senza scopo di lucro, la domanda e se posso lasciarlo tranquillamente in C2 o passarlo in C4? grazie!

    • Buongiorno,
      la situazione non mi è molto chiara… Se lei vuole allenarsi con gli amici nel garage di casa, in taverna o in soffitta può farlo senza fare nulla… Ognuno a casa sua nei limiti
      del possibile fa come vuole… Un sacco di gente ha una piccola palestra casalinga in taverna o in soffitta… Se invece si propone di fare il personal trainer a pagamento per gente esterna è altra cosa e sono ben altre le considerazioni da fare a partire dall’altezza dei locali e dalla presenza di un vespaio areato o impianti a norma).
      Bisogna capire quali siano realmente le sue intenzioni.
      Spero di esserle stata utile
      Spero di essere

  3. Buonasera,
    Ho letto con attenzione l’articolo e la ringrazio di averlo condiviso.
    La mia situazione è questa:
    Ho affittato un locale categoria C2
    E ne ho fatto un laboratorio creativo con uso associativo culturale.
    Si può fare?

    • Buongiorno,
      credo sia teoricamente possibile, ma per essere certa la invito a chiedere allo sportello delle attività produttive del suo comune, a cui peraltro credo che l’associazione per poter aprire abbia dovuto fare domanda.
      Non so dirle di più, mi spiace.
      Un saluto

  4. Gentile Sara,
    quanto potrebbe essere l’onorario di un architetto che si occupa di seguire un cambio di destinazione d’uso da C2 ad abitazione?
    Grazie,
    lMarta

    • Buongiorno,
      bisogna distinguere due cose: una è la semplice pratica catastale che in genere costa sui 500 euro, ma per trasformare, ovvero rendere abitabile, un c2, in genere non basta cambiare la scheda catastale!
      Bisogna soddisfare determinati requisiti, aprire apposita pratica in comune, sovente fare dei lavori (a volti anche ingenti) e pagare oneri. la parcella dipende dal locale da trasformare e dai lavori richiesti per raggiungere il risultato desiderato, se c’è anche direzione lavori, sicurezza… insomma ogni caso è a sè

      Spero di esserle stata d’aiuto

    • Buongiorno,
      scriva pure un suo recapito alla redazione e se desidera e preferisce le risponderò in maniera privata.
      un saluto

  5. Buongiorno Sara,

    Complimenti per l’articolo molto chiaro ed esauriente.
    Mi chiedevo come mai su alcuni siti di vendite immobiliari si trovino appartamenti categoria C2 in vendita come “appartamenti” anche già locati ad inquilini regolarmente paganti (in nero?)
    Come è possibile registrare un contratto di locazione abitativa per un C2?

    Grazie

    • Buongiorno.
      Onestamente non è proprio contemplata (in alcun modo) la possibilità di affittare ad uso abitativo un immobile accatastato come C2. Può affittarla come deposito, quello sì, ma all’agenzia dell’entrate non si può registare un contratto per uso abitativo. Detto ciò oggi, rispettando particolari requisiti, è possibile recuperare seminterrati e renderli abitativi, previo progetto, lavori e pagamento di oneri (un pò come avviene per i sottotetti). Per cui si può pensare di acquistare un C2 già sapendo che si potrà “recuperare” ma se è C2 non è abitabile (almeno al momento).
      Spero di aver chiarito il suo dubbio.
      A presto

  6. a roma centro ho trovato un piccolo locale accatastato c2, attualmente utilizzato dal proprietario come appartamento, che vorrei affittare per fare attività ricettiva. So che essendo contratti inferiori al mese non vanno registrati, ma è possibile comunque utilizzare il locale come alloggio turistico? grazie

    • Buongiorno,
      un C2 non può essere affittato se non come C2, per gli usi consentiti ai C2. Rientarno tra i C2 magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero, come cantine, solai, sottotetti… tutti ambienti che non sono abitabili,
      quindi per legge non ci si può abitare o dormire dentro…. poi che molti lo facciano è altra qustione, ma se lei stava pensando ad un affitto tipo bed an breakfast glielo sconsiglio vivamente dovesse succedere malauguratamnete qualunque cosa sono guai seri!!!
      Un saluto e continui a leggerci!

  7. Buonasera Sara e complimenti per l’articolo e le Sue approfondite competenze!

    Mia figlia ha trovato un appartamento a Milano da comprare.
    Ci siamo già accordati sul prezzo e dobbiamo a breve firmare un compromesso.
    Abbiamo quindi preso tutte le informazioni del caso ed abbiamo trovato qualcosa che ci sembra anomalo.
    L’appartamento ha un solaio di pertinenza che si trova, insieme ad altri solai di proprietà di altri condomini, al settimo piano (sottotetto) dello stabile.
    Il solaio, che rientra negli accordi di compravendita, ha una altezza bassa e serve solo da ripostiglio, sia oggi che nel futuro per mia figlia.

    Il solaio compare regolarmente (con pianta esatta e regolare) nel precedente atto di vendita, al suo attuale proprietario, dell’appartamento che vogliamo acquistare e nella visura catastale dello stesso immobile.
    Ma nel Certificato di Abitabilità dello stabile NON compare il settimo piano ( e quindi nessun solaio) mentre compaiono regolarmente sia tutti gli appartamenti che anche tutte le cantine del piano seminterrato.

    La domanda è questa: non comparendo il settimo piano, il solaio si deve considerare non abitabile?
    Se si, è regolare una tale situazione?

    Possiamo andare avanti con l’acquisto a cuor leggero oppure occorre prima chiedere all’attuale proprietario di sanare (sempre se sia possibile farlo) questa situazione?

    Grazie anticipate del Suo prezioso parere

    Gianni

    • Buongiorno,
      purtroppo, specie per gli immobili più datati, le situazioni in cui catastale, stato di fatto e disegni di progetto non coincidno sono moltissime.
      Se il notaio a cui si rivolgerà per fare l’atto di compravendita è particolarmnete scrupoloso sarà lui stesso a pretendere che le cose siano chiare e precise al momento del rogito.
      A questa cosa si può ovviare solo con una sanatoria, ma riguradando tutto lo stabile o si procede tutti insieme o deve essere il singolo a sollevare la questione per
      quanto concerne la sua parte e poi finirà comunque per “trascinare” tutto il condominio obbligandolo alla sanatoria.
      Bisognerebbe innanzitutto fare una ricerca d’archivio e vedere cosa è depositato in comune. Il fatto che compaia sulla scheda catastale non significa in alcun modo che non sia un “abuso”.
      Senta il suo notaio e poi decida il da farsi.
      Un saluto

  8. Buongiorno Sara,
    Avrei anche io un quesito, riguardo una porzione di corte,
    su due livelli non comunicanti (credo ex fienile) con giardino, privo di qualsiasi impianto, tetto rifatto ma privo di isolamento,
    consegnato a rustico c2.
    il prezzo è molto invitante, ma dopo aver letto l’ articolo,
    comincio ad aver dubbi sulla possibilità di passarlo ad abitazione..
    che ne pensa?

    • Buongiorno,
      il prezzo è indubbiamente invitante e con tutta probabilità è possibile trasformare l’immobile in abitazione, ma sappia che i lavori da fare per rendere del tutto un’abitazione vera e propria non sono lavori da poco. Quello che mi sento di consigliarle è (assolutamente prima di sbilanciarsi con un’offerta) di far visionare il tutto ad un tecnico di fiducia che le possa dare un’idea certa della cifra necessaria per i lavori, gli oneri, varie ed eventuali.
      In bocca al lupo
      Un saluto

  9. Buona sera a tutti, avrei una domanda :
    e’ possibile considerare una pertinenza dell’abitazione principale un magazzino Cat. C2 ubicato nelle vicinanze dell’abitazione principale ma ad un diverso indirizzo civico ?
    grazie

    • Buongiorno,
      per i box (C6) è sicuramente possibile basta che questi siano situati nel raggio di una distanza massima prefissata (ma i box hanno scheda catastale a parte, pur essendo di pertinenza).
      Il C2 invece (cantina, solaio o magazzino) per essere considerato di pertinenza deve essere necessariamente accatastato assieme all’immobile di cui è appunto ritenuto pertinanziale.
      Pertanto è una situazione un pò al limite, le consiglio di rivolgersi all’ufficio catastale del suo comune in modo da capire come vedono loro la questione ed agire di conseguenza.
      Un saluto

  10. Buongiorno, approfitto della sua disponibilità per chiedere un’informazione. Vorrei acquistare un immobile accatastato A7 con una pertinenza C6 (garage) di 16mq che il proprietario ha attualmente adibito a salone, angolo cottura, camera da letto e bagno. Il proprietario si è detto disposto a regolarizzare la situazione, ma deve necessariamente accatastarlo A7 oppure ci sono degli escamotage che non conosco? Grazie mille

    • Buongiorno,
      suppongo che stia parlando di un villino dunque A7, con una porzione “abusivamente” adibita ad abitazione.
      Per regolarizzare il tutto e renderlo abitabile è necessario innanzitutto che sussistano i requisiti (vespaio areato, rapporti aeroilluminanti, altezza, impianti a norma, ecc…) e non è detto che vi siano, o comunque che non siano necessarie opere. Ovviamente sanata la situazione sarà anche questa porzione facente parte del villino e dunque tutto A7.
      Detto ciò le consiglio vivamente di far regolarizzare al venditore e comprare una volta che tutto è a posto.
      Un saluto e in bocca al lupo per la nuova casa!

  11. Salve,
    sono un architetto e mi sto occupando di un accorpamento catastale di due unità immobiliari aventi unico proprietario e ricadenti in particelle confinanti. Si tratta nel concreto di un’unica abitazione ma che risultava divisa solo formalmente al catasto per questioni di proprietà poi confluite in un’unica.
    Entrambe le unità sono già accatastate e sono presenti gli elaborati planimetrici.
    unità1 costituita da: camera al piano terra con accesso dall’esterno e porta di comunicazione con unità confinante (2) e piano primo costituito da camera da letto accessibile solo passando per unità2.
    unità2 costituita da: cucina al piano terra con accesso dall’esterno e comunicante tramite porta con unità1 (vedi sopra), scala interna di accesso a piano primo, piano primo con wc e camera da letto e porta per accedere a camera da letto ricadente in unità1. Inoltre in unità 2 è presente un ambiente con accesso solo dall’esterno, quindi non comunicante con gli altri vani dell’unità, con altezza di 2,10 mt.
    La mia questione riguarda proprio questo ambiente: allo stato attuale risulta censito come cucina (almeno per quanto leggo da planimetria catastale) mentre l’ambiente che realmente è una cucina risulta non specificato, quindi vano principale generico. Essendo un locale con altezza ridotta, non comunicante con vani principali,con accesso dall’esterno, volevo classificarlo come cantina e posizionare la cucina nel suo punto effettivo. Per chiarire si tratta di un’abitazione in zona agricola e questo ambiente è un locale accessorio che si trova anche ad una quota più bassa rispetto all’abitazione seppur realizzato in aderenza. La procedura di accorpamento è ovviamente per evitare il pagamento dell’imu per entrambe le unità attualmente separate al catasto. Questo è il mio primo docfa, e in generale il mio primo approccio a queste questioni.IL DOCFA mi è stato bocciato anche per altri aspetti che ho facilmente corretto e poi per questo ambiente che avendolo descritto ingenuamente come cantina per ridurre le spese, mi è stato detto di censirlo come unità c/2 indipendente…ma l’abitazione ha già un’altra pertinenza classificata c/2 con depositi ad uso agricolo, e poi l’ambiente è già attualmente unito all’abitazione, non vedo perchè separarlo.
    insomma come potrei definire questo spazio in maniera semplice senza che il mio cliente si ritrovi un incremento di tasse? Mi conviene lasciare la situazione come è al catasto, e cioè lasciare lì la cucina o in ogni caso classificarlo come vano principale? ma poi per logica come è possibile avere un vano principale non comunicante con il resto dell’abitazione? ripeto è il mio primo docfa quindi mi scuso per le lacune tecniche forse anche banali. Spero che quello che ho scritto sia comprensibile, è più facile da capire sui disegni che descriverlo. In ogni caso Grazie.

