Tra i doni più allettanti che un genitore possa fare a un figlio, una casa si piazza sicuramente al primo posto.

Oggi come oggi, infatti, possedere un’abitazione propria rappresenta uno dei sogni più difficili da realizzare, proprio per i costi esorbitanti degli immobili e per tutte le difficoltà che l’accensione di un mutuo comporta.

Per questo motivo, molti genitori scelgono di aiutare i propri figli donando loro un immobile di proprietà e assicurandogli così il futuro. La donazione di un immobile, tuttavia, è una questione soggetta anch’essa a dei costi, tra i quali spiccano ovviamente le spese notarili.

Questa guida, dunque, nasce con l’intento di fare chiarezza sull’argomento, illustrando nello specifico come avviene questa transazione e quali sono i costi che bisogna sostenere. Se ritenete l’argomento di vostro interesse, pertanto, vi consigliamo di proseguire con la sua lettura. 

– Donazione di un immobile: in che cosa consiste e come funziona

La donazione di un immobile consiste, molto semplicemente, nel trasferimento di proprietà di un determinato bene che, in questo caso, viene solitamente identificato con un’abitazione.

Si tratta, di fatto, di un contratto stipulato tra due precisi soggetti giuridici: il donante, cioè colui che dona l’immobile, e il donatario, ossia la persona che lo riceve. Molto spesso, come abbiamo detto, queste due persone s’identificano rispettivamente nel genitore che regala la casa e nel figlio che la riceve.

Per quest’ultimo, infatti, la donazione di un immobile rappresenta una fantastica e ideale alternativa alla compravendita: ricevendo in regalo la casa, infatti, non dovrà mai impegnarsi in alcun contratto di affitto ma, soprattutto, non dovrà aprire alcun mutuo, in quanto l’immobile risulterà già suo. Ma come bisogna fare, esattamente, per donare un immobile al proprio figlio? Scopriamolo insieme.

Donazione di un immobile: cosa si può donare e chi può farlo

Quando si parla di donare un immobile non ci si riferisce solamente alla donazione di una casa ai figli, bensì a un concetto molto più ampio che può sì riferirsi alla prole, ma che comprende doni potenzialmente diversi da una semplice abitazione. Con il termine “immobile”, infatti, possono essere designati:

  • una normale casa;
  • una villa;
  • un appartamento o un alloggio;
  • un terreno agricolo;
  • un terreno edificabile.

Ciascuna di queste proprietà si definisce quindi “bene immobile” e, in quanto tale, può essere donato da un genitore al proprio figlio, ma solo a patto che egli lo abbia già in suo possesso: detto più semplicemente, la legge non permette di donare un immobile futuro, ossia una proprietà che attualmente non appartiene al genitore, ma un giorno sarà sua. In un caso come questo, infatti, qualsiasi contratto risulterebbe nullo.

Per quanto riguarda invece coloro che possono effettuare la donazione, abbiamo già detto che è una cosa che può fare qualsiasi genitore ma, anche in questo caso, sussistono delle precise condizioni da rispettare. Il genitore in questione, infatti, non deve appartenere a nessuna delle seguenti categorie:

  • minorenni;
  • interdetti o inabilitati;
  • incapaci naturali.

Se la prima categoria risulta chiara, le altre due necessitano magari di una piccola spiegazione. Si definiscono “interdette” quelle persone che, pur essendo maggiorenni, per legge vengono comunque considerate alla stregua di minori, in quanto ritenute incapaci d’intendere e di volere (per esempio i malati mentali gravi).

Gli inabilitati, invece, sono coloro che risultano soltanto parzialmente incapaci e che devono essere seguiti da un tutore soltanto per gli atti di straordinaria amministrazione.

Gli incapaci naturali, infine, sono quei soggetti che, pur non essendo stati interdetti, si trovano incapaci d’intendere e di volere nel momento in cui devono compiere l’atto giuridico in questione.

In questo caso ci si può riferire anche a un’incapacità momentanea, per esempio provocata da uno stato di ubriachezza: ciò può bastare per rendere nullo qualsiasi contratto firmato.

Di conseguenza, un genitore che disgraziatamente rientri in una delle suddette categorie, non può compiere alcun tipo di donazione.

Come funziona la donazione di un immobile

Dopo aver illustrato nel dettaglio in che cosa consiste un bene immobile e quali sono le categorie di persone che non possono donarlo, andiamo a vedere come funziona la procedura di donazione.

Innanzitutto è bene specificare che essa può avvenire secondo due differenti modalità, diretta e indiretta: si parla di donazione diretta nel caso in cui un genitore proprietario di un immobile decida di regalarlo a suo figlio.

La donazione indiretta, invece, avviene quando un genitore acquista un immobile, lo paga con i propri soldi, ma nel contratto indica il figlio come intestatario del bene. In entrambi questi due casi, la donazione è giuridicamente valida e viene fatta alla presenza di un notaio.

Egli, infatti, si occupa di effettuare tutti i controlli del caso, a seconda di quale sia l’immobile donato: nel caso in cui si tratti di una casa, di un appartamento o di una villa provvede a procurare i dati catastali e le dichiarazioni di conformità; nel caso di un terreno, invece, il documento che serve è il certificato di destinazione urbanistica (CDU) rilasciato dagli uffici comunali.

