Probabilmente vi sarà già capitato di sentir parlare di Docfa. In genere, però, non ci si sofferma mai più di tanto sul significato di espressioni così tecniche, a meno che queste non ci riguardino direttamente e non implichino costi, o oneri, a nostro carico.
Ecco che, allora, solo nel momento in cui nel preventivo prospettatovi dal vostro tecnico in previsione di una ristrutturazione importante del vostro immobile vi imbattete nella voce “Procedura Docfa” o “presentazione Docfa”, avvertite l’esigenza di saperne qualcosa in più.
Altro caso tipico in cui si rende necessario ricorrere al Docfa è quando vi trovate a voler vendere un immobile di vostra proprietà, ma prima del rogito il notaio vi fa notare che la scheda catastale non è aggiornata e non risulta conforme allo stato di fatto.
I frangenti in cui si rivela indispensabile l’utilizzo del modello Docfa sono diversi e nel proseguo della trattazione cercheremo di passarli tutti brevemente in rassegna. In ogni caso, è proprio per l’importanza che questa procedura riveste in ambito catastale che oggi vogliamo spiegarvi cos’è il Docfa.
Partendo dal significato stesso del termine arriveremo a illustrarvi di che si tratta, come si compila e si inoltra un modello Docfa, che software si utilizza, a chi dovete rivolgervi e quanto può costarvi.
Agenzia del territorio Docfa
Il termine Docfa letteralmente deriva dall’acronimo dell’espressione DOcumenti Catasto Fabbricati. Se nella pratica, sovente, con il termine Docfa si identifica il prodotto di una determinata procedura, è bene sottolineare che il Docfa è in realtà un software, ovvero di un sistema di elaborazione dati, dedicato ai tecnici ed ai professionisti, siano essi architetti, ingegneri, periti, oppure geometri, ma abilitati alla presentazione di pratiche catastali.
Un tempo tutto avveniva tramite la compilazione di modelli cartacei e la produzione di elaborati. Poi è arrivato il Docfa e pian piano tutto è diventato più semplice e veloce.
Inizialmente il programma serviva solo per la redazione dei modelli e per presentare la pratica era comunque necessario recarsi di persona all’Ufficio del Territorio, stare in coda (a colte per ore ed ore) ed attendere il proprio turno.
Alla fine, se qualcosa non andava come previsto, bisognava ritornare e perdere un’altra mezza giornata. Poi, finalmente, è intervenuta la modalità di trasmissione telematica: oggi tutto è più semplice e veloce ed un tecnico può fare tutto stando comodamente seduto nel suo ufficio davanti al pc.
I modelli impiegati restano invariati e sono sempre i medesimi da tempo immemore. Sono cambiate le modalità di compilazione ed invio; con il passare degli anni al software sono state fatte delle modifiche e migliorie, ma nella sostanza non ci sono stati grandi stravolgimenti.
- Modello D
- Modello 1N (I e II parte)
- Modello 2N (I e II parte)
- Elaborato Elenco subalterni
- Planimetrico e Planimetrie.
Docfa 4
Il software Docfa è nato per volontà del Governo Italiano, oramai 25 anni fa, nel 1993. Oggi la versione ufficiale, l’ultima scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate è il Docfa 4.00.4, risalente a marzo 2018.
Come già detto, nel corso del tempo questo programma, come tutti, ha subito diverse modifiche ed aggiornamenti.
Il software è stato realizzato, su mandato ministeriale, dalla Sogei, basandosi sulla Nuova Normativa catastale (decreto Legge 23/1/1993 n. 16) e viene fornito gratuitamente ai tecnici che ne fanno uso ed in genere appartenenti ad uno dei seguenti ordini professionali: Agrotecnico, Architetto, Agronomo o Forestale, Geometra, Ingegnere, Perito Agrario e Perito Edile.
Si tratta di un programma nato proprio per rispondere ad esigenze specifiche in merito ad adempimenti tecnico-burocratici catastali e per digitalizzare le informazioni relative agli immobili.
E dopo il Docfa 4.00.4?
