Spesso si sente parlare di sanatoria edilizia, ma siete certi di sapere davvero di cosa si tratti?

Se siete consapevoli di aver commesso un abuso edilizio o, per dover vendere casa, vi trovate a dover rimediare ad una mancanza, magari commessa in buona fede dai vostri genitori molti anni prima, sappiate che non sempre è possibile, ma qualora lo sia dovrete per forza di cosa far ricorso ad una pratica in sanatoria, che è cosa ben diversa da un condono!

Vediamo allora innanzitutto di comprendere quale sia la differenza tra queste sue espressioni, che troppo spesso nel gergo comune vengono utilizzate come sinonimi e che invece hanno un significato profondamente diverso.

Infine cerchiamo di capire bene a cosa serve, quando, con che iter e a che prezzo può essere richiesta una sanatoria edilizia.

Condono o sanatoria edilizia? Qual’è la differenza?

Chiariamo da subito un concetto: una sanatoria edilizia non è un condono! La differenza tra sanatoria e condono è fondamentale!

Ad oggi non è possibile avvalersi di alcun condono perché, in Italia, l’ultimo condono edilizio è stato disciplinato dalla legge numero 326 del 2003.

Esso ha consentito di sanare volontariamente tutti gli abusi edilizi realizzati entro il 31 marzo 2003, a patto che la domanda fosse presentata entro il 31 marzo 2004.

Il condono edilizio

Un Condono edilizio è una legge speciale, grazie alla quale i cittadini che ne fanno richiesta possono ottenere l’annullamento, totale o parziale, di un reato penale, andando a tutti gli effetti in deroga alla normativa vigente e consentendo dunque di sanare anche interventi in realtà non contemplati come la costruzione di un edificio in un’area non edificabile, ma ha una validità temporale limitata.

Ovviamente per beneficiare del condono non basta pagare i normali oneri concessori al Comune, ma questi saranno soggetti ad una maggiorazione a titolo di multa, calcolata dall’ufficio tecnico comunale.

D’altro canto lo strumento del condono in passato è stato utilizzato proprio per far cassa, ma, come già accennato, l’ultimo risale a ben 15 anni fa e difficilmente è ipotizzabile che nel prossimo futuro ce ne potranno essere altri!

Come fare allora per regolarizzare una situazione difforme a quella di progetto?

Se parliamo di interi edifici costruiti abusivamente, in aree ad esempio non edificabili, né al tempo della costruzione, né attualmente, o di aumenti di volume ed slp non consentiti allora non c’è nulla da fare, se non demolire!

Diversamente, per regolarizzare ciò che è possibile sanare, è necessario presentare in comune una richiesta di sanatoria edilizia.

La sanatoria edilizia

Una Sanatoria, diversamente dal condono, è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.

In poche parole, per poter ottenere una sanatoria edilizia non basta pagare! È assolutamente indispensabile provare che per le opere da sanare sussista la doppia conformità, sia rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso, che rispetto a quella attuale, ovvero a quella vigente all’atto della richiesta di sanatoria.

Quando si ricorre ad una sanatoria edilizia e quali tipologie di sanatoria esistono

Il caso più comune per cui si ricorre ad una sanatoria edilizia è quello di chi in passato ha effettuato una ristrutturazione d’interni, o magari ha ampliato il bagno esistente o ne ha creato uno in più, tutto senza presentare una pratica edilizia e dunque ha in qualche modo modificato la suddivisione degli spazi interni preesistente.

Trovandosi a dover vendere il proprio immobile il notaio che effettua l’atto di vendita chiederà tutta la documentazione ed esigerà che lo stato di fatto sia conforme a quello di progetto e a quello risultante dalle schede catastali.

Se gli abusi commessi hanno comportato un aumento di SLP è necessario presentare un Permesso Di Costruire in sanatoria (PDC). Il Permesso di costruire in sanatoria, che una volta veniva chiamato Concessione edilizia in sanatoria, è regolato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità) ed è possibile solo per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da quanto dichiarato, ma normalmente assentibili.

Ovviamente, se è possibile sanare interventi più importanti, a patto che siano attuabili secondo normativa, è altrettanto possibile sanare quelli per cui sarebbe bastata una semplice CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o vecchia SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Lo si può fare sia una volta che i lavori sono già stati ultimati (anche da tempo) o mentre sono ancora in corso d’opera. Si parla in questi frangenti di CILA o SCIA tardive.

Quanto costa una sanatoria edilizia?

Oltre alla parcella del professionista che si occuperà di redigervi la pratica per la presentazione di una sanatoria edilizia mediante CILA o SCIA tardive, è indispensabile pagare una sanzione pecuniaria, con un chiaro aggravio dei costi, che cresce ovviamente in caso di PDC in sanatoria.

Per la CILA bisogna versare 1.000 euro, qualora i lavori siano già ultimati e 333,33 euro per lavori ancora in corso di esecuzione; mentre per la SCIA si va da 516 euro in sù a seconda dell’entità dell’intervento da sanare.

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

85 COMMENTS

  1. Buon giorno, ho acquistato una casa vecchia, con la scarico a fondo perso. Vorrei aggiungere un secondo bagno al piano terra, avendo un padre invalido su lavoro, ma evitare di collegarmi alla fognatura pubblica(per ora) visto il costo elevarissimo e la complicazione con il vicinato. Come potrei ufficializzare il secondo bagno senza essere obbligato all’allaccio visto la distanza di 45 metri dalla fogna pubblica? Grazie

    • Buongiorno.
      Inizio a dirle che la situazione è risolvibile e abbastanza comune. Di certo il consiglio migliore che mi sento di darle è quello di affidarsi ad un bravo architetto che operi sul suo territorio e che la aiuti a sbrigare tutte le pratiche necessarie, nonché funga da direttore dei lavori.
      A grandi linee, comunque, la questione è la seguente.
      Normalmente, dove non vi è collegamento alla rete fognaria, per lo scarico delle acque reflue si ricorre ad una fossa biologica, la cui installazione non crea eccessivi problemi.
      Lei con scarico a fondo perso cosa intende? Se già esiste una fossa biologica il problema non sussiste, altrimenti basterà prevederne una per evitare l’allaccio alla fognatura comunale.
      Per la realizzazione di un nuovo servizio igienico, così come per la ristrutturazione totale di un bagno esistente, è necessario presentare all’ufficio tecnico comunale una CILA (comunicazione inizio lavori asseverata). È una pratica semplice, tant’è vero che i lavori possono iniziare contestualmente alla sua presentazione. Chiaramente tale pratica va però redatta e firmata a cura di un professionista (che di fatto è colui che assevera e garantisce che tutto venga eseguito come progettato e come previsto da normativa).
      La nota positiva è che, oggi, il 50% di tutto quanto speso per i lavori (compresa la parcella del professionista) potrà essere recuperato nei 10 anni successivi, portandolo in detrazione dall’Irpef.
      Questa è la teoria: andando a “toccare” gli impianti tecnologici esistenti si prefigura un intervento di manutenzione straordinaria e dunque è necessario un titolo abilitativo (la CILA di cui sopra). Al termine dei lavori, infine, sarà necessario anche aggiornare la planimetria catastale provvedendo alla redazione di un nuovo Docfa.
      Ora, non so se lei abbia acquistato questa casa di recente. Nel qual caso, di certo, sull’atto notarile era precisato che gli impianti tecnologici non erano a norma e l’acquirente si impegnava a proprie spese a metterli a norma.
      Esistono, poi, anche agevolazioni per adeguare le abitazioni rendendole accessibili e fruibili ai portatori di Handicap e talvolta anche le normative comunali sono meno stringenti se si interviene in tal senso.
      Si affidi ad un bravo professionista e in bocca al lupo!

