L’indice di edificabilità di un terreno, chiamato anche indice di fabbricabilità, è un parametro relativo alla sua densità edilizia, che stabilisce se, quanto e cosa si possa costruire in quella determinata porzione di spazio.

Si tratta di un fattore fondamentale del quale tenere conto, stabilito a norma di legge e necessario al fine di evitare l’urbanizzazione massiccia e incontrollata, che causerebbe un gravissimo impatto a livello ambientale.

Questa guida nasce dunque con l’intento d’illustrare con precisione le regole da seguire nel momento in cui ci si ritrova ad avere a che fare con una zona edificabile, spiegando inoltre come si calcola l’indice di edificabilità e in quali tipologie esso si suddivide.

Si tratta di un argomento che potrebbe rivelarsi molto utile da sapere, motivo per cui vi consigliamo caldamente di proseguire con la lettura

– Calcolo dell’indice di edificabilità: come avviene e perché si fa

In questo paragrafo andremo a illustrare la questione relativa all’indice di fabbricabilità un po’ più nello specifico, spiegando per l’appunto come si calcola e qual è il suo scopo.

Cominciamo dunque proprio da questo: spiegare nel dettaglio la funzione di questo importantissimo parametro e distinguerne le due tipologie nelle quali si suddivide.

Indice di edificabilità: definizione e tipologie

Il motivo per il quale si calcola l’indice di edificabilità è relativo, come abbiamo detto, all’impatto della presenza umana sul territorio. Se questo parametro non esistesse e la legge non costringesse le persone a tenerne conto, infatti, chiunque abbia a disposizione un terreno edificabile potrebbe costruirci di tutto, anche un’intera città, se solo lo volesse e ne avesse i mezzi.

La presenza di questo indice, dunque, risulta fondamentale per due ragioni: regolare la presenza umana su di un determinato territorio, evitando che si crei del sovraffollamento; e limitarne l’impatto a livello ambientale, in quanto qualsiasi tipo di opera edilizia alterna definitivamente il paesaggio, sottraendo delle risorse preziose all’ambiente.

Chiarito questo, dunque, andiamo a vedere quali sono le due tipologie in cui si suddivide l’indice di edificabilità:

  • indice di edificabilità territoriale, ossia l’indice lordo, che si riferisce a un’ampia zona da urbanizzare tenendone conto nella sua totalità, comprendendo quindi anche gli spazi destinati alle infrastrutture pubbliche;
  • indice di edificabilità fondiaria, che si riferisce invece a una singola porzione di terreno, definendo se, quanto e cosa sia possibile costruirci sopra.

Queste, dunque, sono le due tipologie generali sottoposte all’egida del parametro di edificabilità. Quella che a noi interessa è ovviamente la seconda, che può riguardare chiunque di noi abbia la fortuna di possedere un terreno potenzialmente edificabile.

Come bisogna agire in questi casi? Molto semplicemente, calcolando l’indice di edificabilità: un argomento che affronteremo in maniera più specifica nella prossima sezione.

Come calcolare l’indice di fabbricabilità: la formula matematica

Per calcolare l’indice di edificabilità fondiario, che è per l’appunto quello che c’interessa, si ricorre a una formula matematica ben precisa: utilizzandola possiamo infatti calcolarlo facilmente, in quanto esso corrisponde al rapporto tra il volume edificabile all’interno di un terreno e l’area della superficie in questione.

Mentre il primo si esprime in metri cubi, la seconda viene indicata in metri quadrati, per cui la formula appare in questo modo:

n = m3/m2

rappresenta per l’appunto l’indice di edificabilità, spesso indicato con un valore decimale, m3 la cubatura edificabile ed m2 l’area di nostro interesse. Una volta calcolato il valore del nostro indice, potremo dunque procedere al passo successivo: quello, cioè, di determinare quanti metri cubi possiamo costruire sul terreno di nostro interesse.

Semplificando il tutto con un esempio: se l’indice di fabbricabilità ammonta a 0,40 m3/m2 e l’area del terreno risulta pari a 1000 m2, moltiplicando i due fattori tra di loro avremo l’esatto numero di metri cubi potenzialmente edificabili. Quindi: 0,40 X 1000 = 400. 400 corrisponde però a un risultato parziale, che va a sua volta diviso per l’altezza stimata della nostra costruzione.

Se, per esempio, essa dovesse essere alta tre metri, allora dovremo fare 400/3: il risultato, ossia 133 (ottenuto per approssimazione) è quello definitivo che sancisce il numero di metri cubi che deve misurare la nostra opera. In questo caso, per l’appunto, 133 m3.

Detta così, la questione potrebbe anche sembrare piuttosto semplice, in quanto basta armarsi di una buona calcolatrice per effettuare il calcolo, ottenendo in un attimo l’indice di edificabilità relativo al terreno di nostro interesse.

Sfortunatamente, tuttavia, la cosa è un po’ più complessa di così, in quanto la capacità edificatoria di un lotto di terra dipende anche da altri importanti fattori. Ne parliamo nella prossima sezione.

