Se hai la fortuna di possedere un immobile di proprietà, sai che esso verrà inevitabilmente tassato dallo Stato, con la conseguenza di dover pagare una serie di tasse sulla casa.

D’altro canto, le tasse immobiliari hanno lo scopo di generare entrate per il governo, che verranno usate per servizi pubblici, le infrastrutture e altre necessità comunitarie. Da qui il dovere di pagarle tutte in maniera puntuale.

La domanda è: quali sono, esattamente, le tasse sulla casa del 2024? In questo articolo cercheremo di fare un po’ di chiarezza, offrendoti una panoramica completa di tutte le imposte che dovrai pagare, comprensiva delle relative scadenze.

– Tasse sulla casa legate alla compravendita degli immobili

Le prime tasse da pagare si configurano nell’ambito della compravendita degli immobili. In questo scenario è infatti possibile distinguere tra:

  • IVA sull’acquisto immobiliare;
  • imposta catastale;
  • imposta ipotecaria.

IVA sull’acquisto immobiliare

L’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) è una tassa che viene applicata sull’acquisto degli immobili e il cui valore può variare notevolmente a seconda di diversi fattori, che riguardano:

  • la tipologia dell’immobile (che può essere nuovo o usato);
  • l’uso cui verrà destinato (residenziale, commerciale, ecc…);
  • la natura del venditore (impresa o privato).

Per quanto riguarda l’IVA applicata sulla base della natura del venditore, viene calcolata con precisione in base a casi specifici, ammontando al:

  • 4% per l’acquisto di abitazioni principali, a condizione che l’acquirente rispetti determinati requisiti (non possedere altre prime case nell’ambito del territorio comunale e trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto);
  • 10% per le abitazioni non di lusso e che non rispecchiano i criteri per essere considerate prime case;
  • 22% per immobili di lusso o ad uso diverso da quello abitativo (come ad esempio gli uffici o i locali commerciali).

Tutto questo per quanto riguarda gli immobili nuovi. Quelli che invece risultano usati, non essendo stati oggetti di una ristrutturazione significativa, non sono soggetti ad IVA, ma piuttosto alle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Un discorso che vale anche per gli immobili acquistati da privati e che, nello specifico, sono oggetto delle seguenti imposte di registro:

  • 2% per immobili prima casa;
  • 9% per abitazioni abitative non prima casa;
  • 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa).

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Tasse sulla casa: imposta catastale

L’imposta catastale è una tassa sulla casa che viene pagata nell’ambito dei trasferimenti immobiliari, più precisamente nel momento in cui l’immobile viene registrato all’Agenzia delle Entrate.

Il suo importo è fisso, ma può variare in base alla natura dell’atto (ad esempio se si tratta di una compravendita o di una donazione) e a seconda dell’uso cui verrà destinato l’immobile (se, cioè, diventerà l’abitazione principale dell’acquirente oppure no).

Nel caso in cui l’immobile venga sfruttato a titolo di residenza principale, infatti, le imposte catastali sono ridotte, presentando un costo fisso generalmente più basso rispetto a quello applicato sugli immobili non destinati a diventare abitazione principale. Di seguito le cifre precise da pagare:

  • abitazione principale = 50 euro;
  • abitazione destinata ad altri scopi = 200 euro.

Tasse sulla casa: imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria è un’altra delle tasse sulla casa pagate nell’ambito degli atti di compravendita e donazione degli immobili, nonché in riferimento ad altri trasferimenti di proprietà immobiliari. Le regole cui è soggetta sono più o meno le stesse che regolano l’imposta catastale, così come i relativi importi (50 euro per gli immobili usati in qualità di abitazione principale, 200 euro per tutti gli altri).

– Imposte comunali sulla proprietà immobiliare

IMU e TARI sono due sigle che identificano le imposte comunali sulla proprietà immobiliare. La prima, nello specifico, designa la cosiddetta “Imposta Municipale Propria”, introdotta nel 2012 in sostituzione della vecchia ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) e applicata sia agli immobili posseduti in Italia sia ai terreni edificabili. L’IMU viene quindi imposta sia ai proprietari degli immobili, sia a coloro che detengono diritti reali sugli stessi, come ad esempio l’usufrutto.

Calcolo dell’IMU

L’entità del pagamento dell’IMU dipende dalla base imponibile, a sua volta determinata dal valore catastale dell’immobile, che viene rivalutato al 5% e moltiplicato per specifici coefficienti stabiliti per ciascuna categoria catastale.

Il valore catastale è un valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate a ogni unità immobiliare presente in Italia, tenendo conto di fattori quali superficie, ubicazione e uso (residenziale, commerciale, agricolo, ecc…).

