Parlando di pratiche edilizie ci siamo già occupati sia di sanatorie e condoni, così come anche di vari titoli abilitativi, tra i quali certamente spiccano, per notorietà e frequenza, quelli denominati SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Oggi, però, vogliamo fare un passo ulteriore ed “unire” questi due concetti, concentrando la nostra attenzione su quella che sovente viene definita SCIA tardiva e che, in realtà, altro non è che una SCIA in sanatoria.
Normalmente, siamo abituati a sentir parlare di sanatorie in merito ad abusi commessi in un passato più o meno recente, magari dei quali si ignorava perfino l’esistenza, anche perché a commetterli spesso non è stato l’attuale proprietario, ma piuttosto quello precedente, che in molti casi è un genitore o un nonno.
Detto ciò, forse, non tutti sanno che anche in corso d’opera è possibile sanare repentinamente un abuso. Qualora, infatti, ci si accorga “con ritardo” di agire in assenza di permesso o in difformità allo stesso, si può porre rimedio mediante una SCIA tardiva.
Cerchiamo, allora, di capire per prima cosa di che si tratta, quando va presentata una pratica di questo genere, a cura di chi, ma soprattutto in cosa consiste, quali intoppi si possono incontrare e quanto può venire a costare.
SCIA in sanatoria: quando serve
A prevedere la possibilità di una SCIA in sanatoria è l’ex art. 37 del DPR 380/01 che riguarda, appunto, gli “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità”. Essa serve, sostanzialmente, per dichiarare e legittimare abusi edilizi commessi in un passato, più o meno recente.
In alcuni frangenti, per piccole difformità, potrebbe essere sufficiente anche solo presentare una CILA in sanatoria, pratica leggermente più semplice e meno onerosa della SCIA.
Al contrario, quando l’abuso è più consistente ed in particolar modo, qualora questo abbia comportato un aumento di SLP (sempre a patto che questo sia normalmente assentibile), è necessario, invece, presentare un Permesso Di Costruire in sanatoria (PDC), che un tempo veniva chiamato Concessione edilizia in sanatoria.
Inoltre, a dispetto di quanto si possa pensare, una sanatoria può servire anche per regolarizzare lavori ancora in fase di realizzazione. In questi frangenti, che i lavori siano ormai quasi completamente attuati o che si sia appena dato corso alla loro esecuzione poco importa. Qualora abbiate già dato il via a delle opere senza però presentare prima regolare SCIA (o altro titolo abilitativo richiesto), oppure qualora siate consapevoli di aver agito in difformità da quanto dichiarato in fase di progetto per regolarizzare il tutto dovrete predisporre e presentare una SCIA (o CILA) tardiva.
Ma nella pratica quando può servire una SCIA in sanatoria? In realtà i casi in cui si può e si deve ricorrere ad una SCIA sanatoria edilizia sono molti più di quanto si pensi.
Purtroppo, ancora oggi, spesso accade che si ristrutturi casa senza chiedere né dichiarare nulla a nessuno, pensando magari che per opere interne non sia necessaria alcuna autorizzazione. Che si agisca per mancanza di informazione, o consapevolmente, perché si decide di fare tutto da sé, senza affidarsi ad un tecnico nell’erronea convinzione di risparmiare, non ha importanza.
Se si modifica almeno in parte la distribuzione degli spazi interni e/o si interviene palesemente sulle dotazioni impiantistiche senza autorizzazione, si commette un abuso e questo prima o poi verrà a galla. Le difformità possono essere anche minime, ma in realtà basta lo spostamento di un tramezzo, l’ampliamento o la suddivisione di un locale, il rifacimento di un bagno e dei suoi scarichi, piuttosto che l’apertura o la chiusura di un passaggio tra una stanza ed un’altra per delineare un abuso.
Nella maggior parte dei casi, “i nodi vengono al pettine” quando si decide di vendere casa. In quel frangente, dovendo dimostrare che l’immobile è in regola sia sotto il profilo catastale che urbanistico, ci si trova costretti a sanare i vecchi abusi mediante una SCIA in sanatoria. Diversamente sappiate che non è possibile rogitare.
SCIA in sanatoria: quando è possibile
Molti pensano che presentando una SCIA in sanatoria sia possibile rimediare a qualunque cosa, ma non è così! Non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati e, anche qualora sia possibile sanare, non sempre è sufficiente una SCIA.
In parte, abbiamo già trattato la questione in un precedente articolo a cui vi rimando in caso vogliate approfondire. Detto ciò, una sanatoria non è un condono: non è sufficiente pagare per sanare un abuso!
Si può procedere in tal senso solo a patto che per le opere da sanare sia possibile dimostrare la cosiddetta doppia conformità. Ciò significa che l’abuso commesso non solo deve risultare conforme ed attuabile sulla base della disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento in cui l’avete realizzato, ma anche rispetto a quella attuale, ovvero a quella vigente all’atto della richiesta di sanatoria.
Ad esempio, se 30 anni or sono, in una determinata zona, il recupero di un sottotetto a fini abitativi era concesso e voi l’avete realizzato senza però presentare apposita pratica ed ora in quell’area secondo l’attuale PGT non lo è più, non vi sarà possibile sanare l’abuso.
Se parliamo di interi immobili costruiti in aree ad esempio non edificabili, né al tempo della costruzione, né attualmente, oppure di aumenti di volume ed slp non consentiti, allora o oggi, non c’è niente da fare.
Se non si può sanare per regolarizzare il tutto è necessario demolire ripristinando la situazione esistente, ovvero tornando all’ultima “versione di progetto” dichiarata in concessione.