I fattori che influenzano l’indice di fabbricabilità

Come abbiamo appena detto, per quanto molto preciso e riconosciuto dalla legge, l’indice di fabbricabilità da solo serve a ben poco. Una volta ottenuto il numero esatto di metri cubi sui quali ci è concesso edificare, dovremo infatti prendere in considerazione altri importanti parametri, ugualmente importanti da rispettare. Essi sono:

  • la distanza che il nostro fabbricato è tenuto a rispettare da quelli circostanti e dalle infrastrutture pubbliche (strade incluse);
  • l’altezza massima imposta per quella determinata area;
  • il numero totale degli abitanti del comune in cui è situata l’area;
  • la percentuale totale di copertura di edificato cui l’area è soggetta.

Come di evince chiaramente da questo elenco, dunque, costruire un fabbricato su di un terreno di proprietà non è affatto semplice, in quanto è una situazione che non si può certo risolvere con un banale calcolo matematico relativo all’indice di edificabilità, fatto salvo il fatto che si tratta comunque di un parametro fondamentale.

Il consiglio, dunque, è quello di rivolgersi a un bravo perito, che conosca perfettamente le norme da rispettare e che sappia quindi consigliarci per il meglio.

– Il terreno agricolo: una questione a parte

Le regole che abbiamo precedentemente espresso in seguito a come ottenere l’indice di fabbricabilità non riguardano però i cosiddetti terreni agricoli. Questo perché l’edificabilità di un terreno agricolo è soggetta a normative differenti, che tengono conto della particolarità del territorio che, in quanto naturale, dev’essere preservato il più possibile dall’impatto urbanistico dell’uomo.

Per poter comprendere meglio questo discorso, dobbiamo innanzitutto chiarire che cosa s’intende con l’espressione “terreno agricolo“.

Il terreno agricolo: cos’è e quali sono le sue caratteristiche

Per “terreno agricolo” s’intende una porzione di territorio che, nel Piano Regolatore Generale o nell’analogo piano urbanistico in vigore, viene indicato con la lettera E. Ciascun terreno facente parte del Piano, infatti, viene simboleggiato con una lettera dell’alfabeto, che designa la sua destinazione, cioè l’uso che se ne deve fare.

La E sta per l’appunto a indicare quei terreni a destinazione esclusivamente agricola che, in quanto tali, non possono essere destinati ad alcun altra attività che non sia quella. Quindi ciò significa che non vi si può nemmeno edificare? Non proprio. Farlo è infatti possibile ma, per poter ottenere la necessaria autorizzazione, è di fondamentale importanza rispettare alcuni parametri obbligatori.

Edificare su di un terreno agricolo: i parametri da rispettare

Il terreno agricolo è, per sua stessa natura, maggiormente tutelato rispetto a qualsiasi altro terreno e questo è il motivo per cui le norme relative alla sua edificabilità sono molto più severe. Per potervi costruire un’abitazione, infatti, occorre rispettare tre parametri fondamentali:

  • l’abitazione deve possedere un carattere colonico e contadino, oltre che essere finalizzata per lo svolgimento di attività agricole;
  • il proprietario dev’essere un imprenditore agricolo, dimostrando di esercitare la suddetta attività da almeno tre anni;
  • la costruzione deve rispettare l’indice di edificabilità imposto dalla legge.

Di questi tre parametri, l’ultimo è senz’altro il più interessante, nonché quello che si ricollega all’argomento oggetto della nostra guida.

Se, infatti, prima abbiamo fornito una semplice formula matematica tramite la quale calcolare l’indice di edificabilità, nel caso di un terreno agricolo essa non vale più, in quanto già fissato in maniera standard dalla normativa nazionale: l’indice di fabbricabilità di un terreno di questo tipo è infatti pari a 0,03 m3/m2, quindi davvero molto basso.

Come se non bastasse, inoltre, questo valore può essere ulteriormente ridotto sia dalle singole regioni che dai singoli comuni, a loro discrezione.

Detto questo, anche nel caso in cui ci si ritrovi con la fortunata possibilità di poter edificare su di un terreno agricolo, la cosa migliore da fare è sempre quella di rivolgersi a un perito esperto: questo caso è infatti ancora più particolare e delicato di tutti gli altri, motivo per cui agire di testa propria o, peggio ancora, cercare di aggirare la legge ricorrendo a qualche escamotage, si rivelerebbe davvero una pessima idea.

– Conclusione

Siamo giunti al termine della nostra guida dedicata all’indice di edificabilità, un argomento complesso e delicato, ma sicuramente di pubblico interesse.

Come abbiamo avuto modo di scoprire, calcolare questo valore di per sé non risulta particolarmente complicato, in quanto si basa sulla semplice applicazione di una precisa formula matematica.

Dati i numerosi fattori che lo influenzano, tuttavia, è sempre e comunque consigliabile rivolgersi a chi ne sa più di noi, onde evitare di commettere errori dalle conseguenze molto spiacevoli.

Edificare su di un terreno, per quanto esso possa essere di nostra proprietà, è una questione che purtroppo non dipende soltanto da noi, bensì è regolata a norma di legge. E, se la legge ci dice che non possiamo edificare o che dobbiamo farlo secondo le sue istruzioni, non possiamo fare altro che chinare la testa e obbedire.

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