  2. Buongiorno,
    Sto acquistando proprio ora un immobile su due piani con mansarda e scala a chiocciola teoricamente è un grazioso 3 locali mansardato in pratica vengo a scoprire dopo la perizia che dal costruttore nel 2002 fu dichiarato come duello locali più tetto mansardato e dove c’è la camera da letto e stato dichiarato locale hobby il 2 bagno sempre nella mansarda è stato dichiarato come lavanderia e la cameretta conme solaio! La mansarda è tutta regolarmente abitabile sia in altezze che in tutto finestre termosifoni impianti ecc il costruttore ha costruito effettivamente le stanze a norma ma le ha dichiarate diverse da quello che sono, per pagare meno tasse suppongo, anche le altezze nella cartina risultano 1,80 invece ho misurato e sono 2.70 e il punto più basso dove scende la mansarda 2.20… ora per l acquisto io non ho problemi acquisto due locali più mansarda ad uso abitativo e non 3 locali… Ma io per poter dire vado a dormire sereno nel mio secondo piano mansardato cosa devo fare? Una sanatoria? E già tutto a norma tutto a posto io devo solo cambiare la cartina, devo dire che quel locale lavanderia e un bagno a tutti gli effetti con vasca ecc e cosi la stanza hobby e il locale solaio da dichiarare come camere da letto cosa devo fare quanto mi costa ? La casa a tutti gli effetti è un 3 locali già a norma ma non dichiarato dal costruttore mi aiuti

    • Buongiorno,
      purtroppo la situazione che descrive è piuttosto comune e, chi non è del mestiere, fatica a comprendere la differenza tra un sottotetto realmente abitabile ed uno che pur non essendolo viene comunque utilizzato come abitazione.
      Nel suo caso, non è per nulla sufficiente redigere una nuova scheda catastale! E’ necessario che assuma un tecnico e che questo, redatto un progetto, presenti in Comune una “SCIA alternativa al permesso di costruire”, attendendo che vi accordino il permesso di procedere al recupero del sottotetto.
      Attenzione in base a dove si trova, è possibile che le richiedano anche una relazione di impatto paesistico e la cosiddetta legge 10 sul contenimento energetico (che deve essere verificata secondo i parametri energetici odierni) e qui le cose si complicano non poco, perchè una costruzione realizzata nel 2002 oggi andrebbe isolata e i serramenti cambiati!
      Io voglio pensare che i metri quadri in sottotetto li paghi in una percentuale compresa tra il 50 e il 70% rispetto al reale prezzo al mq delle abitazioni della sua zona, perchè quello (non essendo effettivamente abitabili) è il loro valore, non di più!!!
      Anche ammesso che sussistano ovunque le altezze necessarie (ma serve un progetto che lo dimostri e vanno calcolate le altezze medie ponderali) e siano verificati i RAI (rapporti areoilluminati) locale per locale, bisogna
      predisporre apposita pratica edilizia, fare eventuali lavori necessari per adeguare il tutto e soprattutto pagare costo di costruzione ed oneri. Questi variano da comune a comune, a seconda di quanti effettivamente sono i mq e mc da recuperare, ma comunque parliamno di diverse migliaia di euro.
      Il costruttore se ha dichiarato il sottotetto non abitabile lo ha fatto ci certo perchè aveva finito la cubatura edificabile per quel lotto. Si tratta di una prassi assolutamente comune: trascorsi 5 anni dalla fine lavori è possibile però recuperare il sottotetto seguendo le indicazioni che le ho fornito. Ad oggi quindi lei, volendo, lo può fare, ma sappia che potrebbe non essere semplice, nè tanto meno economico, ne tenga conto in fase di offerta…
      In bocca al lupo!

      • Buongiorno,
        Sto acquistando proprio ora un immobile su due piani con mansarda e scala a chiocciola teoricamente è un grazioso 3 locali mansardato in pratica vengo a scoprire dopo la perizia che dal costruttore nel 2002 fu dichiarato come duello locali più tetto mansardato e dove c’è la camera da letto e stato dichiarato locale hobby il 2 bagno sempre nella mansarda è stato dichiarato come lavanderia e la cameretta conme solaio! La mansarda è tutta regolarmente abitabile sia in altezze che in tutto finestre termosifoni impianti ecc il costruttore ha costruito effettivamente le stanze a norma ma le ha dichiarate diverse da quello che sono, per pagare meno tasse suppongo, anche le altezze nella cartina risultano 1,80 invece ho misurato e sono 2.70 e il punto più basso dove scende la mansarda 2.20… ora per l acquisto io non ho problemi acquisto due locali più mansarda ad uso abitativo e non 3 locali… Ma io per poter dire vado a dormire sereno nel mio secondo piano mansardato cosa devo fare? Una sanatoria? E già tutto a norma tutto a posto io devo solo cambiare la cartina, devo dire che quel locale lavanderia e un bagno a tutti gli effetti con vasca ecc e cosi la stanza hobby e il locale solaio da dichiarare come camere da letto cosa devo fare quanto mi costa ? La casa a tutti gli effetti è un 3 locali già a norma ma non dichiarato dal costruttore mi aiuti
        La ringrazio dei dettagli precisati

  3. Gent. ing. Raggi,
    provo ad esporre il mio problema. Grazie in anticipo.
    Nel 2010 ho acquistato un appartamento a piano rialzato a Milano. Adesso sto cercando di venderlo; un potenziale acquirente mi ha fatto scoprire alcune differenze rispetto alla mappa catastale (che credo che il notaio del 2010 non mi avesse neppure mostrato; comunque non fu allegata al rogito e risale al 1939). In dettaglio, rispetto alla mappa: 1-un balconcino che da’ su un giardino interno (in uso esclusivo dell’appartamento), e’ piu’ lungo di circa un metro; 2-due muretti nel giardino non esistono piu’.
    Devo richiedere una sanatoria? e come faccio a sapere se e’ soddisfatta la doppia conformita’?
    Grazie, saluti

    • Buongiorno,
      diverse cose non mi tornano…
      Innanzitutto, credo sia impossibile acquistare un immobile senza che la planimetria catastale dello stesso venga allegata e firmata (specie se l’ultimo atto di vendita è del 2010), per cui controlli bene.
      Poi, bisogna per forza valutare l’entità delle differenze. La prima cosa da fare è interpellare un tecnico di fiducia che faccia una richiesta di accesso agli atti all’ufficio tecnico del Comune, scoprendo così
      cosa a suo tempo è stato depositato e approvato…
      Purtroppo, a Milano già le dico con certezza che per avere solo un appuntamento e sperare di trovare qualcosa in archivio (e non è scontato) ci vogliono dei mesi.
      Poi, ahimè, se si dovesse scoprire che realmente c’è una diformità ci sono due ipotesi da contemplare:
      1- se la difformità riguarda solo lei, il suo tecnico le può preparare una sanatoria e a seguire una nuova scheda catastale…
      2- se invece la difformità è più generale su parti comuni e coinvolge anche altri condomini la questione si complica e si allunga ulteriormente…
      So che non sono stata consolante, ma la questione purtroppo va posta in questi termini.
      Un saluto

  4. Buonasera ingegnere…
    Tempo fa ho acquistato un terreno agricolo con l’intenzione di mettere su un azienda agricola.
    Dopo aver gettato le fondamenta adibite per la costruzione di un capannone di 170m^2, per motivi economici emersi successivamente ho dovuto bloccare i lavori.
    Adesso mi chiedevo se fosse possibile applicare una variante al progetto, magari pagando una sanatoria, o non saprei, in modo tale da costruire proprio su quelle fondamenta una casa o villetta, piuttosto che un capannone agricolo.
    Grazie in anticipo.

    • Buongiorno,
      in questo caso non è questione di sanatoria…. Deve recarsi all’ufficio tecnico (lei, o meglio un tecnico da lei incaricato) e capire se, e cosa, è possibile OGGI
      costruire su quel terreno…. Purtroppo se sono trascorsi diversi anni, oramai, è decaduto anche il precedente permesso di costruire (quello per il capannone) e tutto va ripresentato ex novo.
      Sempre che nel frattempo non siano intervenute modifiche al PGT che hanno reso inedificabile il terreno, variato gli indici di cubatura o adirittura la destinazione d’uso.
      Le consiglio, indubbiamente, di contattare un tecnico di sua fiducia che le dia una mano a capire davvero come stanno le cose.
      In bocca al lupo e continui a seguirci

  5. Buongiorno,
    Io ho comprato casa da poco e vorrei allargare un terazzo, spostando un muro e chiudendolo con i vetri. Questo significherebbe un `aumento di cubatura. E possibile?
    Grazie mille.

