– Fideiussione bancaria cos’è e come funziona

La fidejussione bancaria è un particolare strumento messo a disposizione dalle banche e dedicato a tutti i proprietari di immobili che intendo affittare il proprio bene.

Si tratta fondamentalmente di un contratto di tutela a favore dei proprietari, nel caso in cui si trovassero nelle condizioni di non ricevere più l’affitto da parte dell’inquilino.

Se, infatti, quando si verifica il mancato pagamento da parte dell’inquilino il proprietario può procedere con la richiesta di sfratto, dall’altro va sottolineato che l’esecuzione dello sfratto è solitamente un percorso lungo.

Inoltre, esso non permette quasi mai di recuperare le mensilità arretrate che pertanto vengono quasi sempre perse.

Se fino a pochi anni fa la fideiussione bancaria per affitto era uno strumento che veniva utilizzato raramente e soprattutto in caso di appartamenti o case di valore, oggi viene sempre più utilizzata anche in caso di immobili di valore economico medio e basso.

Va sottolineato che, tuttavia, se la fideiussione rappresenta una tutela per il proprietario, essa allo stesso tempo può essere considerata non troppo conveniente per l’affittuario visto che i costi per il canone mensile di immobili soggetti a fidejussione bancaria possono essere maggiorati.

Si può pertanto dire che scegliere questo strumento i tutela può avere dei pro e dei contro, dei vantaggi e degli svantaggi, sia per il proprietario che per l’affittuario. Per comprendere tutti questi aspetti, di seguito verrà proposta una mini-guida alla conoscenza e alle possibilità d’uso della fideiussione per affitto.

– Le principali caratteristiche

Fermo restando che i parametri che permettono di definire la convenienza o meno di una fideiussione bancaria possono dipendere dalla banca alla quale ci si rivolge, va specificato che le caratteristiche principali di questo strumento sono le stesse indipendentemente dall’istituto di credito di riferimento.

Va subito evidenziato che la fideiussione è uno strumento di tutela che non si applica solo nei casi di affitto ma in tutti i casi in cui un soggetto vuole mettersi al riparo contro eventuali pagamenti non ricevuti.

Secondo quanto previsto dal codice civile, infatti, tramite la fideiussione un soggetto terzo si fa garante per il pagamento di eventuali somme non versate da parte del contraente un particolare contratto.

Nel caso dell’affitto di immobili, quindi, la banca di fa carico di ripagare il proprietario dell’immobile nel caso in cui l’affittuario non sia solvibile.

Il caso degli affitti: una fideiussione diversa da quella classica

Quando si opta per la fideiussione bancaria per l’affitto di un appartamento, bisogna ricordare che la procedura per la richiesta e l’attivazione di questo strumento seguono un iter ben preciso.

Per prima cosa, la banca chiede un premio, che viene calcolato in percentuale sulla somma da coprire. La stima può variare a seconda del valore dell’immobile e della banca di riferimento, ma solitamente si aggira su valori del 2-3%.

Lo step successivo può o meno verificarsi in base al comportamento dell’inquilino. Se, infatti, l’affittuario si mostra insolvente, sarà la banca a pagare al proprietario le mensilità non coperte. Va sottolineato che, a seconda del tipo di contratto di fideiussione, si dovrà specificare quali e quante potranno essere le mensilità che verranno coperte dalla banca.

Nella maggior parte dei casi, esse variano tra una e tre anche se in particolari condizioni contrattuali si potrà valutare la possibilità di coprire un periodo di maggiore durata.

Se l’inquilino, invece, procede regolarmente con tutti i pagamenti, non verrà attivato nessun compenso da parte della banca al proprietario. La banca, pertanto, incasserà il premio senza nulla dovere al proprietario stesso.

Come richiedere e ottenere una fideiussione per affitto

Per richiedere la fideiussione bancaria a copertura di un eventuale mancanza dei pagamenti da parte di un inquilino, è necessario per prima cosa rivolgersi alla propria banca.

I documenti necessari, richiesti da tutti gli istituti bancari, sono la copia contratto di affitto, un’attestazione del reddito e, naturalmente, un documento di riconoscimento. Inoltre, potranno essere chieste informazioni sull’inquilino.

