Siete in procinto di affrontare il rifacimento tetto della vostra casa? L’edificio in cui abitate necessita di lavori di manutenzione straordinaria di una certa importanza?

Armatevi di pazienza e buon senso e preparatevi, non solo a sborsare dei bei soldini, ma anche ad affrontare infinite discussioni con i vostri vicini, sia circa l’opportunità o meno di intervenire, ma anche per ciò che concerne il tipo di intervento da attuare, le modalità con cui farlo e soprattutto per quel che riguarda la ripartizione delle spese.

Purtroppo, in questi frangenti, l’unico caso in cui non si finisce per litigare con qualcuno è quando si vive in una villa unifamiliare; per tutte le altre tipologie residenziali, la ripartizione delle spese tra più proprietari è quasi sempre causa di controversie.

Paradossalmente è più semplice risolvere la questione in un condominio con parecchi condomini, dove c’è un’assemblea e vi è un amministratore che funge da garante degli interessi di tutti. Quando, invece, si vive in una casa bi o tri familiare, a dispetto di quanto si possa pensare, le cose si complicano perché tutti pensano di avere ragione e non c’è nessuno a fare da arbitro imparziale, né tanto meno qualcuno disposto a riconsiderare la propria posizione.

Chiaramente, al di là del pensiero di ciascuno, esiste il diritto, che lascia poco margine alle opinioni personali. Vediamo dunque di capire cosa dice la legge sull’argomento ripartizione spese tetto bifamiliare.

Normale ripartizione spese rifacimento tetto

Normalmente in un condominio, o in un edificio con più di un proprietario, tetti, lastrici solari e coperture, in base all’articolo 1117 del Codice Civile, si considerano a tutti gli effetti beni comuni.

Pertanto, in via del tutto generale, le spese per il loro godimento, la loro conservazione in buono stato ed un loro eventuale rifacimento vanno suddivise tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà assegnati a ciascuno (secondo quanto prescritto dal 1° comma dell’art. 1123 del Codice Civile).

La motivazione di tale scelta è evidente: nessuna casa può essere considerata tale senza un tetto sulla testa, poiché esso svolge un’indispensabile funzione di copertura, garantendo di fatto a tutti coloro che vi abitano la piena fruibilità dell’edificio, da quelli che stanno al primo fino a quelli che stanno all’ultimo piano.

Detto ciò non tutte le situazioni però sono uguali e non tutti i tetti sono uguali. Vi sono molteplici tipologie di copertura, che peraltro possono essere sfruttate in vario modo e a vario titolo. Vediamo dunque di capire quali sono le eccezioni alla regola appena espressa e a cosa sono attribuibili.

Ripartizione spese rifacimento tetto 1/3 e 2/3

Se si ha a che fare con un lastrico solare o con una copertura piana a terrazza di uso esclusivo di uno o più condomini le spese inerenti il rifacimento o la riparazione della copertura toccheranno per 1/3 a chi ne ha l’uso esclusivo e per 2/3 a tutti coloro che vi abitano sotto, indipendentemente dal piano a cui si trovano e questi 2/3 andranno suddivisi sempre sulla base dei millesimi (art. 1126).

Ripartizione spese rifacimento tetto con mansarda

Normalmente, anche nel caso in cui in un immobile vi siano due soli proprietari, ovvero si abbia a che fare con un cosiddetto “condominio minimo” valgono le medesime regole.

Detto ciò, cosa accade se in sottotetto ci sono dei locali di proprietà esclusiva di chi vive all’ultimo piano? Non è infrequente oggi trovarsi dinnanzi a condomini minimi in cui piano terra e taverna sono di un proprietario e piano primo e mansarda di un altro.

Che fare in questi casi?

Sovente chi abita sotto pensa di non avere nulla a che spartire con le problematiche legate al tetto, ma non è così! Di regola la proprietà del sottotetto non influisce, salvo diversa pattuizione, sul regime di spese per la manutenzione del tetto.

Questo vale anche nei condomini, in entrambi i casi, a meno che non sia esplicitato diversamente nell’atto di vendita e nel regolamento condominiale: ovvero che non sia stato stabilito in origine che la proprietà del tetto è ed appannaggio esclusivo di coloro che abitano all’ultimo piano e che dunque dovranno accollarsi, solo in questo caso, tutte le spese ad esso relative.