    • Buonasera,
      detto così mi verrebbe da dirle assolutamente no….
      L’unica cosa che può pensare di fare “legalmente” è una serra bioclimatica, che però deve avere determinati requisiti per non essere considerata aumento di cubatura!
      Interpelli un bravo architetto.
      Un saluto

  6. Buonasera,devo ristrutturare una casa di campagna dove nel 1969 è stato elevato un piano di tre vani,ma dalla licenza e dai grafici depositati al Comune ne risultano solo due.Vorrei fare una manutenzione straordinaria “leggera”,ma mancherebbe la legittimità della preesistenza perchè un vano risulta abusivo.Come fare?
    Cordiali saluti

    • Buongiorno,
      per prima cosa deve verificare se è possibile fare una sanatoria e regolarizzare il tutto. Diversamente può solo demolire il vano in più,
      questo infatti è un problema non solo oggi per eseguire i nuovi lavori, ma lo sarà domani in caso voglia vendere o fare qualunque altra cosa.
      Incarichi un tecnico di fiducia, che le illustrerà meglio la situazione, prospettandole le soluzioni possibili.
      Un saluto

  7. Buonasera Ingegnere
    vorrei esporle la brutta situazione in cui mi trovo al fine di avere anche un suo parere,

    stavo acquistando un appartamento per il quale avevo già dato un cospicuo anticipo registrato presso il notaio, avevo quindi le relazioni tecniche procurate dal venditore.
    Dal momento che volevo valutare l’apertura di un muro quindi la realizzazione di una cerchiatura faccio un sopraluogo con ingegnere, il quale nota subito qualcosa che non va vedendo molto spazio appena entrato in casa.

    In pratica cominciando a cercare informazioni più approfondite salta fuori un progetto di ristrutturazione dell’immobile avvenuto alla fine degli anni novanta appellandosi al vecchio articolo 26, cioè il non obbligo di richiedere permessi.
    Pero nella ristrutturazione furono abbattuti muri pieni ritenuti portanti (l’immobile è di fine 800 primi del 900 ed era un vecchio convento) in più anche una parte più importante ritenuta portante venne aperta per la realizzazione di una porta, tutto questo senza presentare alcun progetto al genio civile.
    A questo punto visto che i venditori non vogliono sentire ragioni e probabilmente(infatti ho chiesto che mi venga ridata la caparra) ci sarà una causa, non riesco a capire bene la mia posizione.
    Non dovrebbero obbligatoriamente fare una sanatoria??? questi inadempimenti possono essere considerati banali??? quindi non cosi importanti???
    vivo a firenze e so che essendo considerata zona sismica fin dagli anni 80 ci dovrebbero essere delle normative più attente.
    La ringrazio e le invio i miei saluti

    • Buongiorno,
      purtroppo certi accertamenti, specie circa la conformità urbanistica e catastale dell’immobile andrebbero fatti a monte dell’offerta!!!
      Detto ciò, se l’immobile non è conforme non troverete nessun notaio disposto a rogitare (e voi per primi dovrete rifiutarvi) e questo sarà imputabile alla parte venditrice, specie se avete fissato un termine per l’acquisto questo scadrà e non essendo imputabile a voi la mancata conclusione dell’affare è il venditore che potrebbe essere addirittura costretto a restituirvi il doppio della caparra versata!!
      Dipende dal compromesso che avete scritto…. Tenga anche conto che se c’è di mezzo un’agenzia potrete rifarvi anche su di lei, perchè dovrebbe garantire la conformità degli immobili che propone in vendita.
      Di certo le ci vorrà un pò di tempo e tanta pazienza, ma la ragione, per come ha esposto la questione, credo stia tutta dalla sua parte.
      In bocca al lupo

  8. Buongiorno. Sono prossimo a comprare un appartamento/mansarda al 5 piano (di un edificio di nuova costruzione). Tutti gli appartamenti lato Scala A hanno un balcone e tutti i condomini hanno chiuso, quel balcone, con una vetrata. Anche l’attuale proprietario dell’appartamento che vorrei comprare ha realizzato questa vetrata, chiudendo, di fatto, il balcone.
    A cosa andrei incontro?
    Grazie

    • Buongiorno,
      da quel che ho capito, credo proprio che tutti i balconi chiusi siano frutto di un abuso vero e proprio.
      Controlli l’ultima variante di progetto presentata in comune, facendo una richiesta di accesso agli atti, nonchè la planimetria catastale. Se da questi due documenti (entrambi!!) la vetrata non risulta
      chieda che venga rimossa prima di rogitare perchè è un abuso! Se qualcuno una mattina si sveglia e lo denuncia va incontro ad un’ammenda e dovrà poi rimuoverla a sue spese.
      Un saluto

  9. Buonasera, volevo sapere cosa fare x regolarizzare la seguente situazione.
    10 anni fa abbiamo comprato due box adiacenti separati da un muro divisorio non portante. A seguito abbiamo unito i 2 box in uno unico, eliminando il muro e unendo l apertura del box, questo senza presentare nessuna domanda. I box non sono adiacenti alla casa ma in area condominiale. Ora volevamo legalizzare questa situazione, come bisogna procedere?

    • Buongiorno,
      bisognerebbe analizzare bene l’atto e i documenti disponibili, ma, da quello che mi dice, credo basti fare una nuova scheda catastale, al massimo una CIL al Comune.
      Quello che non capisco è perchè non l’avete fatto subito: fiscalmente vi sarebbe convenuto! Mi viene il dubbio che il problema non sia solo la parete divisoria… Provi ad approfondire!
      Un saluto

  10. Buongiorno, Per sanare un ampliamento di circa 50mq fatto più di 30 anni fa c’è bisogno di una scia in sanatoria o di un PDC in sanatoria? con certificato di idoneità statica, pagamento degli oneri urbanistici e pratica catastale per i terreni ed i fabbricati.

    • Buongiorno,
      per un ampliamento di 50 mq credo proprio che le serva un PDC in sanatoria, sempre che abbia volumetria residua, ci sia doppia conformità e l’abuso risulti effettivamente sanabile, il che non è detto.
      Detto ciò, deve comunque incaricare un tecnico che verifichi la possibilità di regolarizzare l’abuso e poi proceda con la redazione della pratica. Ovviamente dovrà pagare gli oneri, più un’ammenda e alla fine aggiornare anche la scheda catastale.
      Un saluto

  11. buongiorno Sara Raggi e tutti!
    Di recente ho aquistato un terreno in asta giudiziaria in una bellissima area verde di circa 2.800 mq. Nella destinazione urbanistica viene indicata definizione di zona C4 per 51 mq e di zona E per 2597 mq della proprietà.
    Il mio desiderio era metterci una casa piccola prefabbricata di legno senza fondamenti ed allacci, passarci del tempo ogni tanto sia d’inverno sia d’estate con la possibilità di dormirci dentro.
    Inizialmente nel ufficcio technico mi veniva detto che potrei avere il permesso di costruzione per la casa di 29-30 mq e 86 mq di annessi agricoli . In secondo momento è stata cambiata l’idea riguardo le misure , cioè potrei costruire per 26 mq lordi. Temo che se vado per terza volta , mi verrà detta un altra cosa ancora. Da qui la prima domanda:
    1. Quale metratura sarebbe esatta?

    Mi è stato spiegato, inoltre, che dovrei chiedere vari permessi di cui costo si potrebbe agirare da 3.000 a 4.000 ( tra la tassa comunale, permesso di costruzione e certificato antisismico di circa 1000 euro!) La risposta non è stata precisa, perciò un altra domanda:
    2. quali sono i costi dei permessi , tasse ecc. per poter costruire nel mio caso?

    Se si trattasse di 3/4 mila euro mi trovo ad essere fuori il budget a disposizione.
    3. esiste un’alternativa meno costosa oppure una soluzione per evitare tutta sta trafila di permessi e poi varie tasse da pagare?

    Alcune persone mi hanno parlato di camper o case mobili.
    4. Nel caso di casa mobile non rischio che cmq debbo chiedere permessi, pagamento delle tasse? Oppure mi viene detto, in caso del controllo , che la debba spostare dopo un tot di tempo?