La banca, infatti, prima di concedere o meno la fideiussione, dovrà effettuare dei controlli per valutare lo stato dell’affittuario, ossia la possibilità effettiva di essere solvente per l’affitto.

Pertanto, valuterà il reddito di quest’ultimo e, in particolari casi, potrà richiedere delle garanzie ulteriori, in particolare quando l’inquilino risulta essere debitore o avere un reddito tale da mettere in dubbio la possibilità di pagamento regolare.

Effettuati i dovuti controlli, l’istituto bancario potrà poi decidere se concedere o meno la fideiussione. Va sottolineato, infatti, che essa è completamente discrezionale e non deve essere garantita per forza. Il proprietario che si vede rifiutare la fideiussione può pertanto scegliere di provare con un altro istituto di credito che potrebbe, viceversa, concederla.

Come già sottolineato, infatti, la concessione della fidejussione per affitto è soggettiva per cui, a parità di condizioni, alcune banche possono concederla e altre no. La differenza sta soprattutto nella tipologia di garanzie che richiede la banca e nel tipo di contratto che offre per la fideiussione stessa.

Prima di stipulare un contratto di fideiussione, pertanto, anche i proprietari dovranno effettuare una serie di considerazioni, che permetteranno di valutare se essa sia conveniente o meno per le proprie esigenze.

Tipologia di contratto, garanzia e clausola di escussione

Gli elementi fondamentali per una corretta valutazione del contratto di fideiussione con la banca sono tre. Per prima cosa, infatti, è necessario valutare la durata del contratto. Il proprietario dell’immobile deve infatti assicurarsi che la durata della fideiussione corrisponda a quella del contratto di locazione.

Solo in tal modo, infatti, si può avere la certezza di essere totalmente coperti in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino.

Alcune fideiussioni, infatti, hanno una durata inferiore al contratto di locazione: questo significa che se durante gli ultimi mesi l’inquilino non effettua il regolare pagamento dell’affitto, il proprietario non essendo più tutelato dalla fideiussione, perderà i propri soldi e potrà recuperarli solo (e forse) andando in causa.

Un altro fondamentale elemento da prendere in considerazione è la garanzia offerta dalla banca, ossia la tipologia della copertura. A seconda del tipo di contratto, infatti, la fideiussione può coprire esclusivamente i mesi non pagati oppure anche eventuali danni all’appartamento verificatisi durante il periodo in cui non è stato effettuato il pagamento da parte degli inquilini.

Quest’ultima garanzia è molto poco richiesta, visto che apporta ulteriori incrementi nel pagamento del premio.

Infine, probabilmente l’aspetto più importante da prendere in considerazione quando si firma una fideiussione per affitto è porre attenzione alla presenza della clausola di escussione a prima richiesta.

Questa obbliga la banca al pagamento immediato delle somme dovute al momento in cui viene effettuata la richiesta da parte del proprietario della casa. In mancanza di tale clausola, infatti, per riscuotere il dovuto sarà necessario avviare un procedimento giudiziario vanificando tutta la convenienza della stipula di un contratto di fideiussione per affitto.

I costi della fidejussione

In base al tipo di contratto che viene definito tra la banca e il proprietario dell’immobile i costi della fideiussione possono essere differenti. A variare, infatti, saranno sia il premio che le spese di gestione per l’attivazione della pratica.

Non è possibile stimare a priori quanto costerà richiedere la fideiussione per l’affitto del proprio appartamento visto che, come già sottolineato, questi dipendono sia dalla banca che dall’appartamento stesso.

I costi della fideiussione dipendono inoltre da due elementi, ossia dal massimale del premio e dal fattore di rischio.

Il massimale del premio rappresenta la copertura richiesta: se si richiede una copertura più elevata, naturalmente, il costo per la fideiussione sarà più alto.
Per quanto riguarda il rischio, invece, questo dipende dalla solidità economica dell’affittuario.

