Chi progetta sa benissimo quanto sia importante rispettare le distanze tra edifici e quelle dai confini di proprietà. Inoltre, spessissimo, le comuni dispute tra vicini di casa riguardano, oltre al diritto di passo che è un altro tema molto dibattuto, proprio le distanze tra fabbricati ed i vincoli da rispettare tra le diverse proprietà.
Le domande a riguardo sono le più disparate. Oltre, ovviamente, a dover stabilire a che distanza dal confine e dalla casa dei vicini si possa costruire la propria abitazione, sovente litigi sorgono in merito a dove possano essere piantati alberi, a dove sia possibile posizionare una casetta in legno che funga da ricovero per gli attrezzi e su questioni connesse alla recinzione del proprio giardino.
Vediamo, allora, di fare un po’ di chiarezza sull’argomento, cercando di capire come viene regolata la questione in termini normativi e quali sono effettivamente le distanze da mantenere a seconda dei casi.
– Distanze dai confini e tra fabbricati
Da un punto di vista puramente normativo, è il Codice Civile a regolare le distanze dai confini e tra le proprietà, mediante una serie di articoli che vanno dall’art 873 fino all’art. 907.
Per ciò che concerne i condomini, la Corte di Cassazione ha sancito che le norme condominiali prescritte dal regolamento, qualora più restrittive, risultino avere prevalenza su quelle del Codice Civile.
Anche i piani regolatori, i PGT, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e perfino il codice della strada, possono riportare prescrizioni in merito alle distanze, ma questi strumenti hanno sempre solo facoltà di aumentare le distanze minime imposte dal Codice Civile Legge, mai di diminuirle!
L’art 873 del Codice Civile dedicato alle “Distanze nelle costruzioni”, a tal proposito, recita che: “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”
Innanzitutto chiariamo che con l’espressione “fondi finitimi” si indicano i fondi confinanti: nel caso in cui due proprietà, ad esempio, siano separate da una strada, tale norma non trova applicazione, così come quando queste siano costruite in aderenza l’una all’altra.
3 metri è la distanza minima, ritenuta indispensabile dal legislatore affinché due costruzioni vicine non si sottraggano reciprocamente aria e luce e soprattutto non si pregiudichi la sicurezza di nessuna delle due, con la creazione di spazi di risulta angusti, tra le proprietà.
Spessissimo, i piani regolatori e i regolamenti edilizi comunali impongono distanze maggiori rispetto a quella prevista dal codice civile. Quindi tenete presente che quanto stiamo dicendo vale solo nei casi in cui tra le varie prescrizioni vigenti sul territorio non sia riportato alcunché in merito alle distanze tra costruzioni e dal confine.
Vi sono, poi, alcune eccezioni. Innanzitutto, se due fabbricati costruiti da oramai più di venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata per Legge, ma nessuno dei due proprietari ha mai opposto alcuna obiezione a ciò, scatta di fatto il diritto all’usucapione, il quale però è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.
Detto ciò, è bene sapere che, in materia di distanza delle costruzioni dai confini, la legge si ispira al principio della prevenzione temporale: ovvero il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini.
Ciò, nella pratica, significa che, se chi costruisce per primo lo fa sul confine, il vicino potrà edificare in aderenza ad esso; se invece rispetta il limite di 1,5 m o più (tenendo conto delle norme più restrittive prescritte dai regolamenti locali) anche il fondo attiguo dovrà rispettare la medesima distanza. Nei casi in cui invece il primo ad edificare lo fa mantenendo un distacco dal confine inferiore alla metà di quello prescritto, questo autorizza il vicino a costruire in appoggio, chiedendo la comunione del muro che non si trova a confine.
A questo punto vi starete chiedendo: perché, allora, riguardo alla distanza minima dal confine di proprietà, avete sentito più volte parlare di 5 o addirittura 10 m? A cosa si riferiscono tali misure?
Quello che abbiamo detto fin ora è ciò che prescrive il Codice Civile, ma abbiamo anche specificato che tali disposizioni valgono a patto che non vi siano norme più restrittive a riguardo contenute all’interno degli strumenti urbanistici locali. Tenete conto che questi, nella maggior parte dei casi, stabiliscono che i nuovi fabbricati debbano mantenere una distanza minima di 5 metri dal confine di proprietà, il che, a conti fatti, si traduce in 10 metri tra un edifico e l’altro.
Attenzione perché “costruzione” non per forza significa abitazione o edificio. Qualunque manufatto o “opera” stabilmente infissa al suolo è da considerarsi una costruzione. Ciò banalmente si traduce nel fatto che, ad esempio, anche una casetta in legno dovrà mantenere la distanza dal confine prescritta per legge.