    Un altra soluzione di cui ho sentito parlare sarebbe un magazzino di lamiera per gli atrezzi che poi all’interno potrei adattare alle mie essigenze “vacanziere”. Mi è stato detto che in questo caso la dovrei prima costruire e poi segnalare in Comune. Da qui altre le mie domande e dubbi:
    5. Procedura è veramente così semplice ? Quali sarebbero i costi? Non rischio sanzioni? Se sì, quanto costarebbero?
    6. Nel mio caso , quanto grande potrebbe essere questa baracca? Posso arrivarci a 25-30 mq?
    7. Se usassi lamiera coinbentata (cercando di aggiungere “tetto verde”con la terra e prato sopra) la struttura può essere confortevole o rischio di morire di caldo d’estate e di freddo d’inverno pur avendo piccola stuffa a legno?
    8. lei ha degli altri consigli da darmi per poter ralizzare il mio sogno, ma evitando le spese che non posso sostenere e anche non vivere con ansia che sto infrangendo la legge?
    Aggiungo che non sono imprenditrice agricola ma cmq facio parte di una cooperativa agricola.
    Grazie infinie , Silvia

    • Buongiorno.
      Innanzitutto non sono certa che basti far parte di una cooperativa agricola per poter edificare su un terreno agricolo, di questo dovrebbe accertarsi, io so che solo gli imprenditori agricoli ed i coltivatori diretti possono.
      Detto ciò la superficie esatta costruibile sarebbe 25,97 mq. Questo valore deriva da:
      2597 mq x 0,03 mc/mq = 77.91 mc costruibili (mc di volumetria!!!!), che (considerata un altezza standard di 3 m) sono 77,91 mc/3 m = 25,97 mq.
      Ora, onestamente è vero che le mini case ultimamente sono di moda ma…. 26 mq di casa sono davvero pochissimi!!!
      Ma la vera domanda qual’è??? Perché per costruire in regola, sia anche una mini casa, anche prefabbricata, anche in bioedilizia… serve comunque sempre un permesso di costruire ed è necessario redigere la pratica e pagare gli oneri…
      Tutte le alternative diverse che lei ha prospettato sono di fatto a tutti gli effetti “abusi edilizi”: il rischio è una sanzione di diverse migliaia di euro (anche più) e ovviamente la demolizione del fabbricato!
      Se 3.000 euro per lei sono già fuori budget, non le resta che rinunciare in partenza (per fare tutto in regola serve molto di più).
      Mi spiace, un saluto

  12. Salve.
    Nel mio caso, mi trovo in procinto di acquistare una casa che su tre bagni solo uno risulta essere in regola e in conformità con le planimetrie presenti anche in Comune. In effetti risulterebbero come ripostiglio. Uno si trova in mansarda e l’altro in taverna. Secondo lei dovrei esigere dal proprietario che effettui una sanatoria? Grazie mille

    • Buongiorno,
      nel suo caso credo che una sanatoria potrebbe non essere possibile… La mansarda, così come la taverna, saranno certamente non abitabili (e non è detto che possano diventare abitabili,
      bisognerebbe vedere se sussistono i requisiti!). In questi casi, al massimo, al posto di ripostiglio potrebbe esserci scritto lavanderia, ma non di certo bagno o wc.
      Il problema è a monte: se lei acquista consapevole del fatto che mansarda e taverna non siano abitabili e (ovviamente dunque) conformi a quanto risulta dal catasto e dai progetti,
      ma li paga il giusto, proceda pure. Quasi tutti quelli che in casa hanno un sottotetto non abitabile o una taverna hanno un bagno dove non potrebbero…. Se invece la domanda è:
      è tutto regolare? La risposta è NO!
      Ovviamente se lei dovesse sollevare la questione con il notaio questo dovrebbe rifiutarsi di rogitare fino a che tutto non è in regola, il
      che vorrebbe dire però ripristinare i ripostigli previsti, più che effettuare una sanatoria e dichiarare i bagni….
      Veda lei…
      In bocca al lupo!

  13. Buon giorno s.ra Raggi
    Vivo con la compagna e un bimbo in un appartamento costruito abusivamente da mia suocera.Il fabbricato esternamente non ha subito variazioni,ma da un grande garage interno dove con un solaio abbiamo creato tre vani e da un disbrigo dove è stato creato l’altro vano, è nato questo appartamento di un 50 m2 circa. Volevano sanare questa situazione e sapere come fare…Grazie

    • Buongiorno,
      come prima cosa, le consiglio di interpellare un tecnico di zona, che faccia gli accertamenti del caso e le dica se la situazione può essere sanata in qualche misura, oppure no.
      Sì, perché, purtroppo per lei, potrebbe facilmente anche non esserlo!
      Se lo fosse, sappia che la cosa le verrà comunque a costare non poco (tra sanzioni, oneri, parcella del tecnico e lavori di adeguamento)!
      Se invece l’abuso risultasse non sanabile, l’unica strada per regolarizzare sarebbe demolire e rimanere senza casa!
      In bocca al lupo

  14. Buongiorno Sig.ra Raggi
    sono in trattativa per l’acquisto di un immobile di un centinaio di mq con annesso terrazzino a livello di 30mq. L’attuale proprietario ha montato un pergolato sullo stesso terrazzino che occupa più o meno la metà della superficie. Ha chiuso con una vetrata il pergolato e lo ha adibito a cucina.
    Naturalmente la struttura nn risulta dalle carte catastali.
    Tra l’altro l’immobile è adiacente ad una chiesetta ed il pergolato poggia per un lato proprio su una parete della chiesa.
    Le domande che le pongo sono le seguenti: fermo restando che la sanatoria immagino sia obbligatoria da richiedere, potrebbero esserci delle difficoltà nell autorizzazione per via della destinazione cucina e per via della presenza della chiesa adiacente? Ed inoltre nel caso le spese di sanatoria sarebbero a carico del soggetto venditore o del possibile acquirente?
    Grazie mille in anticipo!!

    • Buongiorno,
      se per lei questa veranda è determinante per l’acquisto (ovvero se senza la casa non la comprerebbe) non proceda, perchè per come mi ha illustrato la questione, a meno che nel suo Comune non siano particolarmente permissivi,
      la cosa secondo me è INSANABILE e dunque va demolita. Dovesse essere sanabile in qualche modo comunque toccherebbe fare tutto all’attuale proprietario, ovvero a colui che ha realizzato l’abuso
      che dovrebbe pagare pratica, oneri e multa!! In teoria il notaio se tutto non è conforme non dovrebbe neppure farvi rogitare.
      Diversamente, sappia comunque che sta acquistando un immobile in parte ABUSIVO e la legge non ammette “ignoranza” quindi i problemi diventano i suoi.
      Le consiglio di fare attenzione.
      In bocca al lupo

  15. Buonasera gentile ingegnere raggi. Le descrivo la mia situazione. Sn un procinto di vendere un terreno con una casa che venne costruita abusivamente intorno al 1972. Ora il notaio prima della vendita ha chiesto ila concessione edilizia. Da premettere che qualche anno addietro ho provveduto ad accatastato. A cosa vado incontro? Grazie anticipatamente

    • Buongiorno,
      Mi spiace dirle che accatastarlo non le è servito a nulla se non a pagarci le tasse!
      Il catasto non è probante… si può accatastare un abuso ma questo non lo rende di certo regolare!
      Non so se chi le ha fatto la scheda catastale non le ha detto che stava accatastando un abuso ed era poco utile farlo se non ai fini fiscali…
      La casa è e resta un abuso. a meno che a suo tempo non sia stata presentata una richiesta di condono e sia ancora pendente per qualche motivo…
      Ora se il terreno è edificabile può solo tentare di sanare la costruzione, altrimenti non le resta che abbatterla, nessun notaio rogiterà in caso contrario.
      Mi spiace dirglielo così ma non ci sono molte altre strade

  16. Buonasera,
    abbiamo intenzione di vendere una casa ereditata dai genitori, ma dagli atti catastali non risultano modifiche fatte all’interno dell’abitazione.
    Mi spiego meglio, i miei suoceri precisamente nell’anno 1993, hanno eliminato un garage per fare una camera e questa non risulta agli atti.
    ora per poter vendere necessita una sanatoria e come bisogna procedere?
    Grazie x l’interessamento
    Giancarlo

    • Buongiorno,
      purtroppo le confermo che per poter vendere deve prima presentare una sanatoria… Attenzione però, perché lei mi parla di una camera al posto di un garage… Sono molti
      i requisiti per poter sanare una situazione di questo tipo, primo fra tutti avere ancora della slp disponibile! Pertanto deve per forza sanare, ma non è per nulla detto che
      sia possibile farlo. Se fosse impossibile per vendere deve demolire e ripristinare lo stato precedente.
      Si rivolga ad un bravo tecnico le dirà subito se ci sono speranze di poter sanare o no.
      In bocca al lupo

  17. Buonasera, una info cortesemente, se invece la pratica edilizia è stata presentata ma non si è provveduto al deposito della pratica strutturale (essendoci stati alcuni interventi in tal senso), e il Comune ora ne chiede conto ma gli interventi sono stati già realizzati…cosa succede? Come se ne può venire a capo?

    • Buongiorno,
      se avete fatto degli interventi che hanno in qualche misura interessato le strutture e questi erano previsti fin dall’inizio avreste dovuto dichiararli. C’è da chiedersi perché non lo avete fatto…
      Anche, eventualmente, presentando una variante in corso d’opera?
      Oggi con le strutture non si scherza, specie se, andando a modificare qualcosa, il tutto andava adeguato alla nuova normativa antisismica.
      Dovrebbe chiedere spiegazioni all’architetto o ingegnere che ha seguito la pratica per suo conto…
      Per interventi già realizzati, ma non autorizzati, deve comunque presentare una sanatoria, sempre che questo sia fattibile.
      Ci sarà pure qualcuno che ha calcolato queste strutture realizzate di cui parla, no??