Se la banca valuterà positivamente la solidità economica dell’inquilino, infatti, potrà proporre un tasso di premio più conveniente. Viceversa, nel caso in cui la solidità non sarà considerata in maniera positiva, la banca potrà decidere di offrire un tasso elevato di premio o anche di non concedere proprio la fideiussione.

Non potendo definire a priori le spese necessarie per la fideiussione, diventa fondamentale richiedere diversi preventivi, non solo alla propria banca ma anche ad altri istituti di credito.

In tal modo ci si potrà rendere conto in maniera più concreta di come variano le richieste di banca in banca e, soprattutto, si potrà puntare all’istituto di credito che offre condizioni più vantaggiose.

– Vantaggi e svantaggi: il punto di vista del proprietario e dell’inquilino

I vantaggi per il proprietario sono probabilmente molto semplici da intuire. Con la fideiussione, infatti, non si rischia di non vedersi corrisposto il canone mensile dell’affitto. Eventuali affitti non pagati, infatti, verranno rimborsati dalla banca.

Come già sottolineato, inoltre, anche eventuali danni causati all’appartamento possono essere rimborsati, a seconda del tipo di contratto che si è stipulato con la banca stessa.

Per quanto riguarda invece i vantaggi per l’inquilino, questi probabilmente sono molto meno evidenti rispetto a quanto visto per il proprietario. Anzi, in alcuni casi, l’inquilino non trae alcun beneficio dall’affittare una casa per la quale è prevista la fideiussione.

Infatti, il pagamento delle rate della fideiussione bancaria sono a carico dell’inquilino che, pertanto, dovrà pagare un canone d’affitto più alto rispetto a quello previsto per lo stesso immobile senza fideiussione.

Tuttavia, proprio grazie alla presenza di questa assicurazione contro eventuali mancati pagamenti, l’inquilino può richiedere di non versare la caparra iniziale.

In tal caso, si riuscirebbe ad avere un ingresso più economico nella nuova casa potendo risparmiare i classici due mesi di deposito che vengono regolarmente richiesti come garanzia dai proprietari.

Quest’ultima soluzione è quella che permette di garantire vantaggi per entrambi, sia il proprietario che l’affittuario che, pur dovendo versare una quota maggiore ogni mese, potrà avere la certezza di non dover anticipare nessuna quota con il dubbio di poterla recuperare in futuro, in caso di cambio di casa o di proprietario.

– Non solo fideiussione bancaria: la fideiussione assicurativa

L’affitto con fideiussione può essere effettuato non solo rivolgendosi a un istituto bancario, ma anche a una compagnia di assicurazione. Infatti, quando il proprietario di uno stabile trova difficoltà nell’avere dalla propria banca o da un altro istituto bancario una fideiussione, può scegliere di affidarsi a una compagnia assicurativa.

In tal caso si parla di fideiussione assicurativa e si hanno alcune differenze rispetto al contratto che viene fatto con la banca.

La fideiussione bancaria, infatti, grazie alla clausola di escussione, permette di ricevere gli affitti non pagati dall’inquilino in maniera praticamente immediata. Viceversa, nel caso di fideiussione assicurativa, la clausola di escussione non viene quasi mai prevista.

Pertanto, nella maggior parte dei casi per avere il rimborso, il proprietario dell’appartamento deve attendere la sentenza di sfratto. Questo significa che i tempi previsti sono più lunghi rispetto a quelli che si devono attendere con la banca.

La differenza nei tempi di attesa mette in rilievo la convenienza della fideiussione bancaria rispetto a quella assicurativa. Tuttavia, come già evidenziato in precedenza, non sempre la banca è disponibile a concedere questo tipo di contratto, soprattutto quando non ci sono sufficienti garanzie da parte dell’affittuario.

In tal caso, se il proprietario vuole mettersi al riparo contro eventuali mancati pagamenti dell’affitto diventa necessario optare per la fideiussione assicurativa, scegliendo tra quella più conveniente sul mercato.

Prima di procedere, infatti, proprio come nel caso delle banche, conviene effettuare un’accurata ricerca, chiedendo diversi preventivi, per comprendere quali tipi di assicurazioni offrono una maggiore trasparenza, garanzia e convenienza.

