Quando si parla di immobili, sono diversi i frangenti in cui si può avere a che fare con una perizia tecnica.

Non tutti, però, sanno esattamente cosa sia una perizia immobiliare e a cosa serva, ma, soprattutto, non sono molte le persone a conoscenza del fatto che, anche rimanendo nell’ambito del settore edilizio, c’è perizia e perizia.

Tutto sta nello scopo per cui questa viene redatta.

Vediamo dunque di fare un pò di chiarezza a riguardo, innanzitutto dando una definizione chiara e corretta di cosa si intenda con il termine perizia.

Che cos’è una perizia tecnica?

In via del tutto generale, viene definita perizia un’analisi tecnica redatta da un perito.

Il perito altro non è che una figura esperta in un determinato settore, che può dunque esprimere, a ragion veduta, un parere tecnico e obiettivo su una determinata questione sulla quale è chiamato a pronunciarsi.

Nel nostro caso, occupandoci del settore edilizio ed immobiliare, quando si parla di tecnici esperti ci si può riferire indistintamente ad architetti, ingegneri o geometri. L’importante è che siano abilitati all’esercizio della professione e regolarmente iscritti al rispettivo Ordine o Collegio di appartenenza.

Come viene radatta una perizia tecnica

La prima fase di qualunque perizia tecnica è propedeutica alla redazione della relazione finale e prevede l’esecuzione di un sopralluogo. Durante il sopralluogo, il tecnico incaricato può effettuare le opportune indagini, visive ed eventualmente strumentali, corredate da un dettagliato reportage fotografico e, qualora sia necessario, da un rilievo delle misure dei vari ambienti e delle altezze che caratterizzano un immobile.

Eseguiti tutti gli accertamenti del caso, il perito si concentra sulla stesura della perizia. La prima parte della relazione consiste in una descrizione dettagliata ed obiettiva dello stato dei luoghi.  In molti casi, per semplificare la lettura, questa descrizione può essere suddivisa in più punti, in modo da dedicare ad ogni aspetto un paragrafo.

Ad esempio, la prima parte delle relazione potrà essere focalizzata su aspetti di carattere più generale, come l’ubicazione dell’immobile, la sua suddivisione interna, la tipologia di struttura, i materiali costruttivi utilizzati, ecc…

In questa fase, poi, si citano solitamente anche tutti i titoli autorizzativi disponibili, la documentazione di progetto e catastale disponibile, ecc…

Le fasi successive invece, di esame e giudizio, devono essere incentrate sullo specifico problema oggetto della perizia. Ovviamente, il contenuto varia al variare dello scopo per cui la perizia viene redatta.

Ad esempio, in una perizia estimativa, dopo un accurato rilievo delle misure di ciascun locale, accessorio e pertinenza dell’immobile e dopo aver valutato la zona, il suo valore medio al mq, l’anno di edificazione e lo stato di conservazione del tutto, si procederà a stabilire opportuni coefficienti, in base al tipo e alla destinazione dei vari ambienti, per determinare un valore globale equo, che tenga conto di eventuali pregi e difetti riscontrati.

In una stima per danni, invece, sarà necessario ricostruire la dinamica che li ha prodotti, determinandone le cause, prendendo in considerazione quali siano gli eventuali rimedi e stimando i costi necessari per la loro attuazione.

Generalmente, tutte le perizie terminano con un paragrafo destinato alle conclusioni, in cui vengono riassunti brevemente i risultati emersi e si da risposta al quesito iniziale in maniera chiara e concisa.

Tipologie di perizia tecnica: semplice, asseverata e giurata

A seconda della finalità per cui una perizia viene richiesta, ma anche in base alle modalità con cui questa viene redatta, è possibile distinguere tra diverse tipologie, pur rimanendo sempre nell’ambito edile/immobiliare.

Ogni perizia può infatti essere redatta in tre modalità distinte: in forma semplice, piuttosto che asseverata, o ancora giurata. Cerchiamo brevemente di capire che differenza c’è tra una e l’altra.