  18. Buongiorno Architetto Raggi,
    siamo in trattativa d’acquisto per un appartamento sito in condomino del 1981 in provincia di Verona. L’immobile dispone di un terrazzo chiuso su tre lati dai muri condominiale e mentre sul quarto è stato applicato un infisso scorrevole che lo rende, credo, a tutti gli effetti una veranda. La mappa del catasto, mai modificata dall’anno di costruzione, riporta la dicitura “terrazzo”.
    Consoderando che non sarebbe nostra intenzione riaprire il balcone, come dovremmo comportarci?
    La ringrazio per la disponibilità.
    Laura

    • Buongiorno,
      la “scheda catastale” non ha nessuna validità, serve di fatto solo a pagare le tasse, non è in alcun modo probante. Molti non credono sia possibile, ma si può tranquillamente accatastare un abuso!
      Prima di acquistare, o di impegnarsi a farlo, deve verificare la conformità urbanistica dell’immobile. Dia un occhio a questo articolo https://casinamia.com/comprare-casa/
      Anche il notaio se è un notaio serio non procederà al rogito prima di aver fatto verificare che tutto sia in regola. Basta che i proprietari facciano una richiesta di accesso agli atti presso l’ufficio comunale, così avrete chiara la situazione. In bocca al lupo!

  19. Vorrei chiedere se acquisto una casa all’ asta in cui sono stati iniziati lavori di ristrutturazione chiedendo i permessi mai pagati cosa dovrei fare io per regolarizzare tutto?grazie saluti

    • Buongiorno,
      se si tratta di un permesso di costruire e i termini non sono ancora scaduti potrà pagare gli oneri e proseguire. Sempre, però, che non voglia apportare delle modifiche sostanziali al
      progetto esistente. In quel caso, forse, le conviene presentare una nuova pratica. Poi dipende da cosa e da quanto è già stato realizzato e soprattutto da cosa non è stato pagato.
      Un saluto

  20. Buongiorno,
    Quanto costerà la sanatoria per non aver presentato la SCIA?
    Sono state modificate la maggior parte delle pareti interni per riadattare gli spazi.
    Grazie

    • Buongiorno,
      una SCIA in sanatoria in genere comporta una sanzione che va da 516 euro in sù, più chiaramente diritti di segreteria e costo della parcella del tecnico che si occuperà della pratica.
      Se non ha modificato in alcun modo gli impianti forse può cavarsela anche con una CILA in sanatoria, che è leggermente meno onerosa (non però se, ad esempio, ha rifatto il bagno).
      In ogni caso deve affidarsi ad un collega che operi nella sua zona, che saprà indirizzarla correttamente e che si occuperà di tutta la pratica.
      Un saluto

  21. Buonasera, anni fa ho ampliato il soppalco esistente aggiungendo anche una scala, cosa che mi sono informato non è sanabile. Ora in sede di vendita mi conviene adeguare la planimetria catastale allo stato di fatto (in quel caso però non vi sarebbe conformità urbanistica), oppure lasciare tutto così col rischio che qualche perito bancario non conceda il mutuo al futuro acquirente? Grazie per la sua cortese risposta. Ps ovviamente escludo la demolizione, che comporterebbe un aggravio di costi e problematiche varie

    • Buongiorno,
      per prima cosa, dovrebbe essere certo che il suo acquirente accetti di acquistare un abuso, diversamente la demolizione per quanto costosa è purtroppo l’unica strada!
      Chiaramente se il suo acquirente avesse bisogno di un mutuo gli potrebbe venir negato.
      Detto ciò, quando si parla di soppalchi non credo che il problema sia la scala. L’abuso si configura e non è sanabile perchè lei o non ha le altezze necessarie sotto e sopra, oppure
      perchè ha coperto più di un terzo della superficie calpestabile sottostante. Adeguare la planimetria catastale non serve a nulla se non a tentare di ingannare un possibile
      acquirente, ma non credo che la cosa le convenga sotto nessun profilo. Anche perchè i notai, oggi, controllano sempre la conformità urbanistica e catastale e senza non rogitano.
      Un saluto

  22. Buongiorno, cortesemente una consulenza normativa: è stata presentata semplice SCIA al posto di SCIA alternativa al PDC, e conseguentemente sono iniziati i relativi lavori. Il Comune ha chiesto integrazioni in merito e sospeso i lavori intimando di non eseguirli. Tale tipologia rientra tra le casistiche di sanatoria (previo requisito della doppia conformità) ai sensi art. 36 del DPR 380/2001 e relativa sanzione pari al doppio del contributo di costruzione? Oppure può rientrare in una tipologia meno onerosa, realizzandosi in un mero errore formale? (i lavori eseguiti risultano conformi alle tavole di progetto presentate, previo sempre requisito della doppia conformità). Grazie mille per la vostra cortese risposta.

    • Buongiorno,
      in questi casi si procede in questo modo: il suo tecnico (colui che è stato incaricato di presentare la pratica e che peraltro credo sia responsabile di un errore del genere) dovrebbe prendere un appuntamento
      con il tecnico del Comune (magari se lo desidera può recarsi all’appuntamento assieme a lui) e cercare di capire bene quale sia il problema e quale il modo migliore per risolverlo. Se la pratica è stata presentata elettronicamente molto probabilmente dovrete presentarne una ex novo.
      Così i dati forniti sono un po’ pochi per capire cosa realmente è successo e suggerirle una soluzione. Bisognerebbe proprio recarsi dal responsabile dell’Ufficio tecnico del comune di persona,
      ma questo è compito del suo architetto. Se si fida della persona a cui ha affidato i lavori lasci che sia lei a suggerirle il da farsi, diversamente si rivolga ad un altro tecnico!
      Un saluto e in bocca al lupo

  23. Buonasera, l’abitazione che vorrei acquistare presenta una differenza rispetto alla piantina catastale: dove dovrebbe esserci un giardino che conduce dall’ingresso al primo piano della villa, è stato realizzato un cortile pavimentato. Da qui è possibile accedere direttamente alla sala hobby tramite una porta finestra che non è presente nella piantina. Se volessi regolarizzare tale situazione, è sufficiente una sanatoria? Se si, di che importi parliamo? Io credo che un notaio, se non effettuasse un sopralluogo, non potrebbe verificare le differenze (tra visura catastale ed ispezione ipotecaria risulta tutto allineato). grazie.

    • Buongiorno,
      le difformità di cui parla sono particolari pertanto è bene fare delle precisazioni in merito.
      Finestre che si trasformano in porte finestre possono diventare un bel problema perché in molti casi per attuare questo cambiamento può essere necessario ottenere apposita autorizzazione paesaggistica…
      Per la pavimentazione esterna sappia che ogni lotto ha una determinata quota di superficie “cosiddetta filtrante” che va per forza lasciata a verde. Pavimentarla è un abuso non sanabile… va ripristinato il verde.
      Io, onestamente la questione la farei risolvere a chi vende, poi veda lei.
      Un saluto

  24. buongiorno, io e altri 4 fratelli siamo proprietari di una casa e mia madre usufruttuaria. mia madre più di 20 anni fa ha demolito e ricostruito in presenza di concessione. Durante i lavori ha fatto un abuso aggiungendo una stanza. Ha presentato domanda per sanare senza mai integrare documentazione e oneri etc. ora mia madre è morta e dopo aver fatto accesso agli atti abbiamo scoperto che è stata fatta una richiesta di condono. Lei avrebbe dovuto pagare e integrare della documentazione. purtroppo non lo ha fatto. Noi cosa possiamo fare per risolvere il problema? Cosa si é prescritto? Possiamo avere delle ripercussioni in merito a questo abuso? Grazie se vorrà rispondere

    • Buongiorno,
      lei parla di sanatoria e poi di condono… è fondamentale capire se è stata presentata richiesta di condono (se così fosse è perché, probabilmente, tramite semplice sanatoria l’abuso non sarebbe stato sanabile).
      Nel caso, se la pratica è stata avviata, ma non si è conclusa e perfezionata è ancora possibile (in linea teorica) pagare e condonare concludendo l’iter intrapreso a suo tempo da vostra madre.
      Ciò che nel suo caso mi lascia qualche dubbio è la documentazione ad integrazione non presentata. Bisogna capire se questa ha inficiato la presentazione del condono oppure no (se la pratica è avviata è possibile pagare e portarla a termine, ma se non è mai “partita” no!). Per far chiarezza dovrebbe incaricare un tecnico di fare tutte le verifiche del caso e se possibile portare a compimento la pratica.
      Diversamente, il problema più grosso è che trattandosi di un’unica proprietà per 4 fratelli, probabilmente, immagino possiate decidere di venderla… Se non sistemate tutto prima non è possibile procedere in tal senso, quindi in un modo o nell’altro vi toccherà mettere a posto la cosa.
      In bocca al lupo.
      Un saluto

  25. Architetto buonasera, una domanda veloce, è possibile presentare collaudo statico per strutture già realizzate? Rischio non mi diano agibilità?