    • Buongiorno,
      Guardi il docfa anche per chi è esperto a volte riserva grandi sorprese, in alcuni casi dipende anche dall’interpretazione che da il singolo tecnico che controlla la scheda.
      Però, per dubbi particolari sappia che è possibile prendere un appuntamento con il tecnico del catasto e parlare direttamente con lui. Certo è che una cucina non direttamente accessibile e alta 2,10 non esiste.
      Io la tratterei come un ulteriore pertinenza su quella ovviamente pagheranno le tasse… sempre meglio che su metà casa come seconda casa.
      In bocca al lupo

  12. Buongiorno, non so se è di sua competenza, provo a farle la domanda.
    Sto rifacendo il tetto del fienile classificato in C2, posso usufruire delle detrazioni fiscali del 50% per ristrutturazione? Grazie Iole

    • Buongiorno,
      no, mi spicae, le detrazioni sono solo per la ristrutturazione di abitazioni e sue pertinenze. Quindi a meno che il fienile non sia una diretta pertinenza della casa (ma dubito) non può beneficiare del bonus.
      Un saluto

  13. salve, avevo un rudere che prima di demolirlo lo accatastato in c2 e rifatto una nuova costruzione molto piu grande del precedente, posseggo 6500 mq di terreno posso adibirla in azienda agricola? iscrivendoni come impreditpre agricolo in camera di comercio? In seguito posso variare la destinazione d’uso in aabitazione? terreno agricolo in e1 grazie

    • Buongiorno,
      onestamente le consiglio di consultare un professionista di zona, che analizzerà la situazione in riferimento al PGT vigente nel suo comune.
      In genere però in zona agricola la realizzazione di residenziale è ammessa solo in minima percentuale e sempre asservito all’azienda agricola e al terreno in cui si trova.

      Un saluto

  14. Buongiorno, i miei genitori possiedono un fabbricato accatastato come C/2 e con qualche modifica fatta da mio padre ci vivono dentro da anni. Era un capannone ma ora ha l’aspetto di una casa vera e propria. Io devo chiedere un mutuo e loro mi farebbero da garanti. La banca può in qualche modo fare controlli sul tipo di utilizzo della casa e rifiutare il mutuo o peggio comunicare all’agenzia delle entrate la situazione? Quanto costerebbe passare la categoria catastale ad uso abitativo? Grazie mille

    • Buongiorno,
      purtroppo “l’aspetto” non è ciò che conta… e anche se i suoi genitori e molti altri vivono in ambienti accatastati come C2 questo non sarebbe ammesso… Tant’è che la residenza probabilmente non l’hanno lì.
      La banca sicuramente non concede mutui prima casa su immobili che “casa” non sono, questo è certo, ma in genere non fa segnalazioni all’agenzia delle entrate.
      Detto questo, il problema costo non è tanto la scheda catastale nuova, ma la pratica comunale e sanare l’abuso con i lavori e gli oneri che comunque ne conseguono.
      Un saluto

  15. Salve, posso chiederle se è possibile utilizzare un c2 ad uso garage, quindi parcheggiando l’auto? La casa che mi interessa ha un deposito di 40 m2 accanto a dei box quindi accessibile in auto, è al piano seminterrato con rampa per accesso.

    • Buongiorno,
      sebbene la categoria catastale C2 indichi depositi, cantine e soffitte, mentre la categoria C6 box e posti auto, di fatto, non sarebbe il primo a parcheggiare l’auto all’interno di un “magazzino”.
      In questi casi, sostanzialmente, l’importante è che nessuno dei vicini abbia qualcosa da ridire a riguardo…
      Detto ciò, se preferisce, a meno che ci siano particolari impedimenti o vincoli di cui non sono a conoscenza, potrebbe anche chiedere di cambiare destinazione d’uso al suo seminterrato trasformandolo da C2 a C6.
      Spero di esserle stata utile.
      Un saluto

  16. Ciao Sara buongiorno,
    stiamo valutando l’acquisto di una casa indipendente strutturata in questo modo:
    – Piano terra categoria A3 formata da due ambienti e bagno (circa 65mq)
    – Seminterrato uso deposito di circa 100mq con tre ambienti e bagno.
    Costruzione 2009, il tutto dimostrato da planimetria. Gli attuali proprietari praticamente vivono nella zona deposito (hanno fatto salotto cucina e tavernetta) mentre dormono in quella ad uso abitativo dove la cucina dichiarata è diventata una seconda stanza da letto.
    Posso avere problemi nelle pratiche di acquisto e di mutuo, durante ispezioni del perito eccetera? Sono al mio primo acquisto e non vorrei toppare!

    • Buongiorno,
      Purtroppo sì… ha ragione a temere, specie se (come mi ha scritto) per l’acquisto di questa abitazione necessita di un mutuo bancario.
      Il perito quando effettua il suo sopralluogo deve valutare lo stato di fatto in cui l’immobile si trova, ma non può avvallare alcun abuso, né tantomeno valutare economicamente un qualcosa di abitabile se teoricamente non lo è davvero, solo perché viene utilizzato come tale…
      Di fatto, per la banca, il prezzo dell’immobile che volete acquistare sarà solo quello degli ambienti abitabili, la parte sottostante invece verrà valutata come pertinenza non abitabile e quindi deprezzata almeno di un 50% rispetto al costo a mq di un’abitazione. Ciò implica, innanzitutto, che se l’importo di mutuo che intendete richiedere è consistente è facile che vi neghino il prestito, non ravvisando sufficiente margine di rientro in caso d’insolvenza.

      Detto ciò, se le schede catastali non sono conformi allo stato di fatto e/o questo è difforme alla concessione edilizia, anche con il notaio potreste avere problemi, tanto che questo potrebbe (o meglio dovrebbe) rifiutarsi di rogitare finché la situazione non è stata sanata.

      Premesso quanto sopra, è anche vero che in casa propria tutti fanno come vogliono, ma poi i nodi (prima o poi) vengono al pettine, specie in caso di vendita, affitto o successione! Nella normalità delle cose, nessuno va a controllare quanti dormano in un sottotetto non abitabile o se si organizzino pranzi e cene in taverne che figurano quali cantine! Poi però se bisogna vendere, comprare o eseguire lavori di qualche tipo le problematiche emergono sempre….

      Ora, se per effettuare l’acquisto non aveste necessità di chiedere un mutuo potreste azzardarvi a fare l’operazione a cuor leggero, a mio avviso sempre però valutando al massimo al 50% la superficie non abitabile (diversamente non vedo convenienza economica alcuna!). Così invece, a meno che proprio non siate innamorati della casa in questione, io mi sentirei di consigliarvi di lasciar perdere. Altra soluzione è che chi vende sani a proprie spese l’abuso prima della vendita, o semplicemente ripristini lo stato di progetto approvato, riportando la cucina nella zona realmente abitabile.
      Spero di avervi fornito un quadro chiaro della situazione, se dovessero servirvi altre delucidazioni in merito sarò lieta di fornirvele.
      Un saluto

  17. Sara grazie innanzitutto. Dove potrei scriverti per allegarti eventualmente anche planimetrie ed essere più precisi?

  18. Gentilissima Sara aiuto…
    Sono alla ricerca di ampliare gli spazi abitativi alla famiglia composta da 5 elementi che attualmente stanno in 55 metri quadri, un buco. La strada di cambiare casa è quasi inaccessibile.
    Ora mi si presenta un occasione che forse potrei cogliere per le mie capacità lavorative ma a livello legale nn so se sia un suicidio. La palazzina in cui si trova il mio appartamento è di tre piani: al primo ci sta casa mia con entrata indipendente e accanto il mio vicino con la sua entrata. Al secondo piano vi è un altro appartamento anche esso con la propria entrata. Al piano terra una volta stava una falegnameria con 4 saracinesche dai 4 civici rossi che nel tempo sono stati trasformati in 4 magazzini, ognuno munito di bagno, di cui uno l’ho preso in affitto io. Quel sant’ uomo del proprietario è deceduto e gli eredi vogliono vendere.
    Trasformare un paio di quei locali in camere da letto facendo sparire i rispettivi civici rossi, tutto in via legale, è un suicidio?

    • Buongiorno,
      non so dove abiti… ma credo in Liguria perchè in poche altre zone esiste la prassi dei “numeri rossi”. Di fatto, colore a parte, ciò che fa fede è la destinazione d’uso catastale dei locali che vuole annettere.
      Se si tratta di un C2 è una cosa se invece si ha a che fare con un C1 o un A10 un’altra. In ogni caso per fare quello che desidera, complicazioni a parte, deve necessariamente affidare l’incarico ad un tecnico che
      si occupi dell’aspeto progettuale e burocratico della questione! A maggior ragione poi, se, per collegare i due piani, deve “bucare” un solaio!
      Un saluto e in bocca al lupo

  19. Buongiorno architetto, mia moglie ha ereditato una porzione di un vecchio casolare in campagna consistente in 2 stanze al piano terra accatastate C2 E C6 ed infatti si tratta della stalla e della cantina. Le vorremmo utilizzare per andarci il fine settimana attrezzandole con una cucina ed eventualmente un bagnetto da ricavare in una porzione di una delle due stanze. Considerando che luce ed acqua sono già presenti e che non faremmo altre modifiche a porte e finestre è obbligatorio il cambio di destinazione d’uso?
    Grazie.

    • Buongiorno….
      teoricamente non è neppure così semplice ottenere il cambio di destinazione d’uso (se vuole trasformare un C2 e un C6 in abitazione ci vuol ben altro che mettere una cucina!!! Non basta fare una nuova scheda se non
      si hanno i requisiti di abitabilità!! e poi ci sono gli onerie tutto quel che ne consegue).
      Finchè nessuno le dice nulla, visto l’uso sporadico, può utilizzarlo come le pare… poi, secondo me, un domani valuterà la convenienza (specie economica) di trasformare il tutto.
      Un saluto

      • Bene, grazie per il consiglio. In effetti l’idea originale era proprio quella di trasformare quelle stanze in un piccolo appartamento, ma i costi dei lavori e gli oneri vari ci hanno portato a considerare il piano B. Ci accontenteremo di qualche grigliata domenicale!
        Un saluto.

  20. Buonasera Sarà, sto per affittare un negozio che sarà adibito a esercizio pubblico (bar). Il negozio in questione possiede una bellissima cantina con mattoni a vista, accatastata come C2. È possibile secondo lei arredarla con tavoli e sedie e utilizzarla come sala per i clienti?

    • Buongiorno,
      purtroppo non è così facile risponderle in maniera certa ed univoca…
      Sono molte le cose da valutare: prima di tutto bisogna analizzare i requisiti del locale (altezza, illuminazione e areazione naturali e/o artificiali) e poi molto dipende dal singolo Comune.
      Per queste ragioni, il consiglio che mi sento di darle è quello di interpellare un tecnico che operi nella zona e possa eseguire tutte le verifiche del caso.
      Un saluto

  21. Buonasera Sig.ra Raggi,
    Le scrivo dal comune di Barletta,
    vorrei chiederle se in un locale commerciale attualmente accatastato come C2, in attesa da anni di agibilità, io possa svolgere l’attività di ingrosso salumi, ovvero inserire due celle per la vendita solo ai miei clienti e non ad avventori (dettaglio).
    La ringrazio anticipatamente

    • Buongiorno…
      ma l’agibilità è sicuro che sia stata richiesta? Perchè non è possibile attendere anni per averla… Si affidi ad un bravo tecnico che chiarisca la situazione
      e poi si rivolga allo sportello per le attività produttive che le saprà dire in merito all’utilizzo (molto dipende dal comune).
      Un saluto

  22. Buon giorno ho trovato un locale c2 vorrei fare un laboratorio sara molto costasa la pratica e tempi grazie manu

    • Buonasera,
      mi spiace, ma è davvero impossibile risponderle così genericamente…
      Le consiglio di interpellare un collega che eserciti nella sua zona e che, a seguito di un sopralluogo possa darle un’idea più precisa…
      Purtroppo le variabili che entrano in gioco sono davvero tante!
      Continui a seguirci, un saluto e in bocca al lupo!

  23. Buonasera, le scrivo per chiederle un consiglio, sto valutando la proposta di acquistare un magazzino accatastato come C2 , interessante ma al momento della visita con l immobiliare mi è stato detto che una piccola parte laterale è stata costruita abusivamente, non è accatastata, il totale del magazzino è circa 70mq e il pezzetto abusivo sarà 10mq
    Cosa mi consiglia di fare , loro mi hanno detto che non ci sono problemi ma io non vorrei trovarmi poi nei pasticci
    Grazie
    Lia

    • Buonasera,
      i problemi ci sono eccome! Chi vende, per vendere, deve prima sanare la situazione, sempre che sia possibile farlo, diversamente il notaio potrebbe (o meglio dovrebbe proprio) rifiutarsi di rogitare.
      Se per “loro” non ci sono problemi che regolarizzino tutto prima del rogito (ripeto sempre che sia possibile)!
      In questo caso, onestamente, le consiglierei di non rogitare se vi è difformità con lo stato di fatto
      Un saluto e in bocca al lupo!