La perizia più nota è quella, cosiddetta, estimativa. Si tratta di un’analisi tecnica redatta dal perito incaricato in forma semplice, ovvero timbrata e firmata dallo stesso professionista abilitato. Normalmente, queste perizie vengono utilizzate per stabilire il giusto valore di mercato di un immobile, o anche di un terreno.

Quando invece il tecnico si assume anche la responsabilità penale di confermare la certezza dei dati dichiarati ci si trova dinnanzi ad una perizia asseverata immobiliare. Per asseverarla è sufficiente sottoscrivere un’apposita dichiarazione contenuta nella perizia stessa.

Valore ancora maggiore ha poi la perizia giurata, che oltre a riportare la dichiarazione di asseverazione, contiene anche una formula di giuramento nella quale il perito dichiara “di aver bene e fedelmente adempiuto all’incarico affidatogli al solo scopo di far conoscere la verità”.

La formula suddetta, non solo va apposta in calce alla relazione, ma deve essere pronunciata dinnanzi ad un cancelliere di un ufficio giudiziario o ad un notaio con la redazione di un apposito verbale di giuramento.

Infine, quando la perizia viene richiesta come consulenza per un Tribunale bisogna distinguere tra consulenza tecnica di parte (redatta dal Consulente Tecnico di Parte, il CTP, che è nominato ed assiste una delle parti in causa) e consulenza tecnica d’ufficio (redatta dal Consulente Tecnico d’Ufficio, il CTU, che collabora con il giudice prestandogli la sua assistenza sotto il profilo tecnico).

A chi e quando è necessaria una perizia tecnica

Ora che abbiamo compreso cos’è e come si redige, vediamo di chiarire quando può servire una perizia tecnica e quando diventa indispensabile, fornendovi anche degli esempi di perizie tecniche.

Una perizia asseverata immobiliare, molto spesso, si rende necessaria per motivi ereditari. Si pensi a più fratelli che alla morte dei genitori diventano comproprietari di un immobile.

Sia che decidano di venderlo a terzi, ma soprattutto qualora uno decida di acquistare la “parte” degli altri, per stabilire quale sia il corretto valore di mercato del bene, viene incaricato un tecnico di effettuare una perizia, così che ognuno riceva il giusto compenso.

Tutte le volte che si inoltra richiesta di mutuo per l’acquisto di un immobile, la banca, prima di deliberare e decidere se concedere il prestito, fa sempre redigere una perizia ad un tecnico di sua fiducia, in modo da stabilire, a priori, quale sia il valore reale del bene e garantirsi dunque, anche in caso di insolvenza, il rientro dei propri capitali.

La perizia tecnica, poi, è di estrema importanza quando si riscontrano dei danni agli immobili, imputabili a terze parti. Ad esempio, è possibile chiedere un risarcimento all’impresa di costruzione che si ritiene non abbia adempiuto correttamente al proprio compito.

Oppure si può citare il vicino che effettuando dei lavori ha compromesso una porzione del nostro alloggio; o ancora ci si può rivalere nei confronti di chi abita nell’appartamento sovrastante, dove una perdita potrebbe aver causato macchie ed infiltrazioni sul nostro soffitto o sui nostri muri… Le situazioni di questo tipo sono molte e tutte diverse, pertanto elencarle in maniera esaustiva è impossibile!

In questi frangenti, la perizia ha due scopi: innanzitutto deve appurare le dinamiche che hanno causato il danno, ricostruendo come si sono svolti i fatti e attribuendo eventuali responsabilità.

Poi, in seconda battuta, serve ad effettuare una stima e a valutare l’entità economica del danno, nonché le modalità e i costi da sostenere per la riparazione dello stesso.

In alcuni casi, una perizia potrebbe essere richiesta al fine di verificare la conformità di un immobile alle norme edilizie, o agli strumenti urbanistici vigenti, o ancora per controllare, in caso di contenzioso tra vicini, misure e distanze.

Ora sapete esattamente cos’è e a cosa può servire una perizia, pertanto se pensate di poterne aver bisogno, non esistate a contattare un tecnico che vi aiuti a risolvere il vostro problema specifico!

Sara Raggi

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