Si sente sempre più spesso parlare di APE, efficienza energetica e classificazione energetica degli edifici. Da un po’ di tempo a questa parte, gli annunci immobiliari devono obbligatoriamente riportare la classe energetica dell’immobile oggetto di vendita o locazione.

Ma cosa si intende per efficienza energetica?

E siamo certi di sapere esattamente cosa significa e cosa comporta il fatto che un edificio sia in classe A, piuttosto che, ad esempio, C o G?

Oggi, vogliamo far chiarezza su questa questione, che in realtà, al di là della singola “lettera” con cui viene bollato ogni edificio, è abbastanza complessa ed ha implicazioni piuttosto profonde.

Cercheremo, dunque, di spiegarvi in modo semplice ed esaustivo cos’è la classe energetica, come si fa a determinarla, quante ce ne sono e cosa distingue l’una dall’altra.

Infine, faremo un breve cenno sul mercato immobiliare odierno, tentando di capire quanta importanza ha per un potenziale acquirente la classe energetica e quanto questa incida sulla determinazione del prezzo di vendita.

Il tutto, senza tralasciare le varie possibilità di intervento che consentono di migliorare le performance della propria casa, portandola da una delle classi meno performanti ad una di quelle meno dispendiose in termini di consumi.

– Efficienza energetica

Prima di addentrarci nell’analisi delle singole classi energetiche, facciamo una breve premessa che riguarda il significato di “efficienza energetica”. Quest’espressione, oggi, è molto di moda, ma spesso viene utilizzata senza sapere esattamente di cosa si sta parlando.

Si definisce, dunque, efficienza energetica di un edificio la capacità che quel determinato sistema ha di sfruttare l’energia che gli viene fornita e che serve a soddisfare il suo fabbisogno quotidiano nel migliore modo possibile. Una casa efficiente è una casa che consuma poco e questo, evidentemente, ha delle ripercussioni dirette e significative sulle spese di gestione ordinaria.

I cosiddetti interventi di riqualificazione, volti a migliorare l’efficienza energetica di un edificio, si rivelano così molto utili per tagliare i consumi e le bollette, in particolar modo quelle del gas e dell’elettricità.

Ma attenzione: risparmio ed efficienza non sono sinonimi! In entrambi i casi l’obiettivo comune è quello di ridurre i consumi, ma le strategie sono differenti. Chi risparmia cerca di modificare le proprie abitudini mettendo in atto dei comportamenti diversi dal solito. Ad esempio: ho freddo, ma per risparmiare evito di alzare il termostato e mi metto addosso un maglione in più.

Puntando sull’efficienza energetica, invece, mantengo inalterate le mie abitudini, ma riesco comunque a consumare meno e a spendere meno. In poche parole, agisco a monte sulle cause e se mi sento bene e a mio agio ad una temperatura di 20°C non devo patire il freddo e rimanere con 18°C in casa.

Avendo isolato l’involucro dell’edificio a dovere, oppure avendo puntato su impianti ad alto rendimento, o ancora essendo ricorsi all’impiego di fonti rinnovabili, potrò avere 20°C in casa spendendo meno di altri che non hanno fatto nulla per migliorare la loro situazione e magari in casa di gradi ne hanno ancora 18!

– Classe energetica casa

Oggi le classi energetiche degli edifici sono dieci, si va dalla A4, in cui rientrano gli edifici più performanti da un punto di vista dell’efficienza energetica, fino alla G, che ovviamente è la classe peggiore.

È giusto dire, però, che mentre le case di nuova costruzione sono quasi tutte in classe A, all’interno dell’ultima categoria, purtroppo, si attesta la maggior parte del patrimonio immobiliare del nostro paese. In realtà, a queste 10 classi, andrebbero aggiunti i cosiddetti edifici NZEB i più virtuosi di tutti in senso assoluto.

Vediamo, allora, di fare molto brevemente una carrellata, passando in rassegna tutte e 10 le classi. Ricordate che per ciascuna classe potrete, poi, trovare una trattazione dedicata, in cui ci soffermeremo meglio ad analizzare le caratteristiche, i consumi ed i parametri che la definiscono e cercheremo di capire fino a che punto e come poter intervenire per fare un salto di qualità.