  24. Salve Sara, vorrei alcune info sulla mia situazione se possibile:
    vorrei acquistare un C2 di 140 mq circa (da ristrutturare) con cantina di pertinenza di 40mq.
    L’immobile si trova all’interno di un condominio a piano terra ed ha doppio ingresso indipendente uno all’interno del palazzo e l’altro con accesso esterno dalla corte.
    Teoricamente (parola del consulente immobiliare) potrebbe, con lavori di ristrutturazione che dovrei fare io successivamente all’acquisto, avere le caratteristiche per essere trasformato in uso abitativo.
    Sicuramente ha tante finestre, non ha un vespaio ma mi ha informato sempre il caro consulente che ci sono le cantine sotto al pavimento e quindi non necessita di vespaio.
    L’impianto elettrico a norma ovviamente lo farei io cosi come il bagno ecc.
    La mia domanda è la seguente:
    Per sfruttare al meglio e pagare meno oneri e ottenere la residenza in questo immobile, posso dividere il tutto in due spazi con ingressi indipendenti e eseguire le pratiche del cambio destinazione su una sola porzione e farne diventare il resto pertinenza della mia nuova abitazione?
    In modo da avere una casa di 40mq e un “capannone” che successivamente sfrutterò come studio fotografico/seconda casa?
    Spero di essere stato abbastanza chiaro.
    Un saluto e grazie mille.

    • Buonasera.
      Il suo quesito mi ha fatto sorridere, proprio per il “teoricamente” riferito al consulente immobiliare….
      La verità è che, per avere certezze (o comunque qualche sicurezza in più), io se fossi in lei mi farei accompagnare a visionare l’immobile da un tecnico di fiducia. Sappia che, come ha ipotizzato, il teoricamente dell’agente di turno non vale molto, ciò che fa fede è l’atto notarile e quello che di fatto compra, ovvero un C2! Poi, se una volta che lei l’ha acquistato non è possibile trasformarlo non potrà rivalersi più su nessuno!
      Detto ciò, se sussistono i requisiti, del suddetto capannone può anche recuperarne solo una parte!
      Un saluto e In bocca al lupo!

  25. Salve Sig.ra Raggi, le faccio i miei complimenti per le risposte esaurienti e per la pazienza che ha nel rispondere spesso anche a domande che le erano già poste. Ho letto un pò tutti i commenti ma non ho trovato risposta al mio quesito.
    Sto acquistando un immobile con la seguente descrizione : casa indipendente a/4 , garage c/6 e un magazzino / deposito c/2 . Per quanto riguarda l’a/4 + c/6 mi è chiaro che posso usufruire le agevolazioni della prima casa. Visto che sono tutte categorie diverse pertinenziali all’abitazione posso usufruire delle agevolazioni prima casa anche per il c/2 ? O pago come seconda casa il c/2?
    Alessandra H.

    • Buonasera,
      ogni abitazione, se sussistono i requisiti, può usufruire dell’agevolazione prima casa con relative pertinenze, ovviamente a patto che si tratti di una sola pertinenza per tipo. Quindi, la sua abitazione, accatastata come a4, se ha un solo box (c6) e una sola cantina (c2) può usufruire in toto delle agevolazioni: paga tutto come prima casa! Diversamente, se fossero due box distinti, o due cantine diverse, allora l’agevolazione varrebbe solo per un box e solo per una cantina.
      Spero di esserle stata utile e grazie mille per i complimenti, spero continui a seguirci.

  26. Buongiorno
    vorrei se possibile sottoporLe un quesito
    Sono propietario di un immobile accatastato c2 annesso agricolo di circa 30mq con terreno.
    Vorremmo ristrutturarlo ma ci pare di capire che non esistono detrazioni pèer recuperare una parte delle spese sostenuti.
    Sbaglio oppure qualcosa si pottrebbe detrarre?
    grazie e buona giornata
    carlo

    • Buongiorno,
      le confermo che nel suo caso il bonus ristrutturazioni può valere solo se grazie ai lavori che desidera effettuare, l’immobile cambierà destinazione catastale divenendo di fatto abitazione
      (ma questo comporta ben altre spese).
      Diversamente no, se resta C2 nulla di quanto speso potrà essere detratto.
      Un saluto

  27. Buonasera Sara e complimenti per l’articolo e le sue approfondite competenze.
    Le vorrei un parere sulla mia situazione: ho un appartamento sito al 5° paino in classe A/2 a cui è associato nella stessa visura anche una cantina al piano sotterraneo. Avendo fatti dei lavori di ristrutturazione minima alla cantina, tali lavori inficiano il certificato di agibilità di cui è fornito l’appartamento? Devo infatti allegarlo per una compravendita.

    Grazie mille in anticipo

    • Buongiorno,
      no l’agibilità non viene inficiata.
      Detto ciò, per vendere, la planimetria catastale dovrebbe essere conforme allo stato di fatto, pertanto teoricamente dovrebbe aggiornarla prima del rogito.
      Un saluto

  28. Buongiorno gentilissima Sara!
    Sono proprietario di una piccola casa in campagna (A/07) con annesso giardino, in un paesino del Lazio. Tale giardino, come indicato nell’atto notarile di acquisto del mio dante causa (i miei genitori), “dovrà essere mantenuto nell’attuale destinazione”.
    Preciso che mio papà 15 anni fa aveva posizionato dei lastriconi sull’erba perchè anzianio e infartuato, non aveva più la forza di tagliare l’erba.
    La mia proprietà ha la particolarità di essere una “enclave” : terreno che si trova all’interno di una proprietà altrui; nel caso presente all’interno della proprietà dei vicini. Sono completamente quindi circondato dalla loro proprietà (cio’ si spiega perchè i precendeti proprietari vicini erano i miei zii).
    A seguito di un litigio con gli attuali vicini, ho di recente perso la possibilità di parcheggiare la mia auto nel loro piazzale, come ci avevano autorizzato a invece a fare per tanti anni. Vista la particolare situazione della mia proprietà, attualmente non più alcuna possibilità di parcheggiare vicino casa. Sono titolare di una servitù di solo passaggio sul loro piazzale antistante casa mia e sui circa 200m di loro stradina interna che porta al cancello (tale cancello apre sulla stradina di campagna comunale dove materialmente non è possibile parcheggiare). Non ho quindi più alcuna possiblità di parcheggiare vicino casa. Mi chiedo, posso stazionare semplicemente la mia auto su una piccola parte del mio giardino, senza per questo cambiarne la destinazione (giardino)? Preciso che non occorre fare alcun intervento materiale per parcheggiare l’auto su tale mia area giardinata. Pongo il quesito perchè non vorrei che i cari vicini mi possano fare causa per questo. Oppure che soluzione si puo’ consigliare?
    Secondo quesito. Sotto la mia abitazione ho una “cantina” (di circa 30m2) accatastata regolarmente come C/02 con un portone che si affaccia sulla stradina interna di cui sopra. Come soluzione disperata, alcuni amici mi suggeriscono di fare dei lavori per ingrandire il portone di tale cantina, installandoci una vera porta/garage e di parcheggiare l’auto in tale cantina. Per fare eventualmente cio’ occorre cambiare l’accatastamento della cantina C/02 in C/06? Quali sarebbero le spese? Preciso che parte di tale cantina rimarrebbe comunque locale di deposito come è attualmente. Preciso inoltre che in tale modo risolverei il problema per una macchina, ma rimarrebbe quello di fare parcheggiare eventuali fornitori, operai o amici in visita…..
    Altro problema : una parte di tale mio giardino ricade erroneamente nella particella dei miei vicini. Con sentenza passata in giudicato, il giudice ha riconosciuto la mia proprietà esclusiva di questa parte della mia area giardinata e quindi della porzione in questione di tale particella. I vicini ora mi diffidano con lettera del loro avvocato ad astenermi dal procedere al frazionamento di tale particella, come vorrei invece fare io per regolarizzare tutta la situazione (ed anche per poter vendere).
    Come posso fare per tutti questi punti???
    Devo rivolgermi in Comune? Quale ufficio?
    Aiuto!
    Grazie mille!

    • Buongiorno,
      le consiglio di affidarsi ad un bravo architetto o ingegnere che opera sul suo territorio e che, carte alla mano, certamente troverà la soluzione migliore per lei.
      Quello che posso dirle io è che, oggi, qualora un’abitazione ne sia priva, per realizzare posti auto e/o autorimesse pertinenziali ci sono delle agevolazioni e si può “derogare” a diverse cose.
      Ovviamente, ogni situazione è a sè stante e dipende anche dal Comune in cui ci si trova.
      Di certo il problema è risolvibile, ma non può far nulla da solo, senza nominare un professionista che le rediga apposita pratica.
      Un saluto

      • Buongiorno!

        Grazie mille!

        Avei cortesemente da chiederle ancora :
        1) Un buon geometra va bene lo stesso oppure meglio un architetto o un ingegnere?
        2) Nel frattempo, secondo lei posso temporaneanmente parcheggiare la macchina su una piccola parte della mia area giardinata?
        3) Circa l’ultimo quesito riguardante la diffida dei vicini ad astenermi a frazionare cosa mi consiglia? io vorrei regolarizzare il tutto anche in vista di vendere! Come posso frazionare anche se loro non mi daranno l’accordo?

        Grazie mille

        Cordialissimi saluti

        • Salve!
          Mi scusi tanto : potrebbe cortesemente darmi le informazione richieste.
          🙂
          Grazie mille
          Cordialissimi saluti

          • Buongiorno,

            Un bravo geometra andrà benissimo, ma mi spiace, per rispondere agli altri quesiti bisogna che interpelli qualcuno che sia sul posto e che, carte alla mano e visionata la situazione, possa fornirle le indicazioni corrette. Le cose, in questi casi, non sono mai semplici e per giudicare servono competenza, ma anche molti più elementi.

            Un saluto

  29. Buonasera Sara anche io vorrei chiederti un consiglio
    Vivo da anni in un condominio nel quale non si fa che litigare per le auto parcheggiate che in alcuni casi rendono complicate le manovre per entrare o uscire dai box. Premesso che non abbiamo un regolamento condominiale che impedisca la sosta, credo che i box in origine non siano stati accatastati come tali. Non essendo proprietaria di box ma interessata a risolvere la questione relative a minacce di sentenze per impedire la sosta (condizione che renderebbe la vita molto più complicata alla maggior parte dei condomini) come posso fare per verificare se i box sono realmente accatastati come tali? Grazie

    • Buongiorno,
      non ho capito se non avete proprio un amministratore e/o un regolamento condominiale, o se questo non prende in considerazione i Box.
      Detto ciò, l’amministratore, se c’è, dovrebbe, preoccuparsi di risolvere la questione.
      Diversamente, anche lei può chiedere ad un tecnico di farle una visura per immobile, che riporta l’elenco di tutti i subalterni presenti e le relative destinazioni d’uso,
      da lì potrà capire se ci sono box che risultano accatastati come tali (C6) e quanti. Il costo è di qualche decina d’euro (fino a un centinaio d’euro o più se i Sub sono molti).
      Spero di esserle stata utile, un saluto!

  30. Buongiorno,
    Viviamo in Belgio.
    Potremmo comprare un C / 2 in Italia, potrebbe essere considerato come l’acquisto di una casa
    per le vacanze ?

    Abbiamo visto un laboratorio e vogliamo fare un’attività artistica non commerciale.
    Questo edificio C2 si trova nella regione di Camaiore, sembra più un laboratorio,
    ma ha un bagno e una cucina.
    Quali problemi affrontiamo se qualche volta restiamo lì ?
    Non dobbiamo inserire un indirizzo di residenza, e non lo affitteremo.
    Potremmo rimanere in motorhome sul campo e utilizzare i locali solo per l’attività ?

    Grazie mille

    • Buongiorno.
      No, un C2 non può essere considerato nè una prima nè una seconda casa. Quindi sulla carta non potreste utilizzarlo come tale.
      Detto ciò, se voi sporadicamente ci dormite, a meno che qualcuno dei vicini non faccia reclamo e denunci la cosa, non dovreste avere problemi.
      Un saluto

  31. Buongiorno,
    vorrei un chiarimento: sto valutando l’acquisto di un lavatoio accatastato C/2, altezza soffitti mt. 2,50 composto da locale con bagno,ripostiglio, grande terrazzo panoramico.
    Vorrei capire se è possibile accatastarlo come ufficio e quali sono i requisiti per fare questo.

    Grazie

    • Buongiorno,
      ovviamente dovrebbe cambiargli la destinazione d’uso, ma quello che più mi preoccupa è l’altezza di 2,50 metri. Verifichi con un tecnico di zona, perchè nella maggior parte dei comuni
      un altezza inferiore ai 2,70 metri non consente di realizzare nè abitazioni nè uffici, ma unicamente locali di servizio.
      Un saluto

  32. Buongiorno Sara, sto acquistando per la prima volta casa. Dopo mesi ancora non rogitiamo perchè la casa essendo ante 1967 non ha certificato di agibilità ma nemmeno si trova nulla al comune riguardante la licenza edilizia e la conformazione dell’immobile. La sola cosa che si conosce è il numero di licenza edilizia al quale dice il comune non sono riconducibili alcuni atti perchè al momento introvabili. Inoltre la casa ha un sottotetto di pertinenza (quello che acquisto è ultimo piano di 2) di esclusiva proprietà non accatastato con la casa. Le mie domande sono: può andar bene la carta del comune con la quale si dice che la licenza c’è ma non c’è altro? o devono per forza darmi documentazioni maggiori affinchè un domani facendo lavori non avrò problemi con la certificazione dell’agibilità? Inoltre c’è chi mi dice il sottotetto deve essere accatastato perchè scritto negli atti precedenti pure, e chi invece dice non c’è bisogno perchè non ha scala di accesso diretta e se lo accatastano poi mi aumenta rendita inutilmente. Anticipatamente ringrazio.

