Avete un terreno di proprietà e vi è stata prospettata l’opportunità di venderlo?
Oppure, al contrario, vorreste acquistare un terreno, per costruirci la casa dei vostri sogni o per investimento?
In entrambi i casi è importante che siate in grado di stabilire quale sia il reale valore di mercato di quel determinato terreno.
Ovviamente, potrete affidarvi ad un tecnico di fiducia che effettui per conto vostro una valutazione, ma sarebbe auspicabile, comunque, avere un’idea dei parametri su cui questa si basa.
Alla stima di valore concorrono, infatti, diversi fattori, tra cui la localizzazione, l’estensione e la conformazione del lotto. Prima ancora, però, va fatta una distinzione in base all’utilizzo che di un determinato terreno è possibile farne. È abbastanza ovvio che i terreni edificabili hanno un valore di mercato ben diverso rispetto a quelli agricoli o, comunque, a quelli sui quali non è possibile costruire.
Quando si parla di edilizia residenziale, tutti, chi più chi meno, hanno un’idea di come venga calcolato il prezzo di una casa e di quali siano i fattori che concorrono alla sua determinazione.
L’acquisto di un terreno, al contrario, è un’eventualità più remota e meno frequente. È comprensibile, dunque, che la maggior parte delle persone non si immagini neppure lontanamente quale possa essere il valore corretto di un’area edificabile.
Per questo motivo, oggi, vogliamo affrontare la questione, aiutandovi a capire come fare a calcolare il prezzo di un terreno edificabile. In questo modo, se desiderate vendere un terreno di proprietà, o ricevuto in eredità, magari da dividere con altri eredi, sarete in grado di capire se proponete un prezzo appetibile o se lo state svalutando. Allo stessa stregua, se invece volete comprare un terreno, potrete accorgervi, da potenziali acquirenti, se state facendo un buon affare oppure no.
Vediamo, dunque, di affrontare la questione focalizzando l’attenzione sul calcolo valore di un terreno edificabile, sui parametri che concorrono alla sua determinazione e sulle modalità con cui normalmente viene redatta questa tipologia di stima.
Indici e fattori da considerare per una corretta valutazione
Come già accennato, sono diversi i fattori da considerare nella stima di un terreno edificabile ed a loro volta questi si distinguono in estrinsechi ed intrinsechi.
Tra i primi possiamo annoverare tutti quei parametri che concorrono poi a rendere un edificio di nuova costruzione più o meno appetibile agli occhi dei potenziali acquirenti. Ad esempio, è bene tener conto della posizione dell’area nella città, della sua vicinanza e comodità rispetto a negozi, scuole, mezzi pubblici e servizi vari, così come della salubrità, della tranquillità, della rumorosità e della panoramicità del sito.
Tra i fattori intrinsechi invece è giusto tener conto dell’estensione del lotto e della sua conformazione, del tipo di terreno che lo compone (se necessita di bonifica sarà meglio calcolare le spese ed i tempi necessari per eseguirla) e di alcuni parametri urbanistici specifici, tra cui spicca per importanza il cosiddetto indice di fabbricabilità.
Indice di fabbricabilità 
In effetti, uno dei parametri essenziali da considerare per individuare il corretto valore di mercato di un terreno è l’indice di fabbricabilità dello stesso, che sostanzialmente ci dice quanto è possibile costruirci sopra.
L’indice di fabbricabilità o fondiario, normalmente indicato con If ed espresso in m3/m2, altro non è che il rapporto tra la cubatura edificabile su un dato terreno e la superficie totale dello stesso.
Per conoscere l’indice di fabbricabilità di un determinato lotto basta far riferimento al PGT del Comune in cui questo si trova. Da qui emerge chiaramente non solo quali porzioni di territorio siano edificabili e quali no, ma anche in che misura ed, eventualmente, a che condizioni e rispettando quali vincoli lo siano.
Semplificando, se desiderate acquistare un terreno edificabile che ha una superficie di 1000 m2 e che si trova in un’area in cui l’indice di edificabilità è di 0,60 m3/m2 su di esso potrete costruire 0,6*1000 = 600 m3.
