Nel momento in cui si decide di acquistare una casa, il compromesso di compravendita rappresenta un passaggio molto importante, che è bene affrontare nella maniera corretta e senza farsi “fregare”.

Da questo contratto, che può essere stipulato sia fra privati che alla presenza di un notaio (il che rappresenta sempre la soluzione migliore), dipendono infatti tutti i passaggi successivi relativi all’acquisto dell’immobile ed è pertanto molto importante non arrivare a esso impreparati.

Questa guida nasce proprio con lo scopo di spiegare in che cosa consiste questo contratto preliminare e come condurre la trattativa nella maniera corretta.

Se state pensando di acquistare una casa, o se ritenete di poterlo fare in futuro, il consiglio che vi diamo è quello di proseguire con la lettura, visto che l’argomento in oggetto è di vostro sicuro interesse.

– Compromesso acquisto casa, preliminare di compravendita e proposta d’acquisto: facciamo chiarezza

Come abbiamo anticipato nell’introduzione, il compromesso di acquisto casa rappresenta un passaggio fondamentale in grado di condurci a diventare i proprietari dell’immobile di nostro interesse.

Si tratta, in sostanza, di un impegno scritto nel quale sia il venditore che l’acquirente s’impegnano a stipulare il successivo contratto di vendita, sottostando a tutte le clausole contenute all’interno di questa prima scrittura.

Chiarito questo, tuttavia, è opportuno avere bene in chiaro le caratteristiche specifiche di questo tipo di contratto, distinguendolo da tutti gli altri. Per poterlo fare, dobbiamo quindi imparare la terminologia giuridica corretta, partendo da una semplice domanda: è più opportuno parlare di preliminare di compravendita o compromesso?

Preliminare di compravendita o compromesso: due termini che indicano lo stesso procedimento giuridico

Iniziamo subito con il rispondere alla domanda che ci siamo fatti, chiarendo che i termini “preliminare di compravendita” e “compromesso” designano di fatto il medesimo procedimento giuridico, in quanto sinonimi.

La trascrizione di questo tipo di contratto (che, pur potendo essere fatta anche in forma privata, è sempre meglio affidare a un notaio) funziona come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

Una volta che il potenziale acquirente ha firmato, infatti, è come se fosse già proprietario dell’immobile in questione, in quanto il contratto obbliga il venditore a non venderlo a nessun’altra persona all’infuori del firmatario, né concedere un’ipoteca o qualsiasi altro diritto sull’oggetto della compravendita.

Proposta d’acquisto e compromesso acquisto casa: le differenze

Se i termini “compromesso” e “preliminare di compravendita” sono di fatto sinonimi, la proposta d’acquisto è invece una cosa completamente differente e che rappresenta un passo ulteriore o, per meglio dire, primario, che ci porterà verso il rogito.

Con questa parola si indica l’atto di compravendita vero e proprio della casa, che viene redatto dal notaio. Prima di poterci arrivare, tuttavia, è necessario affrontare alcuni passaggi importanti, dei quali il compromesso rappresenta quello di mezzo: il primo che bisogna fare, infatti, è dato dalla proposta d’acquisto della casa.

Quest’ultima consiste in un impegno che vincola solamente il potenziale acquirente che, a dimostrazione del proprio interesse verso l’immobile in questione, versa una caparra. Ciò, tuttavia, non impedisce comunque al venditore di valutare altre offerte potenzialmente interessanti.

Questo contratto, infatti, viene solitamente fatto per “bloccare” un immobile per un determinato periodo di tempo che, solitamente, non va oltre le due settimane. L’acquirente può approfittare di questo lasso temporale per cercare un finanziamento, ottenendo così dalla propria banca una delibera del mutuo prima del compromesso (ovviamente in forma scritta).

Il versamento della caparra serve esclusivamente come testimonianza dell’interesse dell’acquirente e il venditore non ne può usufruire finché non s’impegna formalmente ad accettare la proposta dell’acquirente: nel caso in cui decida di rifiutarla, infatti, la caparra gli viene restituita.

Se, al contrario, il venditore decide di accettare la proposta dell’acquirente, allora la proposta di acquisto viene ufficialmente convertita nel compromesso acquisto casa e i due soggetti passano così alla seconda fase della compravendita.

– Dal compromesso al rogito: quanto tempo deve passare

Come abbiamo già avuto modo di chiarire, l’obiettivo che occorre avere bene in mente quando ci s’impegna formalmente nell’acquisto di una casa, è quello di arrivare al rogito, ossia l’atto di vendita vero e proprio della stessa.