Purtroppo, sebbene la legge sia abbastanza chiara, talvolta non è semplice avere a che fare con chi di ragionare proprio non ne vuole sapere, per cui non è infrequente che in questi frangenti per poter rifare il tetto si finisca per ricorrere alle vie legali, con i costi e i tempi che questo comporta!

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

6 COMMENTS

  1. Buongiorno,
    Le espongo il mio caso, io abito in una sorta di palazzina a due piani, al piano terra ci sta un attività commerciale di proprietà di un imprenditore che sovente la affitta a terzi, mentre al primo e ultimo piano ci vivo io, il tetto e il sottotetto e di mia proprietà esclusiva ed è di circa 66mq a spiovente con tegole.
    L’impresa proprietaria dello spazio commerciale che usufruisce del mio tetto, in che misura dovrebbe contribuire al rifacimento dello stesso?
    Ringrazio in anticipo.

    • Buongiorno,
      in questo caso direi che sicuramente un terzo della spesa totale è a suo carico. Gli altri due terzi vanno divisi tra lei e l’altro proprietario in base ai millesimi di proprietà.
      Banalmente, se tutti i piani sono di uguale metratura alla fine a lei toccheranno due terzi della spesa ed un terzo a chi ha il negozio a piano terra.
      Un saluto

  2. Buongiorno volevo sapere se io propietario di un piano terra di una villa devo pagare le spese dei danni causati dal maltempo all’inquilino di sopra ( Balcone /cornicione?
    Se di C’è un articolo dove posso verificare

    • Buongiorno,
      se i danni riguardano la copertura sì, ma anche se riguardano cornicioni di balconi che per lei fungono da copertura e per chi sta sopra di lei da piano di calpestio.
      Un saluto

  3. BUONGIORNO, IO ABITO IN UNA PALAZZINA DI 4 PIANI DOVE AL PIANO TERRA VI E’ UN’APPARTAMENTO E DUE CANTINE (DI CUI UNA DI PROPRIETA’ DEL APPARTAMENTO DEL PIANO TERRA E UNA DI PROPRIETA’ DELL’APPARTAMTO DEL QUARTO PIANO) AL SECONDO PIANO CI SONO DUE APPARTAMENTI DI CUI UNO CON POGGIOLO, AL TERZO L’INTERO PIANO E’ OCCUPATO DA UN CAF E ALL’ULTIMO PIANO UN SOLO APPARTAMENTO CON TERRAZZINO. NON ABBIAMO L’AMMINISTRATORE PERCHE’ AVENDO ENTRATE DIFFERENTI E NON AVENDO SPESE IN COMUNE NON ERA NECESSARIO. ADESSO DOBBIAMO PROVVEDERE ALLA RIPARAZIONE DI UNA PARTE DEL TETTO IN QUANDO AL PROPRIETARIO DEL QUARTO PIANO PIOVE IN CASA. IL SUDDETTO HA PRESENTATO UN PREVENTIVO DI SPESA DI 5100,00 EURO E LO VORREBBE DIVIDERE IN PARTI UGUALI TRA GLI APPARTAMENTI E CIOE’ IN 5 PARTI. HA ME NON SEMBRA GIUSTO. HO RAGIONE HA VOLERE UNA RIPARTIZIONE DI SPESA DIFFERENTE IN BASE ALLA DIVERSA PROPRIETA’?

    • Buongiorno,
      se si ha a che fare con un lastrico solare o con una copertura piana a terrazza di uso esclusivo di uno o più condomini le spese inerenti il rifacimento o la riparazione della copertura toccheranno per 1/3 a chi ne ha l’uso esclusivo e per 2/3 a tutti coloro che vi abitano sotto, indipendentemente dal piano a cui si trovano e questi 2/3 andranno suddivisi sempre sulla base dei millesimi (art. 1126). Per un tetto classico a due o più falde, che dunque è d’uso comune, pur trovandosi sopra la testa di chi abita all’ultimo piano, la spesa viene ripartita in parti uguali sulla base dei millesimi.
      Ora, se non avete i millesimi resta il fatto che chi ha 50 mq di casa pagherà all’incirca metà di chi ne ha 100 mq, ma per una suddivisione equa della spesa, però, dovreste affidarvi ad un tecnico che calcoli esattamente i millesimi.
      Un saluto

LEAVE A REPLY

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.