Il Permesso di costruire in sanatoria art. 36 del D.p.R. 380/01 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), così come l’Accertamento di conformità in sanatoria, è una procedura di regolarizzazione urbanistica ed edilizia prevista dall’ordinamento esistente.

Quando si parla di sanatoria ci si riferisce ad interventi ed opere realizzati in totale assenza del titolo abilitativo necessario, o in difformità rispetto allo stesso. Ciò significa che, per il Comune in cui è ubicato un dato immobile, questo potrebbe anche proprio non esistere, oppure non dovrebbe presentarsi così come in realtà appare, vuoi solo internamente o anche esternamente.

Ecco allora che questi “abusi”,per poter essere considerati validi a tutti gli effetti, vanno, se possibile, dichiarati e messi in regola, ovvero sanati. Una sanatoria, però, non è un condono, pertanto non tutte le opere sono sanabili. Perché lo siamo devono soddisfare il principio della doppia conformità, ovvero l’intervento deve risultare conforme, non solo alla disciplina urbanistico edilizia vigente al momento di realizzazione dell’opera, ma anche a quella vigente al momento della presentazione del PdC in sanatoria.

Vediamo allora di far chiarezza una volta per tutte sull’argomento e di capire innanzitutto cosa è possibile sanare e cosa invece è, ed anche in futuro è destinato a rimanere, un abuso in piena regola e pertanto può solo essere demolito (a meno ovviamente di condoni).

Analizzeremo, poi, in cosa consiste un PdC in sanatoria, quando è indispensabile ricorrervi e quando invece può essere sufficiente una CILA o una SCIA in Sanatoria, chi può richiederlo, ma soprattutto a chi rivolgersi, come fare e che costi e quali tempistiche comporta tutto questo per l’utente finale.

Cos’è un PdC, cos’è una Sanatoria e cos’è un Permesso di Costruire in Sanatoria

Come si evince dal termine stesso, un Permesso di Costruire in Sanatoria è chiaramente un “mix” tra un classico titolo abilitativo, il Pdc ed una Sanatoria. Vediamo allora di chiarire entrambi i concetti di base per meglio comprendere la loro unione.

Permesso di Costruire

Il permesso di costruire è stato introdotto nella nostra legislazione dal decreto n. 380 del Presidente della Repubblica, del 6 giugno 2001 (Testo Unico dell’edilizia), sostituendo di fatto l’istituto della concessione edilizia, valevole fino a quel momento. Inseguito a tale provvedimento, le amministrazioni regionali hanno poi provveduto a legiferare in materia urbanistico-edilizia, emanando apposite norme tese al regolamento del relativo ambito applicativo.

Un Permesso di Costruire è un titolo abilitativo, conseguibile attraverso un apposito procedimento amministrativo. Questo, previa adeguata richiesta da parte dai soggetti titolari ad effettuare interventi edilizi e verificata la conformità di tutta la documentazione prodotta e la corretta rispondenza delle opere che si intendono realizzare con le norme in vigore (sia in materia edilizia che rispetto alla pianificazione urbanistica), viene rilasciato dall’ufficio Tecnico del Comune competente prima dell’inizio dei lavori.

Normalmente si deve ricorrere ad un Permesso di Costruire ogni qual volta che si abbia a che far con:

  • Interventi di nuova costruzione
  • Interventi di ristrutturazione edilizia di una certa entità ed in particolare per quelli che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
  • Cambiamenti di destinazione d’uso aventi rilevanza urbanistica.

Ovviamente alla domanda di PdC va allegato un progetto che contenga il dettaglio di tutte le opere da realizzate e che dimostri la conformità urbanistica-edilizia ed il rispetto di tutti i requisiti tecnici previsti, come quelli strutturali, termici, impiantistici, acustici, antisismici, paesaggisti, ecc…

Tutto deve essere redatto a cura di uno o più soggetti regolarmente iscritti al proprio albo ed abilitati ad esercitare la professione. Inoltre, qualora l’intervento oggetto del PdC vada ad interessare dei beni soggetti a tutele particolari, per poter ottenere il titolo abilitativo è necessario presentare anche il nulla osta rilasciato dall’ente deputato a tutelare il vincolo.

Una volta inoltrata la richiesta all’Ufficio Tecnico Comunale viene designato un responsabile del Procedimento, che si occuperà di controllare tutta la documentazione fornita ed eventualmente richiedere modifiche o integrazioni. Generalmente, salvo interruzioni varie dei termini, sarà necessario attendere 60/120 gg per ottenere il Permesso di Costruire.

