Avete mai pensato di comperare casa all’asta? Bene, se la cosa vi può interessare, proseguite nella lettura di questo articolo, perché oggi il nostro intento è proprio quello di illustrarvi vantaggi e svantaggi che questo tipo di operazione comporta.

In realtà, ci siamo già occupati di aste immobiliari. Ma siete davvero certi di aver ben chiaro in mente tutto ciò che serve sapere prima di addentrarsi in un mondo così particolare e, per molti, del tutto nuovo?

Ad esempio, parlando di aste, sapete cosa vuol dire vendita senza incanto? In cosa si differenzia da quella con incanto e come funziona?

Vediamo di approfondire la questione, soffermandoci in particolar modo proprio sulla procedura senza incanto, non solo perché attualmente è, di certo, la più comunemente utilizzata, ma anche perché a quella con incanto abbiamo già dedicato un apposito articolo, al quale vi rimando in caso di interesse specifico.

Comprare casa all’asta

Oggi, a differenza di quanto non avvenisse in passato, comprare casa all’asta è cosa decisamente più comune. Da un lato continua a crescere il numero di immobili che ogni giorno vengono messi all’asta.

Dall’altro, complice lo sviluppo di apposite agenzie specializzate in questa tipologia di acquisti, rispetto ad una volta, è più semplice, per chi cerca casa, anche solo venire a conoscenza del fatto che vi sia un’asta che potrebbe essere interessare.

Detto ciò, è un mercato diverso che ha le proprie regole. Rispetto ad un tradizionale acquisto, comprando all’asta ci sono dei vantaggi, specie economici, ma anche degli svantaggi e dei possibili inconvenienti, dei quali è bene tener conto!

Vantaggi e svantaggi nell’acquistare una casa all’asta

Come promesso, iniziamo allora a valutare pro e contro di un’operazione di questo tipo!

Chiaramente il primo vantaggio di acquistare una casa all’asta è quello di riuscire a risparmiare sul prezzo. Gli immobili all’asta hanno sempre un costo inferiore (a volte nettamente inferiore!) rispetto a quelli in libero mercato.

Pertanto, comprando all’asta, è possibile pensare di potersi permettere un appartamento in una zona che altrimenti sarebbe off limits per le nostre tasche, oppure una casa più grande del previsto. Se poi, come a volte accade, la prima asta dovesse andare deserta il prezzo è destinato a scendere ancora e l’affare si fa sempre più interessante!

Senza contare che, nel complesso dell’operazione, risparmierete altri soldi, ovvero tutti quelli necessari per sostenere i cosiddetti costi “accessori”. In questi frangenti, infatti, non dovrete pagare le provvigioni all’agenzia immobiliare di turno (che comunque generalmente si aggirano attorno al 2-3% del prezzo di vendita) e non dovrete sostenere alcuna spesa notarile. In caso di acquisto all’asta, infatti, l’immobile viene trasferito all’aggiudicatario “gratuitamente e direttamente” tramite decreto di trasferimento adottato dal giudice.

A dispetto di quanto possiate pensare, un ulteriore vantaggio, peraltro non da poco, sta nella trasparenza della procedura. Ovviamente a patto di aver analizzato a fondo e correttamente tutto il materiale messo a disposizione, non è possibile incappare in brutte sorprese.

Il Tribunale fornisce, infatti, sempre tutti i documenti necessari, sia dal punto di vista urbanistico, che catastale: ogni cosa viene preventivamente verificata da un tecnico e palesata. Qualora per l’immobile fosse stata rilevata una difformità nella planimetria catastale o fosse presente di un abuso da sanare lo sapreste fin da subito!

Chiaramente a fronte di tali vantaggi, che inutile negare sono soprattutto economici, è bene tener conto anche del fatto che, acquistando un immobile all’asta, potrebbero esserci alcuni svantaggi che è importante non fingere di ignorare.

Il primo problema, che per molti potrebbe rivelarsi determinante, riguarda le tempistiche, che non sempre sono prevedibili. La prima cosa da fare, pertanto, è valutare bene le proprie esigenze: se si ha urgenza di entrare in possesso della nuova casa nel giro di poco tempo, direi che l’acquisto all’asta è da escludere a priori, poiché è impossibile sapere con certezza quando effettivamente si potrà disporre dell’immobile. Per comprare all’asta bisogna poter essere flessibili e permettersi di aspettare!

Altra cosa a cui è bene fare attenzione riguarda la liquidità necessaria e le modalità di pagamento. Se si sceglie di comprar casa all’asta è necessario poter disporre velocemente dell’intera cifra necessaria e soprattutto bisogna avere un discreto gruzzoletto da parte da depositare in anticipo, anche solo per poter prender parte all’asta.

In via del tutto teorica è possibile anche ricorrere ad un mutuo, ma è un’ipotesi che effettivamente viene presa in considerazione raramente, poiché potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica e le tempistiche potrebbero allungarsi più di quanto consentito!

Ecco allora che, come potrete intuire, questo è di certo il limite maggiore, che in concomitanza con le tempistiche incerte, fa sì che tanti si scoraggino ancor prima di tentare. La maggior parte delle persone, oggi, per comprare casa ha bisogno di ricorrere ad un prestito, oppure semplicemente deve prima vendere per poi ricomprare, ma nell’incertezza non è semplice. In questi casi bisognerebbe essere così flessibili e lungimiranti da vendere il proprio immobile, andare per qualche tempo in affitto ed attendere di aggiudicarsi l’affare perfetto, ma capisco che, specie per chi ha famiglia, non è semplice!