Manufatti quali tettoie, pensiline, balconi o scale che “avanzino” rispetto al muro di un edificio già esistente, per poter essere realizzati devono sempre rispettare le distanze prescritte. Non sono invece considerati “costruzione” e fanno dunque eccezione, sporti o aggetti di un edificio, qualora questi abbiano una funzione meramente decorativa e non assolvano ad alcun compito strutturale.
– Differenza tra pareti non finestrate e pareti finestrate
Gli articoli da 900 al 907 regolano, poi, i casi in cui si abbia a che fare con luci e vedute.
Con luci si intendono le aperture prive di affaccio, mentre le vedute sono vere e proprie finestre che consentono di affacciarsi e guardare verso il fondo del vicino, anche solo obliquamente o lateralmente.
Mentre per le prime la questione è più particolare, per le vedute queste possono essere aperte solo se tra il fondo del vicino e la faccia esteriore del muro in cui si desiderano aprire vi sia almeno un metro e mezzo di distanza. Qualora si sia acquisito il diritto veduta diretta verso il fondo vicino, il proprietario di questo dovrà fabbricare a distanza superiore a tre metri da essa.
Il tutto, sempre fatte salve norme più restrittive di carattere locale.
– Distanze dal confine ed efficienza energetica
Attenzione perché il Decreto Legislativo n.102 del 4 luglio 2014, sancisce che per il risanamento di edifici esistenti è permesso derogare “a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà e alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nella misura massima di 25 centimetri per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne, nonché alle altezze massime degli edifici, nella misura massima di 30 centimetri, per il maggior spessore degli elementi di copertura”.
Tutto questo, ovviamente, qualora tale aumento di spessore dell’involucro sia da addebitarsi a motivazioni che comportino una maggior efficienza energetica dell’edificio. La deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti, ma sempre nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile! Quindi i 3 metri di distanza tra un edificio e l’altro dovranno comunque sussistere.
– Per quanto riguarda alberi e piante ?
Il Codice Civile si occupa di regolare anche le distanze dai confini per quanto riguarda alberi e piante ed in particolar modo lo fa attraverso l’Art. 892. Questo stabilisce che, qualora non vi siano regolamenti locali in materia a cui attenersi, sia necessario osservare le seguenti distanze dal confine di proprietà:
1) tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili;
2) un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami;
3) mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo.
La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie.
Tali distanze vanno misurate partendo dalla linea del confine fino alla base esterna del tronco dell’albero nel momento in cui questo viene piantato, oppure fino alla linea in cui viene fatta la semina.
Inoltre non si è tenuti al rispetto di suddette distanze qualora sul confine esista un muro divisorio, che sia proprio o comune, purché le piante non eccedano in altezza oltre la sommità del muro.
Anche gli articoli successivi, fino all’art. 899 si occupano a vario titolo dell’argomento. In particolar modo è bene sapere che il vostro vicino, qualora possediate alberi o siepi a distanza inferiore da quella prescritta può richiederne la rimozione; in tutti i casi, può di certo sempre pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il proprio terreno.
È possibile acquisire per usucapione il diritto di tenere alberi a distanza minore di quella prescritta, ma qualora la pianta in questione muoia, venga recisa, o abbattuta, non potrà più essere sostituita se non osservando la distanza legale, a meno che l’albero in questione non faccia parte di un filare situato lungo il confine (art. 895).
Siepi ed alberi posizionati sul confine tra due fondi, possono essi stessi fungere da “confine”. In tali casi si presuppone che la proprietà sia comune e dunque anche le spese necessarie per la manutenzione sono da suddividersi equamente tra i due proprietari.
Ovviamente quanto detto è piuttosto generico, ma in moltissimi casi la conoscenza di queste regole di base è sufficiente per capire ciò che si può fare all’interno dei propri confini di proprietà e ciò che invece è vietato.
buon giorno, nel caso in cui il terreno sia scosceso come considerare la distanza? i 3 metri possono diventare un metro in profondita’ considerando la situazione? grazie!
Buongiorno,
no, i metri di distanza tra un fabbricato e l’altro si calcolano tenendo conto della distanza tra due pareti l’una prospicente all’altra.
Se poi parliamo di casi molto specifici, con la presenza di muri controterra e accessi da due vie distinte, a seconda dei casi e del regolamento comunale, ci possono essere delle eccezioni.
Detto ciò, tre metri per le nuove costruzioni è un minimo che non viene quasi mai applicato, bensì maggiorato dai singoli comuni a 5 o 10 m. Dunque se lei si riferisce solo ad un terreno in pendenza non è possibile alcuna deroga alla distanza minima che, con tutta probabilità (si informi bene in comune), sarà ben più di 3 m.
Un saluto