Per iniziare i lavori, però, non è sufficiente aspettare lo scadere dei termini predetti. A differenza di quanto accade con la SCIA, bisogna pazientare fino a quando il Comune non comunica l’autorizzazione a procedere, tramite Raccomandata e/o via PEC e solo una volta corrisposti gli oneri si potrà poi dar corso alle opere.

Detto ciò, ottenuto il permesso di costruire, il richiedente ha un anno di tempo per iniziare i lavori e tre anni per portarli a termine, anche se in alcuni casi è possibile ottenere una proroga, sempre da richiedere con anticipo rispetto alla scadenza temporale del titolo stesso.

Una Sanatoria è una Sanatoria, non un Condono!

Vediamo ora di capire cosa sia una Sanatoria, anche se in parte ce ne siamo già occupati.

Nel nostro paese, negli ultimi 30 anni ci sono stati ben 3 condoni edilizi, il primo nel 1985, il secondo nel 1994 e poi l’ultimo nel 2003. Questo è stato disciplinato dalla legge numero 326 ed ha consentito, a coloro che ne hanno presentato richiesta, di sanare gli abusi edilizi realizzati entro il 31 marzo 2003, sempre a patto che la domanda venisse presentata entro il 31 marzo 2004.

Come abbiamo già chiarito in altra sede, il Condono edilizio è una legge speciale che ha validità temporale limitata, mentre una Sanatoria, sia che si tratti di una CILA, di una SCIA o di un Permesso di Costruire, è comunque sempre un provvedimento amministrativo previsto e consentito dalla normativa vigente.

Per tale ragione, usufruendo di un condono è possibile ottenere l’annullamento, totale o parziale, di un reato penale, andando tranquillamente in deroga alla normativa urbanistica vigente. Con un Permesso di Costruire in Sanatoria si può ovviare solo a situazioni regolari non denunciate a suo tempo!

I condoni, molto utilizzati dai governi passati per far cassa, oggi vengono considerati una pratica assolutamente abominevole e da evitare. Anche perché è bene tener presente che condonare costruzioni realizzate in zone non edificabili, a volte, può finire per comportare seri rischi, non solo sotto il profilo paesaggistico e d’impatto ambientale, ma anche e soprattutto da un punto di vista della sicurezza per chi vi abita! Ecco dunque che, al momento, credo sia assolutamente da escludere la possibilità che, soprattutto a breve termine, possano esserci nuovi condoni.

Per regolarizzare un abuso l’unica strada oggi concessa è un Permesso di Costruire in Sanatoria, oppure per abusi di minor entità, che riguardano manutenzioni ordinarie o talvolta anche straordinarie, può bastare una SCIA o addirittura CILA in Sanatoria. Sempre che sia possibile sanare!

Ricordate, che per farlo è necessario non solo che le opere che si desidera mettere in regola non siano in alcun modo in contrasto con l’attuale normativa tecnica ed urbanistica, ma che non lo fossero neppure al tempo in cui l’abuso è stato commesso.

PdC in Sanatoria

Ecco allora che, solo per poter sanare gli abusi edilizi più “corposi”, ovvero quelli che hanno comportato nuove edificazioni, aumenti di volumetria, modifiche dei prospetti o della sagoma di un edificio, oppure ne abbiano modificato la destinazione urbanistica è necessario presentare un Permesso di Costruire in Sanatoria.

Perché ciò possa avvenire deve essere soddisfatto il presupposto di “doppia conformità”, secondo quanto prescritto dall’art. 36 del D.p.R. 380/2001 e questo qualunque sia il titolo abilitativo edilizio in sanatoria che vogliate richiedere.

Ciò significa che, anche qualora il vecchio Piano Regolatore (ovvero quello vigente al momento dell’abuso) vi avrebbe consentito un aumento di volumetria come quello effettivamente realizzato, se l’attuale Piano di Governo del Territorio, adottato nel frattempo dal Comune, non lo prevede più, non sarà in alcun modo possibile procedere a sanare l’abuso.

Lo stesso vale nella situazione opposta: quand’anche oggi fosse possibile realizzare le opere da sanare, ma nel memento in cui invece sono state effettivamente realizzate questo non era contemplato dai regolamenti allora vigenti, non c’è possibilità di sanatoria.

Costi e tempi per riuscire ad ottenere un Permesso di Costruire in Sanatoria

Inoltrare richiesta di sanatoria non significa automaticamente avere la garanzia di ottenerla!

Come già accennato, è indispensabile seguire un iter burocratico ben preciso molto simile a quello necessario per un classico Permesso di Costruire. Bisognerà dimostrare non solo il soddisfacimento di tutti i requisiti richiesti, ma in più quello della doppia conformità.

