Normalmente non si pensa mai alla burocrazia se non quando è strettamente necessario e questo vale anche per la planimetria catastale della casa in cui si abita! I nodi, però, vengono al pettine nel momento in cui si decide di intervenire su un immobile ristrutturandolo o, a maggior ragione, qualora si abbia la necessità di venderlo.

Sono questi i frangenti in cui, tutt’ad un tratto, ci si accorge che le cose non stanno come dovrebbero e si cerca disperatamente di correre ai ripari nel più breve tempo possibile.

Sono davvero tantissimi i casi di difformità e vanno sempre risolti a monte. Qualora la planimetria catastale non sia conforme allo stato di fatto, nel migliore dei casi potrebbe bastare aggiornarla, ma se anche l’ultimo progetto approvato e depositato in comune risultasse difforme dalla realtà sarebbe prima necessario intervenire con una sanatoria e solo dopo rettificare il catasto.

Vediamo allora cosa fare quando si scopre che una planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto, ma soprattutto cerchiamo di chiarire per quale motivo è così importante avere una planimetria aggiornata e cosa si rischia se si decide di ignorare le difformità.

– Quando si scopre la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto

Prima di rogitare un immobile, o meglio ancora, prima di fare un’offerta concreta per il suo acquisto è bene fare tutta una serie di indagini ed accertamenti: la conformità catastale dello stato di fatto è indubbiamente una delle prime cose che ci si premura di chiedere (o almeno così dovrebbe essere!).

In realtà, il notaio, o chi per esso, prima di fissare la stipula di un atto notarile, ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto dell’immobile in oggetto è conforme ai dati catastali e a quanto depositato in Comune. Le verifiche che effettua in realtà sono molteplici: innanzitutto controlla la proprietà, gli intestatari, la toponomastica e poi la planimetria. Lo stesso deve fare per quanto riguarda la conformità urbanistica: reperendo tutti i progetti depositati e protocollati che riguardino l’immobile, dalla sua costruzione originaria fino all’ultimo intervento attuato su di esso.

La conformità dello stato di fatto rispetto ai progetti approvati e alla planimetria catastale deve venire specificamente dichiarata da parte del venditore all’interno dell’atto e la planimetria catastale va sempre allegata al rogito.

– Planimetria catastale non conforme: Conseguenze

Il Decreto Legge n° 78 del 31/05/2010, con l’art. 19, ha di fatto introdotto l’obbligo, sia per gli atti pubblici che per le scritture private relative al trasferimento di diritti reali (ovvero per la compravendita e la donazione di immobili), della presenza di una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie, pena la nullità dell’atto. Da allora anche i controlli preliminari degli agenti immobiliari che si occupano della vendita delle case e dei notai che devono siglare gli atti, sono diventati molto più stringenti.

La non conformità della planimetria catastale di un immobile rispetto allo stato di fatto in cui si trova e/o al progetto effettivamente approvato in fase di concessione può dunque comportare grossi problemi; addirittura può rendere nullo un atto di vendita.

Un tempo non era così! Ecco perché può capitare (ed accade molto più di frequente di quanto non immaginiate) che voi vogliate vendere un immobile esattamente nello stato in cui lo avete acquistato diversi anni or sono.

Questo, con tutta probabilità, da sempre, è “dotato” della stessa planimetria catastale, per la quale nessuno a suo tempo ha sollevato dubbi, ma oggi, senza preventivamente sistemare le cose, non potrete più rivenderlo!

In questi casi rivolgetevi subito ad un tecnico di vostra fiducia che nel più breve tempo possibile sistemerà le cose consentendovi di procedendo nel vostro intento senza intoppi.

– In caso si accerti una difformità?

È bene tenere sempre presente però che, il disegno catastale “non è probatorio”, ovvero ciò che viene dichiarato ed è rappresentato nella planimetria catastale non equivale in alcun modo ad un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia.

Solo un documento amministrativo del comune (che sia una licenza edilizia, una concessione, un permesso di costruire, una DIA, una SCIA una CILA, ecc.…) che sia stato debitamente depositato e protocollato rappresenta una sicurezza e garantisce che quello che vedete è stato regolarmente dichiarato. Se così non fosse il problema è più serio rispetto ad una difformità catastale, perché ci si trova di fronte ad un vero e proprio abuso edilizio, che per vendere va assolutamente sanato.

Per tale ragione andrebbe sempre prima verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e solo in un secondo tempo quella catastale.

Generalmente, in caso di verifica, si profilano quattro eventualità.

Conformità urbanistica e catastale

Tutto è come dovrebbe essere e si può procedere alla vendita senza alcun impedimento.

Conformità urbanistica ma difformità catastale

In molti casi può accadere che lo stato di fatto sia conforme al progetto depositato in comune e dunque sotto il profilo urbanistico tutto risulti in ordine, ma che la planimetria catastale non sia stata aggiornata.

Di certo è il problema minore in cui potreste incappare!

