– Che cos’è una perizia

Le perizie possono essere di diverso tipo e avere ad oggetto la ricostruzione della particolare dinamica di un evento, l’analisi tecnica di una situazione di fatto o la valutazione di un determinato bene.

Essa, sostanziandosi in un insieme di operazioni e rilievi tecniche di particolare complessità, richiede conoscenze specifiche e specialistiche e deve sempre essere redatta da un soggetto qualificato, esperto nella particolare disciplina o scienza oggetto dell’indagine.

Accanto alle tradizionali perizie giudiziali, finalizzate cioè ad essere prodotte ed utilizzate nell’ambito di in un processo (perizie medico-legali, cinematiche, contabili ecc), vi sono poi quelle stragiudiziali, ovvero eseguite su richiesta dal committente al di fuori di qualsiasi giudizio.

Tra queste ultime, particolare importanza hanno le perizie in ambito immobiliare, rese sempre più diffuse e richieste dalle nuove esigenze del mercato e del comparto edilizio.

Soggetti abilitati

In base alla normativa vigente (che recepisce la direttiva Ue 17/2014) i soggetti abilitati ad effettuare valutazioni immobiliari sono:

– società specializzate;

– agenti immobiliari;

– periti esperti iscritti presso la competente CCIAA;

– studi associati di professionisti;

– professionisti iscritti agli albi professionali degli ingegneri, architetti, geometri, periti industriali e agronomi.

Per svolgere l’attività di perito non è tuttavia sufficiente appartenere ad una delle suddette categorie, essendo necessario dimostrare di possedere una comprovata esperienza nel settore immobiliare e di avere competenze specifiche in tema di estimo, mercato, catasto, urbanistica, fiscalità ecc.

Oggetto della perizia

In linea puramente teorica, è possibile periziare pressoché qualsiasi fattispecie, bene o situazione. Tuttavia, in base all’oggetto dell’indagine peritale, si possono distinguere due principali tipi di perizia diffusi in campo immobiliare:

– la perizia di stima, finalizzata cioè ad individuare il valore di un determinato bene;

– la perizia descrittiva, ovvero attinente esclusivamente alla cristallizzazione dello stato di fatto dell’immobile;

Tipologie di perizia

Oltre che per l’oggetto e le finalità dell’indagine, le perizie stragiudiziali si distinguono anche in base alle formalità adottate dal professionista per la loro sottoscrizione. L’ordinamento italiano, pur non disciplinando in modo compiuto la materia, contempla almeno tre tipi diversi di perizia: quella semplice, quella asseverata e quella giurata.

– Perizia Semplice
Si tratta della semplice analisi tecnica redatta e sottoscritta da un professionista abilitato, senza particolari formalità. Ad essa, a causa del suo carattere di mero parere partizio, non viene riconosciuto un particolare valore probatorio.

– Perizia asseverata
Nella perizia asseverata, il professionista incaricato “sotto la propria personale responsabilità ” attesta ad ogni effetto di legge la veridicità di quanto ivi dedotto e accertato, conferendo maggiore attendibilità al contenuto del documento ed alle conclusioni assunte.

La conseguenza principale dell’asseverazione è che, in caso di dichiarazioni mendaci, falso materiale o ideologico, il perito potrà essere esposto alla relativa sanzione penale.

– Perizia giurata
Tale perizia, oltre alla sottoscrizione del professionista e alla già menzionata asseverazione in merito alla veridicità del contenuto, riporta in calce una ulteriore formula, ovvero il giuramento di “aver bene e fedelmente adempiuto all’incarico affidato al solo scopo di far conoscere la verità”.

Il giuramento deve essere reso personalmente dal perito dinnanzi al Cancelliere del Tribunale (o di altro ufficio giudiziario) o al Notaio, ai sensi dell’art. 5 del R.D. n. 1366/22 e dell’art. 1 del R.D. n° 1666/37 .

Il procedimento, che conferisce per altro data certa all’elaborato, si sostanzia nella pronuncia della formula di rito davanti al Pubblico Ufficiale che, apposte le marche da bollo ed identificato il comparente, redige il verbale e registra l’atto.

È questa pertanto la tipologia di perizia a cui viene riconosciuta più attendibilità e quindi più valenza probatoria, sia in sede stragiudiziale che processuale.

Valore della perizia giurata

Le perizie, in genere, essendo atto meramente di parte, non sono considerate idonee a provare le circostanze di fatto e i rilievi tecnici in essa contenuti, costituendo “semplici allegazioni difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio” (cfr. sentenza Cass. civ. n. 1902 del 11.02.2002).

