– Sottotetto non abitabile: sanzioni e normative da conoscere

Avere una mansarda non abitabile rappresenta allo stesso tempo una buona occasione e un problema. La buona occasione è data dalla possibilità di rendere vivibile il sotto-tetto.

Per quanto riguarda il problema, invece, esso riguarda soprattutto le normative da conoscere e la burocrazia da affrontare per poter trasformare un semplice spazio non abitabile in una mansarda comoda e vivibile.

Prima di effettuare qualsiasi tipo di progetto, ossia di rivolgersi a un professionista per la trasformazione degli spazi, è necessario assicurarsi di una serie di aspetti che possono variare a seconda della regione in cui si trova il sottotetto.

Il recupero di questi ambienti, infatti, è regolato da leggi regionali che, pertanto, possono essere differenti tra di loro. Inoltre, va sottolineato che in alcuni contesti esistono anche leggi comunali specifiche, soprattutto inerenti i restauri di appartamenti situati nei centri storici o in particolari stabili considerati d’epoca e tutelati dal Ministero per i Beni e le attività Culturali.

Principali verifiche da effettuare per l’abitabilità di un sottotetto

Uno dei principali parametri che devono essere presi in considerazione per valutare l’abitabilità del sottotetto è relativo all’altezza, ossia alla distanza tra pavimento e soffitto.

Nella maggior parte dei sottotetti questa distanza non è fissa, visto che i tetti sono spesso a spiovente e, pertanto, l’ambiente subito al di sotto è caratterizzato da differenti livelli di altezza. Per questo motivo si dovranno valutare sia l’altezza minima del sottotetto non abitabile sia il valore medio.

Queste non sono fisse in tutta Italia ma dipendono da quanto viene riportato dalle leggi regionali. Pertanto, prima di procedere con i lavori per trasformare i locali del sotto-tetto in mansarda abitabile sarà necessario controllare che le altezza corrispondano a quanto previsto dalla legge regionale.

Potrebbe accadere che le misure non rientrano in quelle previste dalla Regione in cui sorge la casa: in tal caso vi sono due differenti possibilità. La prima è quella di verificare la possibilità di effettuare dei lavori per innalzare il livello del tetto e raggiungere le misure richieste dalla normativa regionale.

La seconda, da effettuare nel caso in cui non sia possibile alzare il tetto, è quella di abbattere il solaio e realizzare un soppalco in legno: naturalmente si tratta di una soluzione di ripiego, ma tale da garantire comunque la possibilità di utilizzare l’area del sotto-tetto a scopi abitativi.

Non solo altezza: l’importanza della luminosità

La possibilità di trasformare un sottotetto non abitabile in unità abitativa non è legata solo all’altezza ma anche alla luminosità.

Prima di procedere alla realizzazione di qualsiasi progetto, quindi, è necessario controllare quale sia il rapporto tra superficie del pavimento e superficie delle finestre, ossia il rapporto aero-illuminante. Questo valore, proprio come quello relativo all’altezza minima e media, è definito dalle leggi regionali.

Bisogna sempre ricordare di non confondere il valore da utilizzare nel rapporto aero-illuminante.

Questo, infatti, prende in considerazione l’ampiezza delle finestre e non il numero, come si potrebbe erroneamente pensare. Le finestre, infatti, sono fondamentali sia per assicurare la giusta quantità di luce necessaria per una corretta vivibilità, sia il ricambio d’aria.

La quantità di luce che deve essere disponibile per rendere abitabile un sottotetto è regolata da uno specifico Decreto Ministeriale, il DM del 5/7/75 e non da una legge regionale. Il DM definisce che per la vivibilità di un sottotetto è necessario che esso sia caratterizzato da un fattore di luce di almeno il 2%.

Inoltre, il DM regola non solo le dimensioni delle finestre, ma anche la possibilità di apertura delle stesse che deve essere almeno pari a un ottavo della superficie calpestabile.

Questo significa che le grandi vetrate non apribili non possono essere considerate a norma di legge perché, pure assicurando un’elevata luminosità, non permettono il ricambio d’aria.