Un ultimo problema di diverso tipo, ma che preoccupa molto, è quello relativo agli immobili occupati. Se nella casa che ci si aggiudica all’asta vi dovessero essere degli occupanti, sarà il nuovo proprietario a dover provvedere ad eseguire lo sfratto a proprie spese e con le tempistiche del caso.

Quasi sempre è necessario rivolgersi ad un legale, che procederà a liberare l’immobile tramite ufficiale giudiziario. Sappiamo bene tutti, però, che nel nostro paese questo tipo di procedura può richiedere molto tempo e quasi sempre anche molto denaro!

Vendita senza incanto significato

Le aste giudiziarie non sono tutte uguali. Non solo! Può accadere anche che uno stesso immobile sia soggetto a trattative diverse. In particolar modo, qualora un’asta senza incanto vada deserta, per il medesimo immobile, potrà seguirne un’altra con incanto.

Quando si parla di aste senza incanto significa che, almeno inizialmente, non c’è la fase diretta di rialzo e rilancio che caratterizza invece le procedure con incanto (termine che deriva dal latino “in quantum”, ad indicare proprio “a quanto” si è disposti ad aggiudicarsi l’immobile).

Negli ultimi anni, però, con l’emanazione della legge 132 del 6 agosto 2015, il legislatore ha voluto dare una forte indicazione a favore delle aste senza incanto, perché ritenute più efficaci di quelle con incanto per svariati motivi.

Innanzitutto, senza incanto, si ha a che fare con una procedura più veloce, in cui l’aggiudicazione dell’immobile è da subito definitiva e non c’è bisogno di aspettare un eventuale Rialzo del Quinto. Poi quest’opzione viene considerata più sicura e maggiormente trasparente.

In tali frangenti, infatti, ogni busta contiene un’offerta irrevocabile e non semplicemente una domanda di partecipazione come invece avviene nella vendita con incanto ed è più difficile anche creare turbative d’asta e altri atteggiamenti di disturbo.

Senza contare che, anche nella vendita senza incanto, è sempre possibile trovarsi a dover gestire eventuali rilanci migliorativi, poiché in caso pervengano più offerte valide si apre un’ulteriore gara basata sull’offerta più alta.

Vendita senza incanto procedura

Un’asta senza incanto, al pari di quella con incanto, di cui ci siamo già occupati, ha le sue regole, chiaramente diverse da quelle viste per l’altra procedura. Vediamo allora di capire quali siano le modalità di partecipazione e di aggiudicazione in questi frangenti.

Nelle aste senza incanto tutti i partecipanti devono presentare presso la cancelleria del tribunale, nei termini previsti e con le modalità indicate nel bando, la loro offerta in busta chiusa, in forma anonima, senza che questa abbia ovviamente alcun segno di riconoscimento. L’offerta è irrevocabile e all’interno della busta deve essere depositata, tramite assegno, anche una cauzione pari al 10% del prezzo offerto. Chiaramente verrà trattenuta solo la cauzione dell’aggiudicatario, mentre gli altri assegni verranno restituiti ai legittimi proprietari al termine dell’asta.

Qualora venga presentata un’unica offerta superiore di almeno 1/5 al prezzo base stabilito dal giudice, si procede immediatamente all’aggiudicazione. Nel caso in cui, invece, siano pervenute più offerte, si dà il via ad una gara sostanzialmente con incanto, con partenza dal prezzo più alto tra tutti quelli offerti in busta chiusa e l’immobile viene così aggiudicato a chi rilancia più in alto.

Anche in questo caso, comunque, l’aggiudicazione è sempre definitiva, diversamente da quanto avviene con le aste con incanto vere e proprie.

Nei casi in cui pervenga una sola offerta valida, che sia però inferiore alla maggiorazione di un 1/5 del prezzo base stabilito, ma comunque pari almeno al 75% del prezzo valore a base d’asta, dopo aver sentito il creditore, il giudice può stabilire comunque di procedere all’aggiudicazione, oppure indire una nuova asta con incanto, che viene sempre indetta qualora quella senza incanto vada deserta.

Una volta che ci si è aggiudicati l’immobile, si procede al suo pagamento (generalmente nei 90 giorni successivi all’aggiudicazione); il giudice firma il decreto di trasferimento e si diventa a tutti gli effetti proprietari della nuova casa.

Concludendo

Con questo nuovo capitolo dedicato alle aste immobiliari speriamo di avervi fornito ulteriori spunti per poter valutare serenamente e concretamente un’eventuale partecipazione ad un’asta.

Ricordate comunque che, prima di decidere di acquistare un immobile all’asta, è doveroso effettuare tutti una serie di controlli, così da evitare problemi e non avere brutte sorprese!

In particolare è bene prendere accurata visione della perizia, oppure del fascicolo dell’immobile, in cui troverete anche le planimetrie e i dati catastali. Visitate sempre personalmente l’immobile per rendervi conto effettivamente dello stato di fatto in cui si trova e del contesto in cui è inserito. Per farlo vi basterà rivolgervi al custode incaricato dal tribunale, o al referente scelto dall’ente pubblico e fissare un appuntamento.

Solo così potrete venire a conoscenza per tempo di tutti i vincoli che gravano sull’immobile e degli eventuali problemi o “costi aggiuntivi” a cui potreste andare incontro acquistandolo, facendo un’offerta effettivamente commisurata al valore della casa.

A noi non resta che farvi un “in bocca al lupo”, augurandovi che comprando casa all’asta riusciate davvero a fare un ottimo affare!

Sara Raggi

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