Comprare casa è sempre un’operazione piuttosto complessa, che richiede tempo e cautela, anche perché i soldi in gioco sono parecchi.

Quando si parla di acquistare un immobile, normalmente, si pensa al libero mercato. In questi frangenti è possibile che la parte venditrice sia un soggetto privato, oppure potreste trovarvi ad avere a che fare con un’agenzia immobiliare. Talvolta poi, specie se si è orientati sulle nuove costruzioni, si può avere a che fare direttamente con un’impresa costruttrice.

Vi sono però anche dei modi “alternativi” per acquistare una casa e negli ultimi anni, complice la crisi del mercato immobiliare, questi stanno sempre più prendendo piede. Se non si ha fretta, ma si desidera solo concludere un buon affare, si può comprare tramite asta immobiliare, o addirittura acquistando solo la nuda proprietà. Diversamente, se la casa che intendete acquistare vi serve in tempi brevi perché dovete andarci a vivere, potreste valutare la permuta o l’affitto a riscatto (o “rent to buy”, che dir si voglia).

La permuta di un immobile per l’acquisto di una nuova costruzione può essere stipulata direttamente con l’impresa di costruzioni o con l’immobiliare che si occupa delle vendite, ciò non toglie che la permuta sia un’opzione possibile anche tra privati.

Vediamo di capire bene di che si tratta, se e quando conviene, quali sono le spese da sostenere e a cosa prestare attenzione.

Permuta casa

Permuta significa scambio. Ecco, allora, che una permuta immobiliare altro non è che uno scambio di immobili. Invece di vendere la propria casa per acquistarne un’altra si cerca di “barattarla” con un immobile maggiormente rispondente alle proprie attuali esigenze.

La condizione ottimale per avviare una permuta è che il vostro immobile, che per voi non va più bene, sia invece perfetto per i proprietari della casa che vorreste acquistare.

La pratica della permuta immobiliare è disciplinata dall’articolo 1552 del Codice Civile. Questa deve avvenire mediante atto notarile ed è soggetta alle medesime norme previste per una qualunque compravendita di immobili, anche qualora non vi sia alcun passaggio di denaro.

In realtà, però, le possibilità sono molteplici.

Si pensi, ad esempio, ad una famiglia che ha l’esigenza di trasferirsi da Roma a Milano; se trovasse un altro nucleo familiare con l’esigenza opposta, ovvero quella di spostarsi da Milano a Roma lo scambio di case sarebbe la soluzione ideale. Se poi le due abitazioni hanno caratteristiche simili e soprattutto un valore economico paragonabile, lo scambio può avvenire alla pari, senza alcun passaggio di denaro. Si parla in questi casi di permuta pura.

Vi sono, però, frangenti in cui persone anziane occupano da sole grandi ville o appartamenti dalla metratura più che generosa, con gli oneri di spesa e manutenzione che ne conseguono e che, pertanto, ambirebbero ridimensionarsi. Allo stesso, tempo giovani famiglie in attesa del secondo o del terzo figlio sovente vivono in case troppo piccole, che magari erano state pensate per la coppia, tutt’al più solo per l’arrivo di un unico bimbo e dunque hanno la necessità impellente di allargarsi.

Se uno dei due immobili vale più dell’altro è comunque possibile permutarli: chi prende possesso dell’appartamento più economico dei due riceverà anche un compenso in denaro, pari alla differenza di valore fra i due immobili. Ecco allora che si parla di permuta con conguaglio.

Permuta immobiliare come funziona quando c’è di mezzo un’impresa

Oltre a quelli appena visti vi è poi un terzo caso da prendere in considerazione, che riguarda la cosiddetta permuta in conto vendita. In questi casi la permuta avviene tra un privato ed un’azienda, tipicamente un’impresa di costruzioni o una società immobiliare.

Quando si decide di acquistare una casa di nuova costruzione i problemi a cui far fronte sono diversi. Sorvoliamo momentaneamente sulle questioni relative agli acconti, alla disponibilità di denaro ed alle fideiussioni. Se, come accade nella maggior parte dei casi, per entrare in possesso della nuova casa è necessario vendere prima quella dove si abita (anche ammesso di trovare il compratore perfetto), riuscire a far combaciare le tempistiche, organizzando le due operazioni in contemporanea per fare in modo di non trovarsi temporaneamente senza casa, è un’impresa titanica.