Va comunque considerato che, a partire dal DM del 5/7/75, le varie Regioni hanno potuto definire parametri differenti relativi al rapporto aero-illuminante.

La differenza tra le varie richieste delle Regioni può essere connessa a specifiche motivazioni, che vanno dalla luminosità differente dei sottotetti realizzati in aree di mare o di montagna fino a una differente temperatura media e illuminazione naturale a seconda delle diverse regioni del Nord, del Sud e del Centro dell’Italia.

A differenza delle problematiche legate all’altezza del tetto, va sottolineato che, nel caso in cui la superficie delle finestre non è abbastanza ampia da garantire la corretta illuminazione e, quindi, il rispetto della normativa nazionale e regionale, è sempre possibile creare delle finestre nuove o ampliare quelle già esistenti.

A seconda dei casi, e a seconda dei permessi rilasciati dal Comune in base alla zona in cui sorge lo stabile con il sottotetto, le finestre potranno essere aperte sulla zona inclinata del tetto oppure sulle mura del perimetro.

Dovendo realizzare delle nuove finestre, è sempre raccomandabile operare in modo da soddisfare quelle che sono le moderne esigenze di luminosità, ossia quelle che assicurano un maggiore risparmio energetico. Gli studi relativi a questi fattori stimano che tale valore sia pari a un fattore di luce del cinque per cento circa.

Il controllo degli impianti

Nella trasformazione da sottotetto non abitabile a mansarda accogliente non si può dimenticare un altro importantissimo fattore, ossia la presenza degli impianti. Luce, gas e acqua non solo devono essere presenti per rendere il sotto-tetto vivibile, ma devono essere portati in circolo nella futura mansarda tramite impianti a norma.

Per questo motivo, in caso di presenza di vecchi impianti, sarà necessario procedere con una serie di lavori per l’ammodernamento e, naturalmente, la messa a norma.

La mancanza di impianti rappresenta un altro elemento che non permette di definire abitabile un sottotetto. Indipendentemente dalle altezze e dalla luminosità, quindi, se non si dispone di impianti specifici per luce, acqua e gas, il sottotetto sarà non abitabile.

Si ricorda che per avere una garanzia del corretto funzionamento dei diversi impianti è necessario rivolgersi a tecnici specializzati. Questi, oltre a controllare i diversi impianti e intervenire se necessario, potranno successivamente rilasciare i certificati di conformità necessari e richiesti dalla legge.

– Come fare a sanare un sottotetto non abitabile

Molto spesso, soprattutto nei decenni passati, i sottotetti non abitabili venivano ugualmente utilizzati per la realizzazione di appartamenti e mansarde. Si venivano quindi a realizzare veri e propri casi di abusi che, successivamente e in determinati casi, potevano essere sanati.

Per comprendere come procedere per sanare dei sotto-tetti che, pur non essendo riconosciuti abitabili sono stati comunque utilizzati per la realizzazione di appartamenti di varie dimensioni, è necessario comprendere al meglio cosa dice la legislazione a proposito dei sottotetti.

Già è stato evidenziato che per poter procedere all’abitabilità del sottotetto è necessario assicurarsi che questo sia caratterizzato da altezze specifiche e da un ben preciso valore per l’illuminazione.

Se questi parametri non vengono rispettati si va incontro a un vero e proprio abuso che, tuttavia, in molti casi può essere sanato. Tuttavia, per poter avere la sicurezza di poter procedere alla sanatoria, è necessario saper distinguere tra due fondamentali concetti, ossia quello della sanatoria edilizia e del condono.

Con la sanatoria edilizia si può procedere alla regolarizzazione di una costruzione abusiva, ossia realizzata senza i permessi necessari.

La sanatoria edilizia viene concessa quando l’opera abusiva presenta comunque una serie di criteri che sono ritenuti accettabili dalla legge: si può quindi dire che la sanatoria può essere concessa quando l’opera, pur rispettando una serie di parametri richiesti dalla normativa vigente, è stata costruita senza i permessi necessari.