Anche la perizia giurata, nonostante il suo carattere di maggiore ufficialità, ha un valore probatorio relativo, poiché è stata redatta in sede stragiudiziale e senza il contraddittorio proprio invece delle consulenze tecniche d’ufficio formate all’interno del processo.

Benché a tale documento sia in genere riconosciuto un valore meramente indiziario, non sono tuttavia mancate pronunce in cui il Giudice ha utilizzato la perizia addirittura come argomento a supporto della decisione, richiamandola espressamente (vedasi, ad esempio, Cass. civ. n. 1426 del 10.02.1987).

Una perizia giurata ben fatta, completa ed obiettiva, potrà dunque reggere eventuali censure ed ottenere così un sensibile peso anche in un eventuale giudizio, spiegando la sua influenza pure nell’ambito di un’eventuale consulenza tecnica disposta dal Giudice.

La perizia immobiliare di stima

La più diffusa delle perizie immobiliari giurate è quella di stima, redatta al fine di descrivere in maniera completa ed esaustiva l’immobile, avuto riguardo non soltanto alle sue caratteristiche strutturali ed architettoniche ma anche alla qualità dei materiali utilizzati, allo stato di conservazione del bene e all’epoca di realizzazione.

Viene altresì presa in considerazione la posizione geografica del compendio, la presenza di servizi nelle immediate vicinanze (mezzi pubblici, negozi, centri commerciali, zone verdi, scuole ecc) e la classificazione energetica assegnata.

Non possono inoltre mancare dettagliate piantine e fotografie, nonché tutte le indicazioni in merito a regolarità urbanistica e catastale, con menzione degli estremi della concessione edilizia, del certificato di agibilità o di abitabilità e quant’altro.

Una perizia ben fatta, inoltre, deve contenere l’enunciazione di criterio e metodo di stima, in modo da consentire la verifica delle conclusioni formulate.

Il criterio di stima

Il criterio di stima non è altro che l’indicazione, da parte del Perito, degli aspetti presi in considerazione per la valutazione dell’immobile.

Chiaramente, il criterio utilizzato varierà a seconda del motivo per cui si effettua la perizia e della sua finalità: talora il committente vorrà conoscere il costo complessivo per la realizzazione di un’operazione immobiliare (acquisto del terreno, redazione del progetto, costruzione del complesso residenziale ecc.), talora invece vorrà sapere esclusivamente il prezzo a cui proporre sul mercato un appartamento.

Vi sono però tradizionalmente alcuni criteri standardizzati per stimare il valore di un immobile:

– il valore di mercato;

– il valore di costo (o di produzione);

– il valore di trasformazione;

– il valore complementare;

– il valore di sostituzione.

* Il valore di mercato

Il concetto di valore di mercato richiama sicuramente quello economico corrispondente al prezzo di mercato.

In buona sostanza, mediante la valutazione del singolo bene e la sua comparazione con i dati storici relativi alla vendita di immobili c.d. di confronto (quelli cioè simili per caratteristiche, tipo e posizione), il Perito andrà ad indicare il prezzo a cui probabilmente il bene sarebbe venduto sul mercato, al netto delle eventuali spese di intermediazione e di rogito.

Tale valutazione prognostica è effettuata considerando in un periodo di tempo medio, l’utilizzo degli ordinari canali di pubblicità (agenzie immobiliari, giornali, siti web ecc.) e la presenza di contraenti informati, prudenti e liberi da costrizioni.

Una definizione ufficiale di questo criterio di stima viene autorevolmente fornita dall’International Valuation Standards, secondo cui “il valore di mercato è il prezzo al quale un immobile potrebbe essere ceduto con un contratto privato, stipulato tra un compratore e un venditore con interessi contrapposti alla data della stima, assumendo che l’immobile è stato esposto per la negoziazione della cessione per un normale periodo”.

Per la valutazione del prezzo di mercato di un determinato immobile, il Perito deve prendere in considerazione una complessa e articolata serie di fattori. Il mero calcolo aritmetico (superficie commerciale x quotazione al mq) deve infatti essere integrato con i c.d. coefficienti di merito, che il professionista deve individuare in base a diverse circostanze:

– eventuale presenza di contratti di locazione (che riducono sensibilmente l’appetibilità dell’immobile);

– il piano in cui è ubicata l’unità immobiliare;

– lo stato di conservazione e manutenzione;

– la luminosità;

– l’esposizione e la vista;

– la vestustà dell’edificio;

– lo stato e l’efficienza degli impianti energetici.

La complessità della valutazione spiega dunque la necessità che il perito incaricato di eseguire la perizia sia dotato di specifiche conoscenze ed esperienze professionali.

* Il valore di costo (anche detto valore di produzione)

Tale criterio di stima riguarda esclusivamente le somme necessarie attualmente (dunque, all’epoca della stesura della perizia) per la costruzione di un edificio o per un altro intervento edilizia.

