Chi abita in condominio lo sa bene: i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni di uno stabile e le relative spese da sostenere per la loro esecuzione, molto spesso, finiscono per diventare un grosso problema.

L’amministrazione del bene comune è tanto più complessa e difficile da gestire, quanti più sono i condomini e le problematiche, in genere, aumentano esponenzialmente con il passare del tempo.

Chiaramente, più è vecchio l’edificio e più numerosi ed onerosi sono gli interventi che si rendono necessari per mantenerlo in perfetto stato di efficienza, facendo in modo che ogni cosa risulti sempre in ordine e funzionante.

Senza contare che, quando si parla di dover spendere più del previsto, se non è proprio indispensabile, molti preferiscono fare a meno e temporeggiare! Se a ciò si aggiunge il fatto che ognuno ragiona a modo suo e 20 teste hanno 20 idee diverse, è facilmente intuibile perchè nei condominii sia così difficile trovare un accordo che soddisfi, non diciamo tutti ma almeno, la maggior parte degli abitanti.

In tutto ciò, l’amministratore si dovrebbe distinguere quale arbitro super partes, a garanzia e difesa dell’interesse comune e dello stabile stesso.

Cosa accade, però, quando proprio l’amministratore autorizza di propria iniziativa dei lavori condominiali non deliberati dall’assemblea, senza chiederne parere preventivo? È possibile in questi casi opporsi al pagamento delle relative spese? Ed, in caso affermativo, chi è tenuto a sostenerle?

L’argomento è piuttosto complesso: ogni caso è particolare e merita di essere analizzato nello specifico, tenendo conto delle sue particolarità e delle circostanze che lo hanno generato. Tuttavia, vogliamo fare un po’ di chiarezza sulla questione, stabilendo dei punti fissi, in modo da capire in quali casi è possibile, e soprattutto può valer la pena, tentare una rivalsa nei confronti dell’amministratore.

– Spese in condominio: ordinarie e straordinarie

La gestione di un qualunque condominio prevede due tipologie di spese diverse: quelle ordinarie, che riguardano la regolare e periodica manutenzione di tutti i servizi comuni (come l’ascensore, il giardino e le scale) e quelle straordinarie, che riguardano invece tutte quelle spese derivanti da interventi particolari, che si rendono necessari eccezionalmente.

Tra queste ad esempio annoveriamo il rifacimento delle facciate (magari prevedendo la posa di un cappotto esterno), l’impermeabilizzazione di una copertura piana, o ancora la sostituzione della caldaia e molto altro ancora.

Per l’approvazione delle spese ordinarie l’amministratore, ogni anno, provvede a sottoporre all’assemblea il “consuntivo” del precedente anno ed il “preventivo di spesa” per quello nuovo, che va approvato dai condomini. In prima convocazione, dovranno votare favorevolmente almeno la metà degli intervenuti all’assemblea, sempre che questi rappresentino almeno la metà dei millesimi totali; mentre in seconda convocazione è sufficiente il sì di 1/3 dei proprietari, per un 1/3 del valore dell’edificio.

Per l’approvazione delle spese straordinarie, fra cui sono compresi anche gli interventi cosiddetti “eccezionali”, la maggioranza necessaria in assemblea può essere più sostanziale, anche se cambia, in realtà, a seconda all’entità economica e del tipo di manutenzione di cui si sta parlando.

Altro problema largamente dibattuto è anche la ripartizione delle spese straordinarie.

Ovvero: chi è giusto che paghi e in che misura rispetto agli altri?

Soprattutto in alcuni frangenti, che risultano essere un po’ più particolari, poichè a beneficiare dell’intervento specifico sono soprattutto alcuni condomini, queste questioni possono portare a dispute infinite e generare parecchi equivoci. Si pensi ad esempio al rifacimento del tetto, dove a trarre maggior beneficio dai lavori è certamente chi abita all’ultimo piano!

– Cosa prevede la legge in merito ai lavori condominiali non autorizzati

Tutto quanto appena detto vale ovviamente in situazioni normali. In realtà, però, l’amministratore di condominio, nei casi in cui vi sia l’esigenza di operare con urgenza effettuando una manutenzione straordinaria, può incaricare una ditta esecutrice dei lavori, anche senza bisogno, di farsi autorizzare preventivamente dall’assemblea condominiale.

