Recuperare un sottotetto inutilizzato per ricavare dei locali in più da annettere alla propria abitazione, o anche al fine di creare una nuova unità immobiliare a se stante è un’ottima opportunità che, avendone la possibilità, vale la pena di sfruttare.
Non sempre però è un’ipotesi percorribile: vediamo di capire quando è possibile e nel caso quali formalità è necessario sbrigare.
Come procedere
La prima cosa da fare se si desidera recuperare un sottotetto è verificare che questo possegga i requisiti per essere considerato abitabile, eventualmente anche a patto di intervenire, quando possibile, modificando aperture e copertura.
A dispetto di quanto si possa credere non è cosa semplice da stabilire, specie se per recuperare il sottotetto è necessario realizzare opere importanti, pertanto la cosa migliore è sempre quella di rivolgervi ad un architetto di fiducia che esegua un rilievo e vi realizzi uno studio di fattibilità con eventuali proposte di intervento.
Anche perchè comunque si tratta di un’operazione complessa e se deciderete di proseguire vi servirà un tecnico che prepari la pratica comunale (sia essa un permesso di costruire o una D.I.A), che diriga i lavori ed alla fine richieda l’abitabilità e rediga la nuova scheda catastale.
Vediamo dunque di analizzare puntualmente i principali ostacoli che potreste incontrare volendo recuperare un sottotetto a fini abitativi.
Verificare le altezze
Il fattore determinante per capire se è possibile o meno recuperare un’ambiente abitabile in sottotetto sono le altezze, sia quelle minime ammissibili, che quella media ponderale, ovvero pesata in rapporto alla superficie calpestabile, che va verificata sia per ogni singolo locale che per l’unità immobiliare valuta nella sua interezza.
Ogni regione ha una normativa propria per il recupero dei sottotetti a fini abitativi, che stabilisce non solo quali devono essere le altezze interne minime medie ammissibili, ma anche tutta una serie di altre condizioni che possono agevolare il recupero degli spazi in sottotetto, molto dipende poi anche dai regolamenti edilizi del singolo Comune.
In generale, per gli spazi in sottotetto sono concesse altezze nette interne medie inferiori ai classici 2,70 m, che sono invece lo standard per tutti gli altri spazi abitativi. L’altezza al di sotto della quale non è consentito andare di solito è pari a 1,50 m, mentre l’altezza media minima più comune per poter realizzare degli spazi abitabili in sottotetto è pari a 2,40 m (come prescritto ad esempio in Basilicata, Emilia Romagna, Marche, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sardegna, Veneto).
Alcune Regioni permettono poi un’ulteriore riduzione dell’altezza (in genere pari ad una ventina di cm) per quei Comuni classificabili come montani o semimontani, ovvero posizionati al di sopra di una certa altitudine, così ad esempio avviene sia in Calabria, che in Emilia Romagna ed in Molise.
In taluni casi inoltre, per alcuni locali di servizio, quali, bagni e disimpegni sono concesse anche altezze inferiori, in genere comunque mai inferiori ai 2,10 m.
Ciò non toglie però che gli ambienti più “bassi” possano essere utilizzati come ripostigli e cabine armadio, ovvero come locali accessori, che non prevedano una vera e propria permanenza di persone; senza contare che nella maggior parte dei casi anche quelle porzioni di spazio la cui altezza risulta inferiore al minimo consentito vengono sfruttate inserendovi arredi fissi e realizzati su misura, che visivamente ed effettivamente non rendono accessibile lo spazio, ma nonostante ciò lo rendono di fatto in qualche misura recuperabile.
Apertura di finestre o abbaini nel sottotetto
Oltre alle altezze minime, un’altra forte discriminante per la realizzazione in sottotetto di unità immobiliari, o comunque di ambienti abitabili, è la presenza di fonti di illuminazione naturali o la possibilità di aprirne di nuove.