Vi basterà infatti incaricare un tecnico che effettui la variazione catastale tramite DOCFA (a seguito ovviamente di un sopralluogo e dell’accertamento della reale regolarità urbanistica). Questa potrà semplicemente essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica”, “diversa distribuzione interna” o altre “causali”. Nel giro di una settimana e con qualche centinaio d’euro di parcella risolverete il vostro problema.

Difformità urbanistica e catastale

Se invece nel tempo sono state eseguite opere per le quali non si è provveduto a richiedere i necessari permessi è necessario richiedere una sanatoria, pagare le sanzioni del caso, eventuali oneri e procedere prima a regolarizzare il tutto sotto il profilo urbanistico.

Non sono ammesse scorciatoie né scappatoie: solo una volta sanato l’abuso si potrà regolarizzare anche l’aspetto catastale, presentando all’Ufficio del Territorio competente una nuova scheda con relativa rendita variata.

Difformità urbanistica ma conformità catastale

In alcuni casi si può anche trovare che la planimetria catastale è aggiornata e risulta conforme allo stato si fatto, ma si sono eseguite modifiche senza richiedere i permessi e dunque è necessario comunque regolarizzare la situazione sotto il profilo urbanistico presentando una sanatoria.

Il caso peggiore si verifica in realtà quando l’abuso è tale da non poter essere sanato! In questi casi bisognerà demolire e ritornare all’ultima situazione approvata.

– Difformità di lieve entità

Ci sono però dei casi in cui la legge consente di evitare la variazione catastale. La circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010 specifica che nei casi in cui le difformità siano grafiche, di lieve entità e soprattutto non sia cambiato il numero di vani catastali è possibile evitare di presentare una nuova scheda catastale e, anche in caso di rogito, si può comunque utilizzare quella esistente.

Chi stabilisce però con certezza quale sia una difformità di lieve entità e quale invece sia significativa?

Facciamo degli esempi concreti: in caso una porta venga spostata di qualche centimetro, vi siano delle imprecisioni grafiche, una spalletta in muratura in più o in meno, queste possono essere considerate tutte difformità lievi.

Attenzione le difformità di tale tipo non possono mai comportare la variazione del numero di vani, né della rendita catastale e non possono riguardare lo spostamento di bagni e cucine (anche se questo dovesse avvenire senza lo spostamento di alcuna tramezza e/o porta), la creazione di soppalchi, ripostigli o altro.

In caso di dubbio il nostro consiglio è quello di rivolgersi ad un tecnico, non solo per chiedere il suo parere (decisamente più competente di quello di un profano), ma soprattutto perché qualora, anche secondo lui, la difformità sia di lieve entità potrete farvi redigere una dichiarazione di conformità catastale, in modo da sollevarvi da ogni responsabilità diretta ed interpretativa.

Detto ciò, dato che specie in caso di difformità non eccessive, il solo aggiornamento della planimetria catastale non comporta grandi spese ed oneri, a chi acquista consigliamo sempre di insistere e pretendere, prima di rogitare, che venga fatta redigere a carico dal venditore una scheda catastale nuova e perfettamente conforme.

Che state aspettando?

Se avete qualche dubbio riguardo alla conformità urbanistica del vostro immobile, fate qualche accertamento e nel caso sistemate le cose per tempo, perché prima o poi avrete la necessità di avere tutto a posto. Meglio occuparvene senza fretta, in un momento di calma che quando avrete l’impellenza di vendere!

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

2 COMMENTS

  1. salve ingegnere, le faccio i complimenti per il modo che ha di dettagliare le informazioni.
    io le scrivo per un “problema” che mi fa stare un pensiero questi giorni,
    il 10 di dicembre abbiamo l’appuntamento dal notaio per il rogito di una villetta a schiera che stiamo acquistando, sapevo già dal’inizio che giù in taverna in un disimpegno a meta scala ce un bagno che nelle planimetrie catastali risulta essere ripostiglio e non registrabile come bagno per mancanza dell altezza limite minimo (anche se di poco), a me personalmente non guasta il fatto di avere un bagno li perchè e molto comodo e di fatto acquisto non per vendere ma per tenere in futuro… la mia domanda è, se qualcuno dei vicini facesse un dispetto denunciando il fatto oppure il tecnico del comune al momento della sopralluogo per la residenza si accorgesse del’bagno cosa potrebbe succedere?
    la ringrazio anticipatamente.

    • Buongiorno,
      guardi normalmente in queste situazioni si indica “lavanderia”, così si giustifica la presenza di “attacchi” idrici. Comunque, molto difficilmente il vigile che viene a controllare per la residenza controlla la casa, tanto meno questi dettagli (non è compito suo), diverso il caso in cui dovesse invece entrare un perito della banca per la concessione del mutuo, anche se un piccolo bagnetto in genere non crea problemi.
      In questi casi la metà dei suoi vicini in taverna probabilmente avrà ben altro che un bagnetto, non si preoccupi più di tanto.
      Un saluto

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