Siete in procinto di comprar casa o di ristrutturare quella dove già abitate e vi state chiedendo quale sia l’altezza minima del soffitto da mantenere affinché tutto sia in regola e possiate senza problemi ottenere l’abitabilità?

L’altezza standard dei locali d’abitazione è fissata in 2,70 m e questo, così come accade per molte altre prescrizioni contenute nel Regolamento d’Igiene di ogni singolo Comune, fa parte dei requisiti necessari per ottenere l’abitabilità di un immobile.

Talvolta, però, specialmente nelle case più vecchie, si può contare sulla presenza di soffitti molto più alti: di 3 metri e perfino oltre.

Tanto meglio!

Più un ambiente è alto e più è arioso e vivibile. Ovviamente, sempre a patto che la stanza in questione sia abbastanza ampia, perché spesso in ambienti stretti, come ad esempio i corridoi, o piuttosto piccoli come i bagni di servizio, un’altezza maggiore del normale finisce per rappresentare quasi un handicap e penalizzare la vivibilità, invece che aumentarla.

Oggi poi, specialmente negli attici e negli appartamenti di lusso poter disporre di un’altezza maggiore, magari una doppia altezza nel living con una zona giorno contornata da un soppalco è sicuramente un plus non da poco.

Ecco allora che il “di più” non rappresenta mai un grosso problema, se non eventualmente per la gestione ed i costi a carico dell’utente finale. Il fatto invece di non riuscire a raggiungere l’altezza minima prescritta, può seriamente pregiudicare l’abitabilità della vostra casa!

È importante allora, prima di prendere qualunque decisione, capire (se esiste) qual è l’altezza minima prescritta dai regolamenti, ma anche se questa vale sempre o vi sono delle eccezioni a cui potersi “appigliare” ed in caso quali.

Come già accennato il limite è fissato nei 2,70 m; poi però vi sono tutta una serie di deroghe all’altezza minima dei locali abitabili, ad esempio per gli ambienti di servizio e i vani tecnici.

La cosa più importante da sapere, ad esempio, è che l’altezza minima del bagno è sempre inferiore e pari a 2,40 m. Senza contare che vi sono le località di montagna in cui l’altezza può essere ridotta per motivi di convenienza e, anche in città, sottotetti, loft e seminterrati possono godere di particolari agevolazioni.

Vediamo allora di analizzare la questione altezze nel suo complesso, soffermandoci su quei casi particolari più ricorrenti e di maggior interesse per l’utente medio.

– Altezza minima per casa: i riferimenti normativi

Normativamente parlando, quando si pensa ai requisiti di igiene e salubrità degli ambienti domestici, si fa riferimento al Decreto ministeriale del 5 luglio 1975, che di fatto è andato a modificare le precedenti istruzioni ministeriali, risalenti addirittura al 1896.

Il primo fra tutti gli aspetti trattati nel suddetto decreto è proprio quello relativo alle altezze minime per ottenere l’abitabilità degli spazi abitativi. L’art. 1 recita: “L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a m 2,55“.

Sostanzialmente questo rappresenta, in via generale, tutto quanto serve sapere sulle altezze minime consentite negli spazi abitati:

  • 2,70 m per tutti gli ambienti (come soggiorni, cucine, camere da letto, studi e quant’altro);
  • Riducibili ad un’altezza soffitto pari a 2,40 m per disimpegni, bagni, corridoi e locali tecnici e di servizio in genere;
  • e nei Comuni situati oltre i 1000 metri d’altezza resta valido quanto detto per i 2,40 m dei locali accessori, mentre i 2,70 m standard sono riducibili fino a 2,55 m.

Ultima annotazione riguarda i centri storici e gli edifici presenti in essi ed in qualche misura vincolati. Molti comuni, infatti, per queste tipologie abitative prevedono di andare in deroga, anche se queste situazioni sono molto specifiche e vanno valutate caso per caso.

Vi sono poi degli ambienti come sottotetti, mansarde, loft con aree soppalcate e scantinati, per i quali sono in vigore regole un po’ diverse. Sebbene queste spesso varino da Regione a Regione e da Comune a Comune vediamo di affrontare rapidamente la questione.

Attenzione perché la normativa suddetta vale sempre. Ad esempio, se vi accingete a ristrutturare casa e prima di iniziare i lavori avete misurato che la luce netta tra solaio e solaio, al finito, è di 2,70 m o poco più, tale dovrà rimanere! Non pensate neppure lontanamente di posare i nuovi pavimenti sopra quelli vecchi senza rimuoverli con il relativo massetto, altrimenti finirete per non soddisfare più i requisiti di abitabilità.