Quando si parla di condono, invece, si parla di un particolare atto che porta alla regolarizzazione non solo di opere abusive che tuttavia rispettano le normative vigenti, ma anche una serie di opera che non risultano a norma e che, quindi, non potrebbero rientrare in una sanatoria.

A differenza della sanatoria, tuttavia, i condoni non sono rilasciati molto facilmente ma sono stati effettuati in passato una tantum. Bisogna fare attenzione al fatto che, considerata la particolare situazione edilizia attuale dell’Italia, i condoni non sono più possibili per cui una costruzione che non può essere sanata dovrà essere necessariamente demolita.

Possibilità di sanare un sottotetto non abitabile

Se si dispone di un sottotetto senza illuminazione o di altezza molto bassa, questo non potrà mai essere trasformato in ambiente abitativo. Se si, infatti, si realizza una mansarda in situazioni che non rispecchiano quanto previsto dalla normativa si dovrà procedere con la demolizione.

Questa, dovrà essere effettuata a spese del proprietario che, solo in questo modo, potrà essere sicuro di rispettare la normativa vigente.

Quando, invece, una mansarda rispetta le altezze minime e medie richieste e garantisce la giusta illuminazione, si può effettuare richiesta di sanatoria. Per sanare il sottotetto si dovrà comunque procedere al pagamento di una mora e regolarizzare eventuali parametri non completamente a norma.

I costi per la sanatoria

Non è molto facile definire quali siano i costi legati alla normalizzazione di un abuso. Il prezzo da pagare per la mora, infatti, dipende molto dal tipo di abuso.

La quantificazione di quest’ultimo, come si può immaginare, non è standard ma va effettuata da periti e tecnici esperti che valuteranno il livello di abusivismo e il prezzo da pagare per poter vedere normalizzata la propria situazione.

La mora per gli abusi edilizi è variabile a seconda dell’abuso stesso: nel caso dei sottotetti, nella maggior parte dei casi si tratta di un valore che si aggira intorno al migliaio di euro. Tuttavia, in alcuni casi, ci si potrà trovare a pagare somme molto più elevate.

Si tratta di situazioni specifiche, di abusi tutt’altro che minimi, come nel caso in cui ci si ritrova a realizzare un appartamento intero in un sottotetto non abitabile.

Vecchie e moderne costruzioni

La possibilità di sanare un sottotetto e renderlo abitabile e a norma non è legata solo a fattori fisici come l’altezza e la luminosità, ma anche all’età del sotto-tetto stesso.

Nella maggior parte dei casi, ossia indipendentemente dalla Regione o Comune di appartenenza e quindi alle leggi regionali o comunali, i sottotetti che possono essere recuperati ed eventualmente sanati sono solo quelli che già erano stati costruiti prima dell’entrata in vigore delle normative che regolano i parametri di altezza e luminosità dei sottotetti stessi.

In alcuni Comuni, invece, sono inseriti tra i sottotetti da poter sanare anche quelli realizzati in tempi più recenti, ossia successivamente alle normative che ne stabilivano i parametri.

Tuttavia, viene definito comunque un limite ben preciso che permette di sanare e garantire l’abitabilità del sottotetto dopo 5 anni dalla data in cui viene conferita l’agibilità dell’edificio in cui è realizzato il sotto-tetto.

Va sottolineato che questo periodo di tempo è stato recentemente accorciato da alcune Regioni e Comuni che permettono pertanto la possibilità di recupero di sotto-tetti anche se l’edificio presenta solo tre anni di agibilità.

– Agibilità e abitabilità

Arrivati a questo punto è bene chiarire la differenza tra due termini che spesso vengono confusi o utilizzati come sinonimi e per i quali non sempre vi è piena chiarezza. Ci si può infatti trovare nella situazione in cui il sottotetto sia agibile ma non abitabile. Cosa significa?

I termini agibilità e abitabilità nascono come termini differenti. In particolare, l’abitabilità era un termine utilizzato per specificare la possibilità di vivere in immobili ad uso abitativo. Si parlava invece di agibilità quando ci si riferiva ad altro tipo di immobile, non di tipo residenziale, ma utilizzato per uffici e negozi.

