Benché oggi il mercato immobiliare non sia al top e, specie rispetto a quanto non avvenisse in passato, spesso faccia registrare prezzi più bassi e competitivi, il costo degli immobili a mq, per molte persone, rimane comunque troppo alto per pensare di potersi permettere di acquistare casa.

Le difficoltà, poi, crescono in maniera espondenziale nei centri urbani e nelle grandi città, dove i prezzi effettivamente sono davvero alle stelle!

Oltre chiaramente a ricorrere a mutui e prestiti, esistono però anche delle modalità d’acquisto alternative a quelle del libero mercato. Se comprate semplicemente per investire e desiderate risparmiare il più possibile, potete anche pensare all’acquisto di una nuda proprietà.

Se, invece, avete la necessità di comprare una casa in cui andare ad abitare nel giro di poco tempo sappiate che oggi, molte imprese, ma sempre più spesso anche venditori privati, danno la possibilità di optare per un affitto con riscatto o un leasing casa.

Diversamente, qualora non abbiate un’idea precisa ed assoluta dell’immobile che state cercando e non abbiate neppure gran fretta di trovare casa, potreste anche pensare di tentare l’affare e acquistare casa tramite asta giudiziaria.

Nel nostro paese non è molto comune, anche perché al mondo delle aste sono legati innumerevoli pregiudizi, in realtà, poi, non tutti così veritieri.

Vediamo allora di capire innanzitutto come poter fare per partecipare ad un’asta ed a cosa è bene prestare attenzione. In particolare, poi, in quest’articolo ci analizzeremo in dettaglio la procedura di vendita con incanto, rimandandovi ad un ulteriore articolo per le vendite senza incanto.

– Come acquistare casa all’asta: sfatiamo i pregiudizi ma facciamo attenzione!

Il numero di immobili che ogni giorno vengono messi all’asta nel nostro paese è in continuo aumento. Purtroppo, infatti, in tempi di crisi come quelli attuali, molte famiglie con il passare degli anni non riescono più a far fronte ai mutui un tempo contratti per l’acquisto della casa.

Ovviamente, dopo un periodo di insolvenza, più o meno lungo a seconda dei casi, gli istituti di credito mettono all’asta gli immobili gravati da ipoteca, nella speranza di recuperare quanto meno una parte consistente del denaro prestato.

Le disgrazie di alcuni, come sovente accade, fanno però la fortuna di altri! Comprare casa all’asta, infatti, consente di risparmiare, a volte anche in maniera considerevole, perché i prezzi sono decisamente inferiori a quelli del libero mercato. Se poi la prima asta va deserta, ma talvolta anche la seconda o la terza, ogni qual volta che termina la procedura e nessuno si aggiudica l’immobile, il suo prezzo viene ulteriormente ribassato del 20% rispetto a quello dell’asta precedente e l’affare diventa potenzialmente sempre più redditizio.

Detto ciò, purtroppo, sono ancora molte le persone che ritengono che le aste siano cosa riservata a pochi eletti raccomandati e che di fatto vengano decise a tavolino: sappiate che non è così. Oggi queste procedure sono decisamente più accessibili e garantite rispetto a quanto non avvenisse in passato, soprattutto dopo l’introduzione della modalità telematica.

Altro pregiudizio legato alle aste è che sia necessario disporre subito di tutto il denaro che occorre per acquistare l’immobile per il quale si desidera fare un offerta. Anche questo non è per nulla vero. Certo, una parte dei soldi bisogna averla e depositarla anche solo per prendere parte all’asta, ma per la restante parte (o per una porzione più piccola di essa) è assolutamente possibile chiedere un mutuo!

Il mondo delle aste è un mondo a sé stante e molto particolare, al quale ci si può tranquillamente avvicinare senza eccessivi timori. Certo, a patto di aver prima compreso bene tutte le regole a cui è soggetto, perché si possono fare ottimi affari, ma si possono prendere anche sonore fregature! Come sempre accade d’altro canto.

Dunque, prima di pensare di acquistare casa all’asta è bene approfondire l’argomento, capendo bene di cosa si tratta, come si può partecipare, come funziona la procedura di aggiudicazione, ma soprattutto avendo ben chiare in mente quali sono tutte le valutazioni che è bene fare prima di pensare ad un offerta concreta. Altrimenti correte il rischio che quello che doveva essere l’affare del secolo si tramuti alla fine in un pessimo investimento.

In un altro articolo ci occuperemo di analizzare vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili all’asta, ora concentriamo la nostra attenzione sulle modalità di vendita all’asta ed in particolare su quelle definite “con incanto”.

– Vendita con o senza incanto

Le aste immobiliari possono avvenire secondo due differenti modalità, con o senza incanto.