    • Buongiorno,
      il problema deve risolverlo chi le vende la casa. Non si può rogitare senza agibilità… Non è così inusuale che case vecchie non abbiano l’agibilità, ma prima di rogitare
      il venditore dovrà, tramite suo tecnico di fiducia e a sue spese, ottenerla! Lo pretenda, anche perché non è detto che una casa degli anni ’60 oggi abbia tutti i requisiti
      per ottenere l’agibilità, ma al momento non è un problema suo, faccia in modo che non lo diventi!!
      Diversamente le consiglierei di farsi rendere la caparra e cercare altro…
      In bocca al lupo!

  33. Buongiorno Sara Raggi, mi complimento innanzitutto per la sua competenza.
    Sto acquistando un appartamento prima casa dotato di box e cantina che risultano di pertinenza.
    Il proprietario in un secondo tempo però acquistò altre 2 cantine adiacenti alla cantina già esistente. Sarebbe mia intenzione unire queste 2 nuove cantine affiancate abbattendone il muro divisorio interno e ricavare così un unico locale hobby..niente di più. Queste 2 nuove cantine sono entrambe accatastate come C/2 (R.C. pari a 17.35 l’una in prov. di Milano) con un subalterno diverso per ciascuna. Quali sono le soluzioni per regolarizzare la cosa e renderla più logica senza dover spendere IMU e/o spese di registrazione (2% in quanto prima casa)?
    Mi chiedo pertanto:
    -accorpare queste 2 cantine alle casa principale non pagandone più l’IMU in quanto prima casa? si potrebbe fare? ne consegue che l’imposta di registro calcolata sul valore catastale dell’intera casa inevitabilmente aumenterebbe…in tal caso procedere all’accatastamento dopo il rogito una volta che sono proprietario a tutti gli effetti dell’immobile?
    -unirle alla terza cantina originaria della casa che tra l’altro è adiacente ad esse e non risulta accatastata ma solo presente su planimetria.
    In sostanza cosa mi conviene fare?
    La ringrazio per le delucidazioni,
    Dott. Leonardo Ruvolo

    • Buongiorno,
      basta che lei renda le 3 cantine una cantina unica prima di rogitare e non ci sarà alcun problema! Ciò significherebbe presentare una CILA al comune e poi, a fine lavori, adeguare catastalmente il tutto, effettuando
      una fusione. Di fatto, è una cosa semplice, ma essendo prima del rogito la dovrebbe fare chi vende. Potreste mettervi d’accordo: paga lei il tutto e il venditore firma le pratiche a suo nome.
      Diversamente potrà comprare solo una delle tre cantine con l’agevolazione prima casa e sulle
      altre si applicherà l’aliquota più alta e, finché non risulteranno una sola, anche l’IMU.
      Può comunque fare tutto dopo, una volta rogitato. Solo le costerà qualcosa in più l’atto (magari neppure troppo!): chieda un preventivo al notaio nei due casi e veda quale è la differenza!
      La cantina originaria credo sia assolutamente accatastata e come normale lei la vede sulla planimetria insieme alla casa.
      Il discorso è proprio questo: perché siano considerate uniche e pertinenziali, dovrebbe vederle tutte e tre lì (sotto forma di una sola).
      Spero di essere stata chiara, altrimenti mi dica pure cosa non le torna che cercherò di spiegarmi diversamente.
      Un saluto

  34. Buonasera signora Sara
    Ho preso in affitto un locale per abitare dopo due anni ho scoperto che il immobile e di categoria 2 ciò è un magazzino o cantina ha 2,10 altezza ultimamente l’aria è diventata irrespirabile , per fatto di muffa che per altro mi sta rovinando i mobili e i vestiti. E per la prima volta che prendo in affitto una casa di cui le mie conoscenze sono al zero . Due anni fa quando mi sono rivolta alla agenzia immobiliare pensavo che pagando un servizio sarebbero occupati loro di tutto invece dopo un bel po’ di tempo ho scoperto che il titolare della agenzia immobiliare era il marito dalla signora che mi affittava il monolocale. Per abitare in una cantina sto pagando 500 euro mensili più le spese condominiali .
    Vorrei sapere cosa posso fare perché continuare a vivere in questi condizioni ho paura di ammalarmi . Grazie aspetto un suo consiglio.

    • Buongiorno,
      la prima domanda che mi sorge spontanea è: il contratto è stato regolarmente registrato all’agenzia dell’Entrate???
      Dubito…. o, se è stato fatto, il contratto non sarà registrato a fini abitativi. Appuri questa questione (saprà bene se l’affitto lo paga in nero e per contanti o con bonifico), perchè se lei ha accettato di affittare un locale
      non a destinazione abitativa (consapevolmente o meno) e poi ci è andato ad abitare il torto è suo. Peraltro, anche nel caso in cui avesse accettato di pagare un affitto in nero sarebbe comunque complice della cosa.
      Diversamente potrebbe anche ricorrere per vie legali ed avrebbe ragione. Ma i tempi ed i costi della giustizia in questi casi sono poco incoraggianti, ovviamente per prima cosa dovrebbe prendere un legale.
      Onestamente, le consiglio di cercarsi un’altra casa e dare disdetta, questo è sempre nel suo diritto. Se poi il contratto non è registrato non sta scritto da nessuna parte che debba dare 6 mesi di preavviso…
      In bocca al lupo!

  35. Gentilissima Sara, ho visionato al fine di acqiistarlo un villino (a/7),di 4 piani di circa 60 mt a piano. Nella planimetria ho notato che la tavernetta è accatastata quale garage, il pian terreno quale deposito il primo piano abitazione e il secondo sottotetto. Ora dovendoci abitare con un nucleo familiare di 4 persone, è possibile che possano nascere problemi qualora I vigili in sede di verifica della residenza, magari conoscendone le caratteristiche, mi contestano la presenza cucina e del soggiorno al pian terreno, e il “lato notte” al primo piano….cosa potrebbe accadere? GRAZIE

    • Buongiorno,
      strano che anche il piano terra non sia “abitabile”, ciò significa che la cucina, in effetti, dovrebbe stare al secondo piano, così come almeno un bagno e la camera…
      I vigili normalmente non fanno certe verifiche controllano solo che siate effettivamente residenti e la casa sia a posto…
      certo è che, il fatto che voi abbiate la residenza in 4 in 60 mq è un po’ forzata come cosa….
      Secondo me, almeno il piano terra potrebbe essere recuperato, anche in un’ottica futura.
      Certo è che il prezzo dell’immobile sarà allettante proprio in virtù del fatto che sono abitabili solo 60 mq… comprarne 180 tutti abitabili avrebbe
      un costo più alto, o sbaglio? Se così non fosse io cercherei un’abitazione in regola.
      Veda lei… il problema non è tanto quello dei vigili, il controllo dovrebbe essere fatto dal comune, quando viene chiesta l’agibilità,
      ma a suo tempo sarà già stato fatto!
      Alla peggio le potrebbe essere chiesto di sanare la cosa, con pagamento oneri, sanzione, progetto e relativi costi di adeguamento.
      Sappia che un domani se volesse rivendere chi comprerà si farà la stessa domanda che lei si è posto oggi e potrebbe desistere dall’acquisto…
      La decisione però ora spetta a lei!
      In bocca al lupo

  36. L’inquilino di mio padre ha in affitto un immobile per il quale paga al mio genitore di 88 anni (cardiopatico) euro 500,00 al mese. Si tratta di vecchissimo immobile con rendita catastale attuale del locale oggi C/2 (deposito) che è di € 383,47.
    I costi che sostiene mio padre di: Irpef, Imu, di registrazione annua, riparazioni tetto, varie, etc. nei fatti mi sembrano abbastanza consistenti e pesano ben oltre la meta’ dei 500 euro dell’affitto percepito.

    Adesso l’inquilino ha sollecitato mio padre, con subdola insistenza, riguardo alla necessita’ e all’urgenza di dover avviare subito effettuare un cambio di destinazione d’uso dell’immobile (pretenderebbe addirittura di incaricare egli stesso (da inquilino) per questi lavori un suo geom.di fiducia) da attuale locale C/2 (deposito) a locale C/3 (laboratorio artigianale).
    Pare che presuntivamente la rendita catastale schizzerebbe da euro 383,47 circa € 1.325,00.UNA COSA ( gia’ solo questa!) CHE MI SEMBRA PESANTISSIMA!!!
    Inoltre l’inquilino chiede a mio padre di sostenere egli proprietario i costi complessivi per il Cambio di destinazione d’uso per: ” oneri comunali e costi del tecnico abilitato, per un importo complessivo di cir a euro 3.202,00 iva compresa e Progettazione stato di fatto e di progetto; 2) relazione asseverata; 3) S.C.I.A. percambio destinazione d’uso da locale deposito a laboratorio artigianale presso l’Ufficio
    Tecnico Urbanistico del Comune di Catania; 4) planimetria e docfa per cambio
    destinazione d’uso da C/2 a C/3″.
    MI SEMBRA quella dell’inquilino UNA RICHIESTA FOLLE !!
    DOMANDA: DI QUANTO AUMENTEREBBERO TUTTE LE TASSE VARIE ( IMU,TASI,ETC.ETC.)che mio padre dovrebbe pagare per detto immobile di circa 180 mq e alto circa 7 metri?
    Quali altri oneri e/o costosi e impegnativi adeguamenti dei locali, in materie varie,…deriverebbero da questo cambio di destinazione?
    Inoltre quali altri obblighi e costi comporterebbe, anche per il futuro a tutto i livelli (anche in caso di vendita, questa operazione? Considerato che il sottoscritto e’ al momento proprietario della nuda proprieta’?
    E DI QUANTO DOVREBBE AUMENTARE l’importo mensile dell’ATTUALE AFFITTO ridicolo di 500 euro mensili, per poter Compensare adeguatamente questa Folle pretesa dell’inquilino??
    Cosa ci consiglia di fare ?
    La ringrazio anticipatamente e resto in attesa. Distinti saluti. Carmelo Distefano

    • Buongiorno,
      guardi, la questione è molto complessa. Suo padre assolutamente NON è obbligato a cambiare destinazione d’uso solo perchè lo desidera l’inquilino. Se lui
      ha un contratto registrato per un C2 si tiene un C2, a meno che voi non desideriate cambiare destinazione d’uso, diversamente lui potrà darvi disdetta e
      affittare un altro locale con la destinazione desiderata.
      Se desiderate, fatevi fare voi un preventivo da un professionista di VOSTRA fiducia che vi quantifichi esattamente tutte le spese necessarie per il cambio e vi
      dica a quanto ammonterebbe la nuova rendita, poi, conti alla mano, vedete se vi conviene anche in base all’aumento delle tasse… Certo è che se lui dopo un anno
      dal cambio vi desse disdetta oltre il danno la beffa… Fate attenzione!
      Oppure accordatevi per un canone aumentato di poco (100 euro mensili, magari), ma a patto che i costi per il cambio se li accolli lui.
      Il mio consiglio è procedete con cautela e valutate bene.
      In bocca al lupo

  37. Buongiorno,
    sono proprietario di una casa (A3) con due pertinenza (C2) e (C6) tutte con stesso numero di particella e con sub diverso.
    Inoltre sono usufruttuario di un altro immobile con due sub particelle:(A3) (C6).
    Mi chiedo se ai fini IMU posso usufruire di tutte e tre le pertinenze. Infatti le prime due sono accatastate insieme alla casa e l’altra è C6.
    Grazie

    • Buongiorno,
      no ai fini IMU si può usufruire per ogni unità immobiliare solo di una pertinenza per tipo (ovvero un C2 e un C6), per le altre deve pagare come se fosse una seconda casa.
      Un saluto

    • Buongiorno,
      guardi mi sembra un valore alto, ma detta così non poso esserle d’aiuto.
      Si rivolga ad un tecnico della sua zona, gli mostri l’immobile, fornendogli
      visura e scheda e si faccia consigliare da qualcuno che può valutare la situazione da vicino.
      Un saluto

  38. buonasera Sara,
    sono proprietario di un locale accatastato in cat. C/2 classe 3 consistenza di 107mq. ed una rendita di euro 127,10. il locale non ha nessun tipo di allaccio idrico ed elettrico devo pagare IMU e TASI.
    Grazie per la risposta.
    una buona serata.