L’altezza minima abitabile di una casa ristrutturata deve essere sempre 2,70 m. In alcuni casi, per soluzioni indipendenti e pluripiano, che prevedano interventi piuttosto ingenti di riqualificazione, si può “giocare” con l’altezza del solaio, spostando magari quello a copertura del piano terra per ricavare una maggior altezza al piano sovrastante.

È lecito chiedersi se l’altezza minima abitabile ha una tolleranza e se sì quale? In realtà la questione è molto complessa perché sebbene esistano delle tolleranze progettuali, per parametri come le altezze, che sono normati ed incidono sull’abitabilità e la salubrità degli ambienti non sono mai state stabilite delle tolleranze.

Vige chiaramente il buon senso per cui se al posto dei 2,70 m se ne misurano 2,69 si chiude un occhio. Certo che se questi iniziano a diventare 2,65 la questione si fa più complessa e difficile da sostenere!

– Altezza uffici

Per gli uffici ed anche per i locali commerciali si applicano le stesse norme destinate alle residenze.

Dunque, l’altezza minima dei locali di lavoro deve essere di 2,70 m, potendo anche in questo caso ridursi a 2,40 m, per i locali tecnici e di servizio, come pure per eventuali depositi, spogliatoi e ovviamente per i bagni.

– Mansarda abitabile: Quale altezza?

Oggi sempre più di frequente si procede al recupero di mansarde e sottotetti, proprio con lo scopo di renderli a tutti gli effetti abitabili. Ovviamente la procedura di trasformazione non è semplicissima, ma esula al momento dalla nostra trattazione.

Ciò che importa è che di uno dei primi requisiti da dover soddisfare per pensare al recupero è quello di possedere l’altezza minima per l’abitabilità. La teoria vorrebbe comunque che l’altezza media di ogni singolo locale fosse di 2,70 metri. In questo caso il calcolo delle altezze non è così semplice perché le coperture possono essere a due o più falde, senza contare che in alcuni casi si ha a che fare con coperture a botte, o tetti in cui sono state realizzate cappuccine e abbaini.

Ecco perché per i sottotetti, nella maggior parte dei casi, si parla di altezza netta media ponderale, ottenuta calcolando il volume netto recuperato e suddividendolo per la – superficie di pianta.

Detto ciò, molte regioni, specialmente negli ultimi anni, hanno emanato apposite normative riguardanti nello specifico il recupero delle mansarde e sovente queste comprendono delle deroghe riguardanti le altezze, fino ad arrivare ad un’altezza netta media ponderale di 2,40 m per tutti gli ambienti.

– Soppalco abitabile che requisiti?

Altra situazione particolare riguarda il caso dei soppalchi, spesso presenti nei loft, ma non solo. In questi frangenti peraltro sono sempre due le altezze da considerare, perché due le porzioni di volume da sfruttare quella sotto e quella sopra il solaio del soppalco (che peraltro avrà il suo spessore da tener ben presente!).

L’altezza minima di un soppalco è definita per legge, ma ogni Regione può avere le proprie norme a riguardo ed anche in questi casi, come per i sottotetti, è necessario confrontarsi anche con le disposizioni dei Comune, che potrebbero prevedere deroghe o restrizioni.

La normativa nazionale indica i limiti di altezza compresi tra 2,70 e 2,40 metri; ma in alcuni casi ed in alcuni comuni sono ammesse anche altezze inferiori, come avviene ad esempio nel caso di abitazioni che sorgono all’interno di alcuni centri storici o nei comuni di montagna ubicati oltre una certa altitudine.

Quelle che vi abbiamo illustrato sono le “norme” di carattere generale.

Se volete dormire sonni tranquilli ed avere delle certezze, prima di commettere errori, vi consigliamo di rivolgervi ad un tecnico di zona, che possa risolvere ogni vostro dubbio riguardo alle altezze e non solo!

Sara Raggi

Sara Raggi

Ingegnere per tradizione di famiglia, dopo la prima laurea specialistica conseguita nel 2004 al Politecnico di Milano, ho deciso di assecondare il mio spirito creativo e diventare anche architetto. Così, da oramai più di 10 anni, il mio mestiere principale, nonché la mia passione, è proprio quello di progettare ed arredare le case. L’amore per la scrittura però mi accompagna da sempre e per questo, oramai da diverso tempo, scrivo per il web, soprattutto occupandomi di arredamento ed edilizia.
Sara Raggi

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