A questo proposito infatti la normativa di solito non fa eccezione rispetto a quanto prescritto per tutti gli altri locali e prevede la verifica dei cosiddetti rapporti areoilluminanti, ovvero di quel rapporto tra la superficie delle finestre presenti in un locale e quella del pavimento calpestabile dello stesso, che deve essere almeno pari ad 1/8.
Per assicurarsi un’illuminazione naturale di tipo ottimale in un sottotetto è possibile intervenire con tre modalità distinte: se vi sono pareti perimetrali di facciata è possibile aprire nuove luci direttamente su di essa in modo da aver a che fare con dei serramenti di tipologia classica, ad una, due o tre ante, scorrevoli o battenti.
Nella maggior parte dei casi questo, però, non è possibile e dunque è necessario o aprire delle finestre direttamente in copertura, utilizzando i classici velux, oppure si può pensare di ricavare dei terrazzini all’interno della copertura, realizzando i cosiddetti abbaini, accessibili tramite la creazione di nuove porte finestre, anche ciò non sempre è possibile, dipende dai regolamenti vigenti nella Regione e nel Comune in cui vi trovate.
In effetti i sottotetti ed i locali mansardati hanno sempre il loro fascino, sono romantici e caratteristici, ma talvolta presentano l’inconveniente di risultare un po’ “chiusi” e non molto luminosi, con pochi sbocchi sull’esterno e l’impossibilità di godersi a pieno il panorama.
Bisogna tener presente inoltre che i velux quando piove non permettono il ricambio d’aria, perché aprendoli finireste per bagnare il pavimento, per cui sarebbe sempre auspicabile, in una casa, avere almeno una finestra o portafinestra di tipo classico.
A questi inconvenienti sovente solo la creazione di un terrazzino può effettivamente porre rimedio!
Modifiche possibili alla copertura
In alcuni casi per riuscire effettivamente a recuperare un sottotetto, soddisfacendo tutti i requisiti richiesti, è necessario rifare completamente la copertura esistente apportando le necessarie modifiche, come ad esempio: alzare il colmo e/o modificare l’altezza di imposta del tetto esistente o ancora variare la pendenza dello stesso.
Non sempre è possibile effettuare tutte e tre queste operazioni, in alcuni frangenti solo una delle suddette alternative è possibile ed in alcuni casi nessuna delle tre: molto dipende anche in questo caso dalle Leggi Regionali e dai regolamenti comunali in materia, pertanto è bene controllare se sono concesse modifiche di copertura e di che tipo, prima di illudersi di poter recuperare spazi abitabili!
In alcuni frangenti ad esempio è consentito elevare il tetto, a patto che la nuova altezza dell’edificio non superare quella prevista dal piano regolatore; in altri casi è possibile modificare sia l’altezza del colmo che la pendenza della copertura a patto che ciò non comporti un aumento di volumetria del sottotetto esistente superiore al 20%; altrove vi sono zone della città, come i centri storici, in cui non è possibile effettuare alcuna modifica ed altre invece in cui si può pensare di intervenire.
Per recuperare l’altezza necessaria è possibile anche intervenire creando degli abbaini o delle cappuccine, oppure ancora abbassando il solaio sottostante, in questo caso sempre a patto che i locali abitati al piano sottostante siano comunque alti almeno 2,70 m; ovviamente si tratta di un lavoro più oneroso e complesso, che necessita anche di verifiche strutturali rilevanti, ma comunque è un’ipotesi percorribile, in molti casi solo a patto di non alterare visivamente i prospetti esistenti.
Se poi proprio non riuscite a trovare la quadratura del cerchio un’altra opportunità interessante per ricavare spazio aggiuntivo sfruttando il sottotetto è quella di demolire completamente l’ultimo solaio piano che separa il vostro alloggio dalla copertura e creare un ambiente a doppia altezza con travi a vista ed uno splendido soppalco aperto sulla zona giorno, dove ricavare una zona relax, uno studio, una stanza dei giochi per i bambini e ciò che più si desidera! Indubbiamente ne guadagnerete anche esteticamente!