    • Buongiorno,
      se non si tratta di una pertinenza della prima casa, assolutamente sì, che un C2 non abbia allacci è piuttosto comune.
      Si rivolga ad un centro CAF o al suo commercialista per sapere esattamente l’importo dovuto.
      Un saluto

  39. Buongiorno, ho fatto un preliminare di vendita composto da un vano cat. A/6 cl. 3 e un vano dammusato cat. C/2 cl. 7. Quest’ultimo già abitabile ma dai documenti risulta C/2. Cosa mi consiglia di fare? Avrei intenzione di fare una casa vacanze. Mi conviene esser chiaro all’atto o far aggiornare al catasto la situazione dall’attuale proprietario? Grazie mille

    • Buongiorno,
      Non so come sia possibile che risulti abitabile un C2. Lei ha in mano la pratica e l’agibilità? Normalmente per chiudere i lavori è necessario anche
      presentare la nuova scheda, con la nuova destinazione d’uso e la rendita catastale variate. Controlli bene, in caso faccia assolutamente regolarizzare tutto
      all’attuale proprietario prima di procedere con l’acquisto per evitare spiacevoli inconvenienti.
      In bocca al lupo

  40. Buonasera,
    Sono da poco proprietario di un magazzino di circa 140mq, classificato c/2 classe 4 che si trova al piano s1 (seminterrato 1) vicino ad altri box
    Il magazzino ha quattro finestre da circa 80cmx80cm l’una ed è alto circa 2,70m
    Vorrei sapere se all’interno del magazzino, oltre che utilizzarlo come deposito per oggetti che utilizzo saltuariamente, senza disturbare il vicinato, posso gurdare un film alla tv, oppure creare un angolo “palestra” ad uso strettamente personale, oppure un angolo hobby, o saltuariamente fare qualche festicciola di compleanno
    Chiedo questo perchè l’amministratore del condominio mi ha concovocato a fare una riunione con gli inquilini vicini al magazzino, per parlare dell’utilizzo che dovrei/potrei fare dello stesso
    E’ scontato che non lo utilizzerei per dormirci e/o per viverci e nemmeno per cucinarci
    Grazie per i consigli che mi darete

    • Buonasera,
      credo (e temo) che si sia già risposto da solo. Il problema sono il condominio e i vicini.
      Se qualcuno ha già qualcosa da ridire oggi che ancora lei, di fatto, il magazzino non l’ha vissuto, se non per pochissimo tempo, si figuri dopo!!!
      Onestamente, per rimanere dalla parte della ragione le sconsiglio feste e raduni…. Se l’hanno convocata senta cosa hanno da dirle e si orienti di conseguenza.
      In bocca al lupo!

      • Escludendo la festicciola, in realtà gli inquilini vicini lo sono solo con i loro box e non con appartamenti.
        Non ho però ben capito se posso guardarci un film oppure creare un angolo palestra ad uso personale, o un angolo hobby

    • Buonasera,
      onestamente la domanda è molto, davvero troppo, generica e non posso darle una risposta certa.
      Di sicuro, però, non è la categoria C2 quella più indicata allo scopo, ma non è escluso che con degli interventi mirati si possa procedere al cambiamento.
      Le consiglio di recarsi in Comune e chiedere lumi allo sportello delle attività produttive.
      In caso, poi, il passo successivo è certamente rivolgersi ad un tecnico di zona che la possa seguire.
      Un saluto

  41. Buongiorno Sara intanto complimenti, volevo farle una domanda , sto’ acquistando un magazzino di 200 mt hl 4,70 il tutto in un insediamento industriale , ed è interrato con una rampa comune anche per gli altri capannoni, se io volessi fare un ufficio , con un bagno, ed eventualmente un ambiente per accettare il cliente , potrei farlo ?aggiungo che il capannone , e provvisto di areazione di circa 10 mt qgrazie

    • Buonasera,
      in via teorica sì, o meglio non è escluso.
      Molti magazzini/capannoni hanno una parte organizzativa di uffici o similare.
      Questo però implica dei “doveri”, soprattutto nel caso in cui voglia installare un sistema di riscaldamento per la zona in questione
      e voglia fare tutto in maniera regolare. Le consiglio di rivolgersi ad un collega che opera nella sua zona e che, previo sopralluogo,
      possa indirizzarla verso una soluzione ad hoc. In bocca al lupo!

  42. Buongiorno Sara, intanto complimenti per il sito e le risposte sempre accurate ed esaurienti. Avrei un quesito che vorrei dirimere da tempo: ho individuato un immobile indipendente, a buon prezzo perchè i proprietari non essendo in Italia e non potendo occuparsi direttamente di questo immobile che è un lascito in eredità hanno fretta di vendere.
    L’immobile si sviluppa tra piano terra e primo piano con due appartamenti, rispettivamente un bilocale ed un trilocale, indipendenti ed accatastati come tali. Al piano seminterrato insiste un locale deposito di 74mq suddiviso in due stanze in cui ci sono finestre grandi e, sebbene sulla planimetria sia scritto che sia alto 2,70 metri in realtà, secondo i calcoli dell’ingegnere che, su mia richiesta, è andato a controllare, sembra sia alto 2,50 metri per cui, a quanto ne so, in questo modo non sarà mai abitabile.
    L’immobile mi piace, ci metterei la mia famiglia solo che avevo pensato di utilizzare il seminterrato come piano abitativo insieme al piano terra così da rendere l’appartamento funzionale al numero dei miei familiari, infatti se dovessi utilizzare solo il piano terra non basterebbe.
    La mia domanda è: così com’è adesso quel C2 è solo magazzino?
    per renderlo abitabile, magari mettendoci una cucina e un bagno o zona notte, insomma per utilizzarlo bisognerebbe scavare 20 cm ha detto l’ingegnere per recuperare quei 20 cm che mancano, è vero?
    altrimenti non posso utilizzarlo in alcun modo?
    Grazie

    • Buongiorno,
      sì per renderlo abitabile deve avere l’altezza minima necessaria (che in alcuni Comuni nei seminterrati potrebbe anche essere inferiore ai 2,70 m). Il problema maggiore però, dal mio punto di vista,
      non è tanto l’altezza, ma piuttosto il fatto che vi sia o meno un vespaio areato. Se non c’è va realizzato, dunque deve comunque scavare e sottomurare.
      D’altro canto se pensa ad una munutenzione straordinaria di un’unità indipendente credo sappia che deve adeguarsi alla normativa esistente e portare tutto in classe B.
      Questo implica: cappotto, isolamento (anche controterra e in copertura), sostituzione infissi, rifacimento degli impianti, pannello solare per a.c.s. e quant’altro le verrà prescritto dalla Legge 10 redatta dal professionista
      da lei incaricato. Di certo non sono lavori di poco conto, nè poco costosi, questo è bene lo metta in conto subito per non avere sorprese inaspettate!
      Si affidi ad un bravo tecnico che le possa illustrare a cosa effettivamente va incontro.
      Un saluto e In bocca al lupo!

  43. Buongiorno. mi hanno proposto un loft al mare di circa 100 mq che in realtà è un magazzino molto ben arredato accatastato C2. Posso acquistarlo cercando di abbassare il più possibile il prezzo per poi chiedere una modifica in comune per accatastarlo come “abitabile”? Sicuramente mi chiederanno un sacco di soldi per gli oneri ecc ecc.

    • Buongiorno,
      sì, certo in linea teorica sì… magari però si faccia accompagnare a vederlo da un tecnico di sua fiducia, perchè non è detto al 100% che un loft possa essere trasformato
      in abitazione! Si faccia fare anche una stima concreta, seppur approssimata, di tutti i costi per renderlo abitabile, solo così potrà esser certo che quello che ora le sembra l’affare
      del secolo non si tramuti di fatto in una sonora fregatura!
      In bocca al lupo

  44. buonasera, vivo a Milano in un condominio di recente costruzione (2005), composto da più scale, 5 per l’esattezza, al piano terreno sono presenti locali tecnici, centrale scambio termico per il teleriscaldamento, gli immondezzai, ed inoltre il complesso dispone di n° 3 sale comuni abbastanza ampie altezza 2,40 accatastate c/2.
    Tutte le sale hanno ingressi vetrati e sono dotate di finestre apribili da cui trarre arie e luce.
    Due di questa sale sono dotate di 2 servizi igienici cadauna sala, di cui uno per disabili.
    L’assicurazione globale fabbricati copre civilmente le attività che vengono svolte al suo interno.
    Attualmente una delle sale è utilizzata per svolgervi assemblee condominiali e consigli del condominio.
    Una parte dei condomini vorrebbe estendere l’uso di almeno una sala dotata di servizi, anche a luoghi per attività ludiche, tipo festicciole per ragazzini senza fini di lucro, ovviamente non in modo permanente. A suo parere è possibile questo utilizzo?? o sarebbe più opportuno effettuare un cambiamento di destinazione d’uso migrando verso un C/4?
    Grazie della sua risposta

    • Buongiorno,
      sicuramente sarebbe più opportuno. Detto ciò, dato che in tutti i casi, per destinare questi locali ad attività diverse da quelle fin ora contemplate, dovrete fare un’assemblea ad hoc e modificare il regolamento di condominio,
      sentite anche l’amministratore cosa vi propone e se mai consultate un tecnico che partecipi all’assemblea e chiarisca le cose un pò a tutti.
      Un saluto

  45. Buonasera Sara,

    Io e mia moglie abbiamo un agriturismo in Toscana e stiamo pensando di ristrutturare l’annesso agricolo dell’azienda agricola sui verte l’agritursimo per farci un punto vendita e somministrazione pasti in linea con quanto richiesto dalla legge regionale in materia. Il mio dubbio è se è possibile utilizzare un annesso (accatastato C2) per tale fini posto che la legge prevede l’utilizzo dei fabbricati rurali per l’attività agrituristica.

    Grazie

    • Buongiorno,
      guardi per queste cose così specifiche ogni Regione ha le sue peculiarità e queste talvolta cambiano da un Comune all’altro. Quindi si rivolga ad un tecnico fidato che opera sul
      territorio, perchè saprà certamente darle informazioni più corrette.
      Un saluto

  46. Salve , ingegnere . Complimenti per le risposte ed a tutte le informazioni fornite in ambito edilizio . Volevo chiederle un parere . Attualmente eredito un terrazzo ad uso esclusivo , posto all’interno di un condominio al 13 ed ultimo piano proprio sopra casa mia . Dei complessivi 122mq di terrazzo accatastato con categoria c/2 , 26mq di essi sono attualmente coperti da una stanza adibito a deposito di 2,40h x 5,2l x 5,2l . Sono in fase di ristrutturazione con regolare documentazione presentata dal geometra e direttore dei lavori al comune di pertinenza nel mio caso Comune di Napoli . Siccome avevo delle infiltrazioni all’interno di essa che mi arrecavano muffa al muro ho provveduto alla sostituzione del tetto coibentato con impermeabilizzazione termica . L’unica modifica che vorrei apportare è quella di demolire una delle pareti attualmente con finestra con l’inserimento di uno scorrevole con 1 anta fissa e 1 scorrevole di totale struttura 4,50mt . In più vorrei costruire 1 vano di 1,3mtx3mt per poter usufruire di 1 servizio igienico. Dato che sono all’ultimo piano e non arreco modifiche al paesaggio del palazzo poiché questa parete non ha affacci su nessuna delle verticali ma è interna e quindi visibile solo da me medesimo ( e quindi non visibile da strada ) vorrei sapere se andrei incontro a problemi . Il mio geometra dice che basta un permesso a costruire in sanatoria con progetto correlato con le modifiche interne e di conseguenza aggiornarlo al catasto con nuova planimetria e disegno. Lei cosa né pensa ?