Pare che un nuovo software, il Docfa 5, sia già pronto ed in fase di sperimentazione presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio. Dalle prime indiscrezioni a riguardo sembra, che questa volta non si avrà più a che fare con l’ennesimo aggiornamento dell’odierno programma, che tutti gli operatori del settore, bene o male oramai conoscono.
Prossimamente assisteremo una vera e propria evoluzione del software catastale Docfa.
Non si ci sarà più un programma da scaricare ed installare sul proprio pc, come è sempre stato, ma verrà creata una sorta di Cloud, che consentirà ai tecnici abilitati di compilare direttamente on line gli aggiornamenti catastali.
Ovviamente, ai professionisti non resta che attendere il rilascio ufficiale della nuova versione da parte dell’Agenzia del Territorio, nella speranza di riuscire a raccapezzarsi ed interfacciarsi nel migliore dei modi possibili con il nuovo Docfa. Fino ad allora, si continuerà tranquillamente ad usare il Docfa 4.00.4, a meno di ulteriori versioni intermedie prima del Docfa 5 di nuova era.
Queste però sono questioni che poco importano il comune cittadino, ma riguardano solo i tecnici che lavorano con il catasto.
Invio telematico Docfa
Dal 1 giugno del 2015, la presentazione del modello Docfa può avvenire solo telematicamente, pertanto deve essere eseguita dal vostro tecnico esclusivamente online, seguendo le disposizioni fornite a riguardo dall’Agenzia delle Entrate.
Non è detto che una volta inviata la pratica vada sempre a buon fine. A seguito dell’invio on line, il tecnico deve attendere l’esplicita approvazione da parte dell’Agenzia del Territorio. In alcuni casi il Docfa può essere respinto, perché formalmente non corretto o perché vengono reputate necessarie modifiche ed integrazioni.
Una volta effettuate le correzioni del caso il tecnico dovrà ritrasmettere il file ed attendere conferma. A quel punto, solo quando il Docfa risulta approvato, si potranno stampare le ricevute dell’avvenuta presentazione, quelle relative alle spese sostenute e la nuova scheda catastale, con la visura in cui è esplicitata la rendita dell’immobile in oggetto.
I privati cittadini non sono in alcun modo abilitati alla trasmissione di documenti Docfa. La compilazione e la presentazione di un Docfa tramite l’apposito software non è cosa banale e richiede competenze tecniche specifiche, specialmente in virtù della complessità della materia e la delicatezza dei dati che tramite il questo mezzo vengono inoltrati presso gli uffici territoriali.
Sono, dunque, autorizzati all’invio del Docfa online solo i tecnici che preventivamente hanno provveduto a registrarsi all’Agenzia del Territorio: non è detto che tutti gli architetti o gli ingegneri si occupino di pratiche catastali, sebbene siano in molti a farlo. Per quanto concerne i geometri invece è più consueto che operino in quest’ambito; anzi per molti la maggior parte del lavoro deriva proprio dal catasto.
Ogni tecnico abilitato non solo ha una propria user name ed una password per accedere alla piattaforma SISTER dell’Agenzia delle Entrate, ma ha a disposizione un proprio “castelletto”. Si tratta sostanzialmente di un fondo in denaro, ricaricabile on line in qualsiasi momento e dal quale, poi, si può attingere ogni volta che deve trasmettere un nuovo Docfa o eseguire una voltura.
È difficile, comunque, improvvisarsi esperti in catasto. Per questa ragione esistono specifici corsi dedicati ai professionisti. Tra i tanti oggi attivi ve ne sono molti on line ed alcuni, invece più tradizionali, che si svolgono tramite lezioni frontali in aula.
Qualunque sia la modalità di lezione prescelta, le ore di lezione valgono per il raggiungimento obbligatorio dei crediti annuali di “aggiornamento” che ogni iscritto all’Ordine o all’Albo della propria categoria deve raggiungere.
Quando serve redigere un Docfa
In realtà di come avvenga la compilazione e l’invio della pratica poco importa al singolo cittadino.
La domanda più frequente riguardante il Docfa è:
quando serve?
Ma soprattutto, quando proprio non se ne può fare a meno?
Attraverso un Docfa il tecnico da voi incaricato può dichiarare al catasto fabbricati che il vostro immobile è di nuova costruzione e quindi va accatastato, oppure che ha subito delle variazioni rilevanti e dunque ne modifica la relativa scheda e gli estremi.
