Parlando di case si sente spesso citare il cosiddetto comodato d’uso gratuito, che sembrerebbe essere una soluzione pratica ed economica qualora si intenda dare, ad esempio, a un figlio, a un nipote, a un fratello o ad un amico, in concessione d’uso un immobile di nostra proprietà, ma che non utilizziamo, senza che questo in cambio ci corrisponda alcun tipo di canone.
In realtà, però, il comodato d’uso gratuito casa è un vero e proprio contratto attraverso il quale è possibile cedere gratuitamente un immobile, per un certo periodo di tempo che va stabilito a priori e trascorso il quale l’occupante (o comodatario) ha l’obbligo di restituirlo.
Come tale, evidentemente, questa formula si differenzia da un comune contratto di locazione, proprio per l’assenza di un corrispettivo in denaro a fronte dell’utilizzo dell’immobile, tanto che potrebbe definirsi impropriamente un affitto gratuito.
In questi casi, però, è lecito chiedersi: non basta una stretta di mano?
Infondo, se si ha a disposizione un immobile libero a disposizione e si decide di fare un favore ad un amico o ad un parente in difficoltà consentendogli di utilizzarlo, è proprio necessario redigere questo contratto di comodato? In realtà no, non è indispensabile, ma per molti versi conviene.
Cerchiamo allora di capire bene di che di tratta e soprattutto come funziona un contratto di comodato d’uso gratuito, quali doveri e spese comporti, sia per il comodante che per il comodatario e soprattutto quali sono gli adempimenti fiscali previsti dalla legge e qual è la tassazione prevista per entrambe le parti.
Contratto comodato d’uso gratuito immobile: cos’è?
Oggi, accade spesso che i giovani non riescano ad andare a vivere da soli proprio perché non hanno un lavoro stabile e di conseguenza manca loro la disponibilità economica necessaria per poter pensare di pagare mensilmente un affitto o, a maggior ragione, le rate di un mutuo.
Per fortuna, però, molti possono contare sull’aiuto di genitori e nonni, che magari a loro tempo hanno investito acquistando appartamenti da mettere a reddito ed ora sono disposti a rinunciare all’affitto pur di venire incontro ai loro cari. In questi casi, si può far ricorso ad una donazione o, in alternativa, si può pensare a qualcosa di meno definitivo, concedendo gratuitamente in uso una proprietà in cui non si abita: in poche parole un prestito casa.
Questa è indubbiamente la situazione più tipica, ma nulla vieta che si possa configurare un comodato d’uso gratuito tra fratellio che si possa cedere un immobile ad uno zio, ad un cugino o semplicemente ad un amico, o ad un conoscente.
Questo viene definito come un tipico contratto “con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”. La concessione avviene a titolo gratuito, ovvero senza che per questo venga versato alcun corrispettivo in denaro, manca di fatto il canone mensile.
È bene sottolineare che, in teoria, l’espressione comodato d’uso gratuito, che peraltro tutti utilizzano normalmente, non è formalmente corretta, poiché il contratto di comodato è gratuito per sua natura e non potrebbe essere altrimenti. Nonostante ciò, si continua imperterriti ad usare l’inutile pleonasmo che affianca al comodato l’aggettivo gratuito, o in alternativa l’espressione “a titolo gratuito”.
Di contro è possibile, invece, parlare di comodato oneroso, qualora un bene venga concesso o ricevuto in uso in cambio di una prestazione.
Si pensi ad esempio al caso in cui si riceve un dato bene, diciamo un immobile, da utilizzare per un determinato periodo, magari come casa vacanza, in cambio della manutenzione di alcune parti dello stesso.
Inoltre, la Corte di Cassazione, con una sentenza del 2001, ha stabilito che il comodato d’uso può essere considerato oneroso anche quando si stabilisce che il comodatario paghi una somma periodica, a titolo di rimborso di determinate spese. In entrambi i casi si tratta però di eccezioni alla regola generale, secondo la quale il comodato è per l’appunto sempre a titolo gratuito.
Torniamo dunque al caso in oggetto e iniziamo ad analizzare la questione partendo dai soggetti coinvolti. Essi sono il comodante ed il comodatario. Il primo altro non è che il proprietario dell’immobile che verrà ceduto al comodatario, che diviene a questo punto titolare di un diritto personale di godimento dell’immobile, pur non avendone alcun diritto di proprietà.