Classe energetica A

Un tempo le case più performanti da un punto di vista energetico erano semplicemente le case in classe A; poi, per un breve periodo in alcune regioni, è stata introdotta anche la dicitura A+.

Ad oggi, invece, all’interno di questa macrocategoria troviamo ben quattro classi distinte: si va dalla migliore, la A4 fino alla A1, passando chiaramente per l’A3 e l’A2.

Un edificio in classe energetica A4 è caratterizzato da un consumo (Epgl,nren) inferiore o uguale a 0,40 kWh/m2anno.

L’Epgl,nren per una casa in classe A3deve essere compreso tra 0,40 e 0,60 kWh/m2anno.

L’Epgl,nren per una casa in classe A2 deve essere compreso tra 0,60 e 0,80 kWh/m2anno.

L’Epgl,nren per una casa in classe A1 deve essere compreso tra 0,80 e 1,00 kWh/m2anno.

Quasi tutte le case di nuova costruzione sono classe A e questo, assieme all’estetica ed alla domotica, è uno dei tanti motivi per cui molti, pur dovendo spendere cifre decisamente maggiori rispetto a quelle ipotizzabili per l’acquisto di una vecchia casa, oggi, preferiscono puntare sul nuovo.

I costi di gestione sono irrisori ed il confort abitativo all’interno dei singoli locali è davvero ottimale. Chi attualmente abita in una casa classe A, magari dopo aver vissuto a lungo in una classe G, non tornerebbe mai indietro!

Classe energetica B

Un edificio che rientra in classe energetica B è caratterizzato da un consumo (Epgl,nren) compreso tra 1,00 e 1,20 kWh/m2anno. Molte case costruite recentemente, che hanno dai 5 ai 10 anni di vita alle loro spalle, oggi rientrano in questa classe.

Spessissimo, qualora si decida di ristrutturare in toto una vecchia casa non ci si spinge fino alla classe A, ma ci si ferma alla B, che comunque è il minimo richiesto in termini di normativa.

In una casa classe B i consumi sono limitati ed il confort è davvero buono: insomma, tutto sommato, non ci si può davvero lamentare.

Classe energetica C

Una casa in classe energetica C è caratterizzata da un consumo (Epgl,nren compreso tra 1,20 e 1,50 kWh/m2anno.

Si potrebbe dire che, un po’ come avviene con le votazioni scolastiche, un edificio in classe C, da un punto di vista energetico, meritacomunque la sufficienza, niente di più e niente di meno!

Non si hanno prestazioni eccezionali, ma neppure grossi problemi, per cui, volendo, si può far qualcosa per migliorare, ma ta conti fatti ci si può accontentare.

Classe energetica D

Un edificio che rientra in classe energetica D è caratterizzato da un consumo (Epgl,nren) compreso tra 1,50 e 2,00 kWh/m2anno.

Con la classe D iniziamo a scendere al di sotto della sufficienza e pertanto è bene pensare di attuare qualche intervento, seppur minimo, che consenta di migliorare la situazione, aumentando il comfort all’interno dei locali d’abitazione e limitando gli sprechi e le spese.

Classe energetica E

Una casa in classe energetica E è caratterizzata da un consumo (Epgl,nren) compreso tra 2,00 e 2,60 kWh/m2anno.

A partire dalla classe E, fino poi arrivare alla classe G, è sempre bene porsi qualche domanda rispetto alla propria abitazione e a cosa sarebbe auspicabile fare per renderla più efficiente, perché indubbiamente in questi casi è possibile e doveroso far di meglio.

Una casa in classe E non è un problema solo in termini di costo, perché ha consumi abbastanza elevati, ma soprattutto è la sensazione di poco comfort che ha chi ci vive a risultare penalizzante.

Classe energetica F

Un edificio che rientra in classe energetica F è caratterizzato da un consumo (Epgl,nren) compreso tra 2,60 e 3,50 kWh/m2anno.

Molti degli edifici risalenti alla fine degli anni ’70, inizio anni ’80, specie se non sono stati soggetti ad alcun tipo di intervento, rientrano in questa classe, per la quale vale tutto quanto detto rispetto alla precedente.

Classe energetica G

Infine, un edificio in classe G è caratterizzato da un consumo (Epgl,nren) superiore a 3,50 kWh/m2anno. Energeticamente parlando, le case in classe G sono le peggiori.

