Vi è capitato di sentir parlare di unità collabenti, ma non avete la benché minima idea di cosa si voglia indicare con questo termine sconosciuto ai più?

Magari siete proprietari di un vecchio rudere e vi è stata prospettata l’ipotesi di poter evitare il pagamento dell’IMU proprio perché trattasi di fabbricato collabente?

In effetti un fabbricato collabente è un edificio che normalmente definiremmo “rudere” e che nello stato in cui si trova non può essere utilizzato in alcun modo. Per questa tipologia di costruzioni si applica un regime particolare e vi è pure una categoria catastale dedicata.

Vediamo dunque cosa è bene sapere a riguardo.

Collabente significato

Si definiscono unità collabenti, quei fabbricati, o quelle porzioni di immobili, che di fatto sono ridotti allo stato di rudere e che per le loro caratteristiche intrinseche non sono pertanto in grado di generare alcun reddito. I fabbricati diruti non possono divenire né agibili né abitabili a patto di non intervenire radicalmente: di certo, in questi casi, una semplice manutenzione, sia essa straordinaria, non può essere sufficiente.

Anche un rudere, però, per quanto degradato, va censito! La categoria catastale dedicata alle unità collabenti è la F/2 e gli immobili che vi sono iscritti risultano privi di rendita catastale.

L’articolo 6 del Decreto n°28 del Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998, tra le costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria, identifica le unità collabenti, ovvero “le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria”.

La domanda sorge spontanea: chi stabilisce se un fabbricato è davvero collabente ed iscrivibile nella categoria F/2?

Come fare per iscrivere al catasto un’unità collabente

Qualora un immobile divenga inagibile a seguito di un evento particolare, quale una frana, un crollo, o un terremoto, è possibile, aggiornare gli atti catastali iscrivendolo come unità collabente di categoria F/2, proprio in virtù delle sue “nuove caratteristiche”. Tale aggiornamento non è obbligatorio, ma, se possibile, conviene, poiché comporta dei vantaggi ai fini fiscali.

Attenzione però, per le unità immobiliari già regolarmente iscritte al catasto urbano non è possibile in alcun modo effettuare direttamente il declassamento a F/2, tramite semplice variazione catastale. La procedura corretta in questi casi prevede prima la soppressione della vecchia unità e poi un nuovo accatastamento in categoria F/2.

Inoltre, ai fini delle dichiarazioni di unità collabenti, è indispensabile che il professionista incaricato della committenza rediga una specifica relazione, datata e firmata, che riporti una descrizione dello stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto, debitamente corredata da una ricca documentazione fotografica. A questa si dovrà poi allegare anche un’autocertificazione, resa dall’intestatario dichiarante, ai sensi degli articoli 46 e 76 del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n.445, che attesti l’assenza dell’allacciamento dell’unità che si intende censire come F2, alle reti dei servizi pubblici sia dell’energia elettrica, che dell’acqua e del gas.

Infine, è bene tener presente che la Direzione centrale catasto e cartografia con una nota del 2013 (n°29439) ha precisato che non è ammissibile l’attribuzione della categoria F/2 nei seguenti casi:

  • qualora il fabbricato risulti comunque iscrivibile in altra categoria catastale;
  • quando questo non sia ben individuabile e/o perimetrabile.

Catastalmente si considerano non individuabili né perimetrabili quei manufatti completamente privi di copertura e della relativa struttura portante, o privi di tutti i solai e contemporaneamente delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.

In poche parole, quando un immobile è stato praticamente raso al suolo e ne restano di fatto soltanto poche macerie questo va considerato non come unità collabente bensì come area edificabile (per la quale si versano le imposte dedicate terreni edificabili).

L’IMU per le unità collabenti

Forse a questo punto vi starete domandando come mai tutti questi vincoli per censire un semplice rudere? Come spesso accade, la motivazione è di natura economica. Il vantaggio maggiore che si registra per le unità collabenti (o fabbricati diruti, il cui significato sostanzialmente si equivale) è il fatto che siano esenti dal pagamento dell’IMU.

