Quando ci si accinge a ristrutturare casa, una delle prime cose che tutti si chiedono è “quanto mi costerà?”. Questa domanda, ricorre spessissimo tra i quesiti che si rivolgono alle imprese di costruzioni che si interpellano per la realizzazione dei lavori e a cui si chiede di formulare un preventivo di spesa. Detto ciò, è anche una delle domande più classiche che un architetto si sente fare per quanto gli compete.
Infatti, se l’esecuzione dei lavori, di per sé, ha un suo costo, che chiaramente va quantificato prima dell’inizio lavori, anche la parte più tecnica e progettuale ha il suo prezzo, che può e deve essere conteggiato anch’esso prima di decidere di affidare l’incarico a quel progettista piuttosto che ad un altro.
Sebbene, ad onor del vero, nella scelta del progettista è molto più importante valutare la competenza, l’affidabilità, nonché l’affinità con il cliente che questo può garantire, più che un buon prezzo! Ricordatevi sempre, sia quando scegliete il tecnico che l’impresa a cui affidare i lavori, che la qualità si paga!
Infine, non bisogna dimenticare, che a tutte queste spese vanno aggiunti quei costi accessori, a cui nessuno pensa mai, che sono necessari per pagare i diritti di segreteria, eventuali bolli e, qualora siano previsti, anche gli oneri di costruzione da corrispondere al Comune.
Vediamo, allora, di capire quanto può costare una pratica nella sua interezza, concentrando, sul finale, l’attenzione sulle voci di spesa che potreste trovare comprese nella parcella del professionista.
Ovviamente, il prezzo globale cambia a seconda del tipo di partica che uno dovrà presentare. Non è però solo il titolo abilitativo, di per sé, a fare la differenza, moltissimo dipende dalla complessità, dalla tipologia, dalla durata e dall’importo dei lavori.
Costo CILA
La CILA, oggi come oggi, è la pratica più semplice a cui possiate far ricorso; tant’è vero che una volta presentata si può dar subito corso ai lavori. Di fatto, nella maggioranza dei casi, quando si decide di ristrutturare casa si utilizza una CILA.
Sono, infatti, soggetti a presentazione di CILA tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, sempre qualora questi non prevedano interventi strutturali, modifiche della sagoma o del volume esterno e non determinino il cambio dei parametri urbanistici.
Per la CILA, oltre ai diritti di segreteria, in genere, non sono previsti oneri.
I costi “tecnici” necessari per una Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, però, possono variare in un range piuttosto ampio, esattamente come anche l’importo dei lavori può subire fluttuazioni davvero importanti. Tutto sta nel capire e quantificare l’importo reale dei lavori; una volta fatto ciò, la parcella del professionista, in genere, viene calcolata in percentuale rispetto a questo, anche perché i minimi tariffari sono stai aboliti da tempo.
È bene che sappiate, però, che il “prezzo tecnico” per la redazione di una CILA potrebbe assolutamente non essere inferiore a quello di una SCIA. Ciò che cambia e che sposta il preventivo dell’architetto non è tanto il nome del titolo abilitativo di cui ci si serve per dar corso ai lavori, ma piuttosto il tipo di prestazione che a lui viene richiesta e la quantità ed il tipo di incarichi che gli vengono affidati.
La progettazione architettonica e la direzione lavori sono solo una minima parte di quanto serve. Le voci all’interno di un preventivo professionale sono numerose, non è necessario che siano sempre tutte presenti, ma a più incarichi, ovviamente corrispondono più lavoro e maggiori responsabilità.
Vedremo di analizzare molto rapidamente, nel seguito della trattazione, quali potrebbero essere queste voci di spesa e quanto potrebbero pesare.
Costo SCIA
Come avrete capito, definire un “costo pratica SCIA”, piuttosto che il prezzo standard di una “parcella CILA” non è per nulla possibile e neppure adeguato. Qualcuno si potrà trovare a spendere 1000 euro per una SCIA e qualcun’altro invece ne potrà spendere 3000 per una CILA. La prima discriminate rispetto alla parcella è data dall’importo dei lavori che devono essere eseguiti e dalla loro complessità.
La realtà dei fatti è che, spesso, per un tecnico la redazione di una CILA non è per nulla più semplice rispetto a quella di una SCIA. Che una CILA sia più semplice di una SCIA è un’affermazione più teorica che pratica. A conti fatti, che si abbia a che fare con una SCIA, una CILA o addiritturaun Permesso di Costruire, bene o male, le richieste che vengono fatte al professionista in termini di disegni di progetto, asseverazioni, relazioni e quant’altro sono sempre le stesse.