    • Buongiorno,
      in questi casi è sempre bene affidarsi ad un tecnico che opera sul territorio da diverso tempo e sa come muoversi agilmente tra le pratiche ed i permessi (magari meglio se architetto o ingegnere, anche se un bravo geometra dovrebbe riuscire ugualmente a risolverle il problema).
      Le posso dire che in Lombardia (e così dovrebbe essere ovunque sul territorio nazionale, almeno in teoria) lei dovrebbe chiedere prima il permesso al condominio e poi presentare un progetto ad hoc, corredato di relazione di impatto paesistico. Poco importa se la terrazza di sua proprietà non si vede dalla strada!! Resta ed è comunque parte dei prospetti dell’edificio.
      Se il suo geometra le parla di permesso in sanatoria è perchè, con molta probabilità, tutto ciò che è stato realizzato in passato sulla terrazza è al momento abusivo…. Quindi il problema non riguarda solo la finestra!
      Poi bisogna vedere se è sanabile… il che non è detto.
      La prima cosa da fare è vedere effettivamente cosa prevedeva il progetto originario per la terrazza e se ci sono successive varianti e integrazioni.
      Infine, per realizzare un bagno, sempre ammesso sia possibile, le serve un permesso di costruire vero e proprio… Mi pare che il suo geometra sarebbe propenso per farglielo fare e poi sanarlo… ma perchè??
      se non è possibile realizzarlo, a maggior ragione tanto meno sarà possibile sanarlo…
      Il mio consiglio è: senta il parere di almeno un altro professionista!
      In bocca al lupo

  47. ciao ho una domanda…
    Ho acquistato una cantina (c2) in un condominio, ovviamente è seminterrato.
    Vorrei poterla affittare magari per qualche sarta o chiunque voglia farci un laboratorio, premetto che e di 33mq, ha due finestre una che da su un giardino e una che da sulle scale del condominio.
    vorrei sapere se si puo fare grazie

    • Buongiorno,
      tecnicamente no… O meglio lei per fare tutto in regola, dovrebbe affittare la cantina come tale, si parla generalmente di “fondi”.
      Poi se chi la prende in affitto ci fa altro sono problemi suoi… Mi scusi, ma questo locale, lasci perdere il resto, è dotato di bagno ed antibagno?
      Detto ciò, per trarne maggior profitto potrebbe chiedere, se sussistono i requisiti, il cambio di destinazione d’uso, che però comporta diverse spese…
      Veda lei cosa le conviene fare, magari interpelli un tecnico di zona che, una volta valutato l’immobile, la possa illuminare sulle possibilità reali.
      Un saluto

  48. Buongiorno Sara, grazie per l’eventuale futura risposta. Andrò a visitare un c/2 nel centro di Roma che probabilmente acquisterò e nel quale probabilmente alloggerò solo nei giorni feriali perché è vicino al lavoro. E’ molto piccolo (13mq) ma è stato già “testato” come abitazione perché il proprietario lo affittava a persone. La domanda è: se le leggi saranno più “dure” sarà più difficile abitare dentro questo c2 in futuro? Mi spiego: il condominio non ha mai dato il consenso affinchè questo c2 potesse essere abitato, ma si sa come funziona in Italia nel senso che alla fine hanno lasciato andare la cosa..è possibile che magari con il nuovo governo questi c2 non potranno essere più abitati e quindi rischio di comprarmi una fregatura, anzi, di andare pure fuorilegge ed essere…”punito” penalmente? So che c2 vuol dire magazzino! E’ solo che a detta di molte persone, sono moltissimi coloro che ci abitano o che addirittura li affittano. Grazie mille!

    • Buongiorno,
      onestamente, io comprendo le difficoltà relative ai prezzi odierni degli immobili, specie nelle zone più centrali delle maggiori città, come Roma e Milano.
      Detto ciò parliamo di 13 mq… Esistono dei minimi per definire un locale abitabile anche solo per un’unica persona e sono ben oltre i 13 mq. In 13 mq non potrà mai esserci un bagno
      definibile tale, con tanto di antibagno e una zona giorno/notte dove ci stia un letto e un angolo cottura!
      Affittare si può anche affittare regolarmente, ma non certo come abitazione, bensì come “fondo”, ovvero come C2!
      Anche sotto un ponte troverà che qualcuno ha già testato la zona per abitarci, ma davvero in questo caso mi sento di sconsigliarle l’acquisto di quella che è, e sempre
      potrà essere, solo una cantina, a meno che non voglia usarla per tenerci i vini o qualcos’altro del genere!
      Non è il condominio che deve dare il permesso per poterci abitare… Si tratta di locali che, a prescindere dalla luce e dall’altezza che hanno, non potranno mai essere regolarmente
      abitati. In tutta franchezza, le suggerirei di cercare una sistemazione che possa davvero considerarsi abitabile, magari qualche fermata di metro più lontana dal lavoro, ma regolare!
      In bocca al lupo

  49. Buongiono sig.Sara,la ringrazio in anticipo.
    Sono in trattative x l’acquisto di un magazzino C/2, classe 7, mq 215.
    Vorrei sapere cortesemente è possibile trasformare il locale in un negozio x la vendita al dettaglio ?
    Quali sono le possibilità e cosa bisognerebbe fare?

    • Buongiorno,
      mi spiace, ma, nello specifico, non è possibile stabilire con certezza ciò che mi chiede. Per capire se è possibile trasformare un magazzino in negozio, deve consultare un tecnico di zona che effettui un sopralluogo e valuti
      la possibilità di un cambio di destinazione d’uso, anche sulla base del PGT vigente.
      Un saluto

  50. Buongiorno Sara,
    sono molto interessata all’acquisto a Rome di una porzione di villino disposto su due livelli di cui il piano sotto è accatastato come c2: è stato reso vivibile in tutto e per tutto, ci sono state create due camere da letto e un bagno.
    Il piano in questione, parzialmente seminterrato, ha un’altezza dei soffitti a norma e delle finestre a giorno, con un corridoio di passaggio tutto intorno, con una porta finestra che, attraverso una piccola rampa immette nel giardino.
    E’ possibile che all’interno di una stessa abitazione ci siano due diversi accatastamenti? Quanto costerebbe passare da una categoria c2 a una effettivamente abitativa? Acquistandolo e abitandolo così com’è rischio qualche multa o semplicemente dovrei chiedere un prezzo d’acquisto più basso? Grazie per l’attenzione! Giulia

    • Buongiorno,
      soprattutto nelle abitazioni che si sviluppano su più livelli, succede spesso, sia per i seminterrati che per i sottotetti, che questi siano accatastati non come A2 bensì come C2.
      In molti casi ciò è dovuto al fatto che, almeno inizialmente, non sussistevano i requisiti di abitabilità, talvolta volontariamente proprio per ovviare a problemi di mancanza di SLP disponibile e/o di pagamento oneri.
      Nello specifico non so dirle se potrebbe recuperare il tutto e renderlo effettivamente abitabile, per averne certezza dovrebbe consultare un tecnico di zona che effettui un sopralluogo.
      Certo è che se la porzione realmente abitabile la paga al 100% quella sotto non potrà mai valere più di un 60/70% di quello che invece sarebbe il suo prezzo a mq qualora fosse realmente abitabile.
      Se nella parte accatastata come abitabile c’è tutto ciò che serve (almeno un bagno con finestra e antibagno, una cucina, una zona giorno e una camera da letto), grossi problemi non ce ne dovrebbero essere…
      Ma non paghi la porzione C2 come se fosse una A2! La casa sotto è un abuso a tutti gli effetti, di cui in futuro risponderà lei. Non credo che sulla scheda catastale ci sarà indicato bagno, camera, camera…
      Giusto? Ci sarà scritto deposito e al massimo lavanderia o locale tecnico. Uno sconto consistente è il minimo!
      Spero di averle chiarito la questione. In bocca al lupo!

  51. salve architetto volevo chiedervi gentilmente un vostro parere . Nel 2009 ho costruito un c2 senza concessione edilizia, ma il 2011 l ho accatastatocon la delibera immobili fantasma, e pago circa 1.000 euro l anno vi chiedo se posso sanarlo o lo devo abbattere e perdere tutti i soldi compresso il capannone di 134mq .considerato che il suolo e agricolo.

    • Buonasera,
      credo che sia consapevole anche lei del fatto che aver accatastato un immobile a tutti gli effetti abusivo l’abbia unicamente messa al riparo dall’eventualità di un accertamento fiscale per mancato pagamento delle tasse relative all’immobile di cui parla. Certo è che l’abuso resta ed è insanabile, ma questo lo sapeva bene anche prima di costruirlo… L’unica strada sarebbe un nuovo condono, ma dubito fortemente ce ne saranno altri.
      Ovviamente oggi, per esser in regola, dovrebbe demolire.
      Un saluto

  52. Buonasera Sara, mi complimento innanzitutto per la sua competenza.
    Volevo farle una domanda, Sono proprietario di un immobile A2 con pertinenza C6 che sto pagando con mutuo. la domanda era: se acquisto un locale deposito C2 di 38mq ( si trova nella via adiacente a 100mt da casa mia) devo per forza modificare il rogito atto della casa dal notaio per usufruire dell’esenzione imu?

    • Buongiorno,
      no, immagino farà un altro atto, non è un problema. Poi perché modificare l’atto precedente? So con certezza che è possibile acquistare casa e box pertinenziale con due atti separati e comunque indicando nel rogito del secondo che si tratta di pertinenza dell’immobile tal dei tali (facendo riferimento nel nuovo atto a quello vecchio con indicazione della proprietà e dei dati catastali), che risulta prima casa e per il quale, dunque, si richiedono le agevolazioni del caso. Credo valga anche per il deposito c2, anche se non sono sicura del fatto che essendo dislocato in altro immobile valgano ugualmente le agevolazioni (per i c6 sicuramente sì..)
      Comunque, le consiglio di chiedere delucidazioni in merito al suo notaio, anche perché è bene che nell’atto specifichi tutto, lui saprà sicuramente darle delle certezze in più.
      Un saluto

  53. Buongiorno Sara, ho letrovato con interesse il suo chiarimento sule cste Gorizia che. La mia domanda è la seguente. Vorrei comprare un sottotetto categoria c2 e registrarlo come pertinenza all’appartamento che ho vicino circa 700 metri. È possibile fsolo? Grazie anticipatamente.

    • Buongiorno,
      ma lei lo vuole comprare davvero come pertinenza o per recuperalo? Dipende dai regolamenti di zona, ma se ha già un C2 accatastato come pertinenza del suo immobile non credo possa farlo, almeno non con le agevolazioni che spettano alla prima casa ed alle sue pertinenze. Poi se lo rende pertinenziale non può venderlo o affittarlo disgiunto dal resto (è bene ne tenga conto).
      Un saluto

    • Buongiorno,
      non in tutte le località è possibile e in alcuni comuni, ad esempio, vi sono delle zone escluse dalla possibilità di recuperare i seminterrati.
      Non è solo una questione di altezze: servono anche altri requisiti. L’unico modo per capire se davvero è possibile procedere è consultare un tecnico di zona che effettui un sopralluogo
      ed in caso le dia un’idea realistica circa le modalità di intervento e i costi da sostenere.
      Un saluto

  54. Buongiorno Sara, ho un magazzino interrato al mare con bagno e giardino indipendente ,ho adibito un vano uso cucina e l’altro camera ,lo uso 3 week all’anno ,se un vicino denuncia a cosa vado incontro?
    Posso sostenere che nel magazzino ho portato dei mobili di una vecchia casa e utilizzo il magazzino solo X grigliate? (Sostenendo che la cucina e per quell’uso) grazie del vostro tempoLarry.

    • Buongiorno,
      molto onestamente non so che dirle. Sono consapevole del fatto che nelle località turistiche, così come nelle grandi città, scantinati vengono vissuti e talvolta persino affittati.
      Lei è la prima ad ammettere l’abuso e sa meglio di me che dei mobili depositati non hanno allacci (tipo cucina), la differenza è lampante!
      Lei poi può tentare di sostenere quello che vuole, ma onestamente…. Non so dove abita, non so dirle quanta tolleranza c’è e non c’è certezza circa le sanzioni, ma d’altro canto, lei è la prima a sapere che quest’uso non è concesso e lo fa a suo rischio e pericolo, valuti se ne vale la pena o se magari c’è modo di dormire sonni tranquilli e regolarizzare la cosa.
      Un saluto

  55. buongiorno,
    un locale di 40mq accatastato C2, situato all’attico di un condominio, circondato da terrazzo, arredato e fornito di tutti i confort ( luce, gas, acqua, servizi igienici, aria condizionata, tende da sole, solarium fisso), è in regola? oppure si deve fare una modifica alla classe di accatastamento?

    • Buongiorno,
      è in regola come abitazione: NO! È un solaio senza permanenza di persone e solo come tale è “in regola” (una soffitta). Se vuole renderlo abitabile, sempre ammesso che questo sia possibile, deve presentare apposita pratica e pagare gli oneri, ma non è neppure detto che ci siano tutti i requisiti per farlo. Faccia eseguire un sopralluogo ad un tecnico di zona e saprà darle maggiori indicazioni (di certo il tutto avrà un costo non irrisorio).
      Un saluto

  56. buongiorno,
    sono interessato all’acquisto di un immobile accatastato come magazzino agricolo e quindi credo C2.
    ovviamente so di non poterlo considerare come unità abitativa se non sporadicamente. ha un terreno circostante e quindi lo userei come appoggio nei we.

    attualmente ha un pozzo artesiano e l’energia elettrica mi dicono sia attivabile come utenza proprio a servizio del pozzo. ci sono limitazioni per le utenze (telefono, gas, acqua e energia elettrica) se attivate per l’interno della struttura?

    infine, questo immobile ha anche un piano interrato su cui saranno da terminare lavori per ricavarci un ambiente vivibile (bagno compreso).
    nella planimetria la parte interrata non risulta. è così? o deve essere oggetto di condono?

    certamente mi farò assistere da un consulente del luogo ma ci tenevo ad avere un suo riscontro vista l’esperienza percepita nei vari commenti.

    grazie e buona giornata

    • Buongiorno,
      posso darle delle risposte certe solo per una parte delle sue domande, per quel che concerne invece l’utilizzo “abusivo” e l’allaccio utenze, onestamente non so dirle come fare.
      Ciò che è certo è che se esiste una parte interrata, indipendentemente da come è accatastato il tutto, questa deve risultare non solo dalla scheda catastale,
      ma anche nei progetti comunali, diversamente trattasi di abuso, che (se possibile) va sanato. Il condono è cosa diversa e non esiste più, quindi a meno che non sia stato richiesto
      e non evaso anni or sono oggi non è più possibile condonare nulla.
      In bocca al lupo.