    • Buongiorno,
      mi perdoni, non capisco la domanda… Il collaudo si fa sempre a strutture ultimate, altrimenti come sarebbe possibile eseguire delle prove di carico?
      Se parliamo di collaudo delle strutture, indubbiamente, per essere fatto le strutture in questione devono già esistere ed essere ultimate, in genere il collaudo viene fatto appena realizzata
      un’opera, proprio per testarla e rilasciare (mi passi il termine) “garanzia” che questa sia effettivamente solida.
      Lei, forse, ha realizzato delle opere strutturali senza presentare apposita denuncia, quindi prima dovrà sanare l’abuso, ma questa è altra cosa rispetto al collaudo.
      Un saluto

  26. Buona sera…le spiego la mia situazione: in parte a casa mia c era un campo di bocce, li ho fatto una cementata ed ora sto costruendo una legnaia coperta: questa si trova a destra il mio prato a sinistra il muro confinante metà mia e metà del vicino, stessa cosa davanti mentre dietro c’è il mio cortile…la mia domanda è essendo a quanto ho capito abusiva, una volta firmata la convenzione con il vicino, posso metterla in regola? Se si cosa devo fare? Costi? La ringrazio

    • Buongiorno,
      deve incaricare un collega di zona, che peraltro, prima di tutto, controlli cosa effettivamente non è in regola e cosa eventualmente può essere sanato.
      Ad esempio è importante che non sia stato superato il rapporto di copertura originariamente dichiarato (non si può cementare dove si vuole!).
      Un saluto

  27. Buonasera ingegnere, vorrei acquistare una casa a cui hanno fatto delle modifiche di ampliamento interne trasformando il garage in cucina più un altra Camera collegati ovviamente al resto della casa ..vorrei capire cosa fare e a cosa vado incontro nel caso che il perito della banca dia l ok per l acquisto…
    Grazie mille

    • Buongiorno,
      se il perito della banca non è approssimativo non otterrà mai un mutuo su un’abitazione in parte abusiva. Non potrebbe neppure rogitare.
      I venditori devono sanare l’abuso o ripristinare lo stato dei luoghi e solo dopo potrete procedere tranquillamente ed andare a stipulare l’atto.
      Se anche la vendita ora dovesse andare a buon fine, sappia che l’abuso resterà un SUO problema in qualità di nuovo proprietario (poco importa se l’ha commesso il proprietario precedente)
      lei era tenuta ad informarsi.
      Un consiglio: lasci perdere. Peraltro è facile che trattandosi di un ex garage non vi sia neppure un vespaio controterra.
      Un saluto

  28. salve, ho acquistato anni fa il mio appartamento, nel periodo dal quale lo sto abitando ho effettuato diversi lavori manutentivi, uno dei quali ha visto protagonista la mia terrazza nella quale ho dovuto rifare la pavimentazione per mancanza della guaina protettiva, per fare ciò ho dovuto levare una fioriera in cemento appoggiata sul pavimento, anche essa in pessimo stato.
    Tutto ciò purtroppo, ingenuamente é stato fatto senza controllare la piantina catastale, solo ora trovandomi nella situazione di dover vendere la casa mi sono reso conto della difformità creata purtroppo in area sottoposta a vincolo paesaggistico, vorrei risolvere il problema sanando la cosa come posso fare?

    • Buongiorno,
      in via teorica tenga presente che per rifare una terrazza è necessario quanto meno presentare una CILA.
      Peraltro in zona vincolata è sempre necessaria un’autorizzazione apposita e spesso anche la redazione di una relazione di impatto paesistico.
      Detto ciò, ora non può far altro che incaricare un tecnico che affronti la questione e sperare che il suo abuso sia sanabile.
      Diversamente dovrà rimettere tutto com’era.
      In bocca al lupo.

  29. Salve sono proprietario di una villetta ante 1967. Ho scoperto che nel post terremoto campano è stato fatto un abuso per sopraelevazione per 21 mq. Successivamente nell’anno ’86 è stata richiesta una sanatoria che il Comune ad oggi non ha ancora rilasciato. A seguito di miei controlli del comune ho saputo che il Comune sta rilasciando le sanatorie vecchi. Tuttavia tale villetta ora si trova sotto vincolo idrogeologico e frana per cui il comune non sapendo cosa fare ha chiesto parere all’autorità di bacino.
    1) Secondo Lei verrà rilasciata una licenza in sanatoria dato che nel lontano 86 venivano rispettare tutte le normative del caso per ottenerla?
    2) Nel caso non venga rilasciata rischio l’abbattimento di questi 21 mq?
    2) Nel caso venga accettata secondo, dato che l’oblazione è fu pagata all’epoca, devo sostenere osti di urbanizzazione? Più o meno a quanto potrebbero ammontare?

    • Buongiorno,
      la questione è molto complessa. Mi sembra anche assurdo ed un po’ impossibile che possa essere rimasta “aperta” una pratica di sanatoria dal 1986 ad oggi, è sicuro che non si trattasse di un condono?
      Se poi oggi vi sono delle questioni legate al rischio idrogeologico, onestamente, non la vedo bene: la sicurezza viene prima di tutto. Le consiglio di affidarsi ad un “bravo” ingegnere che lavori in zona da tempo e possa seguirla in modo adeguato.
      In bocca al lupo

  30. Salve il dovrei sanare L ampliamento di un garage fatto negli anni 80 nella casa indipendente dei miei genitori, in pratica è qualche metro più lungo che nella mappa catastale. Potrei incontrare problemi? Anche urbanistici? La casa è isolata in fondo a una strada privata. Grazie

    • Buongiorno,
      sì, purtroppo, a prescindere da quanto sia esteso l’abuso e da dove sia collocato i problemi possono essere più d’uno. Per avere certezze in merito, l’unica cosa che può fare è rivolgersi ad un tecnico di fiducia che faccia tutti gli accertamenti necessari e le dia conferma del fatto che si tratti di un abuso sanabile oppure no.
      Un saluto

  31. Buongiorno….volevo esporLe questa problematica:mi spiego,mio padre nel 1969 acquisto un terreno di circa 500 metri quadri e dopo 5 anni realizzo’ due locali attigui per un totale di 390 metri quadri,accatastati ma senza licenza edilizia.Nel tempo in questi locali adibiti c3 si sono susseguite alcune attività artigianali ma oggi le cose sono cambiate e quindi si vuole vendere il tutto.Intorno ai locali ci sono palazzi,mi chiedevo come si valuta …..solo il suolo o anche il capannone abusivo ha un suo valore.grazie

    • Buongiorno,
      onestamente da quel che ho inteso lei vorrebbe vendere una struttura completamente abusiva di ben 390 mq?
      Se questi locali, quando ancora era possibile condonare, sono stati condonati, allora può venderli, diversamente fa prima a demolire tutto e vendere solo il terreno. Il catasto non ha nessun valore; da un punto di vista della legittimità della costruzione vale solo il titolo abilitativo presentato in comune.
      Cosa c’è attorno poco importa, il valore del terreno dipende dal fatto che, oggi, questo sia o meno edificabile. Tutto a prescindere da cosa ci sia stato edificato sopra, perché se i locali sono abusivi non può venderli in alcun modo e oggi sanarli non so se le conviene, sempre a patto che peraltro sia possibile.
      Un saluto