Come abbiamo già accennato, è necessario ricorrere ad una SCIA ogni qual volta si preveda la realizzazione di opere di carattere strutturale. Dunque, anche nel preventivo di parcella rispetto a quello necessario per una CILA, la differenza sostanziale è che, a tutto il resto, si dovrà aggiungere la voce “progetto di strutture” ed eventualmente il relativo collaudo (se previsto). Per il resto cambia davvero poco o niente.
Anche in questo caso bisognerà corrispondere al Comune i diritti di segreteria che potrebbero essere leggermente superiori a quelli necessari per una CILA, ma comunque si tratta sempre di cifre contenute. Gli oneri di costruzione ed urbanizzazione, invece, vanno conteggiati sono in caso di aumento di SLP e di volumetria, per le quali è necessario un vero e proprio Permesso di Costruire, o quanto meno una Super SCIA.
Costo SCIA o CILA in Sanatoria
Spesso poi ci si sente chiedere: ma una sanatoria edilizia quanto costa? Per quanto concerne la parte tecnica rimane tutto invariato, come per la presentazione di una normale CILA o SCIA.
È necessario, infatti, sempre e comunque, presentare dei disegni di progetto, con tanto di relazioni che dimostrino non solo il rispetto della normativa attuale, ma anche quello della normativa vigente ai tempi in cui l’abuso è stato commesso. In poche parole è necessario dimostrare la cosiddetta doppia conformità.
In alcuni casi, la complessità dell’abuso realizzato può giustificare anche un aggravio di costi sulla parcella del professionista, ma ciò che in realtà fa la differenza, tra una normalissima CILA ed una CILA in sanatoria, così come tra una SCIA e una SCIA in sanatoria, sono le sanzioni, che nulla hanno a che vedere con il tecnico da voi incaricato.
Queste vengono stabilite da ciascun Comune, in relazione alla tipologia e alla gravità dell’abuso commesso e possono arrivare ad essere davvero molto salate, nell’ordine di diverse migliaia di euro ed oltre.
In via del tutto generale se i lavori “abusivi” non sono terminati, ma ancora in corso d’opera, per una CILA in sanatoria l’ammenda è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque da corrispondere sempre in misura non inferiore a 333,33 euro, cifra che sale a 516 euro in caso sia necessaria invece una SCIA in sanatoria. Qualora, invece, i lavori oggetto della sanatoria siano già completamene realizzati l’ammenda minima cresce ancora, parimenti in entrambi i casi, fino a 1000 euro.
Voci di spesa nel preventivo di parcella dell’architetto
Quali sono allora le singole voci di spesa che potrete trovare conteggiate nella parcella di un professionista, indipendentemente dal tipo di pratica a cui è necessario ricorrere per l’esecuzione dei lavori che avevate in mente di realizzare?
In genere, la prima cosa da fare se desiderate ristrutturare casa è interpellare un tecnico, per effettuare assieme a lui un sopralluogo.
Questo, una volta restituito lo stato di fatto in forma grafica e sentite le vostre esigenze, sarà in grado di farvi delle “proposte” di progetto concrete.
Ovviamente il compito di un bravo architetto è quello si saper dare delle valide alternative tra cui scegliere: normalmente si parte da almeno 4 soluzioni differenti, che poi via via possono essere affinate, fino a giungere a delineare il vero e proprio progetto che si desidera realizzare.
Questa parte “preliminare” ha un suo costo, che si aggira attorno a qualche centinaia di euro, molto poi dipende dalle dimensioni della vostra casa e dalla sua complessità. Generalmente, però, se decidete di proseguire nei vostri intenti ed affidare il progetto e la direzione lavori al tecnico che si è occupato della progettazione preliminare di massima, questa vi verrà scomputata dal preventivo, dove chiaramente non verrà più conteggiata.
Oltre alla progettazione classica necessaria per la presentazione della pratica comunale, bidimensionale e in scala 1:100 o 1:50; si potrà poi richiedere una progettazione di dettaglio, con esecutivi in scala maggiore, così come una progettazione d’interni, con viste 3d degli interni.
L’architetto potrà poi occuparsi di tutta una serie di altri aspetti, non sempre indispensabili, ma sovente necessari e rilevanti in termini di costi, poichè “pesanti” in termni ìdi responsabilità.
Dalla progettazione impiantistica, a quella strutturale ed energetica, da attuare con la redazione della legge 10; passando per tutti gli obblighi relativi alla Sicurezza; eventuali relazioni di impatto paesistico; per finire chiudendo i lavori con la redazione di nuova scheda catastale e la richiesta di agibilità.
Senza contare che, converrebbe sempre, una volta stabilito un progetto definitivo, farsi redigere dal proprio tecnico un computo metrico estimativo con tutte le voci di spesa necessarie per l’ultimazione dei lavori. In questo modo, fornendo a tutte le imprese che si interpellano lo stesso computo sarà possibile comparare realmente i vari preventivi e decidere di affidarli a chi, oltre a garantire affidabilità, offre un rapporto qualità prezzo migliore degli altri.
