L’acquisto di una nuova abitazione è un passo importante, specie se si tratta in assoluto della vostra prima casa. Spesso, ci si approccia a quest’esperienza con mille timori e purtroppo, se non si è preparati e ben consigliati, può capitare di scontrarsi con imprevisti poco piacevoli.
Ci sono diverse cose che è bene controllare prima di fare un’offerta scritta per l’acquisto di un immobile: alcune sono semplici ed intuitive, mentre altre hanno una natura più prettamente tecnica, legale o fiscale, dunque, per chi non se ne intende, sono tutt’altro che scontate.
Vediamo, allora, di far chiarezza, in modo che possiate arrivare al rogito senza intoppi, nel modo più sereno e tranquillo possibile. D’altro canto, sono già molti i fattori di stress legati al cambiare casa, da quelli di ordine economico a quelli più pratici (come il trasloco); per cui, se possibile, è meglio non aggiungerne altri!
– Cercare casa con cognizione di causa
Quando si cerca casa, le prime cose da fare sono: stabilire il budget di cui si può disporre e fissare quali sono le proprie esigenze e priorità, sia in termini di spazi che, di ubicazione e di tipologia edilizia. Ad esempio, c’è chi preferisce l’ultimo piano con terrazzo e chi il piano terra con giardino; chi predilige le villette e chi gli appartamenti; chi ama stare in pieno centro e chi preferisce un po’ più di tranquillità.
Senza contare che bisogna capire di quanti metri quadri si ha bisogno e di come si desidera siano distribuiti (su un piano, su due, con due o tre stanze, con uno o due bagni, con cucina aperta o abitabile, ecc…).
Queste però sono tutte considerazioni abbastanza intuitive che, anche chi non ha mai comprato casa prima d’ora, sa fare in piena autonomia!
Noi invece, oggi, vogliamo soffermarci su quegli aspetti più burocratici, che però sono altrettanto fondamentali e che spesso, proprio perché se ne ignora l’esistenza, si finiscono per sottovalutare, fino a quando i nodi non vengono al pettine, al momento del rogito o, peggio ancora, anche a distanza di anni!
In genere, se la compravendita viene effettuata tramite agenzia immobiliare è quest’ultima che, attraverso i suoi tecnici, dovrebbe premurarsi di fare tutte le verifiche del caso, ma controllare non fa mai male!
Allora : cosa chiedere quando si vede una casa per la prima volta? Affrontiamo, ad una ad una, le questioni che potrebbero essere fonte di problemi.
– Proprietà e provenienza dell’immobile
Una delle prime cose da controllare riguarda la proprietà dell’immobile che intendete acquistare. Questa si evince dall’ultimo atto di provenienza, sia esso un rogito, piuttosto che una successione o una donazione.
Attenzione: legalmente il catasto non è probatorio della proprietà. La visura catastale non basta a stabilire con certezza a chi appartenga un immobile, per avere quest’informazione è necessaria una visura ipotecaria nei Pubblici Registri Immobiliari.
In questo modo potrete sapere se l’immobile è intestato ad una persona fisica o giuridica, se l’intestatario è unico e detiene la piena proprietà, oppure se vi sono ulteriori intestatari o usufruttuari e, nel caso, in che quote, nonchè potrete scoprire quale sia il regime tra questi ultimi (ad esempio se i proprietari risultano essere marito e moglie, se questi sono in comunione o separazione dei beni).
Detto ciò, rispetto alla proprietà, le cose a cui fare attenzione sono diverse.
Donazioni
Se l’attuale proprietario è venuto in possesso dell’immobile tramite donazione sappiate che è un problema, o comunque potrebbe facilmente diventarlo!
Se non sono trascorsi almeno 20 anni dall’atto di donazione e vi erano altri eredi legittimi che sono stati esclusi dalla stessa, anche dopo la compravendita questi potrebbero reclamare i loro diritti e la loro quota legittima, entrandone in possesso.
Pertanto sempre meglio stare alla larga da immobili derivanti da donazioni.
Ipoteche e pignoramenti
Altra cosa problematica è la presenza di ipoteche e pignoramenti sull’immobile.