Diversamente, però, da ciò che avviene per un normale Permesso di Costruire, se il parere dell’amministrazione non viene comunicato agli interessati entro 60 giorni dalla presentazione della richiesta, la mancata comunicazione va intesa come parere negativo.

In questi frangenti è possibile ancora attivarsi per contestare la decisione contro il silenzio-diniego, ma tassativamente entro i 60 giorni successivi.

Infine, tenete presente che ottenere un Permesso di Costruire in Sanatoria può essere parecchio oneroso.

I costi da considerare non sono pochi: oltre ovviamente alla parcella del professionista o dei vari professionisti che si occuperanno di redigere e presentare la pratica allo sportello comunale, è indispensabile preveder il pagamento:

  • dei diritti di segreteria;
  • di una sanzione amministrativa, di importo variabile da un minimo di € 516,00 fino ad un massimo di € 5.164,00 in ragione della natura e consistenza dell’abuso;
  • dei contributi concessori e degli oneri, qualora questi siano dovuti, aumentati di una percentuale fino al doppio di quella originaria (a titolo di penale)
  • e per interventi ricadenti in zona vincolata dal punto di vista paesaggistico, sempre che venga riscontrata la compatibilità paesaggistica (ex art. 167 comma 5 D.lgs. 42/04 e s.m.i), l’attestazione di pagamento della sanzione amministrativa di cui all’art.167 comma 5.

Come avrete capito, anche nei casi in cui l’abuso commesso sia sanabile, questo potrebbe costarvi molto caro e richiedere svariati mesi! Chiaramente abusi di minor entità, che possono essere sanati mediante SCIA o CILA prevedono costi, tempi ed ammende ridotte rispetto ad un PdC in Sanatoria.

Sarebbe comunque sempre meglio attenersi alle regole per evitare poi di dover ricorrere a Sanatorie!

Sara Raggi

6 COMMENTS

  1. Ciao, vorrei porti una domanda forse un po’ complessa…vorrei acquistare una casa in una palazzina(no condominio)posta al piano terra con circa 400mq di giardino. L’appartameto è di circa 50 mq e vorrei ampliare la metratura(tramite un patio chiuso) di circa 25/30 mq e realizzare 2 finestre su un lato dell’abitazione. Forse senza la pianta della casa non può darmi una risposta, in tal caso prima di fare un acquisto di cui poi pentirmi amaramente, vorrei avere magari una sua consulenza. La ringrazio anticipatamente.
    Saluti

    • Buongiorno,
      ampliare una casa, che sia singola o no (ma in condominio è sempre più complesso), non è cosa semplice. Intanto è necessario che ci sia della volumetria residua da edificare sul lotto in questione e questa è la prima cosa da verificare.
      Poi, trattandosi di condominio, dovrebbe avere il benestare dei condomini e per di più probabilmente dovrebbe passare l’esame di impatto paesaggistico…
      Insomma, non è impossibile, ma non è semplice e non ci sono garanzie che si possa fare.
      Forse sarebbe meglio che cercasse un’abitazione già più ampia, magari da ristrutturare.
      Un saluto

  2. Buongiorno,
    presentando la domanda “permesso di costruire in sanatoria” per opere da “sanare” come ad esempio opere murarie esclusivamente interne e cambio di destinazione d’uso “da A10 ad A7”, ho sentito dire che, l’ufficio dell’edilizia privata, responsabile dell’istruzione della pratica avvia una comunicazione d’ufficio alla procura della repubblica per illecito penale?

    • Buongiorno,
      legalmente a livello di illecito penale onestamente non saprei dirle, dovrebbe chiedere ad un legale. Ciò che posso garantirle è che se lei, in tutti questi anni, in virtù dell’abuso commesso (che ora vuole sanare), ha pagato delle tasse ridotte, sicuramente le arriveranno da pagare (con mora) tutte le spese che avrebbe dovuto corrispondere e non ha pagato.
      In bocca al lupo

  3. Buongiorno volevo un parere, ho costruito una casa nel 2011 su un terreno agricolo di mia proprietà senza nessun vincolo so che il reato penale è caduto in prescrizione ma per quanto riguarda il reato amministrativo non cade mai in prescrizione…se volessi chiedere il permesso in sanatoria al comune avrei possibilità di ottenerlo? faccio presente che su questa casa il comune mi ha dato la residenza tre anni fa… grazie

    • Buongiorno,
      con tutta probabilità no! Per essere certo, però, deve affidarsi ad un tecnico di zona che faccia i dovuti controlli.
      Un saluto

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