Recentemente avete ristrutturato casa e vi siete sentiti dire dal vostro architetto che, affinché tutto sia in regola, a fine lavori è necessario inoltrare richiesta di agibilità?

Con tutta probabilità questa cosa vi avrà destabilizzato, ma tranquilli, è tutto regolare! Non spaventatevi solo perché non avete la minima idea di cosa si tratti.

Oppure: dovete vendere o affittare casa, ma, tutt’ad un tratto, dopo decenni che vi abitate e che ne siete proprietari, venite a scoprire che questa è priva dell’attestazione di agibilità e solo ora avete saputo che senza non vi sarà possibile rogitare o stipulare un contratto di locazione (a meno di non rischiare di incorrere in sanzioni e problemi)?

Ancora una volta, mantenete la calma, perché nella maggior parte dei casi non è un problema insormontabile.

In particolar modo oggi, se ogni cosa è in ordine ed è stata fatta come si deve, ottenere l’agibilità è questione piuttosto semplice e veloce.

Vediamo, allora, di capire innanzitutto quando può venirvi richiesto e a cosa serve quello che fino a qualche anno fa veniva chiamato “certificato di agibilità” o addirittura di abitabilità, mentre oggi si parla sempre di “segnalazione certificata di agibilità”.

Chiariremo anche la sostanziale differenza che il legislatore ha voluto introdurre con questo cambio, che non è solo un “cambiamento formale di denominazione”, ma prevede un mutamento soprattutto nel soggetto a cui viene attribuita la responsabilità del “certificare”.

Cercheremo infine di spiegarvi quando è necessario farne richiesta, quale sia l’iter burocratico corretto e quanto occorra aspettare per poter ottenere l’agibilità.

– Certificato di agibilità 2018: di cosa si stratta

Il certificato di agibilità è un documento di fondamentale importanza per chiunque sia proprietario di un immobile. Si tratta infatti di una dichiarazione che attesta che la vostra casa è in tutto e per tutto conforme al progetto presentato e realmente agibile e vivibile in termini di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico. Inoltre l’agibilità assicura che l’immobile è stato realizzato rispettando tutte le leggi vigenti al momento della costruzione o dell’ultimo intervento.

Negli ultimi anni, in edilizia, con l’intento di semplificare le procedure, sono cambiate non poche cose. Fino al 2001, prima dell’entrata in vigore del cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia (D.p.R. 380/01) esisteva una formale distinzione terminologica tra certificato di abitabilità, destinato agli immobili ad uso residenziale e certificato di agibilità, da richiedere invece per tutte le costruzioni destinate ad altro uso, come negozi, uffici, o altro.

Oggi, sebbene nel gergo comune spesso si utilizzi ancora il termine abitabilità, ogni volta che si concludono dei lavori di nuova costruzione o di ristrutturazione di una certa entità, indipendentemente dalla tipologia edilizia in oggetto, è necessario richiedere l’agibilità, peraltro tramite presentazione di apposita segnalazione certificata. Quest’ultima ulteriore modifica è intervenuta solo un paio d’anni fa, in ottica di ulteriore semplificazione dei regimi amministrativi in materia edilizia.

La richiesta va oggi, come in passato, corredata da tutta una serie di documenti, che possono anche variare da comune a comune, ma tra quali di certo non possono mancare quelli espressamente citati dal Testo Unico, ovvero:

  • la ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento;
  • la dichiarazione che l’opera è conforme al progetto approvato, dell’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
  • la dichiarazione di conformità degli impianti installati, da parte delle stesse ditte esecutrici;
  • il collaudo statico delle strutture;
  • la conformità dell’opera alla normativa volta al superamento delle barriere architettoniche.

Ovviamente, per un immobile la presenza del certificato di agibilità, sostanzialmente, ne conferma i requisiti di abitabilità.