Spessissimo sull’immobile che si intende acquistare è presente un’ipoteca volontaria, ovvero quella iscritta dalla banca nel momento in cui è stato concesso il mutuo. In questi casi non c’è nessun problema: potete tranquillamente fare una proposta d’acquisto e registrare il preliminare senza alcun rischio, vi basterà esplicitare nel compromesso che, entro la data del rogito, o contestualmente ad esso, il venditore si impegna a sue spese a cancellare l’ipoteca.
Qualora, invece, sia presente un’ipoteca legale o giudiziale è bene far analizzare la questione ad un notaio di fiducia, prima ancora di impostare la trattativa, in modo da evitare situazioni spiacevoli.
In tutti i casi, verificate che l’immobile che intendete acquistare non sia oggetto di pignoramento. Nei casi più semplici si può risolvere con l’acquirente che, in fase d’acquisto, paga i creditori per conto del proprietario, ma se il venditore è un soggetto fallibile è bene far molta attenzione perché non è escluso che altri creditori, inseguito, facciano richiesta di revoca dell’atto.
Acquisto da società
Se acquistate da una società o da un’impresa, fate attenzione e, quanto meno, chiedete che il compromesso venga trascritto da un notaio.
Questa cosa vi costerà qualche migliaio di euro in più, ma vi metterà al riparo in caso di fallimento della società venditrice, diversamente potreste rischiare non solo di non concretizzare l’acquisto, ma anche di perdere la caparra versata.
In caso di immobili di nuova costruzione, specie se comprate sulla carta, accertatevi che questi siano garantiti da fideiussione, meglio bancaria, ma anche assicurativa può andare bene.
– Conformità catastale ed urbanistica dell’immobile
Normalmente, prima di fare un offerta concreta per l’acquisto di un immobile, ci si premura che le dimensioni della casa in questione rispondano in tutto e per tutto alle proprie esigenze.
In realtà, è bene controllare anche che lo stato dei luoghi corrisponda a quanto dichiarato, sia catastalmente che sotto il profilo autorizzativo comunale.
Spesso, infatti, ci si imbatte in modifiche, fortunatamente per lo più interne, che a loro tempo sono state realizzate senza domandare permesso a nessuno e senza adeguare la planimetria e la rendita catastale.
Se planimetria presente in Catasto non è conforme allo stato attuale dell’immobile, prima di rogitare andrà aggiornata e questo non è un grosso problema. La questione diventa più complessa, invece, se la difformità oltre che catastale è urbanistica, ovvero se lo stato di fatto non corrisponde all’ultimo progetto presentato ed approvato in Comune.
I casi di difformità più grave si registrano quando sono state eseguite delle opere non conformi alle norme vigenti al momento dell’esecuzione e/o oggi. In questi casi, in cui sono stati commessi veri e propri abusi edilizi, si possono verificare tre diverse situazioni.
Nel migliore dei casi, in passato, potrebbe essere stata presentata istanza di Condono, per la quale è stata pagata l’oblazione, ma non sono stati versati gli oneri, oppure che non si è conclusa perché mancava della documentazione. Sono moltissime le domande ancora pendenti! Il problema in questi casi è risolvibile con un po’ di pazienza: basterà concludere l’iter e perfezionare la pratica per ottenere un Permesso in Sanatoria.
Se per l’abuso passato non è mai stata presentata alcuna domanda di condono e le opere oggi risultano sanabili, vigendo la doppia conformità, bisognerà presentare una regolare Sanatoria e pagare l’ammenda.
Solo regolarizzato il tutto si potrà procedere all’acquisto. Diversamente se le modifiche realizzabili risultassero non sanabili, per vendere, l’unica strada è quella di “demolire” e ripristinare le originarie condizioni di regolarità.
– I documenti necessari
Oltre ai documenti già citati, vi sono anche altri documenti che sono sempre necessari per effettuare un rogito.
Innanzitutto, oggi, è indispensabile disporre del certificato di agibilità dell’immobile, che garantisce che questo sia effettivamente abitabile e abbia tutte le condizioni di salubrità e igiene necessarie.