Nel tempo, i due termini hanno assunto anche ulteriori significati. Per questo motivo si parla di agibilità edilizia quando si prendono in considerazione tutti i parametri in grado di assicurare la stabilità dell’immobile e renderlo quindi sicuro, ossia che può essere utilizzato senza alcun rischio.

Di contro, l’abitabilità è un termine che viene utilizzato sempre più spesso per definire la destinazione d’uso dell’immobile, ossia a uso abitativo o meno.

Questa differenza di terminologia è ancora rimasta nel linguaggio comune anche se, recentemente, il legislatore ha definito la necessità di utilizzare un termine unico che permetta di evitare equivoci e utilizzi impropri dei due termini. Pertanto, dal punto di vista legale si parla oggi solo di agibilità.

Nell’unificazione della terminologia vi sono tuttavia determinate eccezioni: ad esempio, un sottotetto che risulti agibile ma carente dei servizi igienico-sanitari sufficienti, può essere definito non abitabile.

Per questo motivo, oggi parlare di sottotetto agibile ma non abitabile non è corretto legalmente, a meno che non sussistano particolari situazioni che rendano l’ambiente effettivamente fruibile ma non ad uso esclusivamente abitativo.

Utilizzo della mansarda per scopi non abitativi

A proposito della differenza tra agibilità e abitabilità è importante anche specificare un ulteriore punto. Nella maggior parte dei casi i sottotetti che vengono sanati e per i quali siano previsti o meno lavori di messa a norma, possono essere utilizzati solo ad uso abitativo.

Una mansarda non abitabile, infatti, può essere trasformata in abitabile ma non può prevedere altre destinazioni d’uso salvo casi particolari. Tali casi non dipendono dal tipo di sottotetto, ma solo dalla Regione in cui ci si trova.

Come specificato infatti, le leggi sull’abitabilità dei sotto-tetti sono di competenza regionale per cui ogni regione può definire parametri differenti per questi ambienti. Alcune regioni, tra cui il Piemonte e l’Umbria, prevedono ad esempio la possibilità di sfruttare i sottotetti anche come negozi o uffici.

Naturalmente, a seconda della destinazione d’uso le diverse leggi regionali possono fare specifiche richieste sulle caratteristiche dell’ambiente, ossia sulla metratura, sulla presenza o meno di uscite di sicurezza, di servizi igienici adeguati o altro.

– Per concludere

La possibilità di disporre di un sotto-tetto permette di realizzare una mansarda che potrà essere abitata o meno a seconda delle caratteristiche del sottotetto stesso.

La normativa vigente in fatto di agibilità dei sottotetti è molto chiara e specifica per quanto riguarda le altezze minime e medie che una mansarda deve possedere per poter essere considerata a norma. Oltre al problema dell’altezza, inoltre, deve essere presa in considerazione la luminosità dell’ambiente.

Questo parametro è strettamente legato alle dimensioni delle finestre. Sempre connesso alle finestre, inoltre, è il volume d’aria necessario per un corretto ricambio all’interno della mansarda stessa. Pertanto, le finestre dovranno essere caratterizzate dalla possibilità di aprirsi in modo da assicurare un corretto passaggio e ricircolo d’aria.

Se le dimensioni e la luminosità rappresentano gli elementi principali e sicuramente i più facili da valutare, va sottolineato che la possibilità di rendere abitabile un sottotetto deve necessariamente prendere in considerazione anche altri elementi. In primis, non si può prescindere dalla presenza di impianti a norma.

Un sottotetto, infatti, deve essere realizzato in modo da garantire la possibilità di disporre di corrente elettrica, acqua e gas.

Le misure degli spazi, la luminosità e la presenza o meno di impianti a norma rappresentano tutti parametri che vengono presi in considerazione in caso di richiesta di sanatoria. Se il sottotetto, infatti, deve essere reso abitabile dovrà essere caratterizzato da tutti i diversi parametri richiesti dalla normativa vigente.

Simone Pierdominici
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