Per potervi arrivare, tuttavia, occorre attraversare le due fasi di cui abbiamo precedentemente parlato: la proposta d’acquisto e il compromesso, che è poi l’oggetto della nostra guida.

Chiarito questo, dunque, vediamo di capire come si stipula questo preliminare di compravendita e quanto tempo occorre aspettare prima di arrivare al tanto sospirato rogito.

Preliminare di vendita: come si fa e quali dati deve contenere

Trattandosi di un contratto giuridico valido a norma di legge, il preliminare di vendita deve obbligatoriamente contenere una serie di dati molto importanti e necessari in vista del futuro contratto di compravendita. Questi dati sono:

  • Il prezzo di vendita dell’immobile;
  • l’indirizzo dell’immobile;
  • una dichiarazione scritta dalle parti manifestante la loro volontà di vendere e acquistare l’immobile;
  • la precisa descrizione dei dati dell’immobile comprensiva di quelli catastali.

Oltre a questi, che sono i dati obbligatori, le parti possono congiuntamente decidere d’inserire anche i cosiddetti dati accessori, la cui presenza all’interno del contratto è spesso importante tanto quanto quella degli altri dati. Essi sono:

  • la data di stipula del rogito;
  • la caparra versata dall’acquirente;
  • la penale

La caparra può essere di due tipi, a discrezione dei firmatari: essa può infatti tradursi o in un acconto vero e proprio o in una caparra confirmatoria, nel qual caso sarà restituita all’atto finale o conteggiata nel prezzo definitivo.

Il rogito: dopo quanto tempo di può fare?

Come dovrebbe essere ormai chiaro, i passaggi che abbiamo descritto finora conducono (o dovrebbero condurre) al momento più atteso da coloro che decidono di comprare casa: il contratto ufficiale di vendita, ossa il rogito.

La domanda che ovviamente ci si pone è: quanto tempo deve trascorrere dal compromesso al rogito? Ebbene, la risposta non è affatto semplice, in quanto il lasso temporale in questione viene utilizzato dal notaio per verificare che tutti i documenti precedenti siano stati compilati come si deve e che la situazione risulti dunque in regola.

Egli, nello specifico, esegue delle verifiche in merito alla situazione ereditaria, controlla i dati catastali e verifica così se essi corrispondano allo stato di fatto dell’abitazione: stesso lavoro che esegue anche per quanto concerne le planimetrie.

Oltre a questo, è suo compito anche valutare le licenze di costruzione, l’attestato di prestazione energetica e il certificato di abitabilità. L’acquirente, nel frattempo, è libero di rivolgersi a un tecnico di sua fiducia per eseguire un sopralluogo preventivo dell’immobile che è interessato a comprare.

Come s’intuisce facilmente, questo procedimento di verifica può richiedere anche tempi piuttosto lunghi: per questo motivo, come abbiamo già avuto modo di sottolineare, nella stipulazione del compromesso le due parti possono anche decidere d’indicare la data di firma del rogito, stabilendola quindi a priori.

Trattandosi però di un dato accessorio e non obbligatorio, non sono tenute a farlo, il che significa che di fatto non esiste un periodo fissato a norma di legge entro il quale firmare il rogito.

– Compromesso di vendita: quanto versare

Mentre nei paragrafi precedenti ci siamo occupati della parte più strettamente giuridica della questione, in questo ci concentreremo invece su quella economica. I più attenti di voi, infatti, ricorderanno senz’altro che abbiamo chiaramente parlato della possibilità di accompagnare il compromesso con il versamento di una caparra.

Essa, tuttavia, non rappresenta certo l’unico pagamento al quale si deve sottostare, bensì ne costituisce caso mai uno aggiuntivo. Andiamo quindi a scoprire insieme che cosa succede una volta che il contratto preliminare di compravendita è stato trascritto dal notaio e quanto bisogna pagare.

Registrazione del compromesso e pagamento dei suoi oneri

Come abbiamo affermato poc’anzi, il compromesso acquisto casa è soggetto al pagamento di precisi oneri stabiliti per legge. Dopo la sua trascrizione da parte del notaio, infatti, esso dev’essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla sua firma nel caso in esso sia stato firmato in Italia: se l’accordo si è invece svolto in territorio estero, allora i giorni a disposizione salgono a sessanta.

Sia come sia, esso è soggetto al pagamento di specifiche imposte, che sono:

  • l’imposta di registro, che ammonta a 200 euro;
  • l’imposta di bollo, che è invece pari a 16 euro ogni quattro facciate o comunque ogni cento righe.

Nel caso in cui sia stata versata anche una caparra, a queste imposte se ne devono aggiungere altre due:

  • lo 0,50% nel caso di una caparra confirmatoria;
  • il 3% nel caso di un acconto.