  32. Buongiorno,
    Espongo brevemente il mio problema. Mio ritrovo a vendere un’appartamento, in comproprietà con mio padre e le mie sorelle, che dispone di un balcone che è stato verandato (chiuso) subito dopo la costruzione del palazzo (negli anni 80). Il precedente proprietario ha fatto domanda di sanatoria al comune pertinente (Latina) nell’86, versando la dovuta oblazione. La pratica è stata poi volturata all’acquirente successivo, mio padre, nel 1997, il quale, oltre a pagare la tassa per l’esame del progetto, il contributo per il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione ha anche trasmesso al comune, tramite un perito incaricato, il rilievo delle opere, l’atto notorio, copia del titolo di proprietà e documentazione fotografica. Non abbiamo mai avuto riscontro dell’avvenuta sanatoria ed ora ci troviamo in difficoltà per la vendita dell’immobile. Inoltre la mappa catastale che abbiamo appena scaricato dal sito dell’agenzia dell’entrate, non riporta la veranda sanata ma il balcone. Come dovremmo procedere adesso? Dovrei richiedere all’ufficio per l’urbanistica del comune informazioni sull’esito della domanda? E’ necessario che io incarichi un perito per fare questa cosa o posso agire in prima persona con mio padre?
    Grazie in anticipo per l’aiuto.
    Valentina

    • Buongiorno,
      lei mi cita più volte una sanatoria, ma è certo che suo padre, invece, non abbia chiesto un condono, anche perché mi parla di 1986?
      Molti vecchi condoni, dimenticati dai proprietari e a maggior ragione dai comuni, giacciono ancora “pendenti” in attesa di un qualche tipo di perfezionamento, o pagamento, che all’epoca della richiesta mancava. Sappia che comunque sono ancora perfezionabili e dunque se la richiesta è stata fatta a tempo debito è ancora possibile avvalersene.
      Chiaramente per poter vendere in maniera regolare e trasparente deve poter dimostrare che l’abuso è sanato o condonato. Se non avete documentazione probante alla mano, dovrete inevitabilmente fare una ricerca all’ufficio comunale tramite richiesta di accesso agli atti. Io fossi in lei per velocizzare la cosa mi rivolgerei ad un tecnico di fiducia, ma può fare anche da sé.
      Se da un punto di vista urbanistico tutto è a posto, le basterà far aggiornare la scheda catastale (con una spesa complessiva che non dovrebbe in alcun modo superare i 500 euro). Quello del catasto è davvero il problema minore.
      In bocca al lupo
      Un saluto

      • Grazie mille per la risposta! Mio padre è andato a visionare gli atti in comune e la sanatoria (non il condono) è stata concessa nel 2011, dobbiamo solo ritirare il documento pagando un bollo irrisorio. Menomale! Grazie per i suggerimenti!

  33. Buonasera
    Mio padre fece costruire un immobile abusivo accanto a un altro suo precedente con licenza. Condono lo stabile nell 85 primo condono, pagando tutto, nulla è stato modificato, ora per venderlo abbiamo bisogno della sanatoria, ci hanno detto che le banche non finanziano il mutuo senza la sanatoria. Potete darci informazioni sui tempi e i costi ?
    Grazie

    • Buongiorno,
      se è stato presentato il condono, al massimo andrà perfezionato: non c’è bisogno di alcuna sanatoria per abusi già condonati. Rivolgetevi all’ufficio tecnico del Comune e vi sapranno dire cosa eventualmente vi manca per chiudere la pratica ed i tempi necessari per avere in mano il tutto. Purtroppo le tempistiche variano da caso a caso e da comune a comune, ma potrebbero anche avere già tutto lì pronto da tempo e voi non siete mai andati a richiederlo.
      In bocca al lupo

  34. Buongiorno,
    Lei parla nel suo articolo di sanatoria nel caso di aumento della SLP ma nel caso in cui questa non aumenti?
    Mi trovo nella situazione in cui il seminterrato risulta più bassa di 30cm (e qui non ci sono problemi) ma di conseguenza il sottotetto risulta più alto di 20cm (invece di 180min e 250 max è 200min e 270max).
    Premesso che esistono già camere e bagni con relative finestre che rispettano i RAI e altezze per chiedere il cabio d’uso, vorrei capire come procedere per regolarizzare la maggiore altezza ma senza aumento della SLP.
    Grazie
    Ps. Da quello che o capito il volume edificatorio residuo noi c’è

    • Buongiorno,
      in realtà in fase di progetto per stabilire quale sia la SLP ammessa si calcola il volume e si divide per l’altezza… Nel suo caso potrebbe esserci un aumento di cubatura abitabile, perché ha sottratto del volume non abitabile a favore di un volume che potrebbe, invece, essere abitabile (ma tale al momento non è… quindi non vedo grossi problemi). Se il sottotetto va recuperato, ovvero se attualmente non è accatastato come abitazione e vuole renderlo tale, in quel frangente potrà aggiustare le cose, anche perché 20 cm non sono moltissimi ed in sottotetto possono essere giustificati facilmente in fase di recupero.
      Un saluto

      • grazie della risposta ma purtroppo le cose non stanno così. Il mio tecnico dice che avendola accatastata come soffitta con un’altezza inferiore a 250 non fà cubatura e di coseguenza alzando il soffitto ho un’aumento di cudatura per tutta la superficie.
        l’unica soluzione è il ripristino dell’altezza a 2.50.
        Altri cosigli?
        Grazie

        • Buongiorno,
          guardi, in Lombardia, oggi, lei probabilmente potrebbe recuperare il sottotetto a fini abitativi pagando gli oneri e facendo i dovuti lavori. Non so però dove abita e per darle un consiglio tecnico dovrei analizzare tutti gli incartamenti del caso, perché la questione, raccontata così in poche righe da un “non tecnico” probabilmente non è chiarissima e si perdono delle cose.
          Posso solo dirle che non si fida del suo tecnico può sempre chiedere un altro parere ad un altro, che possibilmente lavori in zona e possa visionare personalmente il tutto per capirci davvero qualcosa.
          Un saluto

  35. Buongiorno,
    io ho un appartamento acquistato a Roma nel 1974.Nel 1980 facemmo dei lavori consistenti in:
    -eliminazione di un bagno adiacente alla cucina,per renderla più spaziosa,con eliminazione di tramezzi,apertura di porte interne e chiusura di altre,ma senza variazioni di superficie abitabile;
    Con lettera raccomandata AR in data 30 giugno 1986 inviata al Sindaco di Roma ho presentato Domanda di Condono Edilizio ed ho la ricevuta di ritorno.
    Con Lettera in data 2 Agosto 2017 all’Ufficio Condono Edilizio di Roma,consegnata a mano,ho chiesto la Ricostruzione della mia Pratica di Condono Edilizio presentata nel 1986.
    L’Ufficio Condono mi ha risposto che la mia richiesta di Ricostruzione “non può essere accolta in quanto la documentazione inoltrata non trova alcun riscontro nel sistema informatico a disposizione dello scrivente Ufficio Condono”.
    A questo punto,cosa devo fare per regolarizzare la planimetria dell’appartamento?
    Grazie
    Cordiali saluti

    • Buongiorno,
      può tentare di far recuperare la pratica, ma comunque non basta aver fatto richiesta per ottenere il condono. Ha mai pagato, ad esempio, i relativi oneri?
      Detto ciò, i lavori di cui mi parla probabilmente possono essere tranquillamente sanati; forse, specie se non ha mai pagato nulla per ottenere il condono, le conviene procedere ex novo con una sanatoria.
      Un saluto e in bocca al lupo

  36. Buongiorno,
    ho acquistato il mio appartamento nel 2011. in questi giorni ho preso contatti con un geometra per aprire una SCIA per ristrutturazione edilizia, il quale ha eseguito uno storico del mio appartamento e trovando dei difetti di conformità tra il progetto iniziale del 1972 e una modifica eseguita nel 1996. Nel 1996 il precedente proprietario ha registrato al comune e al catasto il disegno che ho nell’atto e com’era visivamente l’appartamento nel 2011, ma in realtà ha dichiarato solo che cambiava una finestra con una porta.
    Ora l’ufficio tecnico ha respinto la mia SCIA bloccandomi la ristrutturazione e chiede di eseguire prima una sanatoria per rettificare i difetti precedenti.
    Nell’atto immobiliare il notaio ha riportato che la parte venditrice dichiara e garantisce le concessioni edilizie. Quindi il notaio e il comune mi hanno detto che il precedente proprietario deve farsi carico della sanatoria riparatrice.
    Come posso procedere?Per legge posso richiedere alla parte venditrice di recarsi in comune e pagare per risolvere il problema?
    Grazie e mille
    Cordiali Saluti
    Fabio