Dal canto suo, il comodatario potrà godere dell’immobile, utilizzandolo gratuitamente fino a quando lo preveda il contratto, ma, non può cedere tale diritto a terzi, a meno che non sia stato espresso in questo senso parere favorevole da parte del proprietario.
Qualora il comodatario contravvenisse deliberatamente a tale regola è diritto del comodante richiedere immediatamente la restituzione dell’immobile.
Diritti e doveri all’interno di un contratto di comodato
Ovviamente, pur trattandosi, di fatto, di un contratto di locazione a titolo gratuito, anche il comodato sancisce degli obblighi sia da parte del comodatario che del comodante, come previsto del Codice Civile.
Innanzitutto, l’articolo 1804 del Codice Civile stabilisce che “Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno”.
L’articolo 1805, prosegue, poi, dichiarando che il comodatario è responsabile qualora il bene concessogli in uso perisca per un caso fortuito a cui poteva essere sottratto sostituendo la cosa concessagli in uso con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due ha preferito la propria.
Inoltre, esso è da ritenersi responsabile qualora impieghi la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito ed è dunque responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l’avesse impiegata per l’uso diverso, o l’avesse restituita a tempo debito.
Qualora nel contratto sia stata effettuata una stima del bene al momento della sua cessione in uso, il suo eventuale perimento è da considerarsi a carico del comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile (art. 1806).
Attenzione: è bene però distinguere il perimento dal deterioramento, tant’è vero che l’articolo 1807 dello stesso Codice Civile afferma che se la cosa si dovesse deteriorare per effetto del solo uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non è tenuto a risponde del deterioramento.
Il comodante, dal canto, suo deve prestare molta attenzione ad eventuali vizi della cosa concessa in uso. L’articolo 1812 del Codice Civile prevede che qualora la cosa comodata abbia vizi tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento, nel caso in cui pur conoscendo bene i vizi non ne abbia avvertito il comodatario.
Caso tipico per gli immobili, ad esempio, è la presenza di impianti non a norma, che possono essere causa di incidenti, anche gravi; oppure la presenza di eternit danneggiato e non rimosso o incapsulato, dunque dannoso per la salute.
Per ciò che concerne le spese vive, ovvero quelle di manutenzione ordinaria, oppure le spese relative alle utenze ed all’eventuale quota condominiale di spettanza, si può pattuire che il comodatario versi al comodante un rimborso spese.
D’altro canto l’articolo 1808 del Codice Civile sancisce che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa, mentre ha diritto di essere rimborsato qualora abbia sostenuto delle spese straordinarie per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie ed urgenti.
È bene far attenzione, però, perché gli eventuali rimborsi percepiti dal comodante si devono sempre mantenere entro il limite delle spese effettive, in caso contrario potrebbe sorgere il dubbio che ci si trovi di fronte ad un vero e proprio contratto di locazione, con tutto ciò che ne consegue da un punto di vista civilistico e fiscale.
Ricordiamo infine che, proprio ai fini fiscali, l’operazione di cessione di un immobile in comodato d’uso non è soggetta al pagamento dell’IVA e l’immobile oggetto dell’operazione deve venir denunciato nella dichiarazione dei redditi del comodante, ovvero del proprietario che concede in uso a terzi ed a titolo gratuito l’immobile.
Ma cosa accade da un punto di vista fiscale, ovvero in merito alla tassazione dell’immobile concesso in comodato?
In via del tutto generale, a meno che non ricorrano particolari condizioni che poi vedremo, il comodante, sull’immobile concesso in uso (seppur a titolo gratuito, non percependovi alcun reddito e non potendo peraltro direttamente disporre di esso) continuerà a pagarvi le tasse, come accade con una normalissima seconda casa.
Quanto dura un comodato d’uso gratuito?
Vediamo ora di far chiarezza in merito alla durata del comodato d’uso gratuito, al suo termine ed a quella che potrebbe essere definita impropriamente una “disdetta del contratto comodato d’uso gratuito”.