Detto ciò, la sua mancanza non comporta necessariamente l’assenza dei requisiti necessari all’agibilità e, nella maggior parte, è da ricondursi semplicemente ad una dimenticanza da parte del proprietario o è da attribuirsi ad aspetti burocratici, più che tecnici e di mancanza delle prerogative necessarie.

– Chi deve presentare la Segnalazione ? Come e quando

La segnalazione certificata di agibilità va presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune.

Ma a chi spetta richiederla?

A richiederla dovrà essere il titolare del permesso di costruzione dell’immobile, o il soggetto che ha presentato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività per effettuare i lavori, siano essi di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione. Potrà dunque trattarsi del proprietario, o del comproprietario dell’immobile, piuttosto che del suo amministratore, dell’affittuario, o ancora dell’usufruttuario.

Quando?

La segnalazione certificata di agibilità va inoltrata entro e non oltre 15 giorni dal termine dei lavori e va richiesta sempre per tutti gli edifici che vedranno una presenza umana, sia che si tratti di immobili destinati ad uso abitativo, piuttosto che di uffici, o immobili deputati ad attività produttive.

È bene ricordare che la mancata presentazione nei termini di tale segnalazione può comportare una sanzione pecuniaria, compresa tra 77 e 464 euro.

La presentazione della segnalazione certificata di agibilità è sempre obbligatoria per le nuove costruzioni e per le ricostruzioni o sopraelevazioni parziali o totali, ma anche nei casi in cui si intervenga su un edificio esistente e si effettuino delle modifiche che teoricamente potrebbero influire sulle sue condizioni di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico.

– SCIA agibilità: cos’è cambiato rispetto al passato?

La normativa attuale prevede che l’agibilità di un immobile non sia di fatto più certificata dal Comune, che la rilascia dopo aver controllato tutta la documentazione fornita a supporto della richiesta. L’incombenza viene ora delegata a tutti gli effetti al Tecnico Abilitato incaricato dalla proprietà, in genere il Direttore dei Lavori, che, dopo aver recuperato ed analizzato tutti i tutti i documenti attestanti le condizioni di sicurezza, salubrità e conformità dell’immobile rispetto la normativa vigente, ne assevera la validità, assumendosi la responsabilità di quanto dichiara.

Ecco allora che non si fa più richiesta di un certificato di agibilità, ma, sostanzialmente, si presentata una SCIA agibilità, ovvero una Segnalazione Certificata di agibilità, “Certificata”, appunto, dal tecnico abilitato. Essa può quindi considerarsi valida a partire dalla data di presentazione della stessa al protocollo comunale.

In termini pratici, ovvero per ciò che concerne le procedure necessarie per la richiesta di agibilità, di fatto, sostanzialmente con il nuovo Decreto legislativo 222/2016, nulla è cambiato. I termini che un tempo valevano per la richiesta del certificato di agibilità, oggi invece si riferiscono alla presentazione della segnalazione Certificata di agibilità sono sempre i medesimi: i moduli assieme a tutta la documentazione attestante la conformità urbanistica, impiantistica, strutturale e catastale inerente l’immobile, vanno presentati al Comune entro 15 gg dalla Comunicazione di Fine lavori.

Se un tempo era necessario attendere 30 giorni dalla presentazione della domanda, entro i quali il Comune poteva richiedere di integrare la documentazione presentata e poi una volta scaduti i suddetti termini poteva considerarsi valido il silenzio assenso e l’agibilità era di fatto valida, oggi non serve più aspettare. Sebbene l’ufficio comunale preposto abbia sempre 30 giorni di tempo per il controllare la documentazione ed eventualmente richiedere integrazioni o precisazioni, essendo cura del Tecnico asseverare che vi è l’agibilità, di fatto vi basterà avere in mano l’attestazione della richiesta effettuata.

– Vendita ed affitto in mancanza del Certificato di Agibilità

A cosa può servirvi l’attestazione della richiesta di agibilità?

