Si sente spesso parlare di superficie commerciale degli immobili: ma siete certi di sapere realmente cosa si intende indicare con questa dicitura?
Di fatto è un termine tecnico, che ha un significato ben preciso e con il quale, in genere, ci si trova letteralmente a “fare i conti” nel momento in cui ci si accinge a vendere la propria casa o ad acquistarne una nuova.
Vediamo dunque di chiarire bene di cosa si tratta e soprattutto di capire che differenza c’è rispetto alla superficie utile calpestabile e come si fa in pratica a calcolarla.
Calcolo della superficie commerciale di un immobile: a cosa serve
Se desiderate mettere in vendita il vostro immobile la prima cosa che dovrete fare, o meglio che dovrete farvi fare, è una stima del suo reale valore: questo verrà determinato moltiplicando la superficie commerciale per il valore del prezzo al mq, relativo al vostro Comune o alla zona della città in cui si trova l’abitazione, anche considerando le sue condizioni (nuovo, vecchio, piuttosto che ristrutturato) e l’anno di costruzione.
Qualora invece vogliate acquistare una nuova casa, sappiate che quando vi viene proposta un’abitazione da 50, piuttosto che 150 mq, questi non saranno effettivamente i mq interni che potrete calpestare bensì quelli commerciali. Vediamo dunque di capire come vengono calcolati.
Come procedere al calcolo della superficie commerciale
Di fatto la superficie commerciale di un immobile, sia esso residenziale, piuttosto che destinato ad altro uso, è dato dalla somma delle seguenti superfici, calcolate ciascuna nella misura indicata:
1) innanzitutto si procede al calcolo di quella che viene comunemente definita superficie coperta lorda, che comprende la superficie netta interna calpestabile (100%), comprensiva dei muri interni (anch’essi conteggiati al 100%) e di parte di quelli esterni: in questo caso si includono nel calcolo il 50% delle superfici delle pareti che confinano con altre unità immobiliari o con locali condominiali interni ed il 100 % delle pareti perimetrali esterne.
Qualora vi siano porzioni di immobile con altezza inferiore ad 1,50 m queste non verranno conteggiate; mentre nel caso di abitazioni che si sviluppano su più livelli, la superficie destinata agli elementi di collegamento verticali (ovvero alle scale o ad eventuali ascensori) viene computata una sola volta.
2) Si procede poi al calcolo ponderato delle cosiddette superfici pertinenziali scoperte ad uso esclusivo, quali terrazze, balconi, patii e giardini. I balconi e le terrazze scoperte vengono conteggiate per il 25% della loro estensione, mentre quelle coperte possono valere fino al 35% e le verande sin al 60%.
I giardini in genere sono computati al 15% se si ha a che fare con un appartamento in condominio e al 10% per le ville e villette. In realtà però le suddette percentuali applicate alle superfici scoperte possono subire variazioni, anche considerevoli, in base alla loro dimensione, qualità e ubicazione.
3) Infine bisogna considerare le percentuali riferite alle superfici pertinenziali, quali cantine, posti auto coperti e scoperti, mansarde, taverne e box. Anche in questo caso le percentuali utilizzate nel calcolo possono variare a seconda di qualità, dimensione ed ubicazione delle stesse e degli immobili, una differenza sostanziale si registra tra i locali direttamente collegati all’abitazione e quelli invece che non sono in diretta comunicazione.
In via del tutto generale le cantine vengono conteggiate in una percentuale variabile tra il 25% ed il 50%, i box con una percentuale che oscilla tra il 40 e 80%, i posti auto scoperti o coperti valgono un 25-50% della loro superficie, i sottotetti fino ad un 80% e le taverne fini al 60%.
Superficie commerciale e superficie netta calpestabile: differenze
La superficie calpestabile di un immobile, altrimenti detta superficie utile o netta interna, indica di fatto la superficie di pavimento che in un immobile può essere calpestata, ovvero è data dalla somma di tutte le superfici interne dei vari locali che lo compongono, al netto sia divisori interni che dei muri perimetrali, i quali non vengono in alcun modo conteggiati.
Dunque, è chiaro che, il valore attribuito alla superficie netta calpestabile di un’abitazione è sempre inferiore a quello commerciale, che invece nel conteggio comprende non solo i tavolati interni e parte dei muri perimetrali, ma anche una percentuale di tutte le diverse pertinenze.
Le normative di riferimento
Le norme di riferimento per la stima di un immobile e dunque utili anche al calcolo della sua superficie commerciale, sono essenzialmente due: il D.P.R. n. 138/98, allegato C, e la UNI 10750:2005 sostituita poi dal 1° gennaio 2011 dalla UNI EN 15733/2011. In entrambe le norme i metri quadrati commerciali di un’abitazione sono comprensivi delle murature interne ed esterne ed alla determinazione del risultano finale concorrono anche le varie pertinenze.
La superficie commerciale, pur volendo essere un parametro di mercato oggettivo e pur esistendo queste norme di riferimento per il suo calcolo, in realtà lascia un certo margine di incertezza, poiché sebbene non vi siano dubbi sulle procedure per quanto concerne il computo delle superfici effettive dell’abitazione, per quanto riguarda invece le varie pertinenze è possibile utilizzare parametri di riferimento diversi, che in taluni casi possono incrementare, anche considerevolmente, il risultato e che, nella pratica, cambiano da Comune a Comune.
Conclusioni
È dunque buona norma e regola, sia che desideriate vendere, piuttosto che acquistare, che teniate in debito conto non solo il valore propostovi relativo alla superficie commerciale dell’immobile che state valutando, ma contemporaneamente anche quello netto calpestabile, questo sia per non strapagare un’abitazione, imbattendovi in quotazioni esagerate, a tutto vantaggio del venditore, sia per non farvi illusioni eccessive su quanto potreste realizzare da un’eventuale vendita.
Ricordatevi che a conti fatti, poi, sono il mercato del momento e la legge della domanda dell’offerta che determinano il valore attuale e “corretto” di un immobile!
