A tutti, nella propria vita, prima o poi, sarà capitato di avere a che fare con un immobile e relativo passaggio di proprietà.

Che si tratti di una vendita, di un acquisto, di una donazione, di un usufrutto o di un’eredità, ogni volta che si deve procedere a modificare l’intestatario di un diritto reale su un immobile è necessario ricorrere ad una voltura catastale, da non confondere con la visura catastale, che è ben altra cosa.

Vediamo, allora, di far chiarezza sull’argomento, spiegandovi, innanzitutto, cosa si intenda tecnicamente con il termine “voltura catastale”; che differenza c’è rispetto alla visura; a chi spetta l’onere di sbrigare questa pratica; cosa comporta; a chi rivolgersi e soprattutto quanto può costarvi una voltura catastale.

Visura catastale: cos’è?

Capita spesso, ai non addetti ai lavori, di confondere la voltura catastale con la visura catastale.

Iniziamo dunque a chiarire che si tratta di due cose assolutamente diverse: voltura e visura non sono affatto sinonimi!

La visura catastale

La visura catastale è una mera consultazione degli atti e dei documenti che si trovano in catasto e che riguardano un determinato immobile. Attraverso una visura, che peraltro qualunque tecnico, che sia abilitato e registrato per tale scopo, può effettuare on line nel giro di pochi minuti, potrete conoscere di un determinato immobile (o di un terreno):

  • Tutti i dati identificativi e reddituali;
  • Tuti i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, che siano intestatarie dello stesso e
  • Tutti gli atti di aggiornamento catastale che si sono susseguiti nel tempo (si parla in questo caso di visura storica).

La visura catastale è pubblica: l’accesso ai dati relativi ad un immobile è consentito a tutti, ovviamente previo pagamento dei relativi tributi catastali (si tratta di pochi euro, non di grandi cifre).

La consultazione delle planimetrie invece è cosa riservata esclusivamente agli aventi diritto sull’immobile, ovvero ai proprietari, comproprietari, usufruttuari, ecc…, o in alternativa a persone da essi appositamente delegate.

La voltura catastale

Una voltura catastale serve ai contribuenti per comunicare all’Agenzia delle Entrate il cambiamento del titolare o dei titolari di un determinato diritto reale (proprietà, usufrutto, enfiteusi, ecc…) rispetto ad un preciso bene immobile.

In questo modo, possono venir aggiornate le intestazioni catastali ed è possibile per l’amministrazione finanziaria adeguare la situazione patrimoniale di tutti i suoi contribuenti, sapendo esattamente a chi spetta il pagamento dei tributi relativi ad un dato immobile.

La voltura catastale, dunque, serve a modificare i dati presenti nel catasto, cambiando in tutto o solo in parte gli intestatari. In genere, un’operazione di questo tipo va effettuata ogni volta che ci siano di mezzo un passaggio di proprietà, indipendentemenete che questo avvenga tramite vendita, donazione, eredità, usufrutto ecc…

Ecco, allora, che la differenza tra visura e voltura catastale è chiara e sostanziale. Mentre la prima permette unicamente di prendere visione dei registri del catasto, la seconda consente di modificarli.

Effettuare una visura è molto più semplice e frequente, perché essa può servire per controllare che tutto sia a posto prima di una vendita (o per sapere attraverso la rendita a quanto ammonteranno le tasse per il trasferimento di proprietà), ma anche, banalmente, per poter calcolare e pagare le tasse ed i contributi sugli immobili (come l’IMU).

Chi deve presentare la voltura?

I soggetti tenuti a presentare la domanda di voltura sono diversi, a seconda delle circostanze che hanno comportato trasferimento dei diritti reali sui beni immobili. In caso di successioni ereditarie o di riunioni di usufrutto la voltura spetta ai singoli soggetti privati.

Dal canto loro, i notai sono tenuti a volturare gli immobili per i quali hanno rogitato, ricevuto o autenticato il passaggio di proprietà. Allo stesso modo i cancellieri giudiziari devono volturare gli immobili interessati dalle sentenze da essi registrate e i segretari o delegati di qualunque Amministrazione Pubblica sono tenuti ad effettuare la voltura catastale per gli atti da essi stipulati nell’interesse dei rispettivi enti.

Nel caso in cui vi sia più di una persona obbligata alla presentazione della voltura, è sufficiente che consegni la domanda di voltura una sola di esse e questa varrà per tutti gli interessati. Qualora chi fosse obbligato a richiede la voltura non lo facesse, possono provvedere direttamente anche gli altri interessati alla cosa.

La voltura catastale può essere presentata in piena autonomia direttamente dal nuovo proprietario del bene (sia esso un acquirente, o uno degli eredi legittimi), oppure da un tecnico da esso incaricato e delegato allo scopo. In questo caso, può trattarsi di un notaio, di un’agenzia di servizi, di un architetto, ma normalmente sappiate che ad occuparsi delle questioni catastali sono i geometri.

Dunque, se vi trovate a dover effettuare una voltura e non sapete da che parte cominciare potrete sempre affidarvi ad un professionista che si occupi della cosa, vedremo poi di capire quanto vi può costare quest’operazione.

Voltura catastale: quando va presentata?

