Questa è indubbiamente la stagione in cui è più facile riscontrare la presenza di infiltrazioni d’acqua dal tetto.
In effetti, in autunno ed ancor più in inverno, quando pioggia e neve sono più copiose, sia sui singoli edifici che a livello cittadino si possono manifestare varie tipologie di problemi.
Ovviamente tutto ciò si amplifica se, com’è avvenuto quest’anno, le precipitazioni non lasciano tregua con episodi continui ed anche a carattere piuttosto intenso. D’altro canto, il freddo e l’incessante susseguirsi di fenomeni meteorologici avversi, sottopongono a dura prova il nostro involucro edilizio, che se non è ben progettato e perfettamente realizzato può mettere in evidenza tutti i suoi punti deboli.
Le infiltrazioni d’acqua possono venire dalle pareti, come da terra o dalla copertura, con conseguenti disagi, quali la comparsa di macchie d’umido, efflorescenze e muffe. Nel peggiore dei casi potrebbe addirittura piovervi in casa! Certo, non tanto da aver bisogno di aprire l’ombrello, ma comunque comportando disagi non da poco.
Se il problema non viene risolto con tempestività può causare danni ingenti, nonché economicamente gravosi, pertanto è sempre consigliabile intervenire alle prime avvisaglie.
Vediamo, allora, di capire quali sono le cause principali che portano a riscontare infiltrazioni d’acqua piovana dalla copertura; come agire in questi frangenti, non solo da un punto di vista operativo, ma anche normativo, cercando di capire a chi spetta, caso per caso, l’onere della manutenzione.
Infiltrazioni acqua piovana dal tetto
Abbiamo già avuto modo di parlare dell’acqua e di quanto la sua presenza possa rivelarsi insidiosa per gli involucri edilizi, poiché, purtroppo, riesce ad insinuarsi ovunque con estrema facilità, compromettendo l’estetica, ma talvolta anche l’integrità e la portanza dei vari elementi costruttivi.
Uno degli episodi più classici ed eclatanti di infiltrazione acqua è quello che concerne la copertura dell’edificio: con questo non vogliamo certo dimenticarci dell’acqua di risalita dal terreno e di quella che penetra dalle facciate sin dentro casa, di cui ci siamo già occupati in passato.
Molto probabilmente, almeno nei film o nei cartoni animati, vi sarà capitato di vedere un secchio appoggiato per terra con l’acqua che vi gocciola dentro colando dal soffitto. È di certo un caso estremo, ma purtroppo è possibile imbattervisi anche nella realtà. Chiaramente non è una situazione piacevole, né tanto meno sostenibile.
In alcuni frangenti, anche se l’acqua non è così copiosa da finire per creare una pozza a terra, si riscontra comunque, ben in evidenza, una macchia d’umido sul soffitto, chiaro sintomo della presenza di infiltrazioni. Ecco che, alle primissime avvisaglie è bene far effettuare subito una valutazione del danno, andando a ricercare le cause del problema, prima che questo assuma proporzioni maggiori e degeneri.
Normalmente i tetti di ultima generazione, siano essi piani, piuttosto che a falde, inclinati, o a botte, presentano sempre una guaina impermeabilizzante posizionata sopra la barriera al vapore e al di sotto del manto di finitura. Quest’ultimo, poi, potrà essere di vario tipo. Potrà trattarsi di una pavimentazione galleggiante, in caso di tetto piano, piuttosto che delle classiche tegole, o di un rivestimento di copertura metallico.
Attenzione però perché nelle abitazioni più datate, può anche essere che manchi proprio lo strato impermeabilizzante. In questi casi ad impedire il verificarsi di pericolose infiltrazioni dovrebbero essere i coppi stessi e le scossaline metalliche adeguatamente posizionate.
Se uno di questi due elementi va anche solo leggermente fuori sede o subisce dei danni, l’acqua trova un passaggio e si insinua senza troppe difficoltà. In poche parole, basta una scossalina che si è leggermente spostata, piuttosto che una tegola rotta o che non sormonta più perfettamente quella sottostante perché l’acqua si faccia strada, trovando una via d’accesso per giungere fino al vostro soffitto.
Inoltre, soprattutto nei centri storici, spesso gli edifici sono costruiti uno in continuità con l’altro e dall’unione delle diverse coperture si generano geometrie alquanto singolari e difficilmente controllabili.
Un’altra situazione tipicamente urbana e che, comunque, può causare problemi si ha quando un tetto è decisamente più basso di quello adiacente e dunque finisce contro una parete esterna del fabbricato accanto. In questi casi l’infiltrazione può avvenire non solo al di sotto della copertura ma anche lateralmente ad essa, penetrando nella proprietà di terzi, dal punto di incrocio tra muratura e copertura.