Bisogna dunque di sommare al costo della risorsa primaria (che può essere il suolo in caso di nuove costruzioni, ma anche un preesistente edificio quando si tratta di interventi di ristrutturazione o riedificazione) quello di tutte le risorse ulteriori necessarie alla realizzazione del bene.

Come è intuibile, si tratta dunque di un calcolo articolato e complesso, che deve prendere in considerazione elementi diversi come materiali, manodopera, assicurazioni, progettazione, ma anche pratiche edilizie, concessioni, finanziamenti, oneri fiscali ecc.

* Il valore di trasformazione

Per quantificare il valore di trasformazione di un bene immobile, il perito calcolerà la differenza tra il prezzo di mercato del bene e il costo della sua trasformazione.

Si tratta, in buona sostanza, dei costi di costruzione, ricostruzione, ristrutturazione, demolizione ecc., a seconda dell’operazione immobiliare in progetto.

Tale criterio di stima è molto utilizzato dalle imprese edili allorquando sia necessario verificare la fattibilità e la sostenibilità di un’operazione, pianificando investimenti e risorse (si pensi, ad esempio, al recupero di un’area mediante bonifica e urbanizzazione della stessa, con costruzione di nuovi complessi edilizi).

* Il valore complementare

Il valore complementare di porzione di immobile, è pari alla differenza tra il prezzo di mercato del bene nella sua interezza e quello della parte residua considerata singolarmente.

Il criterio in parola consiste, ancora una volta, di un’operazione estimativa abbastanza complessa, poiché la porzione è quotata in base al contributo che essa aggiungerebbe al valore del compendio, laddove ricomposta e dunque nuovamente unita al resto dell’immobile.

Naturalmente, è possibile calcolare il valore complementare di un bene sia in senso accrescitivo che in senso privativo (nel qual caso il valore della porzione da dividere deve essere sottratto e non sommato).

* Il valore di sostituzione

Quando viene utilizzato questo criterio, il perito effettua la stima di un bene mediante l’analisi relativa al valore di mercato di altri beni uguali o simili a quello sottoposto ad indagine, aventi la medesima utilità.

Viene dunque in rilievo il principio di surrogazione, in base al quale un soggetto è in genere propenso a riconoscere ad un immobile lo stesso valore attribuito ad un bene analogo che con la stessa destinazione e lo stesso utilizzo.

* Altri criteri di stima: il valore fiscale

Per far fronte alle diverse istanze ed esigenze del settore immobiliare, sono comparse negli ultimi anni perizie di natura estremamente eterogenea.

Accanto alle tradizionali perizie estimative sono infatti oggi sempre più diffuse anche quelle attinenti al valore assicurabile, a quello cauzionale, locatizio e di esecuzione coattiva (che viene in rilievo, come ormai sempre più spesso accade, in caso di vendita forzata).

Tra tali nuove tipologie di perizie, merita particolare menzione quella finalizzata all’individuazione del c.d. valore fiscale, che ha come principale obiettivo quello di indicare negli atti ufficiali (contratti preliminari, mutui, rogiti ecc.) e nelle istanze alla Pubblica Amministrazione un valore dell’immobile coerente a quello che vi sarebbe attribuito fiscalmente.

Tale indagine consente non soltanto di calcolare l’imposizione fiscale gravante su un determinato bene, ma pure di preventivare ed evitare controlli, contenziosi e verifiche di coerenza dell’Agenzia delle Entrate in merito ai valori formalmente dichiarati.

Suggerimenti per la scelta del professionista

Per il suo carattere ufficiale e per la particolare fede pubblica che l’ordinamento riconosce alla perizia giurata, anche in vista di eventuali procedimenti giudiziari, tale strumento si sta sempre più affermando come mezzo di accertamento a garanzia delle transazioni e delle operazioni immobiliari.

È pertanto estremamente importante la scelta del soggetto a cui conferire l’incarico: è sempre preferibile affidarsi a professionisti seri e confermati, che siano in possesso non soltanto delle qualifiche necessarie ma anche di conoscenze ed esperienze specifiche maturate nel particolare campo (anche geografico) di indagine.

Il costo della perizia giurata, per altro non proibitivo e comprensivo dei diritti di bollo richiesti per il Giuramento dinanzi al Cancellerie, non deve essere visto come un onere gravoso, bensì come un utile investimento a garanzia dell’operazione immobiliare che ci si appresta ad eseguire.

La presenza della perizia infatti – conferendo autorevolezza ed affidabilità alla valutazione dell’immobile – tutela tutte le parti coinvolte nell’affare, imprenditore, acquirente, venditore, intermediario e investitore.

Simone Pierdominici
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