Ecco, allora, che chi decide di acquistare un’immobile di nuova costruzione può cedere la propria casa in permuta al costruttore, integrando poi il tutto, ove necessario, con la somma di denaro necessaria a colmare il gap di valore tra i due immobili.

Da un lato all’acquirente conviene perché esso non solo si troverà ad avere una casa nuova al posto di quella vecchia, ma non correrà il rischio di trovarsi in mezzo ad uno strada in attesa che i lavori siano conclusi e dovrà affrontare un solo trasloco.

Il costruttore, dal canto suo, ha l’esigenza impellente di vendere tutte le unità immobiliari, mentre oggi, sempre più spesso accade che molti degli appartamenti nuovi restino invenduti per lungo tempo e dunque fa quanto in suo potere per agevolare i clienti. È vero che l’impresa, dovrà poi riuscire a vendere il vecchio immobile oggetto di permuta, ma talvolta può essere più semplice vendere un vecchio bilocale in centro che un nuovo quadrilocale in periferia!

Ovviamente non sempre e non tutte le imprese sono disposte ad accettare in permuta le case dei loro acquirenti: ogni situazione è a sé. In generale, comunque, un’impresa di costruzioni, proprio perché tramite la permuta accetta di farsi carico di un problema del cliente, a titolo di tutela, valuta l’immobile che acquisisce un po’ meno del suo prezzo di mercato.

Vantaggi e svantaggi della permuta

La difficoltà maggiore nelle permute è proprio quella di riuscire a trovare due soggetti perfetti, ciascuno dei quali abbia un obiettivo tale che lo renda indispensabile all’altro.

Molte volte la permuta casa con agenzia immobiliare o tra impresa e privati viene considerata una sorta di paracadute. In pratica, solo se l’acquirente non dovesse riuscire a vendere autonomamente il proprio immobile entro un termine prestabilito, allora la società accetterà di farsene carico tramite una permuta, stimando ovviamente a priori quello che potrebbe essere il valore della casa ricevuta in cambio parziale di quella nuova.

Trovata la cosiddetta quadratura del cerchio, però, i vantaggi sono molti e piuttosto interessanti, a fronte di criticità minime.

I costi di una permuta sono decisamente inferiori rispetto a quelli in cui si incorre in caso di un acquisto tradizionale. Innanzitutto, è sufficiente un unico atto e le spese notarili per la permuta andranno suddivise equamente tra i due soggetti interessati allo scambio.

Così come per le vendite, vi è un regime di tassazione per la permuta immobiliare, ma anche in questo caso il pagamento delle imposte viene suddiviso tra le parti.

Il tutto diventa un po’ meno conveniente se si permuta una prima casa con una seconda casa, o anche se uno due interessati è soggetto ad IVA, come le imprese costruttrici. In questi frangenti, almeno in parte, si perdono i benefici fiscali dati dalla permuta, ma restano quelli pratici ed organizzativi, che non sono pochi!

Qualora invece la permuta avvenga tra privati vi è anche l’esenzione dal pagamento dall’imposta di bollo.

E se c’è un mutuo?

Perché una permuta si possa realizzare velocemente e senza problemi sarebbe meglio che i due beni immobili oggetto di scambio fossero liberi da mutui ed ipoteche. La permuta di una casa con mutuo è comunque possibile. Se uno solo dei due immobili è vincolato da mutuo bisognerà estinguerlo prima di procedere alla permuta.

Qualora, invece, entrambi gli immobili fossero gravati da mutuo o il nuovo proprietario si accollerrà il mutuo esistente e provvederà ad estinguerlo, oppure ciascuno dei due potrà optare per l’apertura di un nuovo mutuo al posto del preesistente.

Concludendo

Come avrete intuito, per un privato la permuta casa rappresenta uno dei modi più vantaggiosi per disfarsi del proprio immobile acquistandone uno nuovo.

Senza contare che qualora si acquisti da impresa solo così si ha la certezza di riuscire a traslocare una sola volta, senza intoppi e senza ritrovarsi per un periodo senza casa.

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

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