Per presentare in Comune un progetto, sia che si abbia a che fare con la costruzione di un nuovo edificio, piuttosto che con l’ampliamento di uno esistente, è necessario tener debito conto di alcuni parametri urbanistici di zona. Tra questi, una questione essenziale riguarda il calcolo Slp e tutto quanto ne consegue.

Vediamo dunque di dare una definizione chiara di tale valore, di spiegare a cosa serve, come fare a conteggiarlo e di capire anche a quali altri parametri questo risulta indissolubilmente connesso.

– Cos’è la SLP e quali altri parametri urbanistici è necessario considerare

Tecnicamente la definizione di Slp, acronimo che sta per “Superficie lorda di pavimento”, è la seguente: si tratta di quel parametro urbanistico,espresso in metri quadrati, che identifica la superficie lorda di un piano, ovvero quella racchiusa entro il profilo esterno delle pareti.

La superficie lorda complessiva di una edificio è la somma delle superfici lorde di solaio dei singoli piani abitabili o agibili, eventualmente anche interrati.

Vedremo tra poco come si calcola e a cosa serve. Ora vogliamo indicarvi, però, quali sono gli altri indici e parametri urbanistici di cui è indispensabile tener conto in fase di progettazione, che vincolano tutti, in qualche misura, il progetto e le quantità edificabili.

Per quanto concerne le superfici, oltre alla Slp abbiamo:

  • St: la Superficie territoriale, che si esprime in mq ed è la superficie complessiva di un’area, comprensiva delle aree di pertinenza degli edifici e di quelle destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
  • Sf: la Superficie fondiaria, anch’essa si misura in mq ed indica la superficie dell’area di pertinenza degli edifici, con esclusione delle porzioni destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
  • Sc: la Superficie coperta, è quella che si ottiene attraverso la proiezione orizzontale del perimetro esterno del fabbricato fuori terra, compresi i cavedi, le parti porticate, i balconi aggettanti che abbiano uno sbalzo superiore a 2,5 m e le logge.

Per ciò che riguarda i volumi, invece, si definiscono i seguenti indici:

  • If, ovvero indice di fabbricabilità fondiaria, espresso in mc/mq, che definisce il volume massimo edificabile su ciascuna unità di superficie fondiaria.
  • It, ovvero indice di fabbricabilità territoriale, espresso anch’esso in mc/mq, che definisce il volume massimo edificabile su ciascuna unità di superficie territoriale, ad esclusione del volume relativo alle opere di urbanizzazione.

Ecco allora che, stabiliti questi parametri principali, bisognerà poi occuparsi dei vari Rapporti che tra essi sussistono, ovvero del:

  • Rc: rapporto di copertura che viene espresso in percentuale ed è il rapporto tra la superficie coperta degli edifici (Sc) e la superficie fondiaria (Sf).
  • Rf: rapporto di permeabilità, anch’esso espresso in percentuale, definisce la quantità minima di superficie permeabile, da mantenere o sistemare a verde, escludendo dunque qualsiasi tipo di edificazione e/o pavimentazione.
  • Rapporto tra Slp e St: esprime la superficie lorda di pavimento (Slp) edificata e/o edificabile per ogni mq di superficie territoriale (St) interessata dall’intervento (Slp/St).
  • Rapporto tra Slp e Sf: esprime superficie lorda di pavimento (Slp) edificata e/o edificabile per ogni mq di superficie fondiaria (Sf) interessata dall’intervento (Slp/Sf).

– A cosa serve calcolare la Spl?

Il calcolo della Slp serve sostanzialmente a stabilire se il volume che si desidera edificare su una data area è effettivamente ammissibile. Vediamo come fare.

Il Volume edificabile, indicato con Ve, si esprime come prodotto della Spl di ciascun piano x l’altezza virtuale del piano (generalmente si considera sempre pari a 3 m, indipendentemente dall’altezza effettiva dello stesso). Il Ve dell’intero edificio è dato dalla somma dei Ve di ogni piano fuori terra che si desidera edificare.