Considerando un’altezza lorda standard abitabile pari a 3 m, l’abitazione dei vostri sogni al massimo dovrà avere una SLP di 200 mq (ovvero 600 m3 / 3 m).
Appare evidente, dunque, che maggiore è l’indice di fabbricabilità di un determinato terreno e più alto sarà il suo valore di mercato, perché a parità di estensione del lotto sarà possibile costruire di più. Specie nel caso in cui si voglia costruire come investimento è importantissimo valutare il costo del terreno in rapporto a quanto effettivamente è possibile costruire e anche in sulla base del prezzo a cui si è certi di riuscire poi a vendere gli immobili.
Gli esperti del settore sanno bene che per fare un’operazione vincente, riducendo i rischi al minimo, il costo del terreno non dovrebbe mai essere superiore al 30% rispetto al valore di produzione.
Costo terreno edificabile
La valutazione di un terreno edificabile, così come ogni altra stima, lascia chiaramente un certo margine di aleatorietà. Due periti, seppur entrambi bravi e preparati, difficilmente daranno la stessa esatta valutazione, ma per quanto diverse le due quotazioni non si dovrebbero discostare più di tanto l’una dall’altra.
Ecco allora che per stabilire quale sia il valore venale di un terreno edificabile, i tecnici possono seguire due metodi diversi: quello definito “metodo diretto o sintetico” e quello chiamato invece “metodo indiretto o analitico”.
La differenza sostanziale tra i due procedimenti sta nel fatto che in quello sintetico il valore dell’area viene stimato come quota percentuale del valore di mercato dell’edificazione, mentre per quello analitico si usa il valore di trasformazione. Analizziamo, ora, molto brevemente i passaggi che caratterizzano il primo dei due metodi, che è quello più semplice.
Quotazioni terreni edificabili con metodo diretto
Il metodo diretto per stabilire il prezzo di un terreno edificabile a metro quadro (VL, il valore del lotto a metro quadrato) parte dalla conoscenza di alcuni parametri di riferimento, ovvero:
- SL, la superficie del lotto
- If, l’indice fondiario
- VEmq, il valore di mercato dell’edificato a metro quadrato
- VEtot, il valore dell’intero edificato
- Ia, l’incidenza in percentuale del prezzo del terreno rispetto al prezzo dell’edificato.
Veniamo ora al calcolo.
Innanzitutto, partendo dall’estensione del lotto SL e dall’If si stabilisce quanti mq sia possibile edificare sul terreno oggetto di stima. Conoscendo, poi, il prezzo a mq del mercato immobiliare nella zona (VEmq) e moltiplicandolo per i mq effettivamente edificabili otteniamo VEtot, ovvero il prezzo globale dell’immobile che potremo costruire.
Il valore complessivo del terreno in euro sarà dunque una percentuale (Ia) di VEtot.
Questa potrà variare tra il 10 e il 30%, a seconda della posizione più o meno favorevole e di pregio del lotto. Per ottenere il costo terreno edificabile al metro quadro non resta a questo punto che dividere tale valore per la superficie del lotto SL e si ottiene VL.
Oltre a tutto ciò, normalmente, è sempre bene fare riferimento all’andamento del mercato nella zona in cui si trova il terreno e al determinato periodo storico. È possibile, infatti, anche stimare molto più sinteticamente un’area per comparazione con altre simili che siano ubicate in zone limitrofe.
Questo può essere utile per farsi un’idea di quale potrebbe essere effettivamente il prezzo che un potenziale acquirente potrebbe essere disposto a pagare per un dato lotto edificabile in quel preciso momento.
Concludendo
Ci auguriamo che la trattazione sia risultata utile e di facile lettura e che, rispetto a prima, ora abbiate quanto meno un’idea più chiara di come venga effettuata la stima di un terreno edificabile.
Detto ciò, per stabilire correttamente il prezzo terreno edificabile, specie se desiderate vendere, vi consigliamo di rivolgervi ad un geometra o ad un ingegnere qualificati, meglio se di zona, in modo che abbiano anche una conoscenza approfondita del mercato locale.