Dunque, potreste aver bisogno di un Docfa a seguito di una ristrutturazione, durante la quale avete abbattuto o creato nuovi tavolati, piuttosto che modificato la disposizione di quelli esistenti o realizzato un bagno in più. Anche in caso di frazionamento di un’unità immobiliare in due più piccole, o al contrario in caso di fusione è necessario ricorrere al Docfa, così come quando interviene un cambiamento di destinazione d’uso, o la variazione dei dati toponomastici.
Oltre a questi casi, che sono quelli più classici per i quali normalmente si utilizza il Docfa, esiste un ulteriore eventualità per cui è necessario farvi ricorso: si tratta delle cosiddette unità afferenti.
Si tratta di costruzioni, che per qualche ragione sono sfuggite all’ accatastamento originario e che dunque bisogna provvedere a registrare al catasto in epoca successiva a quella di realizzazione. A conti fatto, da un punto di vista catastale, per tali tipologie di immobili l’accatastamento è assimilabile a quello di una nuova costruzione.
In tutti i casi, quando si interviene su un immobile, a meno che non si faccia alcuna modifica sostanziale, è sempre necessario presentare una nuova scheda catastale che dichiari qual è lo stato di fatto e come sia variata la rendita in funzione dei cambiamenti effettuati. Non ci si può esimere!
Quanto costa?
Veniamo ora alle dolenti note. Come abbiamo detto all’inizio, molto probabilmente, se siete curiosi di saperne di più sul Docfa è perché avete in mano un preventivo relativo alla sua esecuzione.
Bisogna cominciare distinguendo tra il costo effettivo della presentazione del Docfa e la parcella del professionista che si occupa della sua redazione e invio.
Il costo effettivo, quello proveniente dalla spese vive, è di 50 euro per ciascuna unità, indipendentemente dal fatto che si abbia a che fare con una nuova costruzione, piuttosto che con una variazione, integrazione, fusione o divisione. Attenzione però: nel caso in cui si proceda al frazionamento di un’unica unità immobiliare in due distinte, ovviamente più piccole, sarà necessario presentare due Docfa differenti e si spenderanno dunque 100 euro.
Ovviamente il prezzo che troverete sul preventivo di un professionista, ricomprende anche le spese di presentazione, ma è decisamente più alto. Quanto? Ovviamente le variabili che entrano in gioco sono molteplici. Certo è che non esistono tariffe predefinite, né prezziari da associare all’invio di determinati moduli.
Per prima cosa ci sono tecnici più cari ed altri più a buon mercato; poi ovviamente il costo varia da città a città e da regione a regione, ma le discriminati sono anche altre. Se della pratica catastale se ne occupa il professionista che già vi ha redatto il progetto di ristrutturazione e seguito i lavori, questo conosce perfettamente l’immobile, possiede i disegni e ha già in mano tutte le carte ed i dati che gli servono per procedere.
Non ha bisogno neppure di effettuare un sopralluogo, quindi è chiaro che se affiderete a lui anche il Docfa risparmierete qualcosa rispetto a quanto potreste spendere rivolgervi ad un latro tecnico solo per la parte catastale. Come al solito, ci sono poi pratiche più semplici ed altre più complesse.
In via del tutto generale il costo per la presentazione di un Docfa, può aggirarsi attorno ai 400-500 euro. Quando vi viene proposto un prezzo fate sempre attenzione al fatto che siano esclusi o meno i 50 euro di spese e accertatevi se il totale è comprensivo di IVA (22%) e contributo per la cassa (4%).
Concludendo
Ci auguriamo di aver fatto un po’ di chiarezza in merito al Docfa. L’unica cosa davvero importante da comprendere è che ci sono frangenti in cui non è in alcun modo possibile esimersi dal presentare una nuova pratica catastale.
Se intervengono modifiche al vostro immobile queste dovranno essere tempestivamente comunicate anche all’Agenzia del Teritorio. Peraltro, a chiusura della SCIA o della CILA, il Comune vi chiederà sempre la ricevuta derivante da Docfa e la nuova scheda, che sono indispensabili anche per ottenere l’agibilità.