Ogni zona del PGT è caratterizzata da specifici indici di densità edilizia espressi in mc/mq (If e It). Generalmente il Volume edificabile in progetto deve risultare minore o uguale al Vmax edificabile su quel determinato lotto. Se risultasse superiore, chiaramente non potendo in alcun modo andare a modificare gli indici di fabbricabilità aumentandoli, per ridurlo, bisognerà diminuire la Slp in progetto.

Ecco allora perché talvolta vi sentirete dire, ad esempio, che un sottotetto non è abitabile in quanto non c’era sufficiente Slp a disposizione per renderlo tale!

– Superficie lorda di pavimento esempio

Vediamo di fare un esempio pratico che ci consenta di capire cosa ha a che fare il calcolo Spl con la possibilità di edificare su un determinato terreno. Ogni lotto, in base a quanto prescritto dal PGT vigente e dalle sue norme di attuazione prevede una certa edificabilità, che dipende ovviamente anche dalla sua estensione. Non si può costruire quanto ci pare, né tanto meno quel che vogliamo e dove ci pare!

Bisogna sottostare a delle regole ben precise.

Supponete di avere a vostra diposizione un terreno edificabile con una superficie di 1000 mq, in una zona in cui l’indice di edificabilità è di 0,50 mc/mq. Come si fa a sapere cosa e quanto è possibile costruirvi? Semplice: 0,50 mc/mq x 1000 mq (la superficie della nostra area) = 500 mc.

Considerando un’altezza di 3 m, potremo costruire 500 mc/3 m = 166 mq circa. questi sono la nostra Slp a disposizione.

Che poi decidiate di costruirli tutti su un piano o di realizzare una villetta a 2 piani poco importa, ciò che conta è che alla fine il risultato sia quello, ovvero che si realizzi un edificio che abbia una Superficie lorda di Pavimento al massimo pari a 166 mq. Nel caso in cui i mq previsti dal vostro progetto fossero solo 120 poco importa, ciò che conta è che non siano di più!

Ovviamente stiamo semplificando molto, per riuscire a far comprendere a tutti i concetti di base. Vi sono anche altri aspetti di cui tener debito conto quando si progetta un edificio, a partire dalla distanza dai fabbricati confinanti e dalle infrastrutture esistenti, fino ad arrivare all’altezza massima ammissibile prescritta per quella determinata zona. Senza contare i rapporti filtranti, quelli di copertura e molto altro ancora.

– Come si effettua normalmente il calcolo

Ma quali sono le superfici che rientrano nel calcolo della Slp? Vi sono delle esclusioni?

Il calcolo della Slp urbanistica va effettuato secondo le disposizioni indicate nelle Norme tecniche di attuazione del vigente PGT del Comune in cui vi trovate ad operare, nonché basandosi su apposite norme regionali di riferimento. In via del tutto generale la Slp è la somma di tutte le superfici pavimentate coperte racchiuse entro il profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani, ivi compresi i soppalchi di interpiano.

Tra le superfici suddette sono da comprendere quelle dei cavedi, dei muri perimetrali e dei vani-scala condominiali. Sono invece escluse dal calcolo le superfici:

  • dei sottotetti, qualora questi non abbiano i requisiti di abitabilità/agibilità, sempre a meno che non abbiano ottenuto specifiche deroghe igienico-sanitarie al momento della loro realizzazione o siano stati adibiti a locali abitabili o accessori fin dal momento della loro realizzazione;
  • dei piani seminterrati ed interrati, che anche in questo caso non abbiano i requisiti di abitabilità/agibilità e non eccedano oltre il 30% al di fuori della sagoma dell’edificio, sempre fatto salvo (come per i sottotetti) che non abbiano ottenuto specifiche deroghe igienico-sanitarie al momento della loro realizzazione o siano stati adibiti a locali abitabili o accessori fin dal momento della loro realizzazione;
  • dei porticati e delle aree a pilotis con profondità inferiore a 2,5 m, a patto che queste non superino oltre al 20% la superficie coperta dell’edificio
  • delle gallerie coperte ad uso pubblico.

Non vengono invece normalmente escluse dal computo della Slp le superfici destinate a parcheggi coperti che siano state realizzate utilizzando la potenzialità edificatoria dello strumento urbanistico vigente all’epoca della loro realizzazione, senza aver fatto ricorso a deroghe particolari.