Quanto costa una SCIA in sanatoria
Veniamo ora alle note dolenti. La domanda che tutti si pongono, più che come fare a sanare un abuso, è ovviamente quella relativa al peso economico che tale scelta comporta.
Quale può essere, dunque, il costo di una SCIA in sanatoria?
Quanto si deve essere disposti a sborsare per sanare un abuso?
Tutto dipende dall’entità delle stesso, dal fatto che i lavori siano già completamente conclusi o ancora in fase di esecuzione, dal tipo di immobile oggetto dell’abuso e dalla zona in cui si trova, nonché, ovviamente, dal fatto che questo sia effettivamente sanabile, oppure no. In quest’ultimo caso la regolarizzazione prevede necessariamente la demolizione ed il ripristino dello stato precedente all’abuso, a meno, chiaramente, di eventuali condoni futuri, difficilmente prevedibili.
In tutti i casi, il costo che globalmente dovrete sostenere per la presentazione di una SCIA in sanatoria, in parte sarà dovuto alla parcella che normalmente va corrisposta al professionista per la presentazione di tale tipologia di pratica ed in parte invece sarà da attribuirsi alla sanzione pecuniaria comminata dall’autorità.
Per quanto concerne la parcella dell’architetto, sappiate che difficilmente è quantificabile a priori. Questa, infatti, varia a seconda del tipo di abuso da sanare, della sua estensione e complessità e del fatto che, magari per sanarlo, sia necessario fare piccoli aggiustamenti con conseguenti lavori. Per avere un idea sui costi da sostenere per una SCIA vi rimandiamo ad un articolo apposito, ora concentriamoci invece sulle sanzioni.
Da un punto di vista normativo, come abbiamo già detto la possibilità di ricorrere ad una sanatoria edilizia è sancita dal cosiddetto “Accertamento di Conformità” ex art. 37 del D.P.R. n°380 del 2001.
Tale articolo, concernente gli “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività e accertamento di conformità”, stabilisce che:
- La realizzazione di tali interventi edilizi comporta una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
- Qualora, poi, le opere realizzate in assenza di denuncia di inizio attività consistano in interventi di restauro e di risanamento conservativo, eseguiti su immobili vincolati in base a leggi statali e regionali, o da altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile e si va incontro ad una sanzione pecuniaria che va da un minimo di 516 ad un massimo di 10.329 euro.
- La stessa ammenda si rischia qualora gli interventi siano stati eseguiti su immobili, anche non vincolati, ma compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968.
- Nei casi più fortunati in cui l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, che all’atto della presentazione della domanda, è possibile ottenere la sanatoria versando una somma, compresa tra 516 e 5.164, stabilita a discrezione del responsabile del procedimento, sulla base dell’aumento di valore dell’immobile a seguito dell’abuso, valutato dall’agenzia del territorio.
- Infine, qualora l’intervento sia ancora in corso di esecuzione e si denunci spontaneamente l’abuso tramite la presentazione di una SCIA tardiva la sanzione è sempre pari a 516 euro.
Nei casi in cui sia sufficiente il ricorso ad una CILA in sanatoria l’ammenda per lavori ancora in corso di esecuzione è inferiore e pari a 333,33 euro; mentre per quelli già ultimati è fissata in 1.000 euro.
Concludendo
Se siete consapevoli di avere commesso un abuso edilizio, più o meno consistente, oppure se avete ereditato un immobile e avete scoperto che presenta difformità o irregolarità, la prima cosa che dovete fare è rivolgervi ad un tecnico.
Solo così potrete capire se si tratta di una situazione sanabile oppure no. Nel caso, poi, in cui sia possibile rimediare agli errori commessi, potrete avere un preventivo chiaro che vi illustri i costi, le tempistiche e le procedure per risolvere la questione tramite una SCIA in sanatoria.
È inutile che vi preoccupiate prima di avere delle certezze, così come è bene non sottovalutare mai anche le piccole difformità. Affidatevi ad un bravo architetto e regolarizzate la questione, solo in questo modo potrete dormire sonni tranquilli e qualora vogliate vendere potrete farlo senza problemi.
Buonasera, in merito ai costi della SCIA in Sanatoria e della CILA in Sanatoria è alquanto strano come un abuso di minore importanza, e pertanto soggetto a CILA, sia soggetto ad una sanzione di 1000,00 €, mentre un abuso di rilevanza maggiore sia soggetto ad una sanzione di 516,00 €, pertanto inferiore. Ciò detto, da dove posso evincere se un abuso è di piccola entità o più grave e quindi se soggetto a CILA o SCIA?
La ringrazio per l’attenzione.
Buongiorno,
intanto i costi di una CILA in sanatoria, come detto nell’articolo, partono da 333 euro e quelli di una SCIA in sanatoria da 516 euro.
Se lei esegue dei lavori soggetti a CILA, li porta a termine e dopo vuole sanarli allora in quel caso spende 1000 euro.
Detto ciò ogni sanatoria è un caso a sé e ogni Comune ha le sue regole specifiche. Quando si ha a che fare con una SCIA normalmente ci sono da aggiungere gli oneri, dunque la cifra sale rispetto al minimo, che resta pur sempre tale.
Si può ricorrere ad una CILA in sanatoria se per eseguire gli interventi in oggetto sarebbe stata sufficiente una CILA, diversamente serve una SCIA o addirittura una SCIA alternativa al permesso di costruire.
Spero di essere stata più esaustiva.
Un saluto