Ad ogni modo, a prescindere dalla tipologia d’immobile donata, gli interessati devono recarsi presso lo studio notarile muniti di carta d’identità e codice fiscale, redigere l’atto di proprietà alla presenza del notaio e lasciare che lui lo trascriva.

Il contratto può anche prevedere delle specifiche clausole, a discrezione del donante. Esse possono essere di tre tipi:

  • sospensive, quando nel contratto viene riportata la dicitura “La donazione ha effetto solo ed esclusivamente se… “;
  • risolutive, quando la dicitura riportata è “La donazione perde efficacia se… “;
  • con onere aggiuntivo, se la clausola prevede che, insieme all’immobile, il donatario riceva anche l’obbligo di mantenere una determinata persona (in molti casi il donante stesso). In questo caso, la donazione si definisce “modale”.

Come possiamo vedere, dunque, la donazione di un immobile è una procedura alquanto complessa, motivo per cui farla alla presenza di un bravo notaio rappresenta sicuramente la scelta migliore.

Questo discorso ci permette d’introdurne un altro ugualmente importante: quello, cioè, relativo ai costi della donazione. Non ci riferiamo soltanto alle spese notarli (che pure sono da tenere in conto) ma, soprattutto, al calcolo delle imposte sulla donazione dell’immobile, vale a dire le tasse che devono essere obbligatoriamente pagate. Ne parliamo nel prossimo paragrafo.

– Quanto costa il notaio per la donazione di una casa, tra spese notarili e tasse da pagare

Come abbiamo affermato nel paragrafo precedente, donare un immobile al proprio figlio è un atto giuridico che prevede due specifiche tipologie di costi: quelle per il lavoro svolto dal notaio e quelle relative alle immancabili tasse.

Questi costi non vengono calcolati casualmente, ma sulla base di variabili ben precise. In questo paragrafo andremo dunque a esaminare insieme quali sono le suddette variabili, facendoci così un’idea di quanto può venire a costarci una pratica di questo tipo.

Donazione di un immobile: quali e quante sono le spese notarili

Cominciamo subito con il calcolo delle spese notarili, che rappresentano i soldi che dobbiamo dare al notaio per tutto il suo lavoro. Quello che occorre specificare è che non è purtroppo possibile avere la cifra precisa, proprio perché essa dipende da una serie di variabili, che sono:

  • valore dell’immobile: maggiore è il valore dell’immobile che si vuole donare, maggiore sarà anche la parcella che ci verrà chiesta dal notaio.
  • Complessità dell’operazione: come abbiamo precedentemente spiegato, il notaio si occupa di compiere una serie di controlli sull’immobile che vogliamo donare. Nel caso in cui saltino fuori eventuali difficoltà o imprevisti, lui sarà ovviamente chiamato a risolverli e la sua parcella lieviterà ulteriormente.
  • Variabili specifiche quali l’ubicazione dell’immobile e le tariffe del notaio in questione.

Come si evince chiaramente da questo elenco, calcolare la cifra precisa relativa alle spese notarili è praticamente impossibile.

Il consiglio, dunque, è quello di avere ben chiaro questo schema e, tenendolo bene a mente, farsi fare un preventivo da più notai, scegliendo poi quello maggiormente conveniente.

Donazione di un immobile: quali sono le imposte da pagare

Oltre alle inevitabili spese notarli da sostenere, la donazione di un immobile è soggetta anche al pagamento di determinate imposte che, a differenza delle precedenti, si calcolano più facilmente ed è dunque possibile farsi un’idea abbastanza precisa di quanto dovremo pagare (in aggiunta alle spese notarili).

Vediamo insieme, nello specifico, quali sono queste tasse e a quanto ammontano:

  • imposta di registro: 200 euro;
  • imposta di bollo: 230 euro;
  • imposta ipotecaria: questa tassa corrisponde generalmente al 2% del valore catastale dell’immobile. Nel caso in cui il donante non possegga altri immobile all’infuori di quello che vuole donare, allora il valore di tale tassa viene fissato a 200 euro;
  • imposta catastale: idem come sopra. 1% del valore catastale o 200 euro nel caso in cui l’immobile sia l’unica proprietà del donante;
  • imposta di donazione: questa tassa varia in base al grado di parentela, attestandosi in una fascia compresa tra il 4% e l’8%. Nel caso di un figlio, per esempio, abbiamo una percentuale del 4% con una franchigia fissata a un milione di euro.

– Conclusione

Siamo giunti al termine di questa guida dedicata a uno dei casi giuridici più comuni: ossia la donazione di un immobile da parte di un genitore a suo figlio.

Come abbiamo avuto modo di vedere, si tratta di un’operazione abbastanza complessa e, per essere certi di effettuarla nella piena osservanza della legge, è sempre meglio rivolgersi a un notaio.

Ciò, ovviamente, comporta anche il pagamento delle spese notarili di cui abbiamo parlato, ma si tratta di una spesa che è sempre meglio fare, onde evitare di commettere errori grossolani e di ritrovarsi nei guai con la legge.

Eliana Tagliabue

Scrittrice per vocazione, dopo la laurea in Lettere e svariate collaborazioni con le testate web, inizia a collaborare con Casina Mia, appassionandosi alla casa, intesa sia come tematica che come luogo di lavoro.
Eliana Tagliabue

LEAVE A REPLY

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.