Nel caso in cui, invece, come accade in tutte le costruzioni di epoca più recente, sia presente anche una guaina bituminosa ed impermeabilizzante, la sola rottura del manto o lo spostamento della scossalina non sono sufficienti a causare danni.
In questi frangenti, se si verifica un problema di infiltrazione è perché, con tutta probabilità, in qualche punto, sarà venuta meno anche la continuità della guaina.
Come trovare infiltrazioni dal tetto
Prima di correre ai ripari, anche solo banalmente ritinteggiando il soffitto, bisogna individuare quale sia l’origine del danno e dove sia collocata la “falla” nel tetto.
Attenzione: non è detto, soprattutto nel momento in cui si ha a che fare con falde in pendenza, che il problema in copertura si riscontri esattamente nella posizione in cui sul plafone dell’abitazione si nota la macchia d’umido e/o il gocciolamento. Può essere infatti che la rottura della guaina o la discontinuità degli elementi si trovino, sì su quella linea di pendenza, ma anche molto più a monte, verso il colmo, o comunque, metri prima di dove emerge il problema.
La questione principale quando si verificano infiltrazioni di acqua piovana dal tetto è trovare da dove provenga l’acqua e capire come fa filtrare, anche se, come abbiamo appena detto, non è poi così scontato che il punto d’accesso dell’acqua sia così facilmente individuabile. Ovviamente, ci sono casi in cui la problematica è più semplice da individuare ed altri meno.
Ciò che è certo è che il danno è sempre ben evidente. In queste situazioni, a soffitto, si evidenzia una macchia più o meno estesa, che inizialmente è di colore grigio. Quando poi cessa l’afflusso d’acqua ed il plafone si asciuga la macchia tende a diventare prima color giallo paglierino e poi giallo-marroncino.
Una volta individuato il problema non resta che intervenire.
Infiltrazioni acqua piovana: come intervenire
La soluzione al problema delle infiltrazioni d’acqua piovana dal tetto, nella migliore delle ipotesi prevede semplicemente la sostituzione di tegole, coppi o scossaline ammalorate, piuttosto che l’esecuzione di un “rappezzo” alla guanina impermeabilizzante. In alcuni frangenti però, specie se le infiltrazioni acqua interessano un vecchio tetto in legno oramai malconcio, è consigliabile addirittura il rifacimento o di tutto il manto e/o dell’impermeabilizzazione, oppure si può pensare alla posa in opera di un nuovo tetto.
Quando si interviene sul costruito, prima di impermeabilizzare è sempre bene valutare attentamente quale sia lo stato di conservazione dei supporti su cui si andrà ad intervenire. Se la struttura del tetto presenta dei problemi evidenti ha poco senso lavorarci sopra, tanto vale optare per un nuovo tetto, magari leggero e performante come quelli in legno lamellare.
In questo modo si potrà intervenire anche isolando termicamente ed acusticamente l’edificio, facendo in modo non solo che non vi piova più in casa, ma anche che d’ora in avanti possiate risparmiare sui consumi del gas, salendo di una o più classi energetiche.
Ovviamente, ogni situazione è diversa dall’altra, per questo motivo, tale tipologia di problemi andrebbe fatta sempre valutare da un esperto, che possa illustravi le diverse modalità di intervento e i costi per la realizzazione di ciascuna, ma anche mettervi al corrente dei benefici che si possono trarre da un tipo di intervento piuttosto che da un altro. Se il tetto è molto datato e presenta vari tipi di problemi oggi, anche grazie all’Ecobonus e agli incentivi sulle ristrutturazioni, conviene approfittarne e rifarlo ex novo coibentandolo.
Infine, tenete presente che, oggi, in commercio, esistono dei sistemi impermeabilizzanti che fungono anche da isolamento termico, con un’ottima tenuta sia all’aria che all’acqua. In genere si ha a che fare con pannelli isolanti piani e preincisi, accoppiati a membrane bitume polimero elastoplastomeriche. Questi sono l’ideale da posare su vecchie coperture non isolate e possono essere posati sia sulle falde, ma anche in sottotetto.
Se il tetto è del condominio?
Qualora le infiltrazioni provenissero dal tetto condominiale, la primissima cosa da fare è interpellare l’amministratore, che dovrebbe provvedere tempestivamente a far intervenire un tecnico di sua fiducia che effettui un sopralluogo ed una prima valutazione sul da farsi.
Infiltrazioni dal tetto chi paga i danni
Ora che abbiamo capito quali possono essere le motivazioni delle macchie d’umido a soffitto e, in via del tutto generale, abbiamo analizzato quali potrebbero essere gli interventi consigliati per porre rimedio al problema, arrivano le dolenti note.
Ovvero: a chi spetta pagare i danni? È possibile chiedere un risarcimento e nel caso a chi?