L’asta con incanto è un asta pubblica e generalmente oggi se ne fa ricorso solo qualora quella senza incanto vada deserta. Gli interessati, per poter partecipare, in questi casi, devono presentare, nel luogo e nei giorni indicati nel bando d’asta, una domanda redatta in carta legale con una cauzione pari all’ammontare indicato nell’avviso, assieme alla copia dei documenti, sempre richiesti ed esplicitati nel bando di vendita.

Le aste senza incanto, che oggi sono la stragrande maggioranza, funzionano invece un po’ diversamente. I partecipanti devono presentare, sempre nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa, che sia assolutamente priva di alcun segno di riconoscimento e che contenga al suo interno l’indicazione del prezzo offerto ed una cauzione pari al 10% di quest’ultimo. Tutto ciò va sempre corredato da una copia dei documenti richiesti dal bando di vendita.

Anche le modalità di aggiudicazione sono differenti nei due casi, ma concentriamoci ora sulle aste con incanto, rimandandovi ad altra trattazione per quelle senza incanto.

– Vendita con incanto significato e modalità

Il termine asta con incanto deriva dal latino “in quantum”, ovvero “a quanto”.

Se pensando alle aste vi immaginate una scena da film, con il banditore in piedi dietro un bancone pronto a battere un martelletto di legno per aggiudicare la vendita e tutta una serie di potenziali acquirenti con delle palette in mano pronti a fare la loro offerta, sappiate che le aste con incanto somigliano vagamente a tutto ciò!

In effetti con le aste con incanto si ha a che fare con una vera e propria gara al rialzo tra i vari partecipanti. Partendo da un prezzo base prestabilito, i partecipanti all’asta possono rialzare di volta in volta di una cifra minima indicata dal giudice. Ad esempio, se si parte da 150.000 euro ed il rialzo minimo è stato stabilito in 5.000 euro, il primo astante per superare l’offerta dovrà proporre almeno 155.000. Entro il tempo limite di 3 minuti, il secondo astante dovrà offrire almeno 160.000 euro, e così via, finché l’offerta non viene più rialzata e l’ultimo a rilanciare si aggiudica l’asta.

Attenzione però perché, anche se la vostra offerta durante l’asta è stata la più alta, per cantar vittoria dovrete attendere ancora una decina di giorni, durante i quali chiunque potrà presentare un’ulteriore offerta presso la cancelleria del tribunale.

Questo meccanismo viene definito “Rialzo del Quinto”, perché a questo punto l’offerta deve superare di almeno un quinto il prezzo finale che era stato raggiunto durante l’asta all’incanto. Ciò significa che, se l’immobile era stato aggiudicato a 200.000 euro, la nuova offerta dovrà essere per lo meno di 240.000 euro!

A questo punto la partita non può ancora dirsi conclusa, perché il giudice dovrà indire una nuova asta, riservata solo a chi ha preso parte a quella precedente, che partirà dal nuovo prezzo raggiunto.

Una volta che l’immobile viene definitivamente aggiudicato, il giudice procederà al conteggio del prezzo, al netto chiaramente della cauzione versata e lo comunicherà al diretto interessato. A partire da quel momento l’aggiudicatario ha un tempo prestabilito, peraltro già indicato nell’avviso di vendita, per procedere al pagamento. Normalmente si tratta di 90 giorni.

Il pagamento potrà avvenire tramite bonifico bancario, oppure anche accendendo un mutuo. In questi casi è necessario fare attenzione ed essersi premurati per tempo che la cosa non rappresenti un problema, perché normalmente le banche per l’istruttoria possono anche necessitare di più tempo!

Una volta corrisposta la cifra stabilita, il giudice procede alla firma del decreto di trasferimento e con questo atto l’aggiudicatario dell’asta diventa, a tutti gli effetti, proprietario dell’immobile, con tutti gli onori e gli oneri che ne conseguono.

– Concludendo

Ci auguriamo di aver fatto un po’ di chiarezza riguardo alle aste immobiliari, specie quelle con incanto e, come già accennato, vi rimandiamo alla lettura di un ulteriore articolo di approfondimento per quelle senza incanto e per approfondire vantaggi e svantaggi rispetto a questa tipologia d’acquisto. Di certo, come avrete capito le aste non sono tutte uguali e rappresentano un po’ un mondo a sé stante, che chiaramente ha le sue regole specifiche.

Detto ciò, non fatevi prendere dal panico e non lasciatevi scoraggiare: comprare all’asta è possibile e si possono fare ottimi affari!

Il nostro consiglio è quello, prima di presentarsi ad un’asta per fare un’offerta concreta, di provare a partecipare ad altre aste come spettatori, per capire bene come funzionano e come è meglio muoversi. Diversamente potete farvi accompagnare da qualcuno esperto in materia.

Oggi ci sono anche tantissime agenzie che si occupano esclusivamente di acquisti di immobili all’asta, ma ovviamente in caso di aggiudicazione dovrete poi, al pari di quel che accade con le agenzie immobiliari, corrispondere loro una percentuale a titolo di provvigione.

Sara Raggi

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