Le aliquote IMU vengono stabilite annualmente dai comuni entro limiti massimi e minimi definiti dalla legge statale. Ciò significa che possono quindi variare notevolmente da un comune all’altro. Possono inoltre essere previste aliquote diverse a seconda dell’uso dell’immobile, più precisamente:

  • Abitazione Principale: per le abitazioni principali o prime case e relative pertinenze (categorie catastali A/1, A/8 e A/9), l’IMU non è dovuta, fatta eccezione per le abitazioni di lusso.
  • Altre Proprietà: per le seconde case, gli immobili locati, quelli commerciali e i terreni agricoli, l’IMU è dovuta e l’aliquota è stabilita dal comune di ubicazione dell’immobile.

Per quanto riguarda le scadenze dell’IMU, è possibile pagarla in due rate: il pagamento della prima scade il 17 giugno 2024, quello della seconda rata è invece da versare entro il 16 dicembre 2024.

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Calcolo della TARI

Per quanto riguarda invece la TARI (Tassa sui Rifiuti), si tratta di un’imposta comunale che finanzia il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Viene applicata a tutte le unità immobiliari che possono produrre rifiuti, sia che si tratti di abitazioni private, sia di locali adibiti ad attività commerciali, industriali, o artigianali.

La TARI dev’essere dunque pagata da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti urbani. Il calcolo di questa imposta si basa su due componenti principali:

  • superficie dell’immobile, vale a dire i metri quadrati dell’immobile o dell’area scoperta che può generare rifiuti;
  • numero di occupanti, ossia il numero di persone che risiedono abitualmente nell’immobile, in base al fatto che a un numero di occupanti maggiore corrisponda anche una maggiore quantità di rifiuti.

Ogni comune stabilisce autonomamente le aliquote e le tariffe della TARI, incluse eventuali esenzioni o riduzioni per determinate categorie di utenti (ad esempio, per famiglie numerose, per soggetti a basso reddito, o per chi pratica la raccolta differenziata in modo eccellente).

Ciò significa che l’importo da pagare può variare significativamente a seconda del comune di residenza. Per quanto riguarda invece le scadenze della TARI, solitamente vengono ripartite in questo modo:

  • primo acconto entro la fine di aprile;
  • secondo acconto entro la fine di luglio;
  • saldo entro la fine dell’anno.

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Pur essendo entrambe imposte comunali, la differenza principale che intercorre tra IMU e TARI consiste nel fatto che, mentre la prima non è applicabile sulle prime case (che non sono quindi oggetto del pagamento di tale imposta), la seconda si applica proprio su questa tipologia di abitazione e, in generale, su tutte quelle che producono dei rifiuti da smaltire. Ciò nonostante, se una famiglia soddisfa determinati requisiti, può richiedere il Bonus TARI, a patto di rientrare nei seguenti parametri:

  • ISEE fino a 8265 euro (che si alza a 20000 euro per le famiglie numerose);
  • beneficiare del reddito di cittadinanza o della pensione di cittadinanza.

Trattandosi però di un’agevolazione comunale, le modalità di fruizione e i relativi importi possono variare a seconda del comune di residenza.

– Imposte e tasse sulle donazioni immobiliari

Le donazioni immobiliari sono soggette al pagamento di quattro imposte differenti:

  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale;
  • imposta di donazione.

Quest’ultima, in particolare, rappresenta l’imposta principale, quella specificatamente relativa alle donazioni immobiliari e che prevede aliquote differenti a seconda del tipo di rapporto che lega donante e donatario. Più nello specifico, infatti, è possibile identificare i seguenti casi:

  • persone non legate da vincoli di parentela = 8% del valore dell’immobile;
  • parenti in linea retta (es. marito e moglie, genitori e figli) = 4% solo sul valore che supera il milione di euro;
  • fratelli e sorelle = 6% del valore oltre i 100mila euro;
  • altri parenti = 6% sull’intero valore del bene;
  • donazione in favore di una persona portatrice di una forma grave di handicap = 8% sulla parte che eccede il milione e mezzo di euro.

– Riepilogo e conclusione

Come puoi vedere, le tasse sulla casa sono davvero tante, ciò nonostante molte di esse devono essere pagate soltanto nei casi di compravendita o di donazione dell’immobile. Per pagare l’IMU, per esempio, devi necessariamente possedere almeno una seconda casa, nel qual caso sarai soggetto alle seguenti le scadenze:

  • 17 giugno 2024 = prima rata;
  • 16 dicembre 2024 = saldo.

Per quanto riguarda invece la TARI, anch’essa obbligatoria, le date possono variare in base al singolo comune ma, in linea di massima, prevedono due acconti (da saldare rispettivamente entro la fine di aprile ed entro la fine di luglio), più un saldo finale che dovrai versare entro la fine dell’anno.

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Nel caso in cui tu stia pensando di acquistare/vendere una casa o di donare un immobile, il consiglio è comunque quello di affidarti alla competenza di un professionista del settore. In questo modo, infatti, potrai contare sull’aiuto di una persona esperta e competente in grado di restringere il discorso delle tasse da pagare al tuo specifico caso, godendo così di una valutazione personalizzata.

Eliana Tagliabue