– La legge Lombarda e le eccezioni per il calcolo della Slp

Il calcolo della Slp a Milano, così come su tutto il territorio lombardo, a seguito dell’emanazione della Legge Regionale n. 31 del 28 novembre 2014, recante disposizioni in merito alla “riduzione del consumo di suolo e la riqualificazione del suolo degradato”, ha di recente subito delle modifiche. Sarebbe più corretto dire che sono state fatte delle “concessioni”, escludendo dal calcolo della Spl, così come da quello del volume edificato e dal conto relativo alla verifica del rapporto di copertura, alcune “porzioni” dell’involucro, a patto che l’incremento di quest’ultimo serva al raggiungimento di ben precise prestazioni in termini di efficienza energetica.

Nello specifico l’art.4 della suddetta legge prevede che:

  • Comma 2-bis. Negli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione, di cui all’articolo 27, comma 1, lettere b), c) e d), della l.r. 12/2005, e negli interventi di integrale sostituzione edilizia, di cui al comma 1, lettera e), punto 7-bis), dello stesso articolo, che consentono di raggiungere una riduzione superiore al 10 per cento dell’indice di prestazione energetica espresso in termini di fabbisogno di energia primaria, previsto dalla normativa regionale, la superficie lorda di pavimento, i volumi e i rapporti di copertura dell’unità immobiliare o dell’edificio interessato dall’intervento sono calcolati al netto dei muri perimetrali, portanti e di tamponamento, nonché dei solai che costituiscono l’involucro esterno degli edifici.
  • Comma 2-ter. Negli interventi di nuova costruzione, non compresi nel comma 2-bis, che ricadono all’interno degli ambiti del tessuto urbano consolidato così come definito dall’articolo 10, comma 1, lettera a), della l.r. 12/2005e che raggiungono una riduzione superiore al 20 per cento rispetto ai requisiti di trasmittanza termica o che raggiungono una riduzione superiore al 20 per cento rispetto all’indice di prestazione energetica espresso in termini di fabbisogno di energia primaria, richiesti dalla normativa regionale, la superficie lorda di pavimento, i volumi e i rapporti di copertura interessati dall’intervento sono calcolati al netto dei muri perimetrali, portanti e di tamponamento, nonché dei solai che costituiscono l’involucro esterno degli edifici.
  • Comma 2-quater. Negli interventi di nuova costruzione, non compresi nei commi 2-bis e 2-ter, che raggiungono una riduzione superiore al 25 per cento rispetto ai requisiti di trasmittanza termica o che raggiungono una riduzione superiore al 25 per cento rispetto all’indice di prestazione energetica espresso in termini di fabbisogno di energia primaria, richiesti dalla normativa regionale, la superficie lorda di pavimento, i volumi e i rapporti di copertura interessati dall’intervento sono calcolati al netto dei muri perimetrali, portanti e di tamponamento, nonché dei solai che costituiscono l’involucro esterno degli edifici. Dal primo gennaio 2021, le percentuali di riduzione di cui sopra sono elevate al 30 per cento.

Pertanto, in base alle norma suddetta ed in presenza dei presupposti citati caso per caso, in Lombardia possono essere escluse dal calcolo della Slp le superfici dei muri perimetrali e dei solai che costituiscono “involucro”, qualora questo sia assolutamente performante sotto il profilo energetico.

È a tutti gli effetti un incentivo a costruire nel miglior modo possibile: se realizzi una costruzione super efficiente, avrai un bonus che ti permetterà di costruire un po’ di più!

In tutti i casi, non preoccupatevi, perché del calcolo dell’Slp e del rispetto di ogni altro parametro ed indice urbanistico vigente, non sarete voi in prima persona ad occuparvene, ma sarà compito del vostro tecnico di fiducia, ovvero di colui a cui avrete affidato la redazione del progetto.

Di sicuro, qualora il vostro desiderio fosse quello di costruire una mega villa a tre piani dove al massimo è consentito edificare 400 mc, dopo questa lettura avrete capito per quale motivo non è possibile fare di più di quanto non vi sia già stato prospettato!

Sara Raggi
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