Nel gergo comune, normalmente, si utilizza sempre l’espressione “ristrutturare casa”, indipendentemente dalla tipologia e dell’entità di lavori che si ha in mente di realizzare.
Se state seriamente pensando di risistemare la vostra abitazione, anche in virtù degli incentivi fiscali dedicati alle ristrutturazioni edilizie, che consentono di recuperare il 50% di tutto quanto speso (fino ad un tetto massimo di 98.000 euro), è bene che, innanzitutto, capiate se gli interventi che avete previsto si configurano di fatto come lavori di manutenzione straordinaria oppure ricadono tra quelle che vengono definite opere di manutenzione ordinaria.
La differenza in termini pratici potrebbe non essere abissale e peraltro non sempre è così chiara.
Certo è che, non solo le procedure burocratiche e gli adempimenti sono differenti nei due casi, ma unicamente per le manutenzioni straordinarie sono previsti gli incentivi del Bonus Ristrutturazioni, pertanto se desiderate usufruirne la prima cosa da fare è capire a che condizioni è possibile farlo. Talvolta, poi, in effetti, per “trasformare” dei lavori di manutenzione ordinaria in straordinaria basta davvero poco.
Vediamo dunque di capire in cosa consistono e che differenza c’è tra una manutenzione ordinaria e una straordinaria, sia in termini pratici che più tecnici e burocratici e come si deve procedere in un caso e nell’altro.
Lavori di ristrutturazione: Sì, ma di che tipo?
I lavori di ristrutturazione assolutamente non sono tutti uguali. C’è chi con questo termine si limita ad indicare una semplice operazione di restyling che preveda tutt’al più una ritinteggiatura, la sostituzione di pavimenti, rivestimenti e sanitari ed un cambio dell’arredo.
Altri, invece, non si limitano a spostare qualche tramezza o a mettere a norma gli impianti modificando l’assetto esistente, ma pensano di stravolgere completamente non solo la disposizione interna dello spazio, ma anche di fare delle modifiche alla copertura, o in ambito strutturale.
Insomma, ognuno per la propria casa sceglie di fare ciò che gli sembra più opportuno e che maggiormente rispecchia le esigenze della sua famiglia!
L’importante è sapere che ad ogni tipologia di intervento corrisponde una definizione urbanistica diversa ed in base a questa bisognerà ottemperare ad un certo tipo di richieste e presentare un certo titolo abilitativo piuttosto che un altro.
Il “Testo unico dell’edilizia”, ovvero il DPR n° 380/2001, all’art. 3, per gli immobili distingue ben 6 diverse categorie di intervento, ovvero:
- Manutenzione ordinaria;
- Manutenzione straordinaria;
- Restauro e risanamento conservativo;
- Ristrutturazione edilizia;
- Nuova costruzione;
- Ristrutturazione urbanistica.
Per ciascuna viene data una definizione ben precisa. Noi, in questa trattazione, ci occuperemo di analizzare le prime due, anche perché all’interno di esse solitamente ricadono la maggior parte delle ristrutturazioni che vengono effettuate da privati su immobili esistenti.
Manutenzione ordinaria
La Legge 475 del 5 agosto 1978 fornisce una precisa definizione di manutenzione ordinaria.
Sono lavori di manutenzione ordinaria “quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
Per tali interventi non è necessaria alcuna autorizzazione o comunicazione particolare. Tutt’al più per alcune tipologie di interventi, come l’installazione di pannelli solari termici o fotovoltaici, resta l’obbligo di inviare al Comune una Comunicazione di Inizio Lavori (CIL).
Manutenzione straordinaria
Molto spesso però con il termine “ristrutturare casa” si pensa a qualcosa in più rispetto a quanto abbiamo visto ricadere nella definizione di manutenzione ordinaria. In questi casi, in genere, si ha a che fare con interventi di manutenzione straordinaria.
Sempre la già citata Legge 475 del 5 agosto 1978 ci fornisce anche la definizione di lavori di manutenzione straordinaria che si configurano come quelle “opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Per dar corso a lavori di manutenzione straordinaria è necessario ottenere un titolo abilitativo, che potrà essere diverso caso per caso, a seconda della tipologia e dell’entità dei lavori. Come minimo sarà necessario presentare all’Ufficio Tecnico Comunale una CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata se non addirittura una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Quest’ultima è sempre indispensabile qualora si prevedano opere strutturali, come ad esempio l’inserimento o la demolizione di una scala, l’apertura o lo spostamento di pareti portanti, il rifacimento del tetto; ma anche quando si intervenga con modifiche rilevanti sugli impianti, come la posa di un riscaldamento e/o raffrescamento a pavimento, o ancora per la modifica e l’adeguamento dell’impianto elettrico esistente.
Differenza manutenzione ordinaria e straordinaria
Ora che abbiamo analizzato entrambe le definizioni di manutenzione, quella ordinaria e quella straordinaria, in realtà dovremmo già aver compreso le differenze sostanziali che ci sono tra le due.
Sono interventi ordinari quelli che servono a riparare o mantenere in stato di efficienza un immobile. Invece, sono straordinari quei lavori più complessi che implichino modifiche, sostituzioni o integrazioni strutturali o impiantistiche.
A conti fatti, cosa cambia? Sostanzialmente sono due gli aspetti da considerare:
- La necessità o meno di ottenere un titolo abilitativo e dunque di incaricare un tecnico di fiducia che rediga apposita pratica edilizia
- La possibilità o meno di sfruttare il Bonus Ristrutturazioni
Se, da un lato, dunque, con una manutenzione ordinaria risparmiate sula parcella dell’architetto, dall’altro non potrete recuperare nulla di quanto speso. Al contrario presentare una CILA o una SCIA per una manutenzione straordinaria vi consentirà di recuperare in 10 anni la metà di tutto quello che avete investito, compreso anche l’onorario del professionista e tutto ciò che ne consegue.
Tenete presente, poi, che una volta che si è in presenza anche di una sola opera definibile come manutenzione straordinaria, tutti gli altri lavori che vengono realizzati contestualmente, anche se ricadrebbero tra le opere di manutenzione ordinaria, vengono ammessi alla detrazione.
Per fare un esempio se si interviene rifacendo l’impianto di riscaldamento, anche la posa dei nuovi pavimenti, così come la ritinteggiatura ed il cambio delle porte interne potranno godere delle detrazioni, diversamente, ovviamente, no!
Attenzione però: mentre per i privati funziona come vi abbiamo appena illustrato per i condomini le cose stanno un po’ diversamente. Il Bonus ristrutturazioni si applica non solo alla manutenzione straordinaria ma anche a quella ordinaria.
Vi sono poi delle piccole sfumature che è bene tener presenti. Ad esempio, quando si parla di rifare un bagno se si sostituiscono tutti i sanitari, i rivestimenti e la pavimentazione limitandosi a ciò, si configura di fatto una manutenzione ordinaria.
Già però il solo fatto di spostare la posizione di un lavabo o il dover adeguare gli impianti esistenti perché siano utilizzabili con i nuovi modelli di sanitari prescelti fa sì che l’operazione si trasformi in manutenzione straordinaria e venga ammessa a tutti gli effetti a beneficiare della detrazione Irpef del 50% di tutte le spese sostenute.
Vediamo allora di fornirvi un breve elenco di quelli che potrebbero essere i principali lavori che rientrano in una categoria e quelli che invece ricadono nell’altra. Il nostro consiglio per le situazioni che si prestano all’equivoco e potrebbero dunque essere intese sia come ordinaria che come straordinaria è di puntare su quest’ultima strada, in modo tale da beneficiare degli incentivi dedicati.
Comunque, per avere certezze, potete sempre consultare l’Ufficio tecnico del vostro comune, che generalmente ha sempre dei giorni e degli orari prestabiliti in cui riceve i pubblici cittadini per fornir loro risposte a quesiti di natura edilizia e/o urbana.
In genere per interventi molto particolari, così come per lavori ingenti le cose sono abbastanza chiare, mentre i dubbi maggiori insorgono nel momento in cui, come spesso accade, si decide di realizzare una ristrutturazione internamente al proprio immobile. Ecco allora che il confine tra manutenzione ordinaria straordinaria non è così netto ed è piuttosto complesso da stabilire, specie per i non addetti a i lavori.
Elenco lavori manutenzione ordinaria e straordinaria
Le domande riguardanti le ristrutturazioni edilizie ed il fatto che un determinato intervento si configuri come manutenzione ordinaria o straordinaria sono, per i tecnici, all’ordine del giorno.
Nella pratica ci sono molte situazioni che si prestano all’equivoco e spesso i proprietari degli immobili non conoscendo bene la normativa finiscono per commettere qualche errore, anche piuttosto grossolano, tanto da incorrere, in taluni casi, in un abuso edilizio in piena regola.
Altre volte poi per un cavillo burocratico, o una dimenticanza, si rischia di non poter più beneficiare delle detrazioni fiscali, che magari erano state proprio la molla che aveva portato a pensare di attuare una ristrutturazione.
Ad esempio: la sostituzione infissi è manutenzione ordinaria o no?
In questo caso trattasi di manutenzione ordinaria, ma va bene così perché con apposita pratica da inviare all’Enea potrete beneficiare comunque di un recupero fiscale dedicato che rientra nel cosiddetto Ecobonus e consente comunque il recupero in 10 anni del 50% di quanto speso.
Il rifacimento della facciata di un condominio si profila come manutenzione ordinaria o straordinaria? Nella maggior parte dei casi è da considerarsi ordinaria, a meno che non si vada a modificare la tipologia di rivestimento, o non si eseguano opere difformi dal ripristino dello stato esistente. A parte per ciò che concerne i permessi, fiscalmente però, in questo caso, non fa differenza, perché per i condomini sono ammesse alla detrazione sia le spese ordinarie che quelle straordinarie.
In realtà non esiste da un punto di vista legislativo una vera lista completa ed esaustiva che individui quali lavori possano essere ritenuti di manutenzione ordinaria e quali di manutenzione straordinaria.
Noi tentiamo di illustrarvi le voci in cui è più facile imbattersi per quanto concerne entrambe le categorie. Per qualunque dubbio più specifico il consiglio è sempre quello di rivolgervi ad un tecnico di fiducia, che magari può darvi anche qualche ottima dritta sul da farsi ed eventualmente correggere quello che ingenuamente, da profani, avevate intenzione di fare, fornendovi soluzioni più mirate e congeniali alle vostre esigenze.
Sono da considerarsi ad esempio interventi di manutenzione ordinaria:
- la sostituzione di elementi quali pavimenti, rivestimenti infissi e serramenti;
- la tinteggiatura di pareti, soffitti ed infissi interni o esterni che siano;
- il rifacimento di intonaci interni;
- l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
- la verniciatura delle basculanti dei box.
Sono invece definibili come interventi di manutenzione straordinaria:
- Lo spostamento, la demolizione o l’aggiunta di un tramezzo;
- Le modifiche al dimensionamento e/o alla collocazione di porte ed infissi;
- Le opere di consolidamento statico;
- La ristrutturazione integrale di un bagno, inclusi gli impianti idrici;
- Il rifacimento o la modifica con l’eventuale messa a norma di impianti di qualunque genere e tipo;
- Il rifacimento, l’introduzione, la modifica o la demolizione di rampe e di scale;
- Il rifacimento di tetti e sottotetti;
- L’allacciamento o il rifacimento di fognature esistenti.
Rientrano poi tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli necessari al frazionamento o all’accorpamento di unità immobiliari che prevedano l’esecuzione di opere.
Ricordate: prima dar corso a qualunque lavoro di ristrutturazione all’interno della vostra casa e a maggior ragione qualora l’intervento dovesse in qualche misura ripercuotersi anche sull’esterno dell’edificio in cui abitate, è necessario essere ben informati ed avere le idee ben chiare sugli eventuali permessi da richiedere, nonché sulle leggi e vincoli da rispettare e sugli incentivi da poter sfruttare.
Solo così non correrete il rischio di incappare in spiacevoli ed onerose sanzioni, o di dover subire un fermo dei lavori.