Come previsto dall’art. 1809 del Codice Civile, al termine della scadenza del contratto convenuta in fase di stipula dello stesso, oppure in mancanza di termine, quando il comodatario si sia servito del bene concessogli in uso in conformità del contratto, è obbligato a restituirlo.
Cosa accade però se il comodante ha necessità di rientrare in possesso del bene prima del termine prestabilito?
In questi casi bisogna distinguere tra due opzioni, ovvero se il comodato è di durata determinata, oppure se trattasi di contratto di comodato precario.
Un contratto a tempo determinato, è quello individuato implicitamente dal suddetto articolo 1809 del codice civile, che fissa un termine ben preciso per la restituzione della cosa e pertanto diventa difficile esigere la restituzione anticipata del bene.
Domandare in questi casi è lecito, ma rispondere alla richiesta riconsegnando l’immobile è un atto dettato solo dalla cortesia e dal buon senso del comodatario.
Certo è che, se ricorrono seri motivi per la restituzione, il comodatario dovrebbe ricordarsi del fatto che ha goduto fino a quel momento dell’immobile solo grazie alla gentilezza del comodante!
Detto ciò, il comodante, dal canto suo, dovrebbe, con buon senso, considerare che le tempistiche necessarie per trovare un diverso alloggio potrebbero richiedere effettivamente un po’ di tempo. Queste però sono valutazioni dettate dal buon senso e dalla coscienza individuale, per cui lasciano il tempo che trovano.
Il contratto cosiddetto “precario”, invece, è quello definito dall’articolo 1810 in cui si afferma che qualora non sia stato convenuto un termine, né questo risulti evidente dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante ne faccia richiesta, senza alcun termine di preavviso.
In caso di morte del comodatario, il comodante, benché il termine convenuto non sia ancora trascorso, può comunque esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa, come prescritto dall’articolo 1811 del Codice Civile.
Perché registrare un contratto di comodato d’uso
A differenza di quanto avvenga con i tradizionali contratti di locazione, per i contratti di comodato d’uso, in effetti, non vige l’obbligo di legge della registrazione, poiché potranno essere redatti anche in forma verbale.
Vi sono però due casi in cui, sempre ammesso che l’oggetto del contratto di comodato sia rappresentato da beni immobili, questo è obbligatoriamente soggetto a registrazione, ovvero:
- se il contratto viene redatto in forma scritta ed in tal caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data di stipula dell’atto;
- se il contratto viene stipulato in forma verbale, solo nel caso in cui preveda enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione.
Perché allora si dice che conviene sempre registrare un contratto di comodato d’uso?
Innanzitutto, la fiducia è buona cosa, ma quando ci sono di mezzo soldi, o interessi, si sa che è bene diffidare anche di parenti ed amici.
La registrazione del contratto, tutto sommato, non è complessa ed ha un costo contenuto, ma stabilisce chiaramente, nero su bianco, la natura del prestito e soprattutto fissa un tempo entro cui dovrà avvenire la riconsegna del bene.
Pensate ad esempio ad una casa concessa in comodato d’uso ad un amico in difficoltà: cosa accadrebbe se questo si rifiutasse di riconsegnarvela quando pattuito e voi nel frattempo doveste avere un reale bisogno di venderla?
Un contratto registrato in questi casi aiuta. La verità è che spesso, per ingenuità o per buona fede, non ci si tutela a dovere e poi si rischia di pagarne le conseguenze in prima persona.
Oggi, però, la registrazione di questi contratti è molto più frequente di quanto non fosse solo fino a qualche anno fa. La motivazione è semplice: questa è una delle condizioni essenziali per poter usufruire di alcune importanti agevolazioni fiscali.