La domanda di voltura, come abbiamo già detto, serve ed è obbligatoria, in tutti quei casi in cui un contribuente debba comunicare all’Agenzia che il titolare di un determinato diritto reale su un dato bene immobile non è più la persona che era stata fino a quel momento bensì un’altra.

Ecco, allora, che una voltura catastale si rende necessaria ogni volta vi si stipuli un atto di vendita, qualora vi sia di mezzo un’eredità e relativa successione, o per un qualunque altro passaggio di proprietà di beni immobili, come anche il trasferimento o la cessione solamente dell’usufrutto e/o della nuda proprietà.

Questa deve essere presentata entro 30 giorni dal trasferimento di proprietà o di altri diritti reali su terreni e fabbricati, o in caso di eredità, entro 30 giorni dalla data di registrazione della denuncia di successione.

È importante rispettare tale tempistica, altrimenti verranno applicate le sanzioni del caso, che aumenteranno all’ aumentare del ritardo con cui si presenta la voltura. Detto ciò, tenete presente che, normalmente, si tratta di pochi euro, non di cifre astronomiche.

Altra cosa importante è l’ufficio del Catasto a cui rivolgersi. La richiesta di voltura relativa ad un determinato immobile, in caso di successione, deve essere presentata al catasto della provincia nel cui territorio ha sede l’ufficio delle entrate presso il quale è stata registrata la successione, o in alternativa anche al catasto della provincia nel cui territorio sono situati gli immobili.

Come fare per redigere e presentare la voltura catastale

Per quanto riguarda i notai e i pubblici ufficiali, questi sono autorizzati ad inviare online all’Agenzia delle Entrate il Modello unico informatico, che può contenere anche la domanda di voltura catastale. In caso di vendita, donazione, o in qualunque caso il mutamento della proprietà avvenga tramite atto notarile, il problema della voltura e di come debba essere presentata non vi tocca direttamente.

I privati, generalmente, si trovano ad avere a che fare con le volture in caso di successioni ereditarie. In questi frangenti è possibile scegliere di fare tutto in piena autonomia, magari rivolgendosi ad un CAF per ottenere un aiuto concreto qualora ci si trovi in difficoltà, oppure è possibile incaricare un geometra che si occupi di effettuare in toto la successione e dunque anche la voltura, o solamente quest’ultima.

In tutti i casi, sia per i privati che per i tecnici da loro incaricati, per effettuare una voltura catastale esiste una modulistica apposita. La cosa migliore è procedere informaticamente, utilizzando il software ministeriale e gratuito voltura 1.1, scaricabile tranquillamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo l’aggiornamento della banca dati catastale è istantaneo ed avviene contestualmente alla presentazione.

Se per sbrigare la pratica vi rivolgerete ad un tecnico questo indubbiamente ricorrerà al software. Qualora invece vogliate fare da soli e siate negati per l’informatica, sappiate che esiste, in alternativa, ancora la possibilità di ricorrere alla vecchia modulistica cartacea, disponibile presso gli uffici provinciali del territorio o sempre anche on line.

È sempre bene allegare copia, in carta libera, le dichiarazioni di successione o gli atti civili, giudiziari o amministrativi che danno origine alla domanda di voltura.

Si può scegliere di recarsi personalmente a consegnare la domanda di Voltura al catasto oppure si può spedire il tutto per posta raccomandata o per posta elettronica certificata all’indirizzo Pec dell’ufficio provinciale del Territorio competente.

Voltura catastale: quanto costa?

Come avrete capito, per ogni privato cittadino è possibile, volendo, redigere e presentare una voltura catastale in piena autonomia, ma quanto costa?

In questo caso i costi dell’operazione sono minimi, ma ovviamente dovrete mettere in conto un po’ di tempo da dedicare alla questione e almeno una “gita” all’ufficio del catasto (se poi qualcosa alla prima presentazione dovesse andare storto, dovrete ritornarci!).

Per la presentazione di ogni domanda di voltura bisogna versare 55,00 euro a titolo di tributo speciale catastale, a cui vanno aggiunti poi 16,00 euro di imposta di bollo per ogni 4 pagine della domanda. Per pagare tali tributi è possibile rivolgersi direttamente allo sportello dell’ufficio oppure eseguire preventivamente un versamento sul c/c dell’ufficio stesso, i cui estremi sono generalmente reperibili dalle pagine dei singoli uffici provinciali.

Se invece decidete di affidarvi ad un geometra, il costo per la voltura ovviamente aumenta, ma può variare a seconda dei casi.

Innanzitutto, bisogna capire se avete deciso di incaricare qualcuno che si occupi integralmente della successione, o se avete conferito unicamente l’incarico per effettuare le volture catastali.

Nel primo caso il prezzo varia molto in relazione alla complessità della successione, che dipende dal numero degli eredi e dal fatto che vi sia accordo tra gli stessi, ma soprattutto dal numero e dall’entità dei beni da ereditare.

Diversamente per far redigere e registrare una voltura catastale, oltre ai costi fissi dei tributi, dovrete aggiungere una cifra a partire dai 150-200 euro, che rappresenta l’onorario del tecnico per la compilazione dei moduli e la presentazione degli stessi in catasto.

Con questa piccola guida, ci auguriamo di esservi stati utili e di aver fornito tutte le informazioni necessarie riguardo alle volture catastali.

Sara Raggi

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