Avete una taverna o un seminterrato, magari accatastato come C2, e volete sapere se, in qualche modo, è possibile trasformarlo in abitazione e a che condizioni?

Effettivamente, negli ultimi tempi, complice l’emanazione di una nuova legge ad hoc da parte della Regione Lombardia, sono molti coloro che si pongono questo tipo di domanda e nutrono la speranza di poter sfruttare al meglio i locali seminterrati di proprietà.

Premesso che molto dipende dal Comune in cui risiedete e dalla normativa in esso vigente, sappiate che a livello teorico, esattamente come avviene per i sottotetti, anche un piano seminterrato può essere (o più facilmente può diventare) abitabile.

Certo è che, proprio al pari delle mansarde, anche per gli ambienti di tale tipo, devono essere verificati ben precisi requisiti di abitabilità.

Vediamo allora di analizzarli assieme e di capire come procedere sotto il profilo operativo e burocratico.

Recupero seminterrati e nuova legge Regione Lombardia

La Regione Lombardia, lo scorso anno, ha emanato un’apposita legge che, sul suo territorio, consente il recupero dei vani e dei locali seminterrati a fini abitativi. Ovviamente, non per tutti i locali seminterrati esistenti è possibile ottenere l’agibilità e per farlo è necessario rispettare determinati requisiti igienico-sanitari, che di norma vengono prescritti nei singoli regolamenti Comunali.

Inoltre, per ragioni di sicurezza, i Comuni potranno comunque escludere dalla possibilità di recupero alcune parti del territorio che presentano caratteristiche di rischio particolari.

Ciò premesso, come si può ben immaginare, questa novità ha suscitato l’interesse di molte persone e ha portato il tema sulla scena della ribalta!

D’altro canto, specie nelle grandi città come Milano, dove la richiesta abitativa è molto alta, i nuovi terreni edificabili scarseggiano ed i prezzi al metro quadrato sono alle stelle, possedere un seminterrato oggi può essere una grande risorsa!

Definizione di seminterrato

Innanzitutto, però, vediamo di capire cosa si intenda con la dicitura seminterrato. La legge 7/2017 della Regione Lombardia definisce seminterrati “i vani e locali situati su un piano con il pavimento che si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio ed il soffitto che si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio”.

Un ambiente completamente al di sotto del piano stradale è invece da considerarsi a tutti gli effetti “interrato” e dunque è escluso dalla possibilità di recupero a fini abitativi, anche perché non può avere sbocchi diretti, né finestre verso l’esterno.

Detto ciò, è stato stimato che solo in Lombardia potrebbero esserci ben 40.000 locali seminterrati, tra taverne, magazzini, scantinati, ecc… in grado di beneficiare di questa nuova legge: in via teorica sarebbero 40.000 nuove abitazioni regolari!

Tale legge, però, è applicabile solo agli immobili esistenti e a quelli per i quali sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio.

Diversamente, per edifici di nuova costruzione per i quali ancora deve essere ottenuto il permesso di costruire, sarà necessario attendere 5 anni dalla fine dei lavori. Tenete conto poi che, una volta effettuato il cambio, la destinazione d’uso residenziale non potrà più essere mutata per i successivi 10 anni.

Vediamo ora di capire quali problemi potrebbero sorgere nel momento in cui si decide di rendere un seminterrato abitabile, nonché quali sono le verifiche preliminari e gli eventuali adeguamenti che è necessario effettuare.

I problemi legati all’abitabilità di un seminterrato

Se da un lato poter recuperare il piano seminterrato offre nuove opportunità abitative, rendendo di fatto possibile la realizzazione di una vera e propria casa in situazioni in cui prima non vi era speranza; dall’altro non si può negare che vi siano anche dei problemi e dei pericoli non da poco conto, che è bene affrontare per tempo.

Ovviamente, per poter trasformare un seminterrato in uno spazio abitabile a tutti gli effetti, e dunque accatastabile come tale, è necessario rispettare determinati i requisiti minimi di salubrità e igiene, che generalmente vengono fissati dai locali regolamenti d’igiene.

La prima cosa da prendere in seria considerazione, però, riguarda il rischio idrogeologico. Nel nostro paese, purtroppo, sono molte le aree soggette ad alluvioni e, tristemente, le cronache degli ultimi anni ci hanno raccontato di vittime anche tra chi non abitava in un seminterrato, figuriamoci poi se si sta ad un livello più basso di quello stradale!