A partire dal primo gennaio 2016, infatti, perché venga riconosciuto uno sconto del 50% su IMU e TASI degli immobili concessi in comodato d’uso è indispensabile che il contratto sia stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
A stabilire quanto appena detto è la cosiddetta Legge di Stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, della legge 208/2015), che prevede appunto una riduzione sulla base imponibile ai fini IMU/TASI sempre che:
- l’abitazione in oggetto venga concessa dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado (ovvero quando il comodato coinvolga a vario titolo genitori e figli);
- dai comodatari l’immobile venga utilizzato come abitazione principale e solo a patto che non si abbia a che fare con immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; oppure che il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nel medesimo Comune un altro immobile che sia non di lusso e che sia adibito a propria abitazione principale;
- il contratto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Ecco spiegato il motivo per cui, oggi, anche nella situazione più frequente e meno “rischiosa”, ovvero quella tipica di genitori che concedono ad un figlio un immobile in comodato d’uso gratuito, si ricorre comunque alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Conviene per pagare meno tasse, anche se probabilmente, in tali frangenti, l’accordo potrebbe non fissare una data per la restituzione del bene.
Come registrare il contratto di comodato d’uso
Ora che abbiamo capito perché registrare un contratto d’uso gratuitovediamo come farlo.
Per la registrazione contratto d’uso gratuito di un immobile, il comodante ed il comodatario devono innanzitutto procedere alla compilazione del Modello 69 scaricabile in formato pdf da stampare, oppure direttamente editabile, dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
All’interno di tale modello andranno indicati i seguenti dati:
- Nel Quadro A vanno inseriti i dati anagrafici generali (codice fiscale) di colui che richiede la registrazione del contratto, ovvero del comodante, che altro non è che il proprietario dell’immobile, nonché la data di stipula del contratto;
- Nel Quadro B denominato “soggetti destinatari degli effetti giuridici dell’atto”: vanno poi indicati i dati sia del comodante che del comodatario. Qualora il contratto di comodato d’uso si configuri tra parenti in linea retta, come genitori-figli, è necessario compilare anche la riga sottostante; la stessa cosa dicasi se i comodatari sono 2 figli.
- Nel Quadro D vanno inseriti i “dati degli immobili”: il codice comune e gli estremi catastali, ovvero foglio, particella (mappale) ed eventuale subalterno. Questi dati sono facilmente reperibili attraverso una visura catastale, o in alternativa sono desumibile dalla dichiarazione IMU, o dagli estremi dell’atto di acquisto.
In fondo al modello va apposta la firma del richiedente, ovvero del proprietario dell’immobile, in originale.
Le parti rimanenti del Modello 69 vengono poi compilate dall’ufficio preposto. Qualora abbiate bisogno di ulteriori delucidazioni in merito su come compilare il Modello 69, vi rimandiamo alle istruzioni mod.69 predisposte dall’Agenzia delle Entrate.
Per la registrazione del contratto, poi, è necessario versare un’imposta di registro pari a 200 euro, pagabile in banca o in posta, tramite il modello F23, con codice tributo 109T.
Con la ricevuta attestante il pagamento, bisogna poi recarsi personalmente all’Agenzia delle Entrate e consegnare due copie del contratto firmate in originale, una delle quali una verrà trattenuta mentre l’altra verrà custodita a cura del comodante.
Al comodatario basterà rilasciare una semplice fotocopia, priva di imposta di bollo. Quando si va all’Agenzia delle Entrate è indispensabile avere con sé oltre al Modello 69 debitamente compilato e sottoscritto, anche copia dei documenti d’identità, sia del comodatario che del comodante. Per l’originale, invece, ogni 4 pagine di contratto, oppure ogni 100 righe, va applicata una marca da bollo da 16 euro.
Nel caso in cui il contratto di comodato d’uso gratuito sia a tempo determinato, questo potrà essere rinnovato, pagando ad ogni rinnovo l’imposta di registro sempre pari ad euro 200. Al contrario, nei casi in cui il contratto sia a tempo indeterminato, l’imposta di registro si pagherà una sola volta nel momento della registrazione dello stesso.
Concludendo
Oggi la formula del comodato è sempre più utilizzata, specie tra genitori e figli, o tra nonni e nipoti, proprio perché risolve in maniera semplice il problema abitativo che affligge le nuove generazioni.
Come avrete capito, però, anche se si tratta di un accordo consensuale, esistono delle regole ben precise che vanno rispettate e vi sono diritti e doveri da entrambe le parti, che è bene conoscere e valutare a priori.
Con questa trattazione ci auguriamo di aver fatto chiarezza sui nodi fondamentali della questione e che dunque possiate procedere, sia come comodanti che comodatari, serenamente e consapevoli di ciò che state facendo.