    • Buongiorno.
      purtroppo, in realtà il notaio e/o l’agenzia immobiliare (se di un’agenzia si è servito) avrebbero dovuto riscontrare la difformità prima del rogito e far in modo che venisse sistemata. Ora, secondo me, è difficile attribuire tutta la “colpa” solo al proprietario precedente, che dal canto suo oramai ha venduto e dubito si presti, con gioia, a pagare una sanatoria.
      L’abuso adesso è a tutti gli effetti in capo a lei, essendo l’attuale proprietario. Potrebbe rivalersi sul vecchio proprietario, ma anche sul notaio e l’agenzia. Tutto ciò sempre solo se è in grado di provare che l’abuso è stato commesso prima dell’acquisto (sono passati più di 7 anni potrebbe averlo commesso lei l’abuso per quanto ne sanno in comune, no? e anche il vecchio proprietario in assenza di prove potrebbe dichiararsi estraneo alla cosa).
      Inoltre per farlo dovrebbe andare per vie legali, per cui valuti bene quanto può venirle a costare una causa e quali sono i relativi tempi.
      detto ciò, per la sanatoria non basta recarsi in comune a pagare. Serve un’apposita pratica, redatta da un tecnico, con il pagamento di oneri e sanzioni. Peraltro, credo che la pratica debba essere fatta a suo nome, perché attualmente solo lei ha titolo per presentarla. Sebbene la ragione sia dalla sua parte deve capire cosa le conviene fare, anche a seconda dell’entità dell’abuso…
      Mi spiace, ma purtroppo bisogna stare sempre molto attenti a controllare l’ultimo progetto depositato in catasto, ma anche in comune e la conformità del tutto allo stato di fatto.
      In bocca al lupo, un saluto

  37. Buongiorno Sign.ra Raggi ,
    grazie e mille per la risposta.
    Premetto che le difformità (o abuso) sono riscontrate tra il disegno e le conformità dal progetto iniziale di costruzione alla variante del 1996 quando io non ero proprietario.
    il notaio già contattato e anche il geometra sostengono che la responsabilità sia della parte venditrice.
    L’ultima piantina allegata all’atto nel 2011 e depositata in comune e al catasto corrisponde alla realtà.
    Non mi è chiaro come ha fatto il comune ad accertarla nel 1996 dato che eliminava 2 antibagni , ridisponeva la disposizione delle cantine, dichiarando solo una modifica di una finestra che diventava porta. ma in realtà le mappe dalla costruzione al 1996 cambiavano totalmente, anche il comune non ha lavorato in modo corretto.
    Mi spiace solo che ora la responsabilità ricade sul sottoscritto che ero ignaro fino a qualche fa di tutta la storia catastale
    Grazie
    Saluti
    Fabio

  38. Buona sera ingegnere le vorrei chiedere un suo parere a riguardo o acquistato tramite agenzia tecnocasa un sottotetto che risulta C2 sulla planemetria risulta sotto tetto lavanderia le misure alla parte più bassa sono 2.20 il fabbricato e degli anni 70 la casa e perfettamente abitabile ed e composta da cucina abitabile 3 stanze e bagno mi sapete se si può trasformare in C3 e a che spese vado incontro cordialmente saluti

    • Buongiorno,
      credo che la sua domanda è se si può trasformare in A2 o A3 per renderlo effettivamente abitabile, giusto?
      Le altezze da quanto ho capito ci sono, ma deve comunque verificare i RAI e trattandosi di edificio vecchio deve presentare progetto corredato da legge 10, pertanto dovrà quanto meno isolare, cambiare gli infissi, rifare gli impianti.
      Poi ci sono gli oneri, che dipendono dal Comune e dalla superficie che va effettivamente a recuperare.
      Insomma si può fare ma non è per nulla un’operazione a basso costo. Per avere un’idea più precisa le consiglio di rivolgersi ad un collega che lavora in zona e a seguito di un sopralluogo le dia un’indicazione più precisa.
      Un saluto

  39. gent.ma dott.ssa Raggi,
    ho ereditatao la casa di mio papà.a luglio c’è stato il preliminare.
    il notaio nota che la piantina catastale è perfettamete conforme alla realtà ma diversa da quanto acquistato.
    si nota in camera da letto una cabina armadio che è stata fatta da mio papà subito dopo l’acquisto nel 1989 che prima non c’era. quindi significa che al catasto risulta tutto. mi chiede però di verificare se anche in comune risulta la richiesta di questa cabina armadio (si ratta di 2 muri in cartongesso + porta fatti per non avere l’armadio in camera ma la cabina appunto). in comune non risulta la richiesta di lavori.
    i nuovi proprietari mi dicono davanti al notaio durante il preliminare di non preoccuparmi perché demoliranno tutto e presenteranno il nuovo progetto. anche in comune mi dicono che non ha senso fare la sanatoria tardiva proprio perché andranno a demolire.
    e in effetti, poiché uniscono il loro appartameto a quello di io papà butteranno giù tutto.
    come giustifico al notaio al rogito però questo doppio suggerimento di non sanare perché non ha senso visto che loro richiederanno al comune di buttare giu tutto e rifare?

    grazie per la consulenza

    • Buongiorno,
      guardi, una cabina armadio in cartongesso non credo sia un problema per nessuno, complimenti al notaio, davvero scrupoloso.
      Piuttosto la faccia rimuovere prima del rogito (in mezz’ora ha risolto). Rifare la scheda non ha senso perché i suoi acquirenti mi pare che comprino con l’intento di fare una fusione.
      Un saluto

  40. salve, sto cercando casa e oggi mi è capitato un immobile dichiarato in fase di costruzione deposito,
    in realtà è una bellissima mansarda di 130 mq con tutti gli attacchi per viverci senza problemi.
    Se volessi fare il cambio di destinazione quanto mi costerebbe? e sopratutto si può fare ciò?

    • Buongiorno,
      le problematiche in tal senso sono diverse:
      -se l’immobile è in fase di costruzione per recuperare la mansarda a fini abitativi dovrà attendere che trascorrano almeno 5 anni
      -se deve comprare l’immobile come prima casa non può farlo e non potrà neppure chiedere un mutuo
      -è bene verificare che a prescindere da tutto ci siano i requisiti per la trasformazione
      -per cambiare destinazione d’uso dovrà presentare SCIA alternativa al permesso di costruire e pagare gli oneri (dipendono dal comune, ma per 130 mq si parla anche di 30.000 euro o più)
      -ma poi chi può garantirle che tra cinque anni la legge sul recupero sottotetti sia sempre quella attuale? Molto probabilmente sì, ma …
      In poche parole se questa mansarda costa meno della media degli immobili in zona un motivo c’è! Veda lei, se l’intento è andare a viverci ora sappia che non è in alcun modo possibile, a meno che non compri la mansarda in abbinamento ad una porzione sottostante di appartamento già abitabile (la parte mansardata sarebbe comunque un deposito di pertinenza finché non si fa il cambio)!
      Un saluto e in bocca al lupo

  41. Buongiorno dott.ssa Raggi! Devo vendere casa, 12 anni fa avevo ristrutturato presentando in comune regolare documentazione, da progetto dovevo ricavare da un muro un ‘archetto che non ho fatto perché risultava muro portante. Non ho quindi modificato nulla.Nel disegno tecnico manca una finestra che invece c’è, il geometra dice che non è un problema perché si può dimostrare dai vecchi disegni che la finestra esisteva mentre per il muro devo fare la sanatoria. Ma non vale la stessa cosa anche per il muro? Io non ho fatto niente alla fine, non ho modificato nulla!!! E poi l’ errore è stato all’epoca del tecnico che progettò l’archetto su un muro portante, io non l’ho fatto, perché ora devo pagare una sanatoria??? Perché la finestra “inesistente ” non è un problema e il muro sì??Anche quello risultava esistere già.Infine, il geometra ha commesso errori sul disegno e io devo pagare, la finestra una sua dimenticanza ma dice che riesce a dimostrare in Comune che non è un problema mentre per il muro che lui neanche aveva considerato portante e io ho lasciato come in origine devo pagare una sanatoria. Ma non è strano? Cosa ne pensa dott.ssa Raggi? Grazie!

    • Buongiorno,
      guardi, in realtà, mi scusi la franchezza, è tutto molto strano. In via teorica è sempre più complesso giustificare aperture e chiusure di finestre piuttosto che cambiamenti interni.
      Senza vedere tutta la documentazione, però, è difficile capire cosa sia effettivamente accaduto e come muoversi. Provi a chiedere ad un altro tecnico che opera in zona un secondo parere. Non capisco perché a fine lavori non sia stata presentata una variante finale con indicato esattamente quello che era stato realizzato.
      Il problema è che, probabilmente, oggi, dovrà per forza o presentare una nuova pratica o chiedere una sanatoria.
      In bocca al lupo

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