Ecco perché ogni situazione andrebbe attentamente analizzata come caso a se stante, in base alle caratteristiche idriche e geologiche del territorio in cui è collocato l’immobile.

Poi, in seconda battuta, subentrano tutta una serie di altri parametri che fanno sì che un ambiente possa essere effettivamente considerato abitabile e che offrono adeguate garanzie da un punto di vista igienico e sanitario.

La salubrità dei locali ed il confort ambientale sono requisiti indispensabili e da questo punto di vista sono diversi i parametri da considerare, quali l’altezza, l’illuminazione e l’areazione naturali, ma anche la presenza di un vespaio controterra, di impianti a norma, o di un adeguato isolamento e di una vera e propria impermeabilizzazione dei muri, così da evitare la presenza di muffe, umidità ed infiltrazioni.

Requisiti abitabilità seminterrato

I parametri minimi richiesti per rendere abitabile un seminterrato riguardano:

·         altezza minima seminterrato abitabile

L’altezza minima in genere è fissata a 2,70 m netti interni, ma in taluni casi questa può venir ridotta fino a 2,40 m. Dovrete controllare caso per caso, cosa prevede il vostro Comune.

·         rapporti aeroilluminati

I rapporti aeroilluminanti sono quelli tradizionali che servono a garantire illuminazione e ricambio d’aria a qualunque abitazione. Anche in questo caso però vi è la possibilità di sopperire almeno in parte con l’ausilio di impianti tecnologici di ventilazione ed illuminazione, che integrino quelle naturali.

Certo è che, come avviene per ogni altra abitazione, vi sono delle limitazioni anche rispetto ai mq minimi che ciascun ambiente deve garantire, così come pure nei seminterrati deve esserci almeno un servizio igienico dotato di antibagno.

·         Impianti

Ovviamente tutti gli impianti, elettrico, idrico, termico e sanitario devono essere a norma e certificati e lo scarico delle acque nere deve essere regolamentare.

·         Presenza di vespaio areato

Infine, è indispensabile verificare che controterra il pavimento sia realizzato al di sopra di un vespaio areato. Questo è uno degli ostacoli maggiori, perché, nella maggior parte dei casi, specie nelle case più datate, vi è solo un getto direttamente realizzato sul terreno.

Si può comunque ovviare al problema con un nuovo vespaio. Se l’altezza dei locali seminterrati è tale da consentire di realizzarlo sopra al sottofondo esistente si evitano i costi delle sottomurazioni, che invece si rendono necessarie qualora per avere il nuovo vespaio si debba scavare al di sotto della quota pavimento.

Note finali sul recupero seminterrati

Attenzione, però, perché, in molti casi, per ottenere l’abitabilità potreste dover portare l’ambiente recuperato in classe B, con conseguenti lavori di isolamento e cambio degli infissi e/o della caldaia. Potrebbe venir richiesta anche idonea documentazioni che comprovi l’assenza di gas Radon nel terreno e la reperibilità di almeno un box o un posto auto pertinenziale dedicato alla nuova unità abitativa.

Le variabili e le implicazioni tecniche sono molte, pertanto se avete idea di recuperare un seminterrato il consiglio è quello di rivolgervi subito ad un tecnico di zona, che vi segua fin dal principio.

Come avviene per le mansarde, anche i seminterrati possono essere recuperati non solo come abitazioni a sé stanti, bensì anche annettendoli all’appartamento sovrastante tramite una scala.

In tutti i casi, dovrete comunque presentare una SCIA corredata di progetti e di tutta la documentazione necessaria. Pertanto, non potrete fare a meno di affidarvi ad un progettista, che funga anche da D.L. e, nei casi previsti, rediga una Legge 10 per il contenimento dei consumi energetici ed un piano di Sicurezza e Coordinamento. A fine lavori, poi, per richiedere ed ottenere l’agibilità dovrete presentare le certificazioni degli impianti, l’APE e la nuova scheda catastale, dove varierà la destinazione d’uso e di conseguenza classe e rendita dell’immobile.

La cosa positiva è che, in genere, a differenza del recupero dei sottotetti quello dei seminterrati non viene ritenuto intervento di “nuova costruzione”, dunque non è soggetto al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, anche se chiaramente necessita di apposito titolo abilitativo.

Dunque, che state aspettando?

Se possedete un seminterrato e, a fronte di quanto appena letto, credete possa essere recuperato , non esitate a contattare un tecnico che esegua i sopralluoghi del caso e vi dica cosa comporterebbe il cambio d’uso e quanto potrebbe venirvi a costare il tutto.

Sara Raggi
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