Questo negli anni ha generato una serie di tentativi di frode, con un grande aumento del numero di unità dichiarate quali collabenti. In particolar modo, questo fenomeno ha coinvolto molti capannoni in disuso, per i quali, i proprietari, privati della rendita derivante dalla locazione e dovendo pagare migliaia di euro di IMU all’anno, hanno pensato bene di rimuovere la copertura per ottenere il riaccatastamento come F/2.

Attenzione però, perché, chiaramente, la demolizione di un tetto, senza aver ottenuto il necessario titolo abilitativo costituisce un vero e proprio abuso edilizio, nonché potrebbe profilarsi anche una violazione in materia di smaltimento dei rifiuti.

Detrazioni fiscali

Se per i fabbricati collabenti non si corrisponde l’IMU si può però, nel caso in cui si decida di intervenire ristrutturandoli e rendendoli nuovamente abitabili, beneficiare delle varie detrazioni fiscali: sia quelle sulle ristrutturazioni (50%) che quelle sul risparmio energetico (65%). Queste infatti vengono concesse a patto che si abbia a che fare con edifici esistenti e chiaramente la prova dell’esistenza di un edificio collabente è data dalla sua dall’iscrizione al catasto, poco importa che l’edificio rientri nella categoria F/2.

A tal proposito la Circolare n.215/E dell’Agenzia delle Entrate del 12 agosto 2009 ha chiarito che la condizione di inagibilità del fabbricato da cui deriva la classificazione catastale F/2 non esclude che lo stesso possa essere classificato come esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non in grado di produrre reddito.

Tuttavia, per usufruire del cosiddetto Ecobonus tenete presente che è necessario non solo che l’edificio in questione sia esistente, ma anche che vi sia già presente un impianto di riscaldamento (per quanto non allacciato).

Un’altra importante detrazione applicabile agli edifici collabenti è Il Sisma Bonus, oggi particolarmente incentivato anche in fatto di aliquote.

Ecco allora che se vi sono tutti i presupposti, accatastare un fabbricato ormai fatiscente ed in disuso come unità collabente, conviene eccome!

Sara Raggi
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4 COMMENTS

  1. Salve, intanto grazie perche tutto molto chiaro.
    Avrei una domanda inversa, acquistando un immobile accatastato come collabente per mancanza di allacci ma strutturalmente ok, e’ possibile fare il processo inverso e ottenere l’abitabilità dello stesso?! Se si quale percorso bisogna seguire? Grazie anticipatamente

    • Buongiorno,
      normalmente sì, a meno di casi eccezionali. Ovviamente, però, è necessario predisporre un progetto accurato sotto ogni punto di vista, non solo architettonico, ma anche strutturale, paesaggistico ed energetico, presentarlo in comune, eventualmente pagare gli oneri e procedere con i lavori. Tutto deve però rispondere alla normativa odierna.
      Un saluto

  2. buongiorno,
    nel caso di demolizione e ricostruzione di edificio collabente, cosa determina che nel permesso di costruire si parli di ristrutturazione o di nuova costruzione? Se è collabente, ma è iscritto al catasto, allora è possibile accertarne la preesistenza per cui sono ammessi interventi di ristrutturazione, ma normalmente i Comuni come si comportano in questi casi? Non vorrei che il comune faccia scrivere nel permesso di costruire “nuova costruzione” o “sostituzione edilizia” e quindi poi non vengano accettate le detrazioni per le ristrutturazioni
    grazie

    • Buongiorno,
      in caso di demolizione totale e ricostruzione si possono sfruttare gli incentivi legati al Sisma Bonus, che consentono aliquote maggiorate e tempi di ritorno inferiori al bonus ristrutturazioni. Si interessi in tal senso tramite il suo tecnico di fiducia, sicuramente è la strada più semplice e conveniente, anche economicamente parlando.
      Un saluto

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