  57. Buongiorno, sono in trattativa per acquistare un bilocale categoria C2 di circa 30mq con una ampio ingresso nella prima stanza di 15mq ed una grande finestra (che affaccia nel cortile condominiale) nella seconda stanza della stessa metratura. Ingresso autonomo su strada a Napoli. Secondo la sua esperienza potrebbe essere cambiata la categoria catastale e passare alla categoria A (qualsiasi)? Grazie per la sua eventuale risposta.

    • Buongiorno,
      senza un sopralluogo e senza conoscere i regolamenti di zona è impossibile darle una risposta. Deve consultare un tecnico che esegua un sopralluogo. Solo così, l’architetto di turno potrà verificare
      la presenza di tutti i requisiti necessari per il cambio di destinazione d’uso ed eventualmente, qualora mancasse ad esempio il vespaio controterra, l’altezza o i RAI necessari, le saprà indicare come fare per ottenerli
      (sempre a patto che rimediare alle mancanze nel suo caso sia possibile).
      Un saluto

  58. Buongiorno,
    la situazione è complessa e pertanto le consiglio di incaricare un tecnico di zona che la affianchi come tecnico di parte, ma soprattutto, magari, provi a chiedere ad un legale, per tutelare i suoi interessi e capire fino a che punto possono agire senza il suo consenso.
    Sappia, però, che se lei in questo locale ci abita non potrebbe in nessun modo farlo, è attualmente ABUSIVO! Solo con il cambio sarebbe regolare, quindi non credo abbia molti margini di opposizione.
    In bocca al lupo.

  59. Buongiorno. Non sapendo se il messaggio era corretto,lo riscrivo.
    Ho frazionato un appartamento e una cantina in un fabbricato del 1961. Le due cantine risultanti devono essere accatastate come C/2 o, essendo il fabbricato vecchio, restano pertinenze senza accatastamento autonomo, come era la vecchia cantina?
    Ringrazio per la Sua risposta e saluto.
    Susanna

    • Buongiono,
      se ha frazionato ricavando due appartamenti le conviene accatastare entrambe come C2, ognuna di pertinenza di un appartamento. In questo modo entrambe le cantine per la rispettiva abitazione potranno godere eventualmente dei benefici e sgravi fiscali della prima casa. La scelta è sua, può anche decidere (specie se la rendita è bassa) che non ne vale la pena e di lasciare la cantina come unità a sé stante ed unica, ma non essendo pertinenza paga di più in termini di tasse. O ancora se le due cantine figurano come una sola potrà darla tutta come pertinenza di un solo immobile. Poi se volesse vendere uno dei due appartamenti e volesse tenersi entrambe le cantine nel primo caso non potrebbe più farlo… insomma può davvero fare come meglio crede in base a quali sono le sue reali esigenze. Si faccia consigliare dal commercialista e da chi le ha redatto le schede, spiegando bene quali sono le sue intenzioni.
      Un saluto

  60. Complimenti per la chiarezza dell’articolo. Le volevo porre un quesito: Due locali comunicanti uno accatastato come c1 e l’altro come c2 possono essere utilizzati insieme come negozio non consentendo ai clienti l’accesso al locale c2 o c’è una incongruenza? il locale c2 è munito di ampia vetrina ed è secondo me già una forzatura l’accatastamento come c2.
    La ringrazio anticipatamente per la risposta!
    Saluti.
    Rosario

    • Buongiorno,
      molti negozi hanno un retro o un magazzino accatastati come C2, ovviamente non dovrebbero essere locali di vendita o accessibili al pubblico. Detto ciò, se ritiene, può chiedere il cambio di destinazione d’uso da C2 a C1, credo senza grossi problemi, ma attenzione perché la rendita si alza!
      Un saluto

  61. Buongiorno Sara, ho acquistato un sottotetto categoria C2 che attualmente non ha allacciamento acqua. Volevo sapere se è mio diritto poterla avere e nel caso positivo se la richiesta al condominio debba essere autorizzata con l’unanimitá.
    Grazie

    • Buongiorno,
      innanzitutto bisognerebbe capire per cosa le serve l’acqua. Detto ciò se l’acqua figura come una spesa condominiale, è necessario avvertire l’amministratore delle proprie intenzioni e portare la questione in assemblea.
      Anche rivedere le quote di spesa in questi casi non è semplice, perché nel caso in cui lei recuperasse il sottotetto e lo rendesse abitabile, ovviamente, si dovrebbero ricalcolare i millesimi, ma così solo per l’acqua la questione è più complessa e difficilmente risolvibile se non vi è un accordo comune. A mio avviso, provi a sondare il terreno in assemblea e poi veda cosa le conviene fare.
      Un saluto

  62. Buongiorno Sara,
    io e la mia fidanzata stiamo cercando casa e abbiamo riscontrato che spesso sono invendita appartamenti su due piani con le camere da letto accatastate come locali di sgombero C2.
    Si tratta anche di case di nuova costruzione dove le camere sono ubicate in mansarda,insieme a un bagno e un antibagno. Le camere, altezza max 240 cm, sono rifinite di tutto, coibentazione, impianto elettrico ecc. Mi conferma che anche in questo caso non posso utilizzare un locale di sgombero come camera da letto? Chi le vende afferma che dopo 5 anni posso variare l’accastameto, è davvero possibile? Quanto può costare?.
    Per appartamenti di questo tipo,per il pagamento dell’IMU posso ritenere di pertinenza dell’appartamento box, cantine e i due locali di sgombero?
    Saluti.

    • Buongiorno,
      confermo quanto dice, ma ATTENZIONE! A dispetto di quanto millantino tutti i costruttori non sempre è poi possibile trasformare un sottotetto in abitabile: devono sussistere particolari requisiti che è bene verificare prima di comprare, magari con la consulenza di un suo tecnico di fiducia. Se le cose sono state fatte con criterio è possibile dopo 5 anni trasformare i locali rendendoli abitabili, ma non sempre questo accade.
      Senza contare che tutto ciò ha un costo, non da poco (fosse anche solo per gli oneri)! Tant’è vero che se il sottotetto è connesso ad un ambiente abitabile sottostante la maggior parte delle persone non lo recupera MAI.
      Ovviamente questi locali in sottotetto attualmente non abitabili non vengono pagati mai al 100% neppure se consegnati rifiniti in tutto e per tutto (altrimenti non converrebbe). Nel migliore dei casi li pagherà il 50%, nel peggiore il 70%. Personalmente più del 50% non li pagherei.
      Sulla scheda se il sottotetto è direttamente collegato all’ambiente sottostante, potrà poi abbinarvi una cantina e chiaramente un box (con scheda a parte).
      Spero di esserle stata utile, un saluto

  63. Buon giorno, di recente ho acquistato ad un prezzo veramente irrisorio un piccolo immobile in montagna accatastato come C2, piano terra – primo piano e piccolissimo ripostiglio situato in corte esclusiva + grosso appezzamento di terreno agricolo.
    Non ci sono impianti, a breve faremo solo aggancio all’acquedotto comunale che passa proprio di fianco alla proprietà.
    La nostra idea era di realizzare una baita per andarci il fine settimana.
    Abbiamo altra casa di proprietà in altro comune nelle vicinanze dove abbiamo residenza abituale.
    La mia domanda è: nel ripostiglio (che ha altezza media 1,80 ed è circa 3,20 mq di superfice calpestabile) sarebbe possibile ricavare un bagnetto e dichiararlo come tale ?
    Grazie mille

    • Buongiorno,
      purtroppo no. A prescindere dal fatto che un C2 non dovrebbe essere dotato di bagno, 1,80 m in altezza sono davvero troppo pochi per pensare di farci qualunque cosa! Il minimo è 2,40, che in montagna possono essere ridotti in alcuni casi fino a 2,10 m.
      Ma se lei va a dichiarare un servizio igienico lì, praticamente ammette l’uso non consentito e da solo dichiara l’abuso… Io posso solo dirle che regolarmente non si può fare per svariati motivi, poi veda lei…
      Forse l’unica strada che ha è trasformare integralmente la destinazione dell’edificio, se fattibile e se la cosa davvero le interessa.
      Un saluto

  64. Buonasera Sara, le scrivo da Roma e sto per acquistare un negozio di 90mq accatastato C/1 con annesso un sottonegozio di altri 90mq accatastato come C/2 a causa dell’altezza del soffitto di 2.50mt.
    Il sottonegozio è direttamente collegato al negozio tramite una scala interna.
    La mia idea è di adibire il negozio al piano stradale a falegnameria e il sottonegozio dividendolo a metà tra magazzino legname una piccola camera di verniciatura. Dicono in circoscrizione che è assolutamente vietato effettuare qualsiasi operazione in un locale C/2 rischio multe salatissime, neanche depositarvi una sedia, la quale starebbe a significare una possibilità di stazionamento.
    Secondo lei è una esagerazione o è veramente così illegale?

    Grazie

    • Buongiorno,
      onestamente la legge dice così, cosa poi facciano la maggior parte delle persone è un’altra storia. C’è perfino chi affitta C2 come abitazioni, ciò non toglie che non sia legalmente fattibile.
      Credo poi che una camera di verniciatura, proprio per il tipo di lavorazione che si effettua, necessiti di un’areazione diretta e di particolari accorgimenti che in tale scantinato non sono attuabili.
      Veda lei…
      Un saluto

  65. Buongiorno, complimenti per la chiarezza del suo articolo. A me interesse sapere se una cantina registrata al catasto con c2 puo essere valutata come pertinenza ad una seconda casa? Tanto le chiedo e rispettosamente la saluto. Grazie Antonio

    • Buongiorno,
      una cantina può sempre essere considerata una pertinenza della casa, prima o seconda che sia. Detto ciò, perché sia così deve trovarsi sulla stessa scheda, pertanto se ora risultano due unità distinte dovrebbe far fare una nuova scheda (che le costerebbe qualche centinaio d’euro).
      Trattandosi di una seconda casa, che non gode di alcun beneficio in termini di pagamento tasse e oneri vari, non vedo però il vantaggio… Secondo me può lasciare tutto così, almeno un domani volesse vendere può anche farlo separatamente.
      Un saluto

  66. Buonasera, ho ricevuto dal comune un avviso riguardo il mancato pagamento/omissione dell’imu per l’anno 2014 con invito a esibire eventuali ricevute di pagamenti. Ora mi sto informando al riguardo visto che dalle informazioni a me date la prima abitazione ed unica in cui vivo e composta da appartamento accatastato come a/4 da me abitato, cantina accatastato come pertinenziale c2 con annesso giardino e sottotetto non abitato, doveva essere esente da imu a quanto a me riferito. Ora leggo sul suo articolo che qualora ci sia una pertinenza, nel mio caso la cantina, il sottotetto/solai dovrebbe essere considerata “altra pertinenza”? Ma il massimo di 3 pertinenze da lei citato per abitazione a cosa si riferisce allora? Quindi al comune avrebbero ragione e dovrei versare le quote relative a quegli anni? Quali documenti dovrei esibire per chiarire la mia posizione con l’ufficio tecnico?

    Grazie per la disponibilità

    • Buongiorno,
      come ben esplicitato nell’articolo: “non è possibile considerare pertinenze dello stesso immobile, ad esempio un solaio e una cantina o un sottotetto, poiché tutte appartengono alla medesima categoria catastale, ovvero C2. Allo stesso modo per una singola abitazione solo un box può essere considerato pertinenziale, non più d’uno! Anche se, come spesso accade per le cantine, una pertinenza risulta accatastata unitamente all’abitazione principale, le altre pertinenze per essere ritenute tali dovranno comunque necessariamente essere diverse da C2, ovvero C6 o C7”.
      Quindi due C2 non possono essere entrambi pertinenza, o meglio possono ma solo uno godrà dell’esenzione dal pagamento IMU! Pertanto è corretta l’ammenda, può solo pagarla e ricordarsi che dovrà farlo ogni anno.
      Le tre pertinenze per essere tre devono appartenere categorie catastali diverse (C2, C6, C7).
      Un saluto

  67. Buonasera,
    ho locato un appartamento tramite conoscenze, ben rifinito parzialmente arredato, in seguito ho chiesto la residenza per le utenze a me intestate. E ho atteso il contratto di locazione, che il proprietario si era impegnato a fornirmi. Cosa che poi mai è successa, anzi ha proseguito nella richiesta per contanti. Nei mesi a seguire si sono presentati dei problemi di muffe hai muri e dopo vari solleciti al proprietario che negava che ci fossero mai stati problemi come i miei ha provveduto a parzializzare il problema con l’utilizzo di prodotti idonei. Nell’occasione di questo problema è emerso che l’immobile era sprovvisto dei fori di ventilazione obbligatori. Sinceramente non avevo notato la cosa poiché dall’esterno vi erano diverse griglie che potevano nascondere detti fori. Per alcuni problemi di topo-mastica mi sono rivolto al comune per avere delucidazioni. E’ emerso che l’immobile è accatastato come C2. Da qui la mia indignazione e la sospensione dei canoni richiesti. Ho chiesto espressamente spiegazioni e ovviamente il contratto. Mi è stato risposto che se volevo il contratto avrei dovuto pagare un prezzo maggiore per la registrazione e le tasse che il proprietario era costretto a pagare e per quello che riguardava il tipo di accatastamento era sicuramente un errore poiché aveva provveduto alla richiesta regolare. Cosa molto strana poiché sia all’Ufficio tecnico che all’Ufficio del registro l’immobile risulta C2. Mi sa che devo procedere per i canali legali sia per la denuncia dell’affitto in nero sia per l’affitto di un locale non idoneo e non agibile visto che in seguito ho scoperto anche che ci sono altri problemi. Che cosa mi consigliate oltre che al rilascio dell’immobile in questione?