Come già detto però, la maggior parte degli immobili presenti sul territorio italiano, rientra in questa categoria. Proprio per questo motivo, in altra sede, ci soffermeremo abbondantemente su questa fantomatica e tanto demonizzata classe G, soprattutto allo scopo di capire in che modo trasformarla in qualcosa di meglio.

Edifici NZEB: oltre la classe A4

Ora, sarete naturalmente portati a credere che, da un punto di vista dell’efficienza energetica, una casa in classe A4 sia il top, ma attenzione dovrete subito ricredervi. In un prossimo futuro ci ritroveremo tutti a pensare esclusivamente ad edifici cosiddetti nZEB, sigla che letteralmente si traduce in “nearly Zero Energy Building”, ovvero edifici a energia quasi zero.

Una casa nZEB è un sistema ad altissima prestazione energetica, tanto da essere caratterizzato da un fabbisogno energetico così basso da risultare praticamente nullo. Questo è possibile non solo perché i consumi sono minimi, ma anche perché sono quasi completamente soddisfatti dallo sfruttamento di fonti rinnovabili.

Pochi lo sanno, ma il D.Lgs 192/2005, modificato poi a seguito della Direttiva Europea 31/2013 UE, tramite il D.L. 63 del 4 giugno 2013, stabilisce che nel nostro paese, tutti gli edifici di nuova costruzione a partire dal 1 Gennaio 2021 dovranno venir realizzati con modalità nZEB, mentre per ciò che concerne gli edifici pubblici l’obbligo è già scattato, a partire dal 31 Dicembre 2018.

La verità è che, come spesso accade, le normative non sono ancora state aggiornate in tal senso e, sia a livello nazionale che europeo, non vi è una definizione chiara degli standard né vi sono delle procedure precise da mettere in atto. Nonostante ciò, negli ultimi anni sono state introdotte varie metodologie di certificazione orientate all’nZEB, come ad esempio lo Standard Passivhaus tedesco, o il protocollo CasaClima Alto Atesino.

– Classe energetica e APE

La classe a cui appartiene un determinato edificio è desumibile dal cosiddetto APE, acronimo di Attestato di Prestazione Energetica. Attenzione però, poiché prima delle modifiche introdotte con il decreto 63/2013, l’APE veniva chiamato ACE, ovvero Attestato di Certificazione Energetica ed anche la procedura di calcolo era un po’ differente.

Cosa si intende allora quando si parla di APE? L’APE un documento che deve essere redatto da un professionista abilitato ed al suo interno vengono descritte le caratteristiche energetiche di un determinato edificio, che potrà essere residenziale, oppure adibito anche ad altra destinazione d’uso.

A seconda dei casi, l’APE potrà poi riguardare un’abitazione singola, piuttosto di un intero condominio, o un singolo appartamento.

Tutti hanno, o devono avere, a disposizione l’APE della propria casa? In realtà se si ha a che fare con costruzione nuove o molto recenti sì, altrimenti vige l’obbligo di essere in possesso dell’APE tutte le volte che si desideri vendere o affittare un immobile. Tant’è vero che a partire da gennaio 2012 tutti gli annunci immobiliari devono chiaramente riportare la classe energetica e l’indice di prestazione energetica (espresso in kWh/m2anno) dell’abitazione.

Per le nuove costruzioni, oramai da diverso tempo, è fatto obbligo di nominare un certificatore energetico fin dalle prime fasi di predisposizione del progetto; questo dovrà poi seguire la costruzione in ogni fase fino a redigere l’APE finale. Già in sede di presentazione della pratica al Comune è indispensabile dichiarare quali saranno le prestazioni e la classe energetica raggiunta a fine lavori.

Inoltre, serve l’APE in tutti quei casi in cui si decida di intervenire sulla propria abitazione migliorandone le prestazioni, soprattutto qualora per farlo si sfruttino gli incentivi statali dedicati, ovvero il cosiddetto Ecobonus che prevede la possibilità di detrarre fino al 65% delle spese sostenute. In tali frangenti, infatti, solo tramite la redazione di un nuovo APE, da comparare con il vecchio, è possibile dimostrare la validità dei risultati ottenuti e l’entità del miglioramento conseguito.

Le Linee Guida nazionali ricordano che tale documento ha validità massima di 10 anni, ma deve essere aggiornato ogni qual volta si effettui un intervento sull’immobile (vuoi rispetto all’involucro, o agli impianti) che modifichi in qualche misura le prestazioni e la classe energetica dello stesso.