La convenienza della fideiussione assicurativa, tuttavia, sta nella maggiore facilità con cui essa viene garantita. Le compagnie assicurative, infatti, tendono a coprire i rischi di un eventuale inquilino che non ha garanzie sufficienti optando per un premio più elevato.

In tale contesto, quindi, sta poi al proprietario dell’appartamento valutare se possa essere conveniente proporre un affitto con fideiussione troppo elevata. Le rate della fideiussione, infatti, come già stato anticipato, sono a carico dell’inquilino.

Proporre un canone di affitto troppo elevato può quindi rappresentare un ostacolo nella ricerca di un affittuario disposto a pagare un costo troppo elevato di canone.

Nella scelta tra opzioni simili, ossia tra contratti ugualmente convenienti, può poi essere maggiormente consigliabile optare per una proposta bancaria piuttosto che per una proveniente da una compagnia assicurativa.

Questa preferenza è dettata esclusivamente dal fatto che, in caso di contratto con la banca, si avrà una maggiore certezza di pagamento immediato in caso di morosità da parte dell’affittuario.

Nei contratti con le banche, infatti, viene sempre inserita la clausola di escussione, che garantisce il pagamento delle rate non versate dall’affittuario in maniera rapida, ossia conseguentemente alla richiesta del proprietario.

Nel caso di compagnia di assicurazione, invece, il rimborso delle mensilità arretrate può essere più lungo. Naturalmente, se non si ha urgenza di ricevere i pagamenti, si potrà optare senza alcun problema anche per un contratto con compagnia assicurativa.

Va sottolineato che per quanto riguarda i documenti necessari e i costi, questo tipo di fideiussione è praticamente identica a quella bancaria. Questo significa che le assicurazioni solitamente richiedono gli stessi documenti richiesti dalle banche.

In relazione ai costi, invece, va evidenziato che essi possono essere differenti a seconda dei casi, per cui è sempre bene informarsi e richiedere più preventivi.

La durata della fideiussione

La durata della fideiussione può essere differente a seconda del tipo di contratto che viene stipulato tra il proprietario dell’appartamento e l’affittuario.

La lunghezza del contratto di affitto deve essere rispecchiata in quella della fidejussione, sia essa di tipo standard, ossia a quattro anni, di durata annuale o di altro tipo. Per questo motivo, sarà possibile richiedere una polizza in grado di coprire quattro anni (poi eventualmente rinnovabili) o durate minori a seconda dei casi.

– La procedura in caso di morosità da parte dell’affittuario

Fino ad ora si è visto come attivare un contratto di fideiussione e quali siano i documenti necessari.

Quando la banca accetta di stipulare il contratto di fideiussione e procede con la stesura della documentazione, il proprietario è formalmente e legalmente protetto in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino.

Se, quindi, l’inquilino smette di pagare l’affitto, la banca procederà alla copertura della somma non pagata in modo da rimborsare il proprietario.

Cosa accade invece all’affittuario?

L’affittuario moroso per prima cosa deve essere avvisato con almeno un sollecito di pagamento e, in caso di mancato pagamento, con una lettera di disdetta del contratto di locazione e sfratto.

Contestualmente comunica anche alla banca la situazione di morosità dell’affittuario e la successiva lettera di sfratto. Si verificano pertanto due differenti possibilità.

Nella prima situazione, alla richiesta di pagamento l’affittuario comunica la sua indisponibilità a procedere con i pagamenti dell’affitto e lascia l’appartamento. In tal caso, la banca o l’assicurazione procedono con il pagamento al proprietario della somma relativa ai mesi scoperti.

Nel secondo caso, l’inquilino non lascia subito la casa nonostante la lettera di disdetta del contratto, ma vi resta per un altro tempo, sempre senza pagare l’affitto.

Nel momento in cui l’appartamento viene lasciato, quindi, la banca procederà comunque al pagamento totale dell’affitto non versato, sia quello precedente alla lettera di disdetta che quello successivo.