    • Buongiorno,
      purtroppo, lei si è dimostrato complice dell’affitto in nero, perché non avrebbe mai dovuto pagare alcun canone se non previa registrazione del contratto. Invece, finché non si sono verificati problemi
      ha accettato la cosa, di buon grado o meno, ma magari anche a fronte di un canone medio effettivamente inferiore alla media della zona.
      Oggi, certamente, l’unica cosa che può fare è andarsene senza pagare altro. Chiaramente può denunciare, ma dovrebbe avere prova dei pagamenti corrisposti, tipo una ricevuta, visto che mi parla di contanti, immagino non ci siano di mezzo assegni o bonifici (che sarebbero l’unica modalità corretta per pagare gli affitti!).
      Nonostante la legge agevoli la locazione regolare con la cedolare secca, che ancora tanta gente che affitta senza contratto perché c’è chi si presta a pagare in nero (a fronte di uno sconto). La realtà è che non avrebbe mai dovuto pagare… Peraltro ci sono tutta una serie di documenti che, in caso di affitto regolare, vanno esibiti ed allegati al contratto (come l’APE, la certificazione e messa a norma degli impianti, gli estremi catastali, ecc…), se lei li avesse richiesti si sarebbe accorto subito che stava locando un locale inabitabile e avrebbe cercato altrove.
      Nel suo caso, onestamente, cercherei una nuova sistemazione e me ne andrei appena trovata, senza pagare più alcunché, ovviamente.
      La metta così: l’esperienza le è servita per agire con maggior cautela la prossima volta!
      In bocca al lupo, un saluto

  68. Buongiorno, avrei un quesito da sottoporLe.
    Siamo in trattativa per acquistare un locale adiacente alla nostra abitazione (muro in comune) accatastato come c/2 con civico diverso. È possibile registrarlo come pertinenza della nostra casa? Ci hanno comunicato inoltre, che l’iva sul prezzo pattuito è del 22%…è possibile? Grazie in anticipo.

    • Buongiorno,
      la situazione non è delle più chiare. Innanzitutto mi verrebbe da chiederle: con chi ha parlato? Un’agenzia, un privato, un costruttore….
      Comunque, vedo di risponderle per quel che posso.
      Partiamo dall’IVA… L’iva sugli immobili viene corrisposta solo se sono di nuova costruzione ed è pari al 4% per la prima casa e le sue pertinenze e al 10% se trattasi di seconda casa o pertinenze non della prima casa. Diversamente si paga l’imposta di registro, calcolata in base alla rendita catastale (9%), ma non c’è IVA.
      Se il C2 non è direttamente raggiungibile in teoria è difficile possa essere considerato pertinenziale. Tuttavia, ad esempio, per i box in alcuni comuni vi è un raggio d’azione in cui questi possono essere considerati pertinenziali pur trovandosi in altro fabbricato. Chieda al suo comune e le daranno delucidazioni maggiori in merito. Sempre che lei già non abbia un C2 di pertinenza. In pratica se ha già una cantina non può comunque acquistare una seconda pertinenza uguale con l’agevolazione di pertinenza prima casa.
      I C2 comunque non hanno rendite altissime, per cui il costo dell’operazione non dovrebbe essere eccessivo.
      Spero di esserle stata utile, un saluto

  69. La ringrazio, ma dovrebbe rivedere le nuove disposizioni in materia di Locazione in nero, ove non è più possibile l’utilizzo della cedolare secca. Ma rivolgendosi alla Guardia di Finanza con una denuncia entro 6 mesi dall’ultimo giorno che ho goduto l’immobile, potrei riavere anche tutto quello che ho pagato con relative prove dell’avvenuto pagamento!
    Quindi sarò anche in dovere di pagare il mancato registro, con enorme piacere, ma non di sentirmi come mi ha fatto sentire Lei, complice di una truffa. Sto già cercando un’altra soluzione ma non è così semplice in questi posti ove il turismo fa da padrone! Quindi per il momento mi vedo costretto a restare a costo di pareggiare quanto dovuto nell’attesa che il Proprietario non si decida a rivolgersi all’avvocato che in quel caso farei valere le mie ragioni anche davanti ad un Giudice. Sarò per lei un complice o forse sono solo uno sprovveduto ma non intendo lasciare l’immobile senza le dovute certezze che nessun altro sarà truffato come il sottoscritto. Visto poi che il proprietario è bravo a sfruttare certe situazioni anche in altri immobili attigui al mio! Quindi reticente e sfruttando le situazioni di difficoltà.
    Crepi…il lupo!

    • Buongiorno,
      mi spiace che lei abbia frainteso quello che le ho detto e soprattutto il tono con cui le ho risposto, che voleva essere tutt’altro che accusatorio.
      Io ho solo tentato di illustrarle, con il distacco che difficilmente può avere chi è coinvolto, tutte le obiezioni che chiunque le farebbe in caso di denuncia. Anche perché le azioni legali costano parecchio e hanno tempi biblici nel nostro paese.
      Anche per quanto riguarda la cedolare secca io l’ho citata come deterrente al nero, non certo come soluzione al suo attuale problema.
      Purtroppo, in Italia, ci sono moltissime abitazioni locate non regolarmente. Forse non sarà il suo caso, anche perché qui oltre al nero c’è un problema di non abitabilità, ma in genere gli affittuari sanno che stanno pagando in nero ed accettano per riuscire a risparmiare qualcosina. I proprietari ne approfittano e sono indubbiamente disonesti ma, a mio avviso, basterebbe che nessuno accettasse più ed il problema scomparirebbe. Il mercato è così: se non c’è domanda cessa anche l’offerta, no?
      Se lei avesse atteso la registrazione prima di pagare i canoni dovuti forse i problemi sarebbero emersi ancor prima del trasloco ed avrebbe potuto trovare da subito un’altra soluzione, differente e regolare.
      Questo lo dico a lei, ma anche a tutti quelli che come lei in buona fede magari affittano la loro prima casa: la buona prassi per non incorrere in fraintendimenti di qualunque tipo è controllare che il contratto venga registrato e diversamente non corrispondere pagamenti, peraltro mai in contanti!
      Io so bene che dimostrando gli avvenuti pagamenti pregressi lei potrebbe riavere indietro tutto; peraltro è quello che le ho detto anch’io. Ma lei nella sua prima richiesta ha parlato di affitto corrisposto per contanti, quindi a mio avviso è difficile da dimostrare l’avvenuto pagamento e ancor più difficile è capire da quanto questa situazione poteva protrarsi.
      Provi a rivedere la mia risposta perché credo che, forse, proprio per la stato d’animo in cui si trova, sia stata mal interpretata.
      Le auguro davvero di risolvere la questione e trovare un alloggio idoneo. Se mai, comunque, dall’avvocato ci vada lei perché dubito che il padrone di “casa” (se così si può definire) ci andrà mai. Sarà il suo legale, poi, a consigliarle come procedere e a valutare se ci sono prove sufficienti a carico del proprietario. Purtroppo, però, sappia che la legge non ammette che non si sappia o si sia sprovveduti (come ha detto lei) in una data materia. Se avesse richiesto i documenti che TUTTI dovrebbero ESIGERE prima di locare un immobile, in quel locale C2 non ci sarebbe mai entrato e il tentativo di truffa sarebbe stato palese fin da subito.
      Di sicuro la giustizia ha tempi e costi che scoraggiano e sovente fanno desistere dall’intentare cause legali. Deriva da ciò il mio consiglio originario di trovarsi un altro alloggio, ma ovviamente è libero di fare come meglio ritiene opportuno.
      Un saluto

  70. Buona sera,
    è possibile locare con regolare contratto un locale di sgombero per uso NON abitativo? eventualmente come si potrebbe locare?
    Grazie in anticipo

    • Buongiorno,
      lei può affittare regolarmente qualunque immobile, basta che lo affitti per quello che in effetti è. Così come può affittare un box, può affittare anche una cantina, un capannone, un deposito, non ci sono problemi.
      Registri il contratto indicando che si tratta di C2 (?) ad uso non abitativo, utilizzabile come deposito.
      Un saluto

  71. Buonasera Sara, può spiegarmi se per la cantina che compare al catasto insieme all’appartamento (A3) posso richiedere che mi venga allacciata la corrente (ed eventualmente l’acqua)?

    • Buongiorno,
      si normalmente sì. Se non vi è collegamento però dovrà realizzarlo a sue spese. Se abita in condominio chieda prima all’amministratore.
      Un saluto

  72. Gentile architetto,
    Avrei una domanda…
    Gestisco un attività di affittacamere, l’attività viene svolta in uno stabile con ingresso indipendente…
    Piano terra cat. C
    Primo piano cat. A1
    Secondo piano cat.A1
    Secondo lei se al piano terra vorrei fare un’altra camera da letto adibita per accesso hai diversamente abili…è una cosa fattibile??
    Grazie in anticipo

    • Buongiorno,
      deve provare a vedere se sussistono i requisiti di abitabilità ed in caso richiedere il cambio di destinazione d’uso con opere.
      Attenzione: che ci sia vespaio areato a terra è condizione essenziale per poter procedere.
      Un saluto

  73. Salve,

    Avrei bisogno di una informazione che nessuno e’ riuscito al momento a darmi.
    Abito in una villetta a schiera costituita da tre piani:
    Il locale seminterrato categoria catastale C6 di altezza 2.20 metri e i piani superiori categoria catastale A2. Il locale seminterrato non comunica direttamente con i piani superiori ma vi si accede attraverso una rampa in discesa esterna.
    Io utilizzo il locale C6 come garage dove parcheggio la motocicletta, ho gli attrezzi e la palestra per fare attivita’ fisica .
    La persona confinante ha modificato il locale C6 di altezza 2.20m costruendovi un bagno una cucina e mettendolo in diretta comunicazione con i piani superiori con una scala interna.
    Mi vedo arrivare vigili e lettere dall’avvocato da parte del confinante in quanto con i rumori che produco nel mio garage disturberei la persona confinante visto che a seguito di tali modifiche ora i rumori si propagano ai suoi piani superiori (dopo avere fatto la scala interna).
    Da una visura catastale risulta che la mia abitazione ha una categoria catastale C6 di 22(metri quadrati) e 3 vani categoria catastale A2. Il confinante ha invece una sola categoria catastale A2 di 3,5vani . Non risultano condoni.
    La mia domanda e’ molto semplice : sono io che non posso piu’ usare il mio garage con i miei attrezzi o e’ il confinante che deve richiudere il solaio? E’ possibile collegare direttamente il locale C6 di altezza 2.20 m con i piani superiori?

    Grazie,

    saluti,

    David

    • Buongiorno,
      un C6 teoricamente può essere messo in diretta comunicazione con l’abitazione, è una scelta personale. Certo è che per bucare un solaio ci vuole una pratica edilizia!
      Detto ciò, peraltro, quasi sicuramente, non sussistono i requisiti per trasformare questo seminterrato in abitazione, specie se l’altezza è rimasta pari a 2,2 m.
      Probabilmente il suo vicino ha sistemato il catasto, ma senza presentare alcunché in comune (trattasi di abuso edilizio)!
      Chieda al suo vicino se esiste una pratica in Comune relativa alla casa ed all’abitabilità del seminterrato e di fargliela vedere. Al rifiuto gli dica che se lui dovesse mandarle ancora i vigili lei si vedrà costretto a denunciare l’abuso edilizio commesso.
      Credo, sinceramente, che questo basti a far finire le lamentele. Non è un bel modo, ma a mali estremi penso sia efficace (l’unica possibilità che tutto sia regolare è che questo abuso sia stato condonato).
      In bocca al lupo

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