Quando si parla di immobili e di cambio di destinazione d’uso, significa che se, per qualche ragione, si ha la necessità di modificare la funzione alla quale è adibita una determinata unità immobiliare, si potrà farlo.
Non è detto, infatti, che se un immobile originariamente è nato come residenziale debba rimanere per sempre tale: ad esempio, al bisogno potrà essere trasformato in ufficio.
Così come può accadere l’opposto e un sottotetto o un seminterrato (accatastati in genere come pertinenze di classe C2) potrebbero diventare abitazioni.
In alcuni casi, persino un capannone industriale è potenzialmente in grado, con interventi mirati, di cambiare completamente aspetto e destinazione, convertendosi in un ricercato Loft all’ultima moda.
Queste trasformazioni sono possibili sia che l’immobile in questione sia un edificio preso nella sua interezza, piuttosto che un singolo appartamento, più o meno grande, o addirittura anche solo una pertinenza dello stesso.
ATTENZIONE: non sempre però si può procedere con il cambio di destinazione d’uso!
Con questa guida vogliamo aiutarvi a capire quando è possibile effettuare questo cambio, a che condizioni e come si deve fare, ovvero quali sono le autorizzazioni da richiedere, le pratiche da sbrigare e i costi da affrontare.
Vediamo però innanzitutto di comprendere cos’è una destinazione d’uso e quali sono le principali destinazioni d’uso previste dalla normativa vigente. Indice
– La destinazione d’uso degli immobili
In urbanistica viene definita destinazione d’uso di un immobile l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di quel determinato manufatto edilizio. E’ bene sottolineare che, nel caso in cui, in un fabbricato o all’interno di una singola unità immobiliare, coesistano diverse destinazioni d’uso, viene normalmente assegnata quella che risulta essere prevalente in termini di superficie utile.
Da qualche anno a questa parte, il cosiddetto decreto Sblocca Italia, numero 133 del 12 settembre del 2014, ha proposto alcune semplificazioni in edilizia. Con esse ha definito il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, poiché alcune agevolazioni sono state introdotte per quei cambi d’uso che invece rilevanti non sono.
In pratica sono state individuate quattro categorie di destinazione d’uso prevalenti, ovvero:
- rurale,
- commerciale,
- produttiva e direzionale,
- residenziale e turistico-ricettiva.
Il cambio d’uso è da considerarsi urbanisticamente rilevante qualora comporti il passaggio da una delle categorie suddette ad un’altra, non importa se per la sua realizzazione siano necessarie opere edilizie o meno! I passaggi non rilevanti sono, invece, quelli tra destinazioni appartenenti alla stessa categoria e questi si possono sempre effettuare senza problemi ed in maniera burocraticamente più snella.
Per capirsi: il cambio d’uso da deposito/magazzino ad abitazione, o da ufficio ad abitazione è rilevante, mentre quello da hotel ad abitazione invece no.
– Cambio di destinazione d’uso: quando è possibile e come
Ovviamente, per capire se è possibile procedere ad un cambio di destinazione d’uso e in che termini, dovrete per prima cosa verificare che il Piano di Governo del Territorio (il vecchio Piano Regolatore) del comune in cui si trova l’immobile, ammetta, in quella zona specifica la destinazione finale a cui avete pensato.
Appurato ciò, se l’immobile in questione fa parte di un condominio o di un complesso residenziale, dovrete anche accertarvi che il regolamento condominiale ammetta il cambio di destinazione d’uso.
Sappiate, infatti, che i regolamenti condominiali possono tranquillamente vietare determinate destinazioni d’uso al proprio interno. Perché questa restrizione sia valida il regolamento deve essere di tipo contrattuale e deve essere stato approvato con l’unanimità dei condomini. In genere, però, l’approvazione avviene sempre all’unanimità, perché ogni proprietario all’atto d’acquisto dell’immobile firma il regolamento che in tale sede gli viene proposto, quasi sempre, senza neppure prenderne visione.