Se l’acquisto fosse soggetto a IVA, invece, l’imposta di registro dovrebbe essere versata soltanto per le caparre, mentre per gli acconti basterebbe pagare l’imposta fissa di 200 euro.

Alla somma di tutti questi oneri vanno ovviamente aggiunte le eventuali spese notarili, derivanti dalla trascrizione del contratto da parte del notaio. Esse sono:

  • la parcella del notaio, che varia ovviamente a seconda del professionista cui ci si rivolge;
  • 155 euro d’imposta di bollo;
  • 200 euro d’imposta ipotecaria;
  • 35 euro di tasse ipotecarie.

Da ciò si deduce chiaramente quanto sia complesso e tortuoso acquistare una casa, i soldi che il semplice procedimento necessita e tutti quelli che bisognerà poi mettere per pagare il mutuo. Tutto, questo, naturalmente, posto che il procedimento fili effettivamente liscio e non si verifichino intoppi sul più bello.

Giusto per darvi un’idea di quello che potrebbe disgraziatamente accadere, vi presentiamo due situazioni: una che può essere tranquillamente descritta come una fastidiosa “rogna” burocratica; l’altra, invece, rappresenta un ostacolo molto più serio. Le trattiamo entrambe nella prossima sezione.

Compromesso acquisto casa: cosa fare quando risulta improprio o non viene adempiuto

Come abbiamo anticipato alla fine della sezione precedente, in questa affronteremo due potenziali situazioni che possono purtroppo verificarsi, complicando non poco una trattativa che è già abbastanza complessa di suo.

Esse si verificano quando il compromesso acquisto casa risulta improprio o quando una delle due parti viene meno all’adempimento degli oneri del contratto.

Il primo caso, di fatto, è una fastidiosa “rogna” burocratica che potrebbe essere evitata affidandosi a un notaio degno di questo nome. Esso si verifica infatti nel momento in cui la formula del contratto non viene scritta nel modo corretto, invalidandolo così agli occhi della legge.

Come ci siamo già curati di specificare, infatti, il preliminare di vendita serve per promettere la futura vendita dell’immobile, che verrà concretizzata con la firma del rogito: esso, dunque, non è valido come contratto di vendita ufficiale e questo è il motivo per cui nel testo devono comparire frasi in cui si parli di “promessa di vendita” e non semplicemente di vendita.

Nel caso in cui si verifichi una situazione di questo tipo, dunque, è di fondamentale importanza correggere l’errore al più presto, rivolgendosi a un bravo notaio in grado di sanare la situazione e rendere nuovamente valido il contratto.

Il secondo caso, invece, che viene definito “inadempimento del contratto preliminare”, si verifica nel momento in cui uno dei due firmatari si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, ossia il rogito.

L’altro soggetto, a questo punto, può avvalersi dell’articolo 2932 del codice civile, denominato “Esecuzione specifica dell’obbligo di chiudere un contratto” e far valere così i proprio diritti.

Si tratta ovviamente di una situazione nient’affatto auspicabile, in quanto presuppone di andare in tribunale per risolvere la questione, rivolgendosi a un avvocato e mettendo in conto ulteriori spese, oltre che scontrandosi con la tipica lentezza burocratica del nostro Paese. D’altra parte, questa rappresenta l’unica possibilità di ottenere giustizia.

– Conclusione

Siamo ufficialmente giunti al termine di questa guida dedicata al compromesso acquisto casa, una procedura complicata ma necessaria al fine di acquistare l’immobile di nostro interesse.

Come abbiamo avuto modo di scoprire, si tratta di un procedimento piuttosto complesso e delicato, in cui è di fondamentale importanza seguire correttamente le regole stabilite dalla legge, pagare tutto quello che c’è da pagare ed essere certi di essersi messi in affari con persone oneste, onde evitare d’incorrere nelle spiacevoli situazioni di cui abbiamo parlato.

L’ideale, dunque, è quello di essere seguiti da un professionista di fiducia, che conosca bene il suo mestiere e sia quindi in grado di rassicurarci, eseguendo tutte le verifiche del caso.

Comprare casa dovrebbe infatti rappresentare il conseguimento di un sogno e, in quanto tale, dovrebbe essere fatto con gioia e aspettative positive, non certo all’insegna dell’ansia e dell’agitazione.

Eliana Tagliabue

Scrittrice per vocazione, dopo la laurea in Lettere e svariate collaborazioni con le testate web, inizia a collaborare con Casina Mia, appassionandosi alla casa, intesa sia come tematica che come luogo di lavoro.
Eliana Tagliabue

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