Tuttavia, in questa situazione specifica potrà disporre l’apertura di una causa per il recupero della somma dall’inquilino moroso. Va sottolineato che in nessun caso la banca o la compagnia di assicurazione alla quale ci si rivolge, potranno risarcire il proprietario dopo aver recuperato i soldi dall’affittuario.

Quest’ultimo step, infatti, può rivelarsi molto lungo e non necessariamente favorevole.

Dalla parte dell’inquilino: ecco perché la fideiussione conviene anche a chi affitta

Precedentemente sono stati sottolineati alcuni dei vantaggi della fideiussione per affitto sia per quanto riguarda i proprietari dell’immobile che gli inquilini.

Questi può sembrare sempre il più svantaggiato in questo tipo di contratto per cui si vogliono sottolineare ulteriori elementi che permettono di evidenziare che la fideiussione per affitto è vantaggiosa anche per l’inquilino stesso.

Come già stato evidenziato, il primo vantaggio per l’affittuario e la possibilità di non procedere con il pagamento del deposito cauzionale, ossia il versamento delle mensilità anticipate che rappresentano spesso una cifra relativamente elevata, soprattutto in caso di appartamenti di valore o negozi e uffici di ampia quadratura.

Il vantaggio principale, tuttavia, sta anche nella possibilità di ricevere l’appartamento in affitto senza che sia necessario presentare, come garanzia, una busta paga. Si può infatti ottenere l’affitto con fideiussione anche se si ha un lavoro a tempo determinato.

Nel momento in cui la banca procede con gli accertamenti sulla situazione economica del futuro affittuario, infatti, andrà a controllare soprattutto l’eventuale iscrizione nelle banche dati dei cattivi pagatori.

Un soggetto che, invece, risulta essere sempre in regola con pagamenti di bollette o altri eventuali affitti, potrà ricevere senza problemi la fideiussione indipendentemente dalla durata del proprio contratto di lavoro.

Si tratta quindi di una situazione molto vantaggiosa per quanti non hanno la possibilità di avere un garante che, viceversa, può essere richiesto in casi di affitto senza fideiussione.

Quelli che, invece, vengono considerati come svantaggi, sono soprattutto legati alle situazioni di morosità dell’affittuario. La possibilità che la banca o la compagnia di assicurazioni si rivalga sull’affittuario dopo aver versato le mensilità non pagate al proprietario sono sicuramente da prendere in considerazione.

Tuttavia, si tratta di situazioni legate a una morosità che, anche in mancanza di fideiussione, si sarebbero comunque presumibilmente concluse con una denuncia da parte del proprietario, per mancato pagamento.

– Per concludere

Da quanto esposto in questa guida si può facilmente comprendere che richiedere una fideiussione bancaria per l’affitto di un appartamento può essere una soluzione conveniente sia per l’affittuario che per il proprietario.

Naturalmente, è bene ricordare che, dovendo fare richiesta a una banca o a una compagnia assicurativa, prima di procedere con la fideiussione è necessario valutare diverse proposte.

Infine, per meglio comprendere perché alcuni proprietari scelgono la fideiussione per affitto, bisogna ricordare che questo tipo di contratto assicura un gran numero di garanzie ad entrambe le parti.

Anche se l’affittuario si trova a pagare un canone mensile leggermente più alto rispetto a quello che pagherebbe senza fideiussione, la possibilità di accedere all’appartamento senza dover versare il deposito cauzionale permette di assicurare una maggiore disponibilità economica per il trasloco che, regolarmente, prevede una spesa non indifferente.

I proprietari, naturalmente, avranno dalla loro parte la certezza di ricevere tutti i pagamenti regolari del canone di affitto, anche in caso di morosità da parte dell’inquilino.

Questo, tuttavia, non significa che il proprietario di casa potrà affittare a chiunque il proprio appartamento: la banca, infatti, prima di concedere la fideiussione chiederà delle garanzie da parte dell’affittuario, in modo da valutare la sua solidità economica e l’eventuale iscrizione al registro dei cattivi pagatori.

Nel caso in cui la banca non ritenesse sicuro e stabile economicamente l’affittuario, potrebbe non concedere la fideiussione

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