Innanzitutto, bisogna chiarire che il risarcimento di un danno derivante da infiltrazioni implica il pagamento di tutte le spese necessarie, non solo e non tanto, per eliminare le conseguenze del danno, ma soprattutto di quelle per rimuovere in maniera definitiva la causa che lo ha provocato. Andare a ripitturare il soffitto o le pareti non serve a nulla, anzi può addirittura rivelarsi controproducente, specie se si pensa di far realizzare un controsoffitto, perché mascherando il problema questo potrebbe estendersi rapidamente senza che sia più possibile rendersene conto e così facendo può rivelarsi più complesso ed oneroso, poi, intervenire.
Il risarcimento può essere di due tipi:
- in forma specifica, ossia mediante ripristino dello stato delle cose, mediante compimento di azioni atte ad eliminare il danno;
- per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.
La scelta della forma di risarcimento spetta al danneggiato (art. 2058 del Codice Civile), ma qualora il risarcimento in forma specifica risulti particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per equivalente. In tutti i casi, normalmente, si attua il risarcimento in forma specifica qualora questo sia volto ad ottenere l’eliminazione della causa dell’infiltrazione (come ad esempio la riparazione tetto), mentre può essere stabilito un risarcimento per equivalente per riparare ai danni derivanti da tale fenomeno (come l’imbiancatura dei locali abitati).
Infiltrazioni e giurisprudenza
La norma a cui si fa riferimento per dirimere contenziosi inerenti le forma di responsabilità connesse ai danni da infiltrazione è il Codice Civile e nello specifico l’art. 2051 secondo il quale: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Il custode non è detto che sia solo il proprietario del bene, ma per la nostra giurisprudenza è anche colui che ha un potere di controllo sulla cosa. Quindi, nei limiti dei propri poteri d’intervento, in caso di locazione custode è anche il conduttore, piuttosto che l’usufruttuario, ecc…
Chiaramente, se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, ovvero se l’infiltrazione di acqua piovana proviene dal tetto della vostra villetta, non sorge diritto al risarcimento. Tutt’al più in questi casi si potrà accedere ad un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica polizza legata a danni specifici cagionati da maltempo.
Diversa la situazione in cui, invece, si abiti in condominio. Questo va inteso infatti come comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni. Pertanto, risulta evidente che è il condominio stesso a dover essere considerato custode dei beni comuni e la prima cosa da fare in caso di problemi è avvertire l’amministratore.
La copertura, però, può essere considerata di pertinenza ed esclusiva proprietà di chi abita all’ultimo piano, oppure può essere definibile indistintamente come parte comune. Vi sono poi casi in cui una copertura piana a terrazza è di esclusiva proprietà di un condomino, ma funge, almeno in parte da copertura per un altro condomino, piuttosto che tetti di due proprietari distinti, come nelle soluzioni bifamigliari.
In via del tutto generale qualora si verifichino infiltrazioni da un terrazzo/tetto che risulta essere in uso esclusivo di un unico condomino, quest’ultimo è tenuto a pagare un terzo (1/3) della spesa, mentre i rimanenti due terzi (2/3) vanno ripartiti fra i restanti condomini.
Questo proprio perché chi utilizza il terrazzo detiene una responsabilità oggettiva da “cose in custodia” e ha, quindi, l’obbligo di effettuare controlli periodici e di provvedere alla ordinaria manutenzione. Attenzione, però, in caso si riscontri una condotta colpevole da parte del condomino che detiene l’uso esclusivo della copertura questo dovrà farsi carico dell’intera spesa.
Vi sono, poi, dei casi molto particolari in cui i danni possono non essere considerati responsabilità diretta del custode della cosa da cui l’infiltrazione proviene. Il caso tipico è quello in cui si verifichino delle infiltrazioni al di sotto di un terrazzo che funge da copertura piana per un locale abitativo di altrui proprietà e queste possano essere imputabili ad un fortissimo ed inaspettato nubifragio, nonostante la manutenzione costante del lastrico dal quale hanno avuto origine.
La Suprema Corte di Cassazione a riguardo ha chiarito che, qualora la pioggia sia di tale intensità da essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte causante, allora il custode deve essere considerato esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
In generale, comunque, i condomini stipulano sempre una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni ed in questi casi sarà la compagnia assicurativa a poter intervenire per indennizzare il danno.
Attenzione però perché l’indennizzo assicurativo è sempre a favore del condominio ed il sinolo condomino danneggiato dovrà indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio nella persona dell’amministratore.
Concludendo
Ora, sui danni da infiltrazioni dovreste avere le idee un po’ più chiare. Detto ciò, ci auguriamo che non dobbiate mai trovarvi a fare i conti con problematiche di questo tipo.