Attenzione perché il fatto che un APE valga 10 anni significa che attualmente ci sono in giro vecchi certificati ancora validi, ma i parametri e le modalità utilizzati al tempo per effettuare la valutazione non sono più gli stessi di oggi, quindi una casa che 8 o 9 anni fa era in classe A, oggi con tutta probabilità rifacendo l’APE non lo sarebbe più.

– Da cosa dipende la classe energetica e come si ottiene

I primi ACE risalgono a poco più di una decina d’anni or sono e sono appena scaduti. Al tempo, però, non tutte le Regioni avevano emanato una normativa propria in tal senso e mancando delle direttive generali solo le più virtuosi si erano attrezzate con un proprio catasto energetico e delle apposite modalità di classificazione degli edifici.

La vera svolta si ha è avuta a partire dal primo ottobre 2015, a seguito dell’emanazione delle linee guida nazionali (D.M. 26/06/2015), volte proprio ad eliminare le più evidenti discrepanze territoriali.

Ecco allora che, a partire da questa data, le classi energetiche da sette che erano, sono diventate dieci ed il nuovo APE, redatto secondo un modello unico, oltre ai consumi necessari per il riscaldamento invernale, indica anche quelli per il raffrescamento estivo, le emissioni di anidride carbonica correlate, l’eventuale energia esportata grazie all’autoproduzione da impianti rinnovabili.

Molti, però, si staranno chiedendo: come fare a calcolare la classe energetica di una casa?

I fattori che entrano in gioco per determinare il fabbisogno energetico di un edificio e conseguentemente la classe di appartenenza dello stesso sono molteplici. Vediamo di elencarli tutti molto brevemente, solo per capire con cosa abbiamo a che fare, perché poi la procedura di calcolo è piuttosto complessa anche per i tecnici che la affrontano.

Le 10 classi energetiche dipendono sostanzialmente dal valore dal parametro Epgl,nren(molto spesso, erroneamente, degli annunci immobiliari viene scritto IPE), ovvero dal cosiddetto indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio, che corrisponde all’energia totale consumata dall’edificio climatizzato per metro quadro di superficie ogni anno. Questo, a sua volta, viene calcolato in funzione di tutto ciò che in qualche misura ha un impatto:

  • sul riscaldamento dell’edificio EPh,nren,
  • sulla produzione di acqua calda sanitariaEPw,nren,
  • sulla ventilazioneEPv,nren,
  • sulla climatizzazioneEPc,nren,
  • sull’ illuminazione (solo per gli immobili non residenziali) EPl,nren,
  • e sul trasporto di persone e cose(solo per gli immobili non residenziali) EPt,nren.

Mentre prima dell’entrata in vigore del DM 26 giugno 2015 erano previste di fatto due classi energetiche per ogni immobile, una principale dipendente da EPi, che rappresentava l’energia necessaria al riscaldamento invernale ed una secondaria dipendente da EPe,invol, ovvero indicante la prestazione energetica rispetto al raffrescamento estivo dell’involucro, oggi l’APE evidenzia i consumi energetici totali.

In passato, la scala che andava da A a G, veniva redatta in funzione dei cosiddetti Gradi Giorno (GG) del comune in cui si trovava l’immobile oggetto di certificazione e sulla base del cosiddetto rapporto S/V che lo caratterizzava (superficie disperdente/volume riscaldato).

Questo, di fatto, premiava le geometrie edilizie più compatte e penalizzava edifici dalle forme complesse. Oggi, invece, la classe di un immobile viene stabilita in rapporto ad un “edificio di riferimento”, ovvero confrontando la costruzione con una identica a quella oggetto di certificazione, sia per geometria, che per orientamento, ubicazione geografica, destinazione d’uso e tipologia d’impianto, che abbia caratteristiche termiche ed energetiche predeterminate.

Ecco allora che è importante sottolineare come le nuove classi energetiche (così coma anche quelle precedenti) non consentano di comparare direttamente edifici differenti. Per confrontare le prestazioni di edifici diversi, si dovrà leggere il valore numerico di EPgl,nren, non la lettera che indica la classe di appartenenza. L’appartenenza ad una classe energetica piuttosto che ad un altra, è utilissima solo per capire se l’efficienza raggiunta da quel determinato edificio è elevata (classe A) oppure no meno (classe G).

Tenete conto che un APE è fatto di più pagine ed oltre ai dati dell’immobile, del suo proprietario e del certificatore che l’ha redatto contiene diverse altre informazioni:

  • gli indici di prestazione energetica di tutti gli impianti presenti;
  • le fonti energetiche utilizzate;
  • i consumi annui stimati di energia;
  • i valori di riferimento;
  • le emissioni di CO2;
  • l’energia prodotta ed esportata dall’edificio;
  • alcune raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio;
  • la presenza di incentivi finanziari disponibili al momento del rilascio dell’APE;
  • l’opportunità di eseguire ulteriori diagnosi energetiche o eventuali note.

– Classe energetica e valore di un immobile

Oggi, rispetto a quanto non avvenisse solo una decina d’anni or sono, siamo tutti più sensibili rispetto ai temi legati all’efficienza energetica. Bene o male, si sa che una casa in classe A comporta consumi decisamente inferiori ad una in classe G. Per tale ragione, chiaramente, potendo scegliere, a parità di prezzo tutti vorrebbero una casa super performante. Ma fino a che punto la classe di un immobile influisce sul prezzo di vendita e contribuisce a renderla più o meno appetibile agli occhi di un potenziale compratore?

Il discorso è piuttosto complesso. Innanzitutto, dobbiamo partire dal presupposto che quando si acquista casa è necessario tener conto di moltissime cose. Tra queste sicuramente rientrano anche le performance energetiche e l’ammontare delle spese di gestione.

Ma, ad essere molto onesti, nessuno, almeno in prima battuta, valuta questi parametri. Ci si concentra più sulla zona, sulla metratura, sul prezzo, sulla vista e sulle emozioni che una casa è in grado di trasmetterci.

Dopodiché, una casa più performante sotto il profilo energetico, almeno sulla carta, è sicuramente più appetibile di una che consuma tantissimo, ma se a parità di zona il prezzo di un immobile in classe A al metro quadro finisce per raddoppiare rispetto ad uno in classe G, allora si fanno delle riflessioni di altro tipo.

In effetti, in molti casi, poter comprare una vecchia casa ad un prezzo molto competitivo conviene, perché poi si potrà restaurarla e farla esattamente come la si vuole, incrementandone le prestazioni e detraendo buona parte di quanto speso. Senza contare che, ad esempio, nelle zone più appetibili delle grandi città è difficile trovare aree libere per nuove costruzioni.

Dai dati relativi alle compravendite immobiliari degli ultimi anni, emerge chiaramente che l’efficienza energetica non risulta ancora essere un elemento decisivo nella scelta finale, benché inizi a conquistare maggior attenzione rispetto al passato.

A tal proposito da parte di ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile), in collaborazione con la FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) e l’I-Com (Istituto per la Competitività) è stato realizzato un rapporto che fotografa l’impatto sul settore immobiliare del cosiddetto “Fattore E” (dove E sta per efficienza).

Da questo emerge chiaramente che nel 2017 il 56% delle vendite immobiliari ha interessato edifici in classe G, ovvero la peggiore di tutte, il 24% classi E ed F, il 13 classi C e D e solo il 7% degli atti di compravendita ha riguardato case ricadenti nelle classi energetiche migliori, A e B. Allo stesso tempo, un agente immobiliare su due tra tutti quelli intervistati ritiene che l’APE non abbia gran peso sulla scelta finale di chi si accinge a comprare.

Di contro, nello stesso anno e rispetto al precedente, si è registrato un lieve incremento dello 0,5% sulla riqualificazione del patrimonio abitativo esistente, quindi è segno che si inizia a lavorare positivamente sul costruito anche grazie agli incentivi.

– Concludendo

Speriamo con questa trattazione di aver chiarito la questione relativa alle classi energetiche degli edifici ed di avervi spiegato come fare per leggere correttamente un APE.

Ora, non vi resta che capire in che classe si attesta il vostro immobile, in modo tale da andare a dare un’occhiata all’articolo di riferimento che abbiamo preparato per voi. Così riuscirete a focalizzare cosa potreste fare per migliorare le prestazioni della vostra casa, risparmiando sulla bolletta.

Sara Raggi
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