Fino a qualche anno fa l’assenza di questo documento non rappresentava un grosso problema, ma oggi non troverete alcun notaio disposto ad eseguire l’atto senza! Non basta più neppure la sola richiesta inoltrata in comune e la decorrenza dei termini per il silenzio assenso.
Altro documento necessario per effettuare il rogito di un immobile è l’APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica. In realtà anche per la sola pubblicazione degli annunci immobiliari è necessario disporne (pena un’ammenda), perché le prestazioni dell’immobile e la sua classe energetica devono essere ben chiare fin da subito agli eventuali acquirenti.
Anche la conformità degli impianti (elettrico, di riscaldamento e idrico-sanitario) ed il libretto della caldaia, con tutti i controlli eseguiti (qualora vi sia riscaldamento autonomo) sono indispensabili. Attenzione perché qualora manchino, il compratore nell’atto di rogito si dovrà impegnare a mettere tutto a norma a proprie spese!
In mancanza di questi documenti non si può procedere, quindi qualora il venditore non ne sia in possesso dovrà procurarseli. La cosa normalmente è abbastanza semplice, ma richiede un po’ di tempo, specie se l’agibilità a suo tempo risulta non essere stata chiesta e dunque va richiesta ex novo, con apposita pratica!
– Le questioni fiscali
Se tutto torna e siete finalmente pronti ad acquistare la vostra nuova casa, è giunto il momento di preoccuparvi delle questioni più prettamente fiscali. Spesso, infatti, ci si preoccupa solo di trattare il prezzo di vendita, senza premurarsi di capire a quali altre spese è necessario far fronte per concretizzare e rogitare.
Attraverso una visura catastale potrete sapere a che categoria catastale appartiene l’immobile che intendete acquistare, la sua consistenza, espressa sia in termini di vani che di metri quadri e di conseguenza la sua rendita. Questi dati vi serviranno per capire a quanto ammontano le spese accessorie.
La prima cosa da calcolare sono le varie imposte a cui l’acquisto di un immobile è soggetto. Sappiate che, specie se vi accingete a comprare una casa di nuova costruzione, o peggio una seconda casa, queste possono incidere non poco sul vostro budget!
Esistono diverse agevolazioni fiscali se si acquista la prima casa. Nel caso di immobili che vengono venduti da privato si applica l’imposta di registro al 2% sul valore catastale e le imposte ipotecaria e catastale sono fissate, in misura ridotta, a 50 euro. Qualora si acquisti una nuova costruzione da impresa, invece, ricordatevi di mettere in conto l’IVA, pari al 4% del valore dichiarato nel rogito, più le imposte di registro ipotecaria e catastale, che in questo caso sono fisse a euro 200 ognuna.
Se parliamo dell’acquisto di una seconda casa il conto è decisamente più salato. Da privato dovrete pagare il 9% del valore per l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, mentre da impresa soggetta ad IVA, la percentuale sale al 10%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Sempre per rimanere in ambito spese, se acquistate un appartamento in condominio premuratevi sempre di domandare l’ultimo verbale dell’assemblea per capire se ci sono spese straordinarie in vista e per sapere a quanto ammontano le spese ordinarie di gestione che saranno a vostro carico.
Quasi tutti non fanno caso a questo dettaglio in fase di scelta dell’immobile da acquistare, ma, purtroppo, soprattutto quando si acquistano case che hanno diverse decine di anni di vita alle spalle, le spese ordinarie e quelle straordinarie alla lunga possono finire per incidere non poco sul vostro portafoglio.
Fate caso alle spese specie quando vi è un sistema di riscaldamento centralizzato, quando il condominio è dotato di vaste aree verdi o servizi accessori come piscina e campi da tennis, o semplicemente qualora vi sia un servizio di portineria full time.
In ultimo non scordatevi l’onorario del notaio, sia per l’atto d’acquisto che per l’eventuale atto di mutuo. La sua parcella dipende dal valore dell’immobile, ma comunque, in genere, servono diverse migliaia di euro. Fatevi sempre fare più di un preventivo, contattando notai differenti in modo da poter scegliere quello che vi offre uno sconto maggiore!
Ora sapete davvero tutto e potete mettervi alla ricerca della casa perfetta per voi, senza timori! A noi non resta che farvi un grosso “in bocca al lupo”!