Se desiderate affittare un immobile che risulta privo del certificato di agibilità sappiate che questo potrebbe giustificare la risoluzione del contratto di locazione, specie qualora il conduttore, al momento della stipula del contratto di locazione, non sia stato messo a conoscenza della cosa e non abbia espressamente accettato l’immobile nello stato in cui si trovava. In alcuni casi, poi, la mancanza dell’agibilità potrebbe giustificare anche la richiesta di una riduzione del canone.

Per quanto riguarda la vendita, invece, l’agibilità è certamente una delle prime cose a cui prestare attenzione quando si desidera acquistare un immobile, chiaramente assieme alla conformità catastale ed urbanistica dello stesso. Detto ciò la questione non è così imprescindibile.

Sappiate che è possibile rogitare anche in assenza di agibilità, specie qualora questa sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, oppure anche per tuti quegli immobili costruiti antecedentemente al 1967.

Non solo, ma la parte acquirente potrà anche decidere di accettare ed acquistare un immobile privo del certificato, anche se risalente ad anni successivi alla legge ponte del ‘67, se è sicuro che abbia l’agibilità sostanziale per il suo uso, oppure se dichiari che l’immobile gli va bene così com’è.

In tutti i casi, noi vi abbiamo già suggerito cosa è importante controllare prima di fare un’offerta concreta per l’acquisto di una nuova casa e vi rimandiamo all’articolo già pubblicato a tal proposito.

– Segnalazione certificata di agibilità parziale

Infine, è bene sapere che vi sono frangenti in cui potrebbe essere necessario ricorrere ad una segnalazione certificata di agibilità parziale, introdotta dal decreto del “fare” del 2013 (D.L. 69 del 2013).

Questa potrà riguardare singoli edifici o singole porzioni di una costruzione di dimensioni maggiori, oppure singole unità immobiliari, purché queste “parti” risultino funzionalmente autonome e solo qualora siano state realizzate e collaudate tutte le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni, funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

È un caso molto frequente, ad esempio, quando vengono, finiti e venduti prima degli altri, solo alcuni appartamenti all’interno di un nuovo condominio. Oppure, ancora, quando in un complesso residenziale costituito da svariati corpi scala, o da villette singole, solo talune porzioni siano completate e pronte da abitare.

– Ma quanto costa ?

Il costo effettivo di un “certificato di agibilità” è sostanzialmente quello dei diritti di segreteria previsti dal vostro Comune per la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità. Ovviamente si tratta di una cifra che può variare da Comune a Comune, ma normalmente è sempre contenuta ed al di sotto del centinaio d’euro.

Altro discorso, invece, è quello che riguarda il pagamento della parcella del professionista che avete incaricato per presentare ed “asseverare” il certificato stesso.

In molti casi, qualora abbiate appena effettuato e concluso dei lavori di ristrutturazione di una cera rilevanza il Direttore dei Lavori, fin da subito nella sua parcella vi avrà compreso e conteggiato anche l’ottenimento dell’agibilità, assieme alla chiusura lavori.

Al contrario, è sostanzialmente diverso il caso in cui vi accorgiate di essere sprovvisti dell’agibilità e dobbiate incaricare un tecnico, estraneo all’opera, per presentare richiesta in tal senso.

In questi frangenti l’architetto o l’ingegnere, per poter presentare la segnalazione certificata di agibilità, non solo dovrà raccogliere tutta la documentazione necessaria, ma potrebbe darsi che si trovi a dover provvedere ad effettuare direttamente, o tramite terzi, un collaudo statico, oppure a far redigere un APE, o ancora la certificazione degli impianti.

Ovvero che tutti quei documenti che risultano indispensabili, ma irreperibili o mancanti.

In questi casi, ovviamente, a seconda del tipo di immobile con cui si ha a che fare, ma anche di cosa effettivamente manca, dovrete preventivare una spesa maggiore rispetto a quella dei soli diritti di segreteria.

Ci auguriamo di essere riusciti a chiarire ogni vostro dubbio riguardo alla segnalazione certificata di agibilità, ma in caso contrario non esitate a chiedere delucidazioni.

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

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