Ora che sapete quali voci di spesa potreste trovare conteggiate in un preventivo di parcella, non esistate ad illustrare al vostro tecnico di fiducia cosa vorreste fare. Sarà lui, poi, a consigliarvi in merito e a prospettarvi un range di spesa concreto e reale.
Vorrei un chiarimento. Volendo allargare una porta finestra già esistente, si tratta di abbattere un metro di muro non portante, mi è stato presentato un preventivo di 2000 euro per la scia, e 900 per la direzione in sicurezza dei lavori più Iva e assicurazione oltre, naturalmente, alle tasse e bolli richiesti dal comune. Le sembra un prezzo equo?
Buongiorno,
premetto che non le darò un giudizio sulla parcella, innanzitutto perché non mi pare corretto nei confronti di un collega e poi perché un tariffario ufficiale non esiste più da tempo.
Detto ciò: la voce assicurazione non esiste! Ogni professionista per lavorare ha la sua (è obbligato), così come dovrebbe averla un’impresa seria e nulla va ricaricato al singolo cliente.
Se vuole risparmiare l’IVA, invece, ingaggi un professionista che lavora a regime dei minimi (oggi sono forse più di quelli che fatturano molto) e che dunque fattura regolarmente senza IVA, ma con il 4% della cassa.
La sicurezza è sempre una responsabilità per il professionista, ma in genere l’importo dipende dal numero di uomini/gg impiegati nei lavori e dall’effettivo rischio delle lavorazioni coinvolte.
Per la SCIA c’è da vedere se è necessaria anche la pratica strutturale, l’impatto paesistico, ecc…
Consiglio: si faccia fare un altro paio di preventivi, valuti bene tutte le voci e poi decida.
Un saluto
Salve Ing. Raggi,
avrei bisogno di un chiarimento se possibile.
Sono in procinto di acquistare un appartamento a Roma costruito post 67′ (abbiamo già fatto il compromesso) il cui stato attuale risulta difforme rispetto al progetto originale. Tale difformità consiste in una rientranza di poco inferiore ai 2 mq che va ad aumentare la superficie interna dell’appartamento a discapito del balcone (che invece, da progetto, risulta un perfetto rettangolo privo di rientranze). Lo stesso abuso è presente su tutti piani della facciata (1°-2°-3°-4° piano). Aumento di superficie voluto palesemente dal costruttore al momento della realizzazione. Essendo impossibile ipotizzare il ripristino della situazione iniziale (è stato costruito così), chiedo: E’ sanabile questa situazione? Se si con che costi e modalità? Si può fare una stima? Cosa si rischia acquistando e non sanando (o comunque limitandosi solamente ad aggiornare la piantina catastale)?
Molte grazie, un saluto.
Buongiorno,
come professionista, mi è capitato personalmente di seguire una situazione simile in provincia di Milano. Purtroppo un tempo accadeva spesso che i costruttori facessero varianti, ma senza depositarle in comune ed alla fine dei lavori chiudessero la pratica così come era stata presentata in origine. In questi casi però, normalmente, almeno il catasto è congruente al costruito.
Detto ciò, in tali frangenti, è quasi certamente possibile sanare, ma il problema è come e con che tempi. Nel momento in cui un condomino presenta sanatoria “per la sua porzione”, il comune chiede di esibire un documento che prova che anche gli altri condomini sono a conoscenza della cosa. Questo perché, scoperto l’abuso, poi richiederà di sanare TUTTO a tutti!
La cosa più logica sarebbe presentare un’unica sanatoria per tutto il condominio e questo permetterebbe anche di ridurre le spese per il singolo.
Il venditore, dunque, può tentare di sanare in accordo con gli altri condomini, ma per esperienza è cosa dura. Come intuibile, chi abita lì da una vita e non deve vendere non ha alcuna voglia di spendere neppure un euro per regolarizzare alcunché.
In teoria, se il notaio viene a conoscenza dell’abuso finché la situazione non è sanata non dovrebbe neppure rogitare.
Se andasse comunque in porto l’atto poi il problema diventerebbe suo… Prima o poi i nodi vengono al pettine, sempre! Magari il prossimo condomino intenzionato a vendere chiederà sanatoria per la sua porzione e verrete tutti obbligati a sanare, ma i costi, i tempi e i problemi sono difficilmente quantificabili a priori.
Se c’è un abuso, peraltro condominiale, onestamente io non acquisterei. Se nel compromesso non è messo nero su bianco che l’abuso esiste e voi l’avete accettato potete ancora tirarvi indietro e recuperare quanto versato.
Fate come meglio credete, ma a vostro rischio e pericolo.
In bocca al lupo