L’articolo 1135 del codice civile recita così: “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

Il legislatore, dunque, se da un lato consente all’amministratore di valutare autonomamente il carattere d’urgenza di un determinato intervento, dall’altro gli impone di giustificare repentinamente le sue decisioni ai condomini.

In questi casi, anche qualora la decisione di appaltare lavori impellenti sia stata preceduta da un consulto con i consiglieri di condominio, sarà di fatto solo l’amministratore a risponderne di fronte all’assemblea. Detto ciò, il preventivo confronto con i rappresentanti dei condomini è comunque (sebbene non indispensabile, né legalmente tutelante) sempre utile, doveroso e visto di buon occhio da tutti. Se non altro, aiuterà poi a motivare e giustificare la decisione presa!

La legge prevede anche che, qualora l’amministratore abbia autorizzato in autonomia spese straordinarie che in realtà, non rivestendo assoluto carattere d’urgenza, potevano anche essere posticipabili, l’assemblea può comunque ratificarle a posteriori, rendendole così legittime.

Su tale questione, la giurisprudenza infatti ha chiarito che “l’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.” (cfr. Cass. Civ. n. 18192/2009).

Detto questo, l’assemblea potrebbe anche rifiutarsi di farlo e questo è ciò che accade nella maggior parte dei casi, quando qualcuno solleva dubbi sulla legittimità dell’operato dell’amministratore e sul fatto che un dato intervento, da esso considerato urgente, in realtà tale non fosse, opponendosi così al pagamento delle spese.

Nel caso in cui effettivamente tali spese non fossero riconosciute come improrogabili, andrebbero risarcite direttamente dall’amministratore stesso, ma per arrivare a stabilirlo bisogna ricorrere per vie legali. È dunque il caso di capire, innanzitutto, quando ne valga la pena…

– Quando è possibile contestare i lavori non autorizzati

È chiaro che la legittimità o meno del provvedimento preso dall’amministratore si basa sull’effettivo carattere d’urgenza dell’intervento a cui questo si riferisce.

In alcuni frangenti stabilire la reale urgenza è piuttosto semplice ed intuitivo ed in questi casi pensare di ricorrere contro la decisione dell’amministratore, attribuendogli l’onere della spesa, non ha davvero alcun senso.

Si pensi, ad esempio, al caso in cui, in pieno inverno, dovesse improvvisamente rompersi la caldaia condominiale. Sia che questa risulti compromessa in maniera irreparabile e vada sostituita, che nel caso in cui invece sia sufficiente una riparazione con la sostituzione di uno o più pezzi, l’intervento tempestivo del tecnico sarà, ovviamente, da considerarsi imprescindibile e difficilmente posticipabile. Con temperature esterne molto prossime o addirittura al di sotto degli 0°C, a meno che tutti i condomini non vogliano trovarsi a dormire al freddo e al gelo, non è pensabile fare diversamente!

I problemi sorgono o, comunque, dovrebbero sorgere, unicamente nei casi in cui l’urgenza invece non sia riconosciuta e riconoscibile. Ad esempio: se l’amministratore dovesse decidere di far sostituire i parapetti delle scale perché quelli esistenti sono vecchi e consunti non potrebbe farlo senza prima delibera autorizzativa da parte dell’assemblea. Diverso il caso in cui, invece, un parapetto risulti pericolante: in quel caso, quel singolo elemento andrà messo tempestivamente in sicurezza, per garantire l’incolumità di tutti e nessuno potrà contestare la spesa!

In via teorica, gli amministratori di condominio dovrebbero sempre prendere decisioni nell’interesse di tutti e del bene comune, per cui si suppone che agiscano in buona fede e sarebbe auspicabile che godessro della fiducia dei condomini.

Certo è che, anche nel loro stesso interesse, per evitare di venir destituiti o di dover rispondere in prima persona di interventi non autorizzati, in genere, sono proprio gli amministratori, i primi, ad evitare, se possibile, di commissionare lavori non autorizzati.

La prassi più comune e corretta, quando è possibile temporeggiare, anche se per poco tempo, è senza dubbio quella di indire rapidamente un’assemblea straordinaria, che all’ordine del giorno rechi appunto la necessità di deliberare in merito a spese straordinarie piuttosto urgenti.

Il buon senso in questi casi dovrebbe sempre far da padrone, ma si sa che quando si tratta di condominii e di spese tutto si complica!

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

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