Supposto che non vi siano impedimenti né sotto il profilo urbanistico né da parte del condominio, bisogna procedere e valutare se il cambio di destinazione d’uso comporterà la realizzazione di opere edilizie e, nel caso, di che entità.
In effetti potreste incappare nell’impossibilità di trasformare dei locali proprio perché non sussistono le prescrizioni igieniche sanitarie adeguate alla nuova destinazione. Facciamo un esempio. In un’abitazione è necessario che ogni locale, a seconda della tipologia che lo contraddistingue (camera singola, cucina, bagno…), sia dotato di una superficie e di un’altezza minime, nonché di un certo valore dei rapporti aeroilluminanti.
Questo rapporto, che deve sussistere tra le superfici finestrate e quelle dei locali, chiaramente varia a seconda della destinazione d’uso e le finestre che risultano sufficienti per illuminare un negozio potrebbero non esserlo per una casa.
Inoltre, poi, se si desidera trasformare un ufficio in abitazione, come minimo, sarà necessario creare una cucina e predisporne gli allacci, pertanto sarà indispensabile prevedere lavori quanto meno impiantistici.
E così via… Ogni caso ha le sue peculiarità e bisogna essere preparati fin da subito ad affrontare ogni questione connessa ad un determinato tipo di cambio di destinazione d’uso.
– Senza opere o con opere?
Il cambio di destinazione d’uso, a dispetto di quanto si possa pensare, non va effettuato solo dal punto di vista catastale, ma prima di procedere in tal senso bisognerà sistemare le cose sotto il profilo urbanistico.
Ciò significa che la trasformazione deve avvenire sempre mediante presentazione dei titoli autorizzativi del caso, altrimenti sappiate che state commettendo un abuso edilizio in piena regola, che peraltro potrebbe essere sanabile, oppure no.
Nei casi in cui il cambio d’uso sia non rilevante, unicamente funzionale e non comporti l’esecuzione di alcun tipo di opere, per ottenerlo sarà sufficiente presentare una DIA (Denuncia di Inizio attività) o addirittura in molti comuni basterà anche una SCIA, a firma di un tecnico abilitato.
Qualora invece, per adeguare il locali alle nuove funzioni previste, sia necessario compiere delle modifiche distributive, impiantistiche o strutturali, bisognerà procedere richiedendo un Permesso di Costruire. Il permesso di costruire, anche in assenza di opere è sempre necessario se il cambio di destinazione d’uso è da ritenersi rilevante, ovvero se implica una variazione della categoria funzionale, incidendo di fatto sul carico urbanistico del Comune.
In entrambi i casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, ovvero potrebbe essere soggetto al pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. A tal riguardo, l’obbligo cambia in base alla specifica normativa regionale e comunale, pertanto è impossibile fare una previsione generale.
Inoltre, a chiusura della pratica edilizia, per ottenere effettivamente il cambio di destinazione d’uso, dovrete presentare la nuova scheda catastale, che chiaramente riporterà un classamento e, di conseguenza, una rendita diversi da quelli precedenti.
Anche in questo caso sarà cura del tecnico che avete incaricato per l’intera pratica presentare all’Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente una nuova scheda (se l’immobile in qualche misura ha subito delle modifiche) o solamente una dichiarazione di variazione d’uso catastale.
È un passaggio sempre indispensabile poiché con la classe, varieranno anche gli importi da corrispondere per il pagamento delle imposte, quali Tasi e IMU. Altrettanto indispensabile sarà ottenere dal Comune il Certificato di Agibilità per la nuova destinazione d’uso.
Ora che abbiamo capito di cosa si tratta, vediamo di affrontare qualche esempio tipico e ricorrente di cambio di destinazione d’uso ed infine di valutare l’entità dei costi da sostenere.
– Cambio da ufficio ad abitazione
Indubbiamente, uno dei cambi di destinazione d’uso più frequenti, ma anche più semplici da realizzare è quello da uso ufficio ad abitazione, e viceversa.
Specialmente nelle grandi città e nelle zone più centrali, non è inusuale trovare appartamenti inseriti all’interno di condomini, che, pur essendo stati progettati come abitazioni, vengono poi utilizzati ad uso ufficio.
Architetti, ingegneri, commercialisti, consulenti, avvocati, ma anche dottori e molti altri professionisti di vario genere, spesso, lavorano in normalissimi appartamenti adattati alle singole esigenze della professione che in esso viene esercitata.
Oggi, complice la crisi economica, sovente si decide di cessare l’attività e vendere l’ufficio, oppure di destinare i locali precedentemente utilizzati per lavoro come prima abitazione, magari per aiutare un figlio e dargli una casa tutta sua.
Certo è che, se vi trovate a dover vendere un appartamento che da sempre avete utilizzato come ufficio e dunque tale risulta anche catastalmente (ovvero A10), ma avete scoperto che vi frutterebbe decisamente di più venderlo come abitazione, vi conviene effettuare il cambio prima di metterlo in vendita o comunque, in tutti i casi, sempre prima di rogitare.
Gli stessi locali, infatti, hanno una rendita catastale maggiorata se servono ad uso ufficio, mentre come abitazione la rendita si abbassa e di conseguenza, con essa, anche l’ammontare delle tasse e l’onorario del notaio in sede di compravendita.
Spesso, peraltro, per effettuare il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione è sufficiente poco più che una variazione catastale, al massimo bisognerà ripristinare o realizzare gli attacchi di gas e acqua della cucina. Nella maggior parte dei casi però la suddivisione dei locali potrà rimanere la stessa ed anche per quanto concerne servizi igienici e impianti non dovrebbero essere necessarie grandi modifiche.
Qualora invece per effettuare il passaggio da ufficio ad abitazione (o viceversa) risultassero necessarie modifiche distributive, strutturali e/o impiantistiche, prima di effettuare i lavori e la variazione catastale sarà indispensabile, come già illustrato, far redigere un progetto ad hoc e presentarlo all’ufficio tecnico comunale tramite il proprio tecnico di fiducia, così da ottenere adeguato titolo abilitativo.
– Cambio da deposito/magazzino ad abitazione
Ovviamente il cambio di destinazione d’uso da deposito o magazzino ad abitazione è sempre da ritenersi urbanisticamente rilevante e necessita di un apposito Permesso di Costruire e dell’esecuzione di diverse opere architettoniche, ma anche impiantistiche e strutturali.
Qualunque locale voglia essere trasformato in abitazione deve poter, infatti, garantire il rispetto dei requisiti che l’attuale normativa prevede per le residenze. Quindi, non solo metrature ed altezze adeguate per i singoli locali, ma ovviamente anche rapporti aeroilluminanti corretti ed impianti tutti a norma e certificati.
In questi casi, poi, sarà d’obbligo anche la redazione di una Legge 10 che dimostri il rispetto dei requisiti in termini di efficienza energetica del fabbricato. Nella stragrande maggioranza dei casi per adeguarsi alla normativa vigente sarà necessario coibentare, cambiare impianto di riscaldamento e sostituire gli infissi.
Oggi è possibile recuperare ad uso abitativo anche gli ambienti interrati, in questi casi sono ancora maggiori le accortezze da avere, ma per ulteriori specifiche vi rimandiamo ad una trattazione ad hoc.
– Uso garage
Anche un garage, in alcuni casi può trasformarsi in altro: può diventare magazzino, ufficio o addirittura abitazione.
Ovviamente, come sempre devono sussistere i requisiti idonei alla nuova destinazione d’uso ed in genere visto che un garage non è dotato di grandi impianti e non si contraddistingue per avere un involucro di qualità, è sempre necessario un Permesso di Costruire e tutto quanto ne consegue.
– Cambio da magazzino a negozio
E’ piuttosto frequente, specie nei centri storici, che si renda necessario il cambio di destinazione d’uso del classico fondo ad uso magazzino, poiché si desidera adibirlo a negozio, per istallarvi una piccola attività commerciale.
Come abbiamo già detto il Decreto “Sblocca Italia”, ha introdotto delle semplificazioni per i cambi d’uso non rilevanti, ma, come forse avrete notato, tra le varie destinazioni individuate dal suddetto decreto la parola magazzino non ricorre mai…
In materia urbanistica si sono sprecati fiumi di parole sul fatto che un magazzino potesse considerarsi, o meno, un ambiente con destinazione commerciale, ma alla fine pare proprio di sì! Quindi, il mutamento da magazzino a negozio è da ritenersi non urbanisticamente rilevante, dunque sempre possibile ed attuabile per mezzo di una SCIA.
– Destinazione uso commerciale
A differenza di quanto detto prima, il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad ufficio, o da negozio ad ufficio, comporta invece una mutazione della categoria funzionale da commerciale a produttivo-direzionale e richiede generalmente il permesso di costruire.
Lo stesso vale in caso contrario, ovvero se desiderate trasformare un negozio (locale commerciale) in un ufficio, o anche in un’abitazione.
Ovviamente, a seconda dei casi, in base a com’è fatto l’edificio e a quale destinazione finale si pensa di ricavare, bisognerà effettuare una certa tipologia di lavori piuttosto che altri e si potrà aver bisogno di nuovi impianti, di un vespaio areato, di modifiche architettoniche, strutturali ecc…
– Quanto costa il cambio di destinazione d’uso
Per effettuare una stima di quale possa essere il costo per un cambio di destinazione d’uso, è necessario sommare diverse voci di spesa. Inoltre, queste possono assumere tutte una rilevanza ben diversa a seconda dello specifico caso in cui ci si trova ad operare.
In genere, comunque, le voci da considerare sono:
– Innanzitutto, la parcella del professionista che eseguirà il cambio di destinazione d’uso. Queste spese, chiaramente, varieranno (non di poco) a seconda del fatto che chiediate di predisporre solo la pratica catastale o, piuttosto, come accade normalmente vi serva anche quella urbanistica, con relativo progetto.
Ovviamente, poi, qualora sia necessario intervenire con “opere” bisognerà considerare anche l’onorario relativo alla Direzione lavori ed in alcuni casi anche agli adempimenti normativi in fatto di impianti, contenimento dei consumi energetici e di Sicurezza sul Lavoro.
– Ecco poi che, se vi sono opere da realizzare, bisognerà tener conto del costo dei lavori e delle forniture necessarie per realizzarli. A dispetto di quanto si creda questa è una spesa che può incidere pesantemente, perché, sebbene a nella maggior parte dei casi, a prima vista, da profano, possa sembrarvi tutto a “posto”, dovrete invece intervenire modificando e mettendo a norma tutti gli impianti.
Se poi, dovesse risultare necessario predisporre una Legge 10, o nei seminterrati si rendesse indispensabile la realizzare un vespaio areato, o ancora nei sottotetti vi trovaste a dover ricavare dei velux o degli abbaini, il costo dei lavori per effettuare il cambio di destinazione d’uso lieviterebbe ulteriormente e pesantemente.
– Infine non dimenticatevi il pagamento degli oneri di urbanizzazione e dei diritti di segreteria. Questi variano da Comune a Comune e sono diversi, caso per caso, anche in base al tipo di cambio richiesto.
Ora dovreste avere le idee decisamente più chiare sull’argomento. Ricordatevi sempre però, che, se desiderate effettuare il cambio di destinazione d’uso di un immobile di vostra proprietà, come certamente avrete capito, dovete per forza affidarvi ad un tecnico di fiducia.
Bellissimo